אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> חוסר התאמה בין הבקשה להיתר בניה לתכנית החלה במקרקעין

חוסר התאמה בין הבקשה להיתר בניה לתכנית החלה במקרקעין

תאריך פרסום : 24/06/2008 | גרסת הדפסה
עע"מ
בית המשפט העליון
2834-05,2869-05
24/06/2008
בפני השופט:
1. א' גרוניס
2. מ' נאור
3. א' חיות


- נגד -
התובע:
1. חנה לדרר
2. פיטר לדרר
3. בלה שסטוביץ
4. מרגלית סוחוי
5. איתן סוחוי
6. זאב אלנברג
7. פרידה שאנן
8. זיוה בק
9. אהוד פדרמן
10. אילן בק

עו"ד איל גונן
עו"ד נתן מאיר
הנתבע:
1. מדינת ישראל משרד הפנים - מחוז חיפה ועדת
2. ערר מחוזית
3. הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה
4. ועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה
5. חיפה
6. חנה לדרר
7. פיטר לדרר
8. בלה שטוביץ
9. מרגלית סוחוי
10. איתן סוחוי
11. זאב אלנברג
12. פרידה שאנן
13. זיוה בק
14. אהוד פדרמן
15. אילן בק
16. אילת אנגל ועוד 229 ואח'

עו"ד יובל רויטמן
עו"ד חנה צלרינג
פסק-דין

השופטת מ' נאור:

1.        השאלה המרכזית הטעונה הכרעה בערעורים שלפנינו היא האם הבקשה להיתר בניה שהוגשה על ידי המערערות ב-עע"ם 2869/05 תואמת, או שאינה תואמת את התכנית החלה במקרקעין נשוא הדיון. מסקנה - וזו המסקנה אותה אציע לחברי - לפיה ההיתר המבוקש אינו תואם את התכנית מייתרת את הדיון בשאלות אחרות שהועלו בפנינו.

2.        הבקשה להיתר בניה שהיא ביסוד ההליכים שלפנינו עברה גלגולים רבים. אסקור תחילה, ובלא פרטים, את עיקר ההליכים ובהמשך הדברים יובאו פרטים נוספים הדרושים לדעתי, להכרעה. המערערות ב-עע"ם 2869/05 שיכון עובדים בע"מ ובתים משותפים בכרמל המרכזי אגודה שיתופית לשיכון בע"מ, שהיא גם הבעלים של המקרקעין נשוא הדיון, עליהם חלה תכנית בניין עיר מנדטורית חפ/229, הגישו בקשה להיתר בניה. לשתי המערערות הנזכרות נקרא להלן יחד, לשם הקיצור, שיכון עובדים או המערערות.  המערערות ניסו תחילה, פעמיים להעביר בועדת התכנון תכניות לשינוי תכנית המתאר החלה על המקרקעין אך נסיונן זה לא צלח, עקב התנגדות של תושבים באזור, שחלקם הם בעלי דין לפנינו. משכשלו הניסיונות האמורים לשינוי התכנית, החליטו המערערות לבקש היתר בניה בלא שינוי תכנית, כשלטענתם בקשתם להיתר הינה "תואמת תב"ע". הבקשה להיתר הוגשה ביום 4.7.2000. ועדת משנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה אישרה את הבקשה להיתר בניה, אך נוכח בקשה של שניים מחברי ועדת המשנה, דנה מליאת הועדה המקומית בבקשה, הפכה את ההחלטה על פיה ודחתה את הבקשה. על החלטת הועדה המקומית הוגשו עררים לועדת הערר לתכנון ובניה מחוז חיפה. שיכון עובדים ערערה על כך שלא ניתן לה היתר בניה. ערר נוסף הוגש על ידי תושבים באזור, שחלקם הם המערערים ב-עע"ם 2834/05 (להלן - התושבים). עררם של התושבים נדחה על הסף, ואף עררה של שיכון עובדים נדחה. ועדת הערר קבעה ברוב דעות (נגד דעתו החולקת של יו"ר הועדה עו"ד מאמו) ששיכון עובדים אינה רשאית לבנות את שביקשה לבנות. על פרטי ההחלטה עוד נעמוד. שיכון עובדים הגישה עתירה מינהלית נגד החלטת ועדת הערר. בעתירה ביקשה לדחות את דעת הרוב ולקבל את דעת המיעוט. בית המשפט לענינים מינהליים בחיפה (כב' השופטת ש' שטמר) קבע כי דעת הרוב אינה מנומקת, ולפיכך הורה להחזיר את הדיון לועדת הערר אשר תדון בעניין בהרכב חדש, תבדוק את החומר שלפניה ותחליט אם יש מקום לשמוע דברים נוספים על אלה שנרשמו בפרוטוקול. ועדת הערר בהרכבה החדש, כך קבע בית המשפט, תבדוק את הטענות בשתי סוגיות: האחת, האם יש לאשר את הפתרון התחבורתי המצוין בבקשה להיתר; השניה, האם הבקשה היא להקמת "בניין אחד" כדרישת התכנית החלה. עוד נקבע בפסק הדין כי התושבים לא יהיו צד לדיון בפני ועדת הערר.

3.        על פסק דינו של בית המשפט לענינים מינהליים הוגשו שני הערעורים שבפנינו. התושבים, המערערים ב-עע"ם 2834/05 טוענים בערעורם, בין השאר, כי תכנית המיתאר החלה, שהיא תכנית מנדטורית (שעברה שינויים) הנה תכנית בעלת אופי כללי בלבד. לפני שניתן יהיה ליתן היתר בניה לבניה על המקרקעין, שהם חלקה אחת בשטח עצום של 47,423 מ"ר - יש לטענתם להגיש לאישור תכנית מפורטת. לחלופין טוענים הם כי אפילו ייקבע כי יש בתכניות החלות על המקרקעין פירוט מספיק לצורך מתן היתרי בניה גם ללא צורך בתכנית מפורטת - הרי הבניה המבוקשת מהווה הקלה בבחינת פרסום הבקשה להתנגדויות, ואף מהווה סטייה ניכרת. לחלופין - הבניה נשוא ההיתר אינה מותרת ואינה תואמת את תכנית בניין העיר החלה. שיכון עובדים בערעורה טוענת לעומת זאת כי היא זכאית לקבל את היתר הבניה כמבוקש על ידה לאלתר, זאת משום שהבקשה להיתר, עולה בקנה אחד עם הוראות החוק והתכניות החלות על המקרקעין, ומדובר בבקשה תואמת תב"ע.

4.        ההליכים שבפנינו מעוררים שאלות שונות ובהן: מעמדם (אם בכלל), בפני ועדת הערר של מתנגדים הטוענים כי היתר שהתבקש אינו תואם את תכנית בניין העיר; האם ההליכים שהתקיימו בענייננו בפני ועדת המשנה והועדה המקומית היו תקינים ושאלות נוספות. אולם בדיון שקוים לפנינו הסכימו כל הצדדים, בתשובה לשאלתנו, כי אם הבקשה להיתר אינה תואמת את התכניות החלות - כל שאר השאלות אינן מחייבות הכרעה. בדעתי להתמקד בשאלה אם ניתן להוציא את היתר הבניה המבוקש מכוח התכניות החלות. אבהיר עם זאת כי מן ההתמקדות בשאלה האמורה אין ללמוד על עמדתי בסוגיות שאינן טעונות הכרעה. בשני הערעורים הובעה תרעומת על כך שהדיון הוחזר לועדת הערר, ונטען כי היה על בית המשפט להכריע בעניין בעצמו. סברתי כי בנסיבות העניין ניתן וגם ראוי להכריע בשאלה אם ניתן בכלל לתת את ההיתר המבוקש לפי תכנית בניין העיר החלה. מסקנתי בעניין היא בשלילה. כדי שניתן יהיה לבנות על המקרקעין אין מנוס, לדעתי, מהגשת בקשה נוספת לשינוי תכנית המיתאר. על כן לא ראיתי טעם בהמשך ההתדיינות בפני ועדת הערר (בהרכב אחר) כפי שהורה בית המשפט המחוזי. כפי שנראה שיכון עובדים מנסה במשך שנים רבות לבנות על המקרקעין, והדרך שלפניה עוד ארוכה. סברתי, בנסיבות אלה, שעדיף להפנותה כבר עתה אל הנתיב הנכון - הנתיב של הגשת תכנית.

5.        עד כה לא הובא תיאור בעניין המקרקעין, התכניות החלות עליהם, והבקשה להיתר. עתה אפנה לעניינים אלה.

6.        לשיכון עובדים מקרקעין בשטח נרחב של 47,423 מ"ר הידועים כחלקה 1 בגוש 10775 בחיפה, המכונים גם "שלוחת מרגלית" או "גבעת שמבור". השטח נמצא ברכס הכרמל והבעיות הטופוגרפיות המאפיינות רכס זה - הפרשי הגבהים - הם המקשים על הבעלים לנצל את המקרקעין לבניה, אף שהשטח מיועד לבניה. המערערות מנסות, מזה שנים רבות, וללא הצלחה לבנות על המקרקעין. הן יזמו תכנית לשינוי תכנית המתאר חפ/1825 "שלוחת מרגלית". התכנית נדחתה בשנת 1993. תכנית שניה שהגישו - חפ/1825א נדחתה אף היא בשנת 1999. נגד דחיית התכניות לא ננקטו הליכים משפטיים; הסיבה לדחיית התכניות היתה סיבה תכנונית - העדר פתרון תעבורתי מתאים לחיבור בין הבתים שביקשו לבנות (שהיו אמורים לכלול לפי התכנית 150 יחידות דיור) לבין הדרכים הציבוריות הקיימות. ההצעה בשתי התכניות שנדחו היתה כי התחבורה תופנה אל הדרך הקיימת - רחוב מרגלית.

7.        למען הסדר יצוין כאן כי בתכנית המופקדת מאז שנת 1980 מוצע פתרון תעבורתי אחר, ומצוין כביש גישה לשכונה אחרת (חפ/1400), אולם ככל הנראה ארוכה הדרך, אם בכלל, לפתרון תעבורתי זה. לפי החומר שבפנינו ההצעה בתכנית זו יקרה, והיא מחייבת הריסה של וואדיות.

8.        שיכון עובדים נואשה, כנראה, לעת הזו, מן האפשרות לשנות את התכנית החלה. כידוע - בכל הצעת שינוי - יש מעמד למתנגדים. בנסיבות אלה החליטה שיכון עובדים להגיש את בקשת ההיתר נשוא ההליך שבפנינו. על פי הטענה, המערערות החליטו לממש את זכויותיהם "בדרך של בקשה להיתר בניה תואמת תב"ע". המערערות טענו בפני רשויות התכנון ובהליכים המשפטיים כי זכותן לבנות במקרקעין את שהן מבקשות לבנות, וכי לבניה זו התושבים אינם יכולים להתנגד.

9.        שתי מחלוקות עיקריות התגלו בבקשה להיתר, ואותן החליט בית המשפט המחוזי להעביר לועדת הערר לדיון בהרכב אחר. אחת משתי המחלוקות היא האם מדובר בבניין אחד כדרישת תכנית חפ/229 המאפשרת לבנות במגרש בניין אחד. בענייננו המגרש הוא עצום מימדים והבקשה מתייחסת בערך לרבע ממנו. לטענת שיכון עובדים מדובר בבניין אחד ובו שמונה אגפים, האגפים מכונים גם "מבננים". לטענת התושבים, לעומת זאת, מדובר ב-8 מבנים. על פי בקשת ההיתר יבנה בצורת מניפה (או אצבעות) מבנה ובו 102 יחידות דיור. שמונת "המבננים" המוצעים הם מדורגים ומחוברים ביניהם בקורות בניין. השטח התת קרקעי משותף לבניין כולו על כל שמונת "אגפיו". הכניסה ממפלס הרחוב למפלס החצר משותפת ונעשית דרך כניסה משותפת ומעלית משותפת. לכל שמונת אגפי המבנה יש שירותים משותפים כמו איסוף אשפה ותיבות הדואר.

10.      נקודת המחלוקת השניה, לגביה החזיר בית המשפט המחוזי את התיק לועדת הערר בהרכב אחר, נוגעת למה שכונה בידי שיכון עובדים בשם "מבנה דרך הגישה" כאשר ישנה מחלוקת האם התכנית מאפשרת להקים מבנה זה. בפסק הדין מופיע לעניין מבנה דרך הגישה התיאור הבא: התכנית כוללת חניון מקורה (לא על החניון כשלעצמו המחלוקת - מ.נ.) המשותף לכל שמונת הבניינים וכביש גישה למתחם בצורת כביש או רמפה לוליינית (ספיראלית) רב מפלסית ודו מסלולית, המקשר את רחוב מרגלית, אשר ממוקם מעל לפרויקט המתוכנן, לחניון של הבניינים. הרמפה היא כביש הגישה היחיד המתוכנן על פי ההיתר לשכונה שתיבנה. היא נועדה לגשר בין המפלס של רחוב מרגלית הנמצא בגובה של 271.5 מטר לבין המפלס של 254 מטר שהוא הגובה הממוצע של מפלסי הכניסה לבניינים המתוכננים, דהיינו הפרש הגובה הוא של 17.5 מטר בירידה אנכית במרחק של כ-75 מטר אופקית מהכביש שעובר דרך רחוב מרגלית. עוד ציין בית המשפט כי מבנה דרך הגישה הוא מבנה נפרד הכולל את הכביש שעליו והוא מתנשא לגובה של מספר קומות. על ממדיו האמיתים לא הובאו ראיות אולם בסיכומי התושבים נטען כי הוא בקוטר של 50 מטר ובגובה של 21 מטר, הינו בגובה של כ-8 קומות, כשבתוכו יש כביש של 170 מטר מרחוב מרגלית ועד לחיבור לחניון. המבנה הספיראלי מצוי כולו בתחום המקרקעין הפרטיים. אעיר כאן במאמר מוסגר כי העובדה שהתושבים קוראים לאורך כל הדרך למה שמכנה שיכון עובדים כ"מבנה דרך הגישה" כ"מבנה מפלצתי", אינה מעלה ואינה מורידה בעיני. לעניין זה תמימת דעים אני עם דעת יו"ר ועדת הערר (בדעת המיעוט) כי "מפלצתיותו" של המבנה אינה עניין שיש להכריע בו על בסיס טעם אישי או אסתטי.

11.      שתי נקודות המחלוקת הן, איפוא - האם מדובר "בבניין אחד" או בשמונה בניינים; והאם מבנה דרך הגישה מותר לבניה. בשני העניינים הללו החזיר בית המשפט את הדיון לועדת הערר. החלטת הרוב בועדת הערר היא אכן כפי שקבע בית המשפט המחוזי קצרה ובלתי מנומקת. אביא את דעת הרוב בשלמותה:

" עמדת נציג מתכנן המחוז מר עודד בורנשטיין:

אינני מסכים עם הקביעה (של יו"ר הועדה - מ.נ.) כי מדובר במבנה אחד בלבד. לדעתי מדובר על 8 מבנים נפרדים וזו עובדה. עצם החניון המשותף במרתף אינו משנה את העובדה כי הבניינים נפרדים, הדוגמא הטובה ביותר היא במגדלי המגורים בעמק השמש בחיפה - מדובר בשלושה מבני רב קומות ובעוד 4 מבנים מדורגים. לכל קומפלקס יש חניה משותפת תת קרקעית וזה לא הופך את המתחם לבנין אחד לדעתי.

יש עוד דוגמאות לבנייני רב קומות בשכ' יזרעליה בנווה שאנן, שלהם חניון חיצוני משותף, אין זה משנה אם החניה במרתף או חיצונית - המבנים נפרדים: לכל מבנה מספר נפרד. לכל מבנה ועד בית נפרד וכו'. . .

לדעתי גם מבנה הספירלה, שנידחה ע"י הועדה המחוזית, (הכוונה - בעת הדיון בתכנית השינוי שהוצעה - מ.נ.) מהווה חריגה, סטיה או דומה.

יש לקחת בחשבון את עמדת האינג' מריאן ברוק, נציג משרד התחבורה שהתנגד לפתרון התחבורתי שהוצג. (בעניין מבנה דרך הגישה - מ.נ.)

לדעתי נציג משרד ממשלתי הוא רלוונטי יותר מכל המומחים המקצועיים שהובאו.

לסיכומו של דבר - אני מסתייג מההחלטה ולדעתי יש לדחות את הערר.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ