אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> חובת הקטנת הנזק תלויה בקביעה כי החוזה אכן הופר

חובת הקטנת הנזק תלויה בקביעה כי החוזה אכן הופר

תאריך פרסום : 15/05/2008 | גרסת הדפסה
ע"א
בית המשפט העליון
8589-06
14/05/2008
בפני השופט:
1. א' רובינשטיין
2. י' דנציגר
3. ע' פוגלמן


- נגד -
התובע:
יעקב שפיגל
עו"ד שפיגל דנה
הנתבע:
1. צבי איינס
2. יצחק איינס
3. אריה איינס ז"ל
4. יפה טשכמר (איינס)
5. שושנה קוטב (איינס)
6. אליעזר איינס
7. עו"ד דורית דורון
8. הרטוב לוי בע"מ
9. יעקב לוי

עו"ד חימי יהודה
עו"ד שטיינר אליהו
עו"ד רייטר יוסף
פסק-דין

השופט י' דנציגר:

           לפניי ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 25.7.06 בת.א. 2165/00 (כבוד השופטת בדימוס ש' סירוטה ז"ל).

העובדות כפי שהן עולות מפסק דינו של בית המשפט קמא

1.        הסכם השיווק. המשיבים 1-6, משפחת איינס (להלן - איינס) הייתה הבעלים החוקיים והרשומים של המקרקעין הידועים כחלקה 3 בגוש 8149 בשטח של כעשרים דונם בכפר יונה (להלן - המגרשים), המיועדים, לפי תוכנית בניין עיר (תב"ע) הרלוונטית, לבניית 40 יחידות דיור (להלן - יחידות הדיור), כאשר איינס חפצו למכור את מרבית יחידות הדיור במהירות האפשרית, ולהשאיר כשמונה מגרשים לשם בנייתן של יחידות דיור לשימושם האישי. לשם מכירת יחידות הדיור, התקשרו איינס ביום 24.11.95 בהסכם עם המערער, מר יעקב שפיגל (להלן - שפיגל), יזם, משווק ומתווך נדל"ן והבעלים של סוכנות לתיווך ושיווק נדל"ן בשם "דור דירות ונכסים", במסגרתו הוסכם כי שפיגל ישווק את יחידות הדיור שייבנו על המקרקעין, בהתאם לתנאים ולתמורה הקבועים בו (להלן - הסכם השיווק). על פי סעיף 4 להסכם השיווק, התחייבו איינס להעניק לשפיגל בלעדיות בשיווקן של יחידות הדיור, כאשר בסעיף 5.1 נקבע תנאי מתלה לפיו התחייבותם של איינס למתן בלעדיות מותנית במכירתן של 20 יחידות דיור, לכל הפחות, בתוך תקופה של 18 חודשים, כדלקמן:

"שפיגל יהיה חייב למכור לפחות 20 יחידות דיור במשך תקופה של 18 חודש, החל מהמועד בו תאפשרנה הרשויות המוסמכות קבלת היתרי בנייה. הופסקה הבנייה ו/או המכירה בגין גורמים שאין לשפיגל שליטה עליהם, יופסק המניין של 18 חודש, למשך התקופה המתבקשת מהפסקת הבנייה ו/או המכירה."

בנוסף, סעיף 5.4 להסכם השיווק הדגיש כי הבלעדיות מותנית במכירתן של 20 יחידות דיור, כדלקמן:

"לא מכר שפיגל 20 יחידות לפחות בפרק הזמן כאמור לעיל בס"ק 5.1 לעיל, בתנאים הנקובים בס"ק 5.2 לעיל, תבוטל הבלעדיות שהוענקה לו לצורך פרויקט זה..."

2.        בתמורה להתחייבויותיו על פי הסכם השיווק, קבע סעיף 6.1 להסכם השיווק כי בגין מכירתו של כל מגרש יקבל שפיגל תמורה בשיעור של 2% כולל מע"מ ממחיר המכירה וכי בגין מכירתו של מגרש יחד עם שירותי בניה יקבל שפיגל, נוסף על 2% האמורים, תמורה בשיעור של 4.5% ממחירם של שירותי הבניה. נוסף על האמור לעיל, קבע סעיף 6.3 להסכם השיווק כי שפיגל יקבל עמלה בשיעור של 4.5% כולל מע"מ מכל תמורה או תשלום בצירוף מע"מ שיועברו בחוזי הביצוע של הפרויקט בין איינס לבין כל גורם שיהיה קשור בביצוע, לרבות חוזי פיתוח, תשלומים לאדריכל, למהנדס, לקבלן וכדומה, כאשר התמורה תועבר עם ביצוע התשלום בפועל.

3.        חוות הדעת. סמוך לאחר ההתקשרות בהסכם השיווק, ביום 8.1.96, פנו איינס לפרופ' יצחק הדרי על מנת שיחווה את דעתו בנוגע לתכנון המס המומלץ לביצוע המכירה של יחידות הדיור (להלן בהתאמה - המומחה וחוות דעת). על פי חוות הדעת, איינס ייטלו חלק במכירותיהם של המגרשים בלבד ואילו שפיגל יפעל מול הלקוחות ויפנה אותם לקבלן מטעמו שיבצע את עבודות הבנייה של יחידות הדיור בפועל, והכל באמצעות מערכת חוזים כפולה כאשר נוסף על הסכם השיווק יתקשר שפיגל בהסכם בנייה עם קבלן, ובדרך זו יוכלו איינס למקסם את רווחיהם הואיל ועלויות המס תפחתנה. בנוסף, ציין המומחה בחוות הדעת, כי איינס יוכלו לבנות לעצמם יחידות דיור למגורים ולאחר תקופה מסוימת למכור אותן כדירות מגורים הפטורות מתשלום למס שבח מקרקעין.

4.        הסכם הבנייה והסכם הפיתוח. בהתאם לחוות הדעת האמורה, ביום 29.7.96 התקשר שפיגל בהסכם עם חברת הבנייה הרטוב לוי בע"מ, באמצעות מנהלה, קובי לוי (להלן יקראו יחד - הקבלן), לפיו יזמין שפיגל מהקבלן את בנייתן של 28 יחידות דיור בתוך 24 חודשים (להלן - הסכם הבנייה). יצויין כי גם איינס חתמו בשוליו של הסכם זה, למרות שלא היו צד לו. סעיף 2 להסכם הבנייה קבע כי משך ההסכם הינו 24 חודשים בלבד וכי לאחר מכן הוא יבוטל. בנוסף, קבע סעיף 8 להסכם הבנייה כי הקבלן ישלם לשפיגל עמלה בשיעור של 4.5% כולל מע"מ מכל חוזה לביצוע שירותי בנייה שבו יתקשרו הקבלן ורוכש של מגרש לבניית יחידת דיור, בשיעורים ובמועדים הקבועים בסעיף. בנוסף, ביום 26.9.96 נחתם הסכם בין איינס, הקבלן והמועצה המקומית כפר יונה (להלן - הסכם הפיתוח), במסגרתו התחייבה המועצה המקומית כפר יונה לתמוך במתן היתרי בנייה לבקשות שיגישו איינס או הקבלן, על מנת לאפשר את הבניה על המגרשים.

5.        הודעות הביטול. ביום 7.4.98 התקשרו איינס בהסכם נפרד עם הקבלן לשם בנייתן של יחידות הדיור, ללא תיווכו של שפיגל. ביום 25.4.98 שלחו איינס לשפיגל, באמצעות המשיבה 7, עו"ד דורית דורון, הודעת ביטול כדלקמן:

"הבלעדיות אשר הוענקה לך בהסכם בינך לבין משפחת איינס מבוטלת, בהתאם לסעיף 5.4 להסכם. התאריך 26.3.98 נקבע בהתאם לעובדה כי החל מתאריך 26.9.96 אפשרו הרשויות המוסמכות קבלת היתרי בנייה."

           בנוסף, ביום 29.7.98 שלח הקבלן לשפיגל הודעת ביטול אף הוא, במסגרתה הודיע לשפיגל כי הואיל והסתיימה תקופת הבלעדיות שאותה העניקו איינס לשפיגל לשם שיווקן ומכירתן של יחידות הדיור בהתאם להסכם השיווק, נוצר מצב לפיו שפיגל מנוע למכור מגרשים לבנייתן של יחידות דיור וכי אף תקופת הבלעדיות שאותה העניק הקבלן לשפיגל הגיעה אל קיצה, לאחר ששפיגל לא עמד בהתחייבותו להזמין את מכסת יחידות הדיור שאותה התחייב להזמין במסגרת הסכם הבנייה.

6.        עסקת גלבפיש. ביום 18.11.98, כשבעה חודשים לאחר משלוח הודעת הביטול, נחתמה עסקת מכר של מגרש למשפחת גלבפיש (להלן - עסקת גלבפיש), בתיווכו של שפיגל. לטענת איינס, מאחר שעסקת גלבפיש נחתמה לאחר תום תקופת הבלעדיות, הוצעה לשפיגל, לפנים משורת הדין, עמלת תיווך בשיעור 2% משווי העסקה ואולם הוא סירב לקבלה. לטענת שפיגל, ההצעה האמורה הותנתה בחתימתו על כתב ויתור ומכאן נבע סירובו לקבל את העמלה האמורה. מכל מקום, אין מחלוקת כי העסקה האמורה בוצעה בתיווכו של שפיגל, לאחר שחלפו שמונה עשר החודשים הקבועים בסעיף 5.1 להסכם השיווק.

7.        טענות שפיגל. לאור האמור לעיל, הגיש שפיגל לבית המשפט קמא תובענה למתן חשבונות ופיצויים בסך 1,084,307 ש"ח, במסגרתה העלה את הטענות שלהלן:

           כנגד איינס, טען שפיגל כי למרות שחלפו 18 חודשים מן המועד בו ניתנו היתרים לבנייתן של יחידות הדיור, תקופת הבלעדיות טרם הסתימה, הואיל ויש להפחית מתקופה זו עיכובים שנוצרו ואשר אינם בשליטתו שלו, כגון עיכוב בהוצאת היתרי בנייה ביחס ל-12 יחידות דיור ועיכוב שנבע מתיקון התב"ע, שלא תוקנה עד למועד הגשת התביעה. בנוסף, טען שפיגל כי למרות המיתון העמוק בשוק הדירות איינס לא היו מוכנים להפחית את מחיריהן של יחידות הדיור.

           לפיכך, טען שפיגל כי הודעת הביטול ששלחו איינס נשלחה שלא כדין והיא גרמה לו פגיעה במוניטין, כאב וסבל ועוגמת נפש, בגינם דורש הוא פיצוי.

           כנגד הקבלן, טען שפיגל כי עליו לשלם לו את העמלות להן זכאי שפיגל מכוח הסכם הבנייה, הואיל ולטענתו, שולמו לו עמלות בשיעור של 2% בלבד ולא 4.5% כפי שהוסכם וכלל לא שולמו לו עמלות בגין בנייתן של שתי היחידות שבנו איינס. בנוסף, טען שפיגל כי אי תשלום העמלות מהווה הפרה יסודית של הסכם הבנייה, המזכה אותו בקבלת הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם זה.

           כנגד עו"ד דורון, אשר ערכה את הסכם השיווק, הסכם הבנייה, ההסכם בו התקשרו איינס והקבלן ואף שלחה לשפיגל את הודעת הביטול, טען שפיגל כי עו"ד דורון הפרה את חובת הנאמנות כלפיו ופעלה בניגוד אינטרסים, הואיל והייתה לה היכרות מוקדמת עימו ובלעדי סיועו היא כלל לא הייתה הופכת לעורכת הדין של הפרויקט. לטענת שפיגל, הוא בטח בעו"ד דורון כי תשמור על האינטרסים שלו לאחר שהציגה בפניו מצג שנטע בו תחושה כי היא פרקליטתו. בנוסף, טען שפיגל כי עו"ד דורון ערכה את ההסכם בין איינס לקבלן "מאחורי גבו" תוך הפרת יחסי אמון של עורך דין - לקוח וכי נהגה כלפיו ברשלנות מאחר שלא הזהירה אותו מפני הסכנות הטמונות "בחוסר החפיפה" שבין תקופות הבלעדיות השונות שנקבעו בהסכם השיווק ובהסכם הבנייה [18 ו-24 חודשים - י.ד.].

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ