אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> חגג ואח' נ' קרן יששכר ונעמי ואח'

חגג ואח' נ' קרן יששכר ונעמי ואח'

תאריך פרסום : 23/06/2013 | גרסת הדפסה
ת"א
בית משפט השלום ראשון לציון
42113-02-10
13/06/2013
בפני השופט:
ד"ר איריס סורוקר

- נגד -
התובע:
יהושע חג'ג'
הנתבע:
1. קרן יששכר ונעמי – עמותה רשומה
2. קהלני יוסף

פסק-דין

פסק דין

כללי

1.בפני תביעה ותביעה-שכנגד, שענינן בטענות הדדיות של צדדים להסכם שכירות. הסכם השכירות נחתם בין התובע וגב' דורית דנינו (השוכרים) לבין הנתבעת (המשכירה), ביום 4.3.2008 (ת/3). הנתבע, מר יוסף קהלני, הקים את העמותה המשכירה, ושימש כיו"ר שלה בעת הרלבנטית (ס' 4 לתצהירו).

2.הצדדים ייעדו את המושכר ל"מסעדה ו/או בית קפה" (ס' 3.1 להסכם). התובע טען כי המשכירה הפרה את הסכם השכירות, בסרבה לחתום על התוכניות להיתר בניה שהגיש לוועדה המקומית, לצורך שיפוץ המושכר (ר' התוכניות בת/7). המשכירה טענה כי השוכר הוא שהפר את ההסכם עימה, בין השאר בכך שהגיש בקשה להיתר ללא ידיעתה, לא שילם מיסים, לא סיפק ערב שלישי ולא ביטח את המושכר. טענתה העיקרית היא, כי היה על השוכר לבנות על המקרקעין מבנה נוסף וחדש, בעלות של כ- 800,000 ₪, ולא להסתפק בשיפוץ המבנה הישן. לענין זה השיב התובע, כי הקמת מבנה נוסף ניתנה לו כ"אופציה העומדת לבחירת השוכר (ואני אינני מעונין באופציה זו)..." (ס' 12 לתצהירו). אך יו"ר המשכירה טען כי "הוראת ס' 17 להסכם שונתה ללא ידיעתי וללא הסכמתי באופן שהחובה שהיתה מוטלת על השוכר, כתנאי לחתימה על ההסכם, להקים מבנה חדש, שונתה ל"רשות"/"זכות" (ר' ס' ז.7 לתצהירו).

3.התובע עתר לחייב את הנתבעים להשיב לו את דמי השכירות ששילם, ולשפותו בגין הוצאות שהוציא למימוש השכירות. בנוסף ביקש לפצותו בגין עוגמת נפש והפסד רווחים. בתביעה-שכנגד עתרה המשכירה לחייב את השוכרים (והערבים) לשלם לה דמי שכירות שלגביהם ניתן פטור בהסכם; להשלים את דמי השכירות לערכם הריאלי; לשלם דמי שכירות ראויים, וכן פיצוי מוסכם.

4.במישור הדיוני: כל אחד מבעלי הדין דלעיל חתם על תצהיר עדות ראשית (העמותה: באמצעות היו"ר מר קהלני). מטעם הנתבעים הצהיר גם מר יהודה אלגרבלי (השוכר החדש). מטעם התובע הוגשה חוות דעתו של מר דוד בכר, לחישוב הפסדי רווח. מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעתו של רו"ח דורון עברי לענין הפסדי רווח, וחוות דעת של השמאי זהר עירון לשומת דמי שכירות. כל העדים נחקרו. ב"כ הצדדים סיכמו בכתב. להלן אבחן את טענות הצדדים כסדרן. השאלה המרכזית העומדת על הפרק היא: מי הפר את הסכם השכירות.

התביעה העיקרית

הסכם השכירות ושאלת ההפרה

5.הצדדים להסכם השכירות הם העמותה, כמשכירה, והשוכרים: יהושוע חג'ג' ודורית דנינו. כערבים נרשמו אברהם דנינו וסימן טוב לוי.

בהסכם תואר ה"משכיר" כבעל זכויות ב"מבנה בשטח של כ- 100 מ"ר, לו צמודים כ- 20 מ"ר שירותים ומקלחת והקרקע הצמודה לו הידועים כחלק מחלקה 203 בגוש 3939 ובעל הרשאה במגרש הידוע כחלקה 202 בגוש 3939, שניהם נמצאים ברחוב משה בקר 4+6 אזור התעשייה הישן בראשל"צ" (ר' הואיל הראשון להסכם). ה"מושכר" על פי ההסכם הוא "המבנה הקיים" (ר' והואיל השני). בהסכם נרשם כי הצדדים מעונינים שהשוכר ישכור את המבנה הקיים "למטרת עסק מסעדה ו/או בית קפה" (והואיל שלישי והואיל רביעי). גם בס' 3 להסכם נקבע ש"השוכר ישתמש במושכר למטרת מסעדה ו/או בית קפה". תקופת השכירות הראשונה העמדה על 23 חדשים (ס' 4.1). לשוכר ניתנה אופציה להאריך את השכירות מעת לעת לעשר תקופות קצובות בת שנה כל אחת (ס' 4.2). דמי השכירות לתקופה הראשונה העמדו על 2,000$ לחודש, ואולם הוסכם כי מתחילת השכירות ועד ליום 31.12.2008 (11 חדשים) לא ישולם שכ"ד, "וזאת בשל הגדרת תקופה זו לצורך התארגנות ובניה" (ס' 6.2 להסכם).

6.התשתית הראייתית מלמדת כי המושכר (המבנה הקיים) היה נתון במצב "מוזנח, ורמת תחזוקתו נמוכה" (ר' בפרק א' בחוות דעתו של השמאי עירון). בתמונות שהוגשו ניתן לראות מבנה ישן ומפויח, מקולף ומתפורר, חלק מפתחיו סגורים בבלוקים ובפח, הסורגים חלודים, השירותים בלתי ראויים לשימוש, הקירות מלוכלכים מאוד, בפנים ומסביב פזורים שברי בלוקים, אשפה וגרוטאות (ר' בנספח ת/2 לתצהיר התובע). על רקע מצבו העלוב, אך מובן הוא שהמשכירה נאלצה לוותר על דמי שכירות לתקופה מסוימת, שנדרשה לשוכר ל"התארגנות ובניה" (ס' 6.2 להסכם). בסעיף 6.11 נרשם: "למען הסר ספק, השוכר התחייב להשקיע כספים רבים במושכר לצורך השבחתו והתאמתו לצרכיו וכו'. השוכר מתחייב כחלק מהסכם זה להשאיר את כל ההשקעות שישקיע במושכר למשכיר ללא כל תשלום ו/או פיצוי".

7.סעיף 8.11 בהסכם טיפל בשינויים פנימיים במושכר, כדלקמן:

"השוכר מורשה לבצע שיפוצים במושכר לצורך התאמתו לצרכיו ובלבד שלא יפגע בקירות חיצוניים ו/או שינויים בהם, עמודי ביסוס של הבנין, אינסטלציה ראשית של הבנין, ומערכת החשמל אך הדבר לא יקנה לו כל זכות מכל סוג במושכר בפרט לא של דייר מוגן כמפורט לעיל.

הסכמת המשכיר לביצוע שינויים פנימיים ע"י השוכר הינה בכפוף להצהרת השוכר בחוזה כי כל ההשקעות, שישקיע השוכר במושכר ובמבנה המושכר במהלך תקופת השכירות יישארו ללא כל תמורה מצד המשכיר במושכר עם סיום תקופת השכירות ולשוכר לא תהיינה כלפי המשכיר כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כספית כנגד המשכיר, בגין השקעות אלו".

8.סעיף 8.15 בהסכם התייחס לבנית סככות וסגירה עונתית: "השוכר מתחייב לא לבנות ו/או תוספת בניה ו/או סככות ו/או סגירת קיץ או חורף מבלי לקבל את הסכמת המשכיר מראש בכתב וחתימתו וכן היתר בניה מהרשויות שיוצא ע"ח השוכר וע"ש המשכיר בלבד, כל בניה כזאת שתתבצע ללא קבלת אישורו של המשכיר והיתר בניה כדין תהווה הפרה יסודית של החוזה...".

9.לצד ביצוע שיפוצים והתאמות במבנה הקיים, הוסכם בין הצדדים להעניק לשוכר אופציה להקמת מבנה חדש על המקרקעין. סעיף 17 להסכם קבע: "... עומדת לרשותו של השוכר הזכות כי המשכיר יבנה על קומת הקרקע מבנה חדש שיהווה תחליף למושכר המפורט לעיל (ושיקרא להלן: המושכר החדש)". בקשר עם "המושכר החדש" קבעו הצדדים הסדרים מפורטים, המתייחסים לאופן מימוש האופציה בכל הנוגע למימון, לתכנון ולביצוע. כך נקבע כי לצורך מימוש האופציה, על השוכר לפנות אל המשכיר בכתב (ס' 17.2). עלות הבניה של המבנה החדש הערכה בסך של כ- 800,000 ₪ (ס' 17.3). נקבע שהבקשה להיתר בניה תוגש בחתימת המשכיר ועל שמו (ס' 17.6). הוסכם שהמשכיר יישא בעלויות בנית המרתף, וכי המרתף יעמוד לשימושו בלעדי (ס' 17.8-17.7). הוסכם כי תכנון המבנה הנוסף, צורתו וגודלו, כמו גם המפרט הטכני, "יהיו על פי קביעות המשכיר תוך שיתופו של השוכר, אולם המשכיר יהיה הפוסק הבלעדי והסופי" (ס' 17.11). התכנון הפנימי הושאר לשוכר (ס' 17.16). המשכיר נדרש לשאת בהוצאות התכנון והיתר הבניה (ס' 17.12). עוד נקבע כי המשכיר יסיים את הבניה וימסרה לשוכר בתוך 12 חדשים מקבלת היתר בניה (ס' 17.15).

10.מימון בנייתו של המבנה הנוסף (פרט למרתף) הוטל על השוכר. הצדדים יצרו בענין זה מנגנון מורכב:

א. בס' 17.19 הוסכם כי "כתנאי יסודי לבניה כלשהי ע"י המשכיר, השוכר מתחייב להעביר למשכיר לא יאוחר מ- 90 ימים ממועד החתימה על חוזה זה את הסכום שהערך על ידי הצדדים כסכום הנדרש לבניין הבניין... סך של 800,000 ₪ בהעברה בנקאית שישמשו כהלוואה למשכיר לצורך מימון הבניה... המשכיר יחזיר לשוכר מדי כל סוף שנת שכירות 10%... מסכום כספי ההלוואה בתוספת 2% ועד להחזרתם המלאה ע"פ הסכם נפרד שיצורף לחוזה זה...".

ב. הוסכם כי היה וכספי ההלוואה לא יספיקו לסיום הבניה, מוטל על השוכר "להשלים לידי המשכיר את ההפרש הנדרש לא יאוחר מ- 30 ימים מהמועד שיפנה אליו המשכיר..." (ס' 17.19 סיפא).

ג.הצדדים קבעו כי היה והשוכר יבקש לממש את האופציה להקים מבנה נוסף, יעלה גובה דמי השכירות. בס' 17.9 נקבע: "השוכר מסכים כי במקרה שיבקש לממש את זכותו כאמור בס' 17.2 לעיל, דמי השכירות יועלו ויהיו בסך 3684$ בתוספת הצמדה... שהינם דמי שכירות השווים והמגלמים בערכם את כל עלות בנית המושכר החדש... סכום שהערך (מהווה אומדן) ע"י הצדדים בכ- 800,000 ₪. ... לאחר סיום הבניה תחושב עלות כל הבניה במדויק, סכום אשר יהווה את הבסיס לחישוב דמי השכירות המוגדלים אשר ישונו בהסכמת הצדדים... כל הסכום ישולם על ידי השוכר כדמי שכירות נוספים וזאת בפריסה על פני כל תקופות השכירות והאופציות..."

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ