אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> חב' נידר לבנין (בהסדר נושים) - פיצול חוזי חכירה במתווה שהציעה רמ"י תוך רישום הערת אזהרה

חב' נידר לבנין (בהסדר נושים) - פיצול חוזי חכירה במתווה שהציעה רמ"י תוך רישום הערת אזהרה

תאריך פרסום : 18/05/2015 | גרסת הדפסה
פר"ק
בית המשפט המחוזי ירושלים
59344-01-12
12/05/2015
בפני השופט:
דוד מינץ

- נגד -
המבקשת:
נידר חברה לבנין ולפיתוח בע"מ (בהסדר נושים)
עו"ד אמיר ברטוב
עו"ד יעקב אמסטר
המשיבים:
1. רשות מקרקעי ישראל
2. ניסנוב בנייה וייזום בע"מ
3. קואופ ישראל אגודה צרכנית שיתופית בע"מ
4. כונס הנכסים הרשמי

עו"ד לינא סאלם
עו"ד גד ויסקינד
עו"ד דוד זילר
עו"ד יוסף בכריה
החלטה
 

 

 

הבקשה במקורה הוגשה כנגד רשות מקרקעי ישראל, לפנים מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י" או "המנהל") בעניינה של החברה, הנמצאת בהקפאת הליכים, וחברת ניסנוב בנייה וייזום בע"מ (להלן: "ניסנוב" או "חברת ניסנוב"). מטרת הבקשה להורות לרמ"י לבצע פיצול של חוזה החכירה מיום 10.4.00 של הנכס הידוע כמגרש 227, גוש 30661, חלקה 5, לפי תב"ע 3335ב', המצוי בשכונת פסגת זאב בירושלים, הרשום אצל רמ"י בתיק מספר 10249851א (להלן: "הנכס") על שם חברת קואופ ישראל אגודה צרכנית שיתופית בע"מ (להלן: "הקואופ"). לדעת החברה פיצול זה מתבקש בהתאם לחוזה שיתוף, חזקה, ניהול ושימוש במקרקעין מיום 1.11.07 אשר נחתם בינה לבין הקואופ (להלן: "הסכם השיתוף"), ולכן לאחר הפיצול יש להורות לרמ"י לרשום את הזכויות של החברה על פי הסכם השותפות, על שמה.

 

הבקשה הוגשה על ידי הנאמנים על הסדר הנושים של החברה והם לא צירפו את הקואופ כמשיבה לה, חרף העובדה שהיא צד רלוונטי ומשמעותי לעניין, והייתה זו הקואופ שביקשה להצטרף להליך מיוזמתה.

 

הרקע לבקשה

1.ברקע לבקשה, הליך בוררות שהתקיים בין החברה לבין הקואופ בקשר לחוזה מיום 26.4.92 לבניית מבנה לסופרמרקט בנכס (להלן: "הסופרמרקט"). במסגרת הבוררות ולשם הסדרת סיום כל המחלוקות בין החברה לבין הקואופ, נחתם ביום 27.7.05 הסכם בו הוסכם, בין היתר, כי כנגד חיובי החברה כמפורט בהסכם, הקואופ תחתום על כל המסמכים הדרושים להעברת מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות של אגף המגורים בנכס, עליו נבנה הסופרמרקט. היקף הבנייה למגורים מעל מבנה הסופרמרקט עמד על כ-1,950 מ"ר. על פי דרישת רמ"י, החברה והקואופ הסדירו את יחסיהם ההדדיים בקשר עם אופן החלוקה הפיזית של זכויות החכירה המהוונות, השיתוף, החזקה, הניהול והשימוש בנכס וזאת במסגרת הסכם השיתוף.

 

2.ביום 3.7.08 נחתם הסכם נוסף בין החברה לבין חברת י. ד. בראזני בע"מ (להלן: "בראזני"), לפיו מכרה החברה לבראזני את מלוא זכויותיה בנכס כמו גם המחאת מלוא זכויותיה מכוח ההסכמים הקיימים שבין החברה לבין הקואופ, בתמורה לסך של 5 מיליון ₪.

 

3.ברם, ביום 27.7.08 ניתן צו הקפאת הליכים כנגד החברה ובחודש ספטמבר 2008 פנו הנאמנים שמונו לביצוע הסדר הנושים של החברה, הן לקואופ והן לבראזני על מנת לקבל הבהרות מסוימות. בטרם התגבשו ההבנות שבין הנאמנים לבראזני באשר לבנייה אפשרית בנכס, הובאה לפני הנאמנים הצעה טובה יותר לרכישת זכויות החברה בנכס שהוגשה על-ידי מר ברוך ניסנוב ואשר עמדה על-סך של 5,250,000 ₪. נוכח הצעה זו ולאור הקשיים שהתעוררו בחברת בראזני, ההסכם בין החברה לבין בראזני בוטל בהסכמה ותחתיו, ביום 23.4.09, נחתם הסכם בין החברה לבין מר ניסנוב בנאמנות עבור חברת ניסנוב, לפיו מכרה החברה לחברת ניסנוב את מלוא זכויותיה בנכס תמורת הסכום האמור, סך של 5,250,000 ₪. בסופו של יום, ההסכם התגבש עם חברת ניסנוב כאשר עד ליום הגשת הבקשה היא שילמה רק סכום של 1,750,000 ₪ על חשבון התמורה המוסכמת. יתרת התשלום בסך 3,500,000 ₪ הייתה אמורה להיות משולמת על ידי ניסנוב בתוך 120 יום ממועד כניסתו של ההסכם לתוקף וכנגד מסירת המסמכים הנדרשים כמפורט בהסכם. ברם, ניסנוב ביקשה לשלם את היתרה באמצעות מימון בנקאי, אך הבנק המלווה סירב להעביר את הסכום מבלי שהזכויות בנכס תרשמנה על שם ניסנוב או לפחות על שם החברה. לטענת הנאמנים, דרישה זו של הבנק לגיטימית, וכל בנק מלווה לא יסכים לממן את הרכישה, אלא בתנאי שניסנוב תירשם כבעלת זכויות חכירה בנכס. לשם כך, פנו הנאמנים אל רמ"י כדי שזו תפצל את חוזה החכירה בין החברה לבין הקואופ. סירובה של רמ"י למלא אחר דרישות הנאמנים הולידה את הבקשה הנוכחית.

 

טענות הצדדים

4.לטענת הנאמנים, לאחר משא ומתן ארוך שהתקיים בינם לבין רמ"י, זו האחרונה הודיעה לנאמנים כי הדרך להשלמת רישום הזכויות בנכס על שם החברה, אינה יכולה להתקיים במסגרת הוספת החברה כחוכר משותף בחוזה החכירה עם הקואופ, אלא במסגרת פיצול חוזה החכירה לשני חוזי חכירה, האחד ביחס לחלק המסחרי והשני ביחס לחלק המגורים העתיד להיבנות על ידי ניסנוב. ואולם, בחלוף תקופה מסוימת נוספת, קיבלו הנאמנים תשובה אחרת מרמ"י ביחס להשלמת הפיצול, בה הודיעה לנאמנים כי יש לבצע תחילה הליך של רישום בית משותף. אלא שלטענת הנאמנים פתרון זה אינו מעשי כלל וכלל, שכן אין המדובר בנכס שכולו בבעלות גורם אחד. כמו כן, בטרם יירשם בית משותף על הנכס, תידרש ניסנוב (שנכנסה בנעלי החברה), לבצע פעולות רבות, כאשר בכל אחת מהן יהיה צורך להציג אישורים ו/או חתימות של צדדים קשורים נוספים. במצב שכזה, טענו הנאמנים כי הם נקלעו למבוי סתום שמונע מהם בפועל להשלים את רישום הזכויות בנכס על שם החברה וכפועל יוצא מכך, הם אינם יכולים לפעול להשלמת עסקת המכר של הזכויות בנכס תוך קבלת יתרת התמורה על סך 3,500,000 ₪ והכל ללא סיבה הגיונית לדעתם. לפיכך, ביקשו הנאמנים, כאמור, להורות לרמ"י לבצע את פיצול החוזה בין החברה לבין הקואופ ולהורות לה לרשום ולהעביר את הזכויות של החברה על פי חוזה השיתוף על שמה, כך שחוזה החכירה ביחס למגורים לאחר הפיצול יועבר על שם החברה. לטענת הנאמנים, כל הצדדים הקשורים לעסקה "נופלים בין הכסאות" וניזוקים, והכול על חשבון נושיה של החברה.

 

5.במענה לבקשה, טענה רמ"י כי על החברה לרשום תחילה את זכויות החכירה על-שם הקואופ בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לחוזה החכירה שנחתם עמה. רק לאחר ביצוע הרישום, תבוצע העברת זכויות החכירה החלקית בחלקים בלתי מסוימים (במושע) בלשכת רישום המקרקעין, לחברה. מימוש זכויות הבנייה למגורים יהיה על פי זכויות הבניה המוקנות בחוזה החכירה לפי התב"ע שבגינן שולמו על ידי הקואופ דמי חכירה מהוונים. לדעת רמ"י לא ניתן להיעתר לבקשה לפצל את חוזה החכירה, שכן מדובר במגרש תכנוני אחד. הבנייה עצמה תתבצע על גבי גג מבנה הסופרמרקט הקיים נשוא חוזה החכירה, כך שלא ניתן כאמור, לפצל את הזכויות על פי אותו חוזה חכירה.

 

6.הקואופ מצדה התנגדה לבקשה וטענה כי בניית השטח למגורים של החברה על גג הסופרמרקט, בשעה שזה אמור להמשיך ולפעול, הינה מטבע הדברים פעולה אשר יש בה פוטנציאל ממשי לפגיעה בפעילותו התקינה של הסופרמרקט. בשל כך, הקואופ עמדה על כך שתינתן לה שליטה על אישור תכניות הבניה, על אופן ביצוע הבניה ועל קצב התקדמותה, באופן שיאפשר לה למזער את הנזק אשר ייגרם לה ותימנע אפשרות לביצוע פעולות חד צדדיות או פעולות שאינן עוברות דרכה ומחייבות את הסכמתה הפוזיטיבית. היא תלתה את התנגדותה בהסכם השיתוף במסגרתו ביקשו הצדדים להסדיר את יחסיהם ההדדיים, שלהם ושל חליפיהם, בקשר עם אופן החלוקה הפיזי של זכויות החכירה, השיתוף, החזקה, הניהול, והשימוש במגרש.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ