אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> חוקיות התקנה המאפשרת הסרת תקרת דמי השכירות מבתי עסק בתקנות הגנת הדייר

חוקיות התקנה המאפשרת הסרת תקרת דמי השכירות מבתי עסק בתקנות הגנת הדייר

תאריך פרסום : 01/02/2007 | גרסת הדפסה
רע"א
בית המשפט העליון
7836-06
01/02/2007
בפני השופט:
א' רובינשטיין

- נגד -
התובע:
אסתר חאבני (הללי)
עו"ד י' הוס
הנתבע:
אטבליסמנט ניהול חברה זרה
החלטה

א.        בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו (סגנית הנשיא ה' גרסטל (אב"ד) והשופטים ע' פוגלמן וא' שילה) מיום 6.8.06 בע"א 3403/04, בגדרו נדחה ערעור המבקשת על פסק דינו של בית הדין לשכירות בתל אביב - יפו (סגן הנשיא א' גולדין) מיום 13.7.04 בת"ש 168/02.

ב.        (1) נשוא הבקשה וההליכים שקדמו לה הוא נכס הידוע כגוש 6909 חלקה 7, הכולל מבנה חנות בן שתי קומות (להלן החנות). בשנת 1954 הושכרה החנות בשכירות מוגנת למר משה חבאני עליו השלום, בעלה של המבקשת, שניהל בה קיוסק. בשנת 1997 נפטר הבעל, ומאז מחזיקה המבקשת בחנות.

           (2) ביום 1.7.02 הגישה המשיבה בקשה לפסיקת דמי שכירות בבית הדין לשכירות בתל אביב - יפו (ת"ש 168/02). בבקשתה עתרה המשיבה לקבוע מחדש את דמי השכירות בעבור החנות וכן לשחרר את דמי השכירות החלים עליה מן התקרה המרבית הקבועה בסעיף 52א לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן החוק); זאת, לפי תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי השכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים), התשמ"ג-1983 (להלן התקנות), הקובעת כי השיעורים המרביים של דמי שכירות לא יחולו על "בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח". נטען כי נוכח העובדה שלא שולמו דמי מפתח על ידי המבקשת או מי שקדם לה, יש לקבוע דמי שכירות ללא הגבלת תקרה, היינו דמי שכירות חופשיים. לחלופין נטען, כי יש לקבוע מחדש את דמי השכירות מכוח שינוי בנתונים המשפיע על גובה דמי השכירות. זאת, מכוח סעיף 57(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן החוק).

           (3) בפסק דין מפורט ומנומק מיום 13.7.04 (מפי סגן הנשיא גולדין) נקבע, כי לא שולמו דמי מפתח בעבור החנות, ועל כן דמי השכירות החלים עליה משוחררים מתקרת המקסימום. בהקשר זה נדחתה טענת המבקשת, לפיה יש לראות בהשבחת החנות ובשיפוצה משום תשלום דמי מפתח. כן נדחתה טענתה, לפיה קיימת ראיה בכתב לתשלום דמי המפתח, בדמותה של קבלה שניתנה לה על ידי המשיבה בשנת 2002. עוד נקבע, כי שיעור דמי השכירות החודשיים הוא 1,260 דולר ארה"ב. טענת המבקשת, לפיה יש לדחות את הבקשה מחמת העדר יריבות שכן המשיבה לא הוכיחה שהיא בעלת החנות - נדחתה, וכך גם טענתה, לפיה אין המשיבה כשירה לעתור באופן עצמאי שכן היא חברה המצויה במצב של פרוק. נוכח האמור נקבע, כי מתייתר הדיון בטענתה החלופית של המשיבה לפי סעיף 57(2) לחוק. בקשות לעיכוב ביצועו של פסק הדין נדחו בבית משפט השלום (בש"א 200/04), בבית המשפט המחוזי (בש"א 1517/05) ובבית משפט זה (רע"א 1914/05). 

           (4) המבקשת הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי (ע"א 3403/04), בגדרו אף השיגה על החלטת בית הדין מיום 30.9.03 שלא לאפשר הגשתה של חוות דעת מומחה מטעמה לעניין גובה דמי השכירות. בפסק דין מיום 6.8.06 נקבע, כי אין להתערב בקביעת בית הדין לפיה לא שולמו דמי מפתח, בהיותה קביעה בעובדה ובמהימנות, וכי אף לגופה מעוגנת היא בחומר הראיות. עוד נקבע, כי אין לקבל את טענת חוסר היריבות, שכן אין נפקא מינא אם בעל הבית הוא בעל הנכס אם לאו, ובלבד שהשכיר את הנכס לדייר. בענייננו - כך נקבע - יש לראות במשיבה כ"מי שהשכיר נכס" במשמעות סעיף 1 לחוק. כן נקבע, כי בדין דחה בית הדין את בקשת המבקשת להגיש חוות דעת מטעמה. לבסוף דחה בית המשפט את טענת המבקשת, שהועלתה לראשונה בשלב הערעור, לפיה יש להורות על בטלותה של תקנה 1(22), וכך נאמר: "הדעת נותנת שדוקא עסקים אלו (שלא שולמו בגינם דמי מפתח - א"ר) יהיו הראשונים שמהם תוסר המגבלה, שהרי אין לדיירים בהם, שלא שילמו דמי מפתח ונהנו מדמי שכירות מזעריים שנים רבות, פתחון פה לטעון שרכשו את זכויותיהם בכסף או בתמורה אחרת ועתה ימצאו עצמם מקופחים". נוכח זאת, נדחה הערעור.

           (5) מכאן הבקשה הנוכחית.

ג.        בבקשה נטען, כי יש להורות על ביטולה של תקנה 1(22). לטענת המבקשת, המדובר בהסדר ראשוני, המחלק מחדש את המשאבים הכלכליים בחברה, וככזה - צריך להיקבע על ידי המחוקק הראשי, קרי הכנסת, ולא בידי מחוקק המשנה. לגופה של התקנה נטען, כי יש להבחין בינה לבין יתר בתי העסק המנויים בתקנה 1: ראשית, בעוד שככלל עוסקת התקנה בעסקים רווחיים בעלי יכולת כלכלית איתנה, הנה תקנה 1(22) פוגעת בדיירים מוגנים דלי אמצעים. שנית, בעוד יתר סעיפי המשנה של תקנה 1 מדברים בסוגים של בתי עסק, סעיף 1(22) מדבר בסוג של שכירות. עוד נטען, כי תקנה 1(22) גורמת לאי צדק כלכלי מובהק, שכן במקרים רבים בעלי הבתים הם גופים בעלי אמצעים כספיים למכביר, בעוד שהדיירים הם מעוטי יכולת, הזקוקים להגנת החוק. נוכח האמור, כך נטען, חורגת הבקשה ממחלוקת הצדדים ומצדיקה מתן רשות ערעור בגלגול שלישי.

           לגופם של דברים נטען, כי לא זו בלבד שהמשיבה לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח כי המבקשת וקודמיה לא שילמו דמי מפתח, אלא שקיים מסמך המעיד על תשלום כאמור, וכי גם בשיפוצים שנעשו במושכר יש לראות ראשית ראיה לכך. כן חוזרת המבקשת על טענתה בדבר העדר יריבות בין הצדדים, שכן "המשיבה איננה בעלת המושכר, והיא אף לא השכירה אותו למבקשת או לבעלה המנוח". לבסוף טוענת המבקשת כנגד גובה דמי השכירות שנקבעו. בהקשר זה נטען כנגד החלטתו של בית הדין שלא להרשות למבקשת להגיש חוות דעת מטעמה.

ד.        לאחר עיון בבקשה ובנספחיה, חוששני שלא אוכל להיעתר לה. מתן רשות ערעור בגלגול שלישי יישקל כאשר הבקשה נושאת שאלות בעלות חשיבות משפטית או ציבורית, החורגות מדל"ת אמותיהם של הצדדים למחלוקת (ר"ע 103/82 חניון חיפה נ' הדר אור (הדר חיפה), פ"ד לו(3) 123 (מ"מ הנשיא - כתארו אז - שמגר)). בא כוח המבקשת, המודע לכלל זה, ניסה להעטות על הבקשה אדרת כללית, אולם לדידי לא כך היא. אוסיף, כי אף לעיצומם של דברים איני רואה מקום להיעתר לבקשה. אסביר בקצרה במה דברים אמורים.  

ה.        אשר לזכויותיה של המשיבה בחנות ולטענת העדר היריבות: אין בידי לקבל את טענת המבקשת בדבר העדר יריבות בין הצדדים, שכן המשיבה אינה בעלת החנות. סעיף 1 לחוק מגדיר 'בעל בית' כ"מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור" (הדגשה הוספה - א"ר). בע"א 112/70 די-יונג נ' סטרולוביץ, פ"ד כד(1) 679 נדונה הוראת סעיף 1. נקבע כי:

"'בעל הבית' לעניין החוק אינו דוקא הבעל הרשום בספרי האחוזה, ולא דיני הקנין קובעים מיהו בעל הבית לענין זה. כדי להשיב על השאלה מיהו בעל הבית, אנו שואלים בראש ובראשונה, מי השכיר את הנכס, ואיש זה הוא בעל הבית הראשון, ואחת היא אם היה בעל הנכס אם לא ... הגדרת הדיבור 'בעל הבית' בסעיף 1 הנ"ל ניתקה כליל את יחסי בעל הבית ודייר מדיני הקנין, הן לגבי השכירות החוזית והן לגבי השכירות מטעם החוק" (שם, בעמ' 681).

קביעה זו עוברת כחוט השני בהחלטותיהם של בתי המשפט, הדנים בתביעות בסוגית הדיירות המוגנת (ראו למשל ע"א (חיפה) 4071/96 לוי נ' הראל (לא פורסם) (הנשיא סלוצקי); ת"א (י-ם) 3192/96 כהנא נ' אברהם (לא פורסם) (השופט פרקש)).

בנדוננו, אין חולק כי דמי השכירות שולמו למשיבה (ראו סעיף 54 לתצהירו של יאיר הללי, בנה של המבקשת - צורף כנספח יד לבקשה דנא; ראו גם החלטת בית הדין מיום 7.4.03 בבקשה לסילוק התביעה על הסף: "הנתבעת (המבקשת - א"ר) אינה מכחישה כי תשלום שכר דירה היא משלמת לתובעת (המשיבה - א"ר)"). אם כטענת המבקשת, לא המשיבה היא שהשכירה לה את החנות, מדוע שילמה לה את שכר הדירה? משאלה פני הדברים, נדמה כי המשיבה היא בעלת החנות כהגדרתה בחוק הגנת הדייר ולעניין זה. זאת, אף מבלי לקבוע מסמרות בזכויותיה הקנייניות בחנות.

ו.        אשר לתשלום דמי המפתח: בית הדין ניתח בפירוט את חומר הראיות שהונח לפניו, וקבע את אשר קבע. המחלוקת בעניין זה סבה איפוא על קביעות עובדתיות. אזכיר, כי לא לכך נועד הגלגול השלישי (רע"א 6474/99 צוקרמן נ' פאלוך (לא פורסם) (הנשיא ברק); רע"א 4339/06 חברת אירו-פארם נ' פיטרמן (טרם פורסם); ד"ר ש' לוין תורת הפרוצדורה האזרחית - מבוא ועקרונות יסוד(תשנ"ט) 180).

ז.        אשר לגובה דמי השכירות: הכלל הוא כי בית הדין לשכירות, כטריבונל מקצועי, רשאי לעשות שימוש במסגרת מכלול שיקוליו בניסיון, במומחיות ובידע הרב שצבר במהלך כהונתו:

"לכלל הנזכר, על פיו אין שופט רשאי להיזקק לניסיונו וידיעות שצבר, להבדיל מענינים אשר לגביהם קימת "ידיעה שיפוטית" במובן האמור, יש חריגים. אחד מחריגים אלה שהוכר בפסיקה, והוא החשוב לענייננו, נוגע להליכים בטריבונלים מיוחדים אשר הוקמו לדיון בנושאים הדורשים מומחיות מיוחדת. לגבי הליכים כאלה קבעה הפסיקה, שבהתחשב במומחיותם המיוחדת של חברי הערכאה השיפוטית המיוחדת, ובהתחשב בטפולה של אותה ערכאה בתחום מסוים המקנה לה ניסיון ומומחיות באותו תחום, אין להחיל לגביה את הכלל האמור, ורשאי מותב בית הדין להיזקק לידיעתו וניסיונו באותו תחום בו נדרש הוא לפסוק ... גם לגבי בית הדין לשכירות ננקטה בעבר לא אחת גישה דומה. הדבר עולה מכך שנקבע שלבית הדין לשכירות יש שיקול דעת רחב להחליט בדבר קביעתם של דמי השכירות הראויים באותם מקרים שאין חוק או תקנה המגבילים אותו, ומהקביעה שבדרך כלל אין להתערב בקביעתו אפילו סוטה הוא מראיות שבאו בפניו ובלבד שקביעתו אינה שרירותית או ספקולטיבית בעלמא" (ע"א 4868/90 אנגל נ' בודסקי, פ"ד מו(4) 434, 437 - 438 (השופט - כתארו אז - אור)).

דברים אלה מעוגנים בשכל הישר, לדידי ייתכנו מקרים בהם יהא בית הדין אף חייב - ולא רק רשאי - לעשות שימוש בניסיונו ובמומחיותו. מהאמור עולה, כי לא בנקל תתערב ערכאת הערעור בפסיקתו של בית הדין. בנסיבות דידן, בהן נקבעו דמי השכירות על יסוד חוות דעתה של המומחית מטעם המשיבה ועל יסוד ניסיונו של בית הדין (עמ' 13 לפסק הדין), סבורני כי אין המקרה בא בקהלם של החריגים, המצדיקים התערבותה של ערכאת הערעור בשיעור דמי השכירות, לא כל שכן בגלגול שלישי. כאמור, הוסיפה המבקשת וטענה כנגד החלטת בית הדין שלא לאפשר לה להגיש חוות דעת מטעמה. מעיון בהחלטת בית הדין עולה, כי בבסיס החלטתו עמדה העובדה שהבקשה הוגשה באיחור ניכר (של חמישה חודשים) ומבלי שניתן הסבר מניח את הדעת לאיחור זה, וכן העובדה שהבקשה הוגשה לאחר שהמומחית מטעם המשיבה נחקרה על חוות דעתה. אכן, תקנה 129 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 מאפשרת לבעל דין להגיש חוות דעת מטעמו. עם זאת נקבע, כי במועד הגשתה של חוות הדעת יש כדי להשליך על ההחלטה האם להתיר את הגשתה, שכן הגשת חוות דעת מומחה מטעמו של בעל דין לאחר שבעל הדין השני סיים להביא את ראיותיו, עלולה לפגוע בזכותו של האחרון (ע"א 4200/92 מעלוף נ' מעלוף, פ"ד מז(3) 780, 786 (השופט - כתארו אז - מצא)), וכי גם בשיהוי בהגשת חוות דעת יש, בנסיבות מסוימות, כדי למנוע את הגשתה (רע"א 5535/03 יפת השמש חברה לנכסים ולהשקעות נ' פרי (לא פורסם) (השופט - כתארו אז - ריבלין)). נדמה אם כן, כי בדין נדחתה הבקשה. לא למותר לציין בהקשר זה, כי המומחית נחקרה על ידי בא כוחה של המבקשת.

ח.        (1) אין בידי לקבל את טענותיה של המבקשת בדבר תוקפה של תקנה 1(22) לתקנות. התכלית שעמדה בבסיסו של חוק הגנת הדייר הייתה מתן הגנה לשוכר דירה הנעדר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו. מלכתחילה במישור הערכי יש הבדל בין דירת מגורים לעסק, מבלי לפגוע בצרכי פרנסה. בחלוף השנים השתנתה המציאות הכלכלית והחברתית, ו"במציאות החדשה התהפכו לא פעם היוצרות, הדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק" (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 11, 118 (השופטת שטרסברג כהן); כן ראו רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן, פ"ד נב(5) 625, 635 (השופטת שטרסברג כהן); רע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (לא פורסם); רע"א 9360/06 וינבך נ' האוניברסיטה העברית בירושלים (טרם פורסם)). הסרתה של תקרת דמי השכירות מבתי עסק עולה בקנה אחד עם המגמה בדבר צמצומה של תחולת החוק, אפשר בחינת קל וחומר מדירות מגורים: "כוונת המחוקק וההיסטוריה החקיקתית מצביעות על מגמה לצמצם את סוגי בתי העסק, אשר דייריהם נהנים מתשלום שכר דירה מוגבל" (ע"א 813/88 אסטבליסמנט נהל נ' בצרי, פ"ד מה(4) 1, 4 (הנשיא שמגר)).

           (2) סעיף 17(ג) לחוק הגנת הדייר, תשי"ד-1954 כפי שתוקן בחוק הגנת הדייר (הוראות שונות) (מס' 2), תשל"א-1971 (ספר החוקים 621 (תשל"א) 98) הסמיך את הממשלה לשחרר סוגים שונים של בית עסק מתחולת המקסימום של דמי השכירות. בבג"ץ 162/72 קינרוס נ' מדינת ישראל, פ"ד כז(1) 238 נאמר מפי השופט ברנזון, כי מקור ההסמכה נבע מהמגמה לבטל לחלוטין את תקרת דמי השכירות לגבי בתי עסק:

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ