אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> זכאות דיירים מוגנים לפיצוי כספי כסעד מן הצדק למרות התקיימות עילת הנטישה

זכאות דיירים מוגנים לפיצוי כספי כסעד מן הצדק למרות התקיימות עילת הנטישה

תאריך פרסום : 11/01/2007 | גרסת הדפסה
א
בית משפט השלום ראשון לציון
8030-04
08/01/2007
בפני השופט:
ד"ר איריס סורוקר

- נגד -
התובע:
1. חכמון יוסף
2. חכמון רגינה

עו"ד בן יצחק ירון
הנתבע:
1. קבוצה קאופרטיבית לתרבות ואומנות מגדל חולון
2. חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ
3. ג.ב.ש.ד השקעות בע"מ
4. גוזלן דוד
5. גוזלן מיכל

עו"ד נוח ליפשיץ
עו"ד עזרא קוקיא
פסק-דין

העובדות הרלבנטיות וטענות הצדדים

1.         התובעים עתרו לחייב את הנתבעים לסלק ידם ולמסור להם את ההחזקה ב"מזנון" המצוי בשטח בית קולנוע ברחוב ויצמן בחולון. עתירתם מושתתת על הסכם מיום 10.1.1971 (נספח ג' לתצהיר התובעת; להלן: " הסכם השכירות"), בגדרו רכשו זכות שכירות מן הנתבעת 1, כ"שוכרת ראשית" של הנכס (להלן: " מגדל"). התובעים טענו כי אחזו בדיירות מוגנת שנרכשה על ידם בדמי מפתח (ר' ס' 6 להסכם).

2.         התובעת הודתה כי בשנת 1998 הופסקה הפעילות במושכר: "כתוצאה מאירועים שאינם בשליטתנו, קרי המחלה שפקדה את בעלי, סגירת בית הקולנוע, אין ביכולתנו ובאפשרותנו להמשיך ולנהל את המזנון והמזנון סגור ללא כל פעילות החל משנת 1998" (ס' 7.1 לתצהיר התובעת). התובעים טענו כי המשיכו לשלם דמי שכירות עד מחצית שנת 2004 ואף השתמשו במושכר כמחסן (ס' 7.3-7.4 לתצהיר התובעת). לשיטתם, ביוני 2004 הודיע הבנק כי חשבון-הבנק של מגדל נסגר, וכך נמנע מהם להמשיך ולשלם שכ"ד (ר' ס' 7.2, אחרי ס' 7.5, לתצהיר התובעת).

3.         ביום 13.11.2001 נמכרו זכויות החכירה במושכר מהנתבעת 2 (" חברת העובדים") לנתבעת 3 (" גבשד"). התובעים טענו, כי המכר בוצע התעלמות מזכותם לדיירות מוגנת, וכי גבשד (באמצעות הנתבע 4) תפסה חזקה במושכר תוך נישולם וללא תשלום פיצוי בגין הפינוי.

4.         חברת העובדים, בעלת זכות החכירה בעת הרלבנטית, טענה כי אין יריבות בינה לבין התובעים, שכן לא היתה צד להסכם השכירות עמם, וכן משום שזכויותיה במקרעין נמכרו לצד שלישי (גבשד). חברת העובדים הפנתה לשני הסכמים מאוחרים להסכם השכירות, אשר לשיטתה הסירו ממנה אחריות לזכויות התובעים (ככל שנותרו):

א.      א.      הסכם מיום 17.12.1992, בין חברת העובדים לבין מגדל (להלן: " ההסכם משנת 1992"; נספח 3 לתצהיר הנתבעת 2). בגדרו של הסכם זה רכשה מגדל את זכויות החכירה של חברת העובדים בבית הקולנוע שבמתחם המקרקעין, למעט מבנה השירותים והמזנון נשוא הסכם השכירות ("והואיל" השני, וכן ס' 4(ב) להסכם). בענין המזנון -- הוא נשוא ההליך דנא -- הוסכם בין חברת העובדים למגדל כדלקמן (ס' 4(ב) להסכם):

"הוסכם בין הצדדים כי זכויות המוכר במבנה השירותים המסומן בתרשים (נספח ב') באות ה' ובמבנה המזנון המסומן בתרשים (נספח ב') באות ד' המשמשים כיום את מבנה הקולנוע לא נמכרים לקונה, ולפיכך מוסכם כי במועד מסירת החזקה בנכס יפונו ע"י הקונה שני מבנים אלה המסומנים באותיות ד', ה' כאמור, ויימסרו לחזקת המוכר." (ההדגשות הוספו).

לשיטת חברת העובדים, ההסכם משנת 1992 הטיל על מגדל לפנות את המזנון ולהשיבו לידיה.  לטענתה, אם וככל שנותרו לתובעים זכויות במושכר - הרי שעל מגדל לשאת בנטל לפצותם.

ב.      ב.      הסכם שני נכרת ביום 13.11.2001 בין חברת העובדים לבין גבשד, בגדרו מכרה חברת העובדים לגבשד את זכויותיה כחוכרת ביתרת מתחם בית הקולנוע, לרבות המזנון, להלן: " ההסכם משנת 2001"; נספח 6 לתצהיר הנתבעת 2). מכר הקנין כלל גם המחאה של הסכמי שכירות קיימים. בס' 5.4 להסכם נקבע כדלקמן:

"המוכר ממחה את כל חוזי השכירות הקיימים בנכס במועד חתימת החוזה, לרבות חוזה שכירות אשר נחתם בשנת 1999 לתקופה של 10 שנים עם חברת פרטנר לעניין הצבתה של אנטנה על גג המבנה. בנספח ב' לחוזה זה  מצורפים חוזי שכירות" (ההדגשות נוספו).

אין מחלוקת כי הסכם השכירות נשוא התובענה לא אוזכר ולא צורף להסכם משנת 2001. ואולם לטענת חברת העובדים, גבשד ידעה על הסכם השכירות ועל זכויות התובעים במזנון. חברת העובדים ביקשה לבסס טענה זו על ידיעתו של מר גוזלן, שאחז בבעלות צולבת הן במגדל והן בגבשד, שימש כמנהל בשתיהן, וכן הכיר את המושכר ואת התובע. על כן, לטענת חברת העובדים, אם וככל שנותרו לתובעים זכויות, הרי שאלה הומחו לגבשד, ועל גבשד מוטל הנטל לפצותם.

5.         מגדל והנתבעים 3-5 ביקשו להדוף את התביעה בטענה לפיה התובעים נטשו את המושכר ואיבדו זכאות לדיירות מוגנת (ככל שהיתה בידיהם). בנוסף, אחזו בפרשנות משלהם להסכם משנת 1992 ולהסכם משנת 2001. אשר להסכם הראשון נטען, כי חברת העובדים היתה ונותרה בעלת הקניון במזנון, וכי לפי ס' 4(ב) עברה גם ההחזקה בו לידיה (ס' 10 לתצהיר מר גוזלן). אשר להסכם השני נטען, כי חברת העובדים לא טרחה לציין כי במזנון יושב דייר מוגן (ס' 13 לתצהיר מר גוזלן). נתבעים אלה טענו, כי "חברת העובדים הינה האחראית הבלעדית כלפי זכויותיהם של התובעים במקרקעין, אם וככל שיש להם זכויות כאלה" (ס' 18 לתצהיר הנתבע 4). בסיכומיהם הדגישו הנתבעים 3-4, כי בעת רכישת המקרקעין בשנת 2001 היה המזנון עזוב. לפיכך סברו "כי בשלב כלשהו בתקופה שבין חתימת שני ההסכמים נערך הסדר או הסכם בין חברת העובדים ובין התובעים, שבמסגרתו פינו התובעים את המקום" (ס' 17 לסיכומים).

6.         טענות הצדדים מעוררות שתי שאלות מרכזיות: תחילה יש לברר את טיב זכאותם של התובעים במושכר ואת טענת הנטישה; לאחר מכן, היה ויתברר כי בידי התובעים נותרה זכאות, יש לבחון מי מבין הנתבעים אחראי לשפותם. יוער, כי התובעים ויתרו על סעד של פינוי בעין והודיעו כי יסתפקו בסעד של פיצוי כספי. בענין זה הושג הסדר דיוני, לפיו "העתק הסכסוך מאת המושכר אל הסכום שיקבע (דמ"פ) על ידי בית המשפט בהליך העיקרי, בין על ידי שמאי מוסכם, ממונה או אחרת" (ס"ק ב' להחלטת כב' הש' קסירר מיום 30.12.2004, בש"א 5676/04). הסדר זה קיבל תוקף של החלטה (שם). בהתאם לכך מינה בית המשפט שמאי מוסכם (החלטה מיום 10.3.2005), אשר חיווה דעתו כי "אומדן שווי דמי הפינוי הראויים לנכס שבנדון... הנו כ- 27,000$", ליום 28.3.2005 (ר' חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר אילן ברעם).

7.         במישור הדיוני, כל צד הגיש ראיותיו. מטעם התובעים הצהירה התובעת. מטעם הנתבעים 1, 3-5 הצהיר הנתבע 4. מטעם חברת העובדים הצהירה עו"ד מוריה לנדאו -- ואולם לא מתוך מידע אישי, כי אם אך לצורך הגשת מסמכים (ס' 2 לתצהירה). המצהירים נחקרו בפני. הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב. עיון בהסכמים ובמסמכים שהוגשו, על רקע חקירות העדים, מאפשר לגבש ממצאים עובדתיים רלבנטיים להכרעה בסכסוך.

הזכות לדיירות מוגנת ושאלת הנטישה

8.         הזכות שרכשו התובעים במושכר, מכח ההסכם משנת 1971, היא זכות לדיירות מוגנת. מסקנה זו עולה מתוך עיון בהסכם עצמו, בו נרשם כי התובעים רוכשים את זכותם כנגד תשלום "דמי מפתח" (ס' 6 להסכם). כידוע, המונח "דמי מפתח" מאפיין את מוסד הדיירות המוגנת על פי חוק הגנת הדייר, תשל"ב-1972 . להבדיל מן השכירות הרגילה, הרי ששכירות ב"דמי מפתח" מתאפיינת בתשלום הון ראשוני, לבד מדמי השכירות השוטפים, והוא אשר מקנה לשוכר את מעמדו המיוחד כדייר מוגן.  

9.         בסעיף 6 להסכם השכירות נרשם, כי השוכר מתחייב "לשלם לדיירת היוצאת גב' קרצמר את חלקה היא בדמי מפתח וכיו"ב, כשהשוכר מקבל על עצמו את האחריות לתשלום זה ולפינוי השוכרת...". הצורך לפנות דיירת קודמת באמצעות תשלום חלקה בדמי מפתח מאפיין אף הוא את מוסד הדיירות מוגנת, שהרי אין הוא קיים מקום בו מדובר בשכירות על דרך הסתם. זאת ועוד: בהסכם משנת 1992, המשכיר (מגדל) הוגדר כ"דייר מוגן" ("והואיל" רביעי). הגדרה זו אוצלת על פירוש הסכם השכירות, ותומכת במסקנה אשר לפיה התובעים הם "דייר מוגן".

10.        חברת העובדים טענה כי החוזה שנכרת עם התובעים אינו תקף, שכן הוא הותנה (בסעיף 24) בקבלת הסכמה של "לנו בע"מ" (ר' ס' 2.2 לסיכומיה). אין בידי לקבל טענה זו. המזנון הופעל שנים רבות על ידי התובעים. מגדל קיבלה מהתובעים שכ"ד החל משנת 1971 ועד לינואר 2004. מעמד התובעים כ"דייר מוגן" הוגדר בהסכם עצמו, והוא משתמע מתוך תיאור מעמדה של מגדל, השוכרת הראשית, כ"דיירת מוגנת" בנכס. חברת העובדים לא חלקה על מעמדה של מגדל כ"דייר מוגן ראשי" (ס' 2.3 לסיכומיה; ר' גם ס' ב' 10 לסיכומי הנתבעים 1, 3-5). בהקשר זה ראוי להזכיר את התחייבות מגדל כלפי חברת העובדים לדאוג ל"פינוי" המזנון (ס' 4 להסכם משנת 1992). דרישה זו תומכת במסקנה, כי במבנה אמנם ישבו דיירים מוגנים.

11.        סיכומה של נקודה זו: מעמדם של התובעים הוא כמעמד דיירים מוגנים.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ