אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> זאדה נ' אזולאי

זאדה נ' אזולאי

תאריך פרסום : 17/03/2013 | גרסת הדפסה
ת"ק
בית משפט לתביעות קטנות תל אביב - יפו
30473-09-12
10/03/2013
בפני השופט:
יגאל נמרודי

- נגד -
התובע:
דב זאדה
הנתבע:
מיכל אזולאי
פסק-דין

פסק דין

זכאות מתווך לתשלום דמי תיווך מהלקוח (הקונה), במצב בו המוכר והקונה ערכו ביניהם זיכרון דברים והוא בוטל על ידם זמן קצר לאחר עריכתו – היא הסוגיה העומדת במוקד התביעה שלפניי.

התובע, מתווך בהכשרתו ובעיסוקו, נתבקש על ידי הנתבעת לאתר עבורה דירה לרכישה. אין מחלוקת שהקונה חתמה על הסכם לתשלום דמי תיווך (להלן – "הסכם התיווך"), במסגרתו נקבע שעליה לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של 2% בצירוף מע"מ מהמחיר הכולל של העסקה וזאת "... במזומן במועד חתימת זיכרון הדברים או החוזה בקשר לעסקה, לפי המוקדם מבניהם".

ביום 24.8.2012 נערך ונחתם בין הנתבעת לבין מוכרים של נכס מסמך שהוכתר בכותרת "זיכרון דברים" (להלן – "זיכרון הדברים"), אשר כלל שישה סעיפים בו צוינו שמות המוכרים, שמה של הקונה (הנתבעת), פרטי הנכס, שיעור התמורה (1,270,000 ₪) ושיעור הסכום המשולם על ידי הנתבעת למוכרים ע"ח התמורה (סך של 10,000 ₪). עוד ובנוסף צוין כי "שאר הנושאים לרבות שלבי תשלום יסוכמו בחוזה מכר שייחתם תוך שבוע מזיכרון הדברים הזה".

אין מחלוקת שבסופו של יום לא עלה בידי הצדדים – הנתבעת והמוכרים – לחתום על הסכם נוסף כלשהו בדבר מכירת הנכס לנתבעת. ביום 7.9.2012 ערכו הצדדים כאמור מסמך נוסף שהוכתר בכותרת "כתב הסכמות" (להלן – "כתב ההסכמות") שם צוינו על ידם, בין היתר, ההוראות הבאות:

"והואיל והמשא ומתן שהתקיים לאחר חתימת זיכרון הדברים לא הבשיל לידי הסכם מחייב"

"זיכרון הדברים, אם וככל שהיה בר תוקף, הינו בטל ומבוטל כלפי כולי עלמא ואף אחד מהצדדים לא יהא חב כלפי משנהו התחייבות כלשהי הנובעת מזיכרון דברים זה".

על אף מצב הדברים כאמור, התובע טוען שהוא זכאי – על יסוד הוראותיו של הסכם התיווך – לתשלום דמי תיווך בשיעור מלא – סך של 29,718 ₪ (2% בצירוף מע"מ מהסך של 1,270,000 ₪). הנתבעת טוענת שזיכרון הדברים לא כלל הוראות מהותיות – לרבות הוראות בדבר מועדי התשלום. נטען שמו"מ שהתנהל בין הצדדים לא נשא פרי, מחלוקות מהותיות נותרו ללא פתרון מוסכם והתובע לא פעל לסייע לצדדים לגשר על הפערים. מאחר והעסקה ממילא לא יצאה אל הפועל, התובע אינו זכאי לטענתה לתשלום כלשהו.

לאחר שבחנתי את כתבי הטענות, נסיבות העניין וטענות הצדדים בדיון, נחה דעתי שדין התביעה להידחות, על יסוד הנימוקים הבאים:

חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן – "חוק המתווכים") מתנה את הזכאות של מתווך לתשלום דמי תיווך מהלקוח בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: (1) היותו בעל רישיון לעסוק בתיווך; (2) הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין; (3) היותו ".... הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב" [סעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים].

אין מחלוקת שהתנאים הראשון והשני התקיימו. אף אין מחלוקת של ממש לפיה התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בכל הקשור לחתימה על זיכרון הדברים (בכפוף לטענת הנתבעת לפיה התובע לא סייע לצדדים לגשר על הפערים ביניהם); עם זאת, התנאי בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים כולל שני יסודות: יסוד אחד – היותו של המתווך בבחינת "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים; יסוד שני – ההסכם אליו הגיעו הצדדים הינו "הסכם מחייב".

הסכם מכר דירה כולל שני צדדים: מוכר וקונה. מכוח הסכמי מכר עשויות לנבוע זכויות גם לצדדים שלישיים – מתווכים; רשויות מס וכיוב'. עם זאת, מישור היחסים הפנימי – בין המוכר והקונה – הוא מישור היחסים המהותי, עקרוני ו"מחייב", ככל שהדבר נוגע לזכויות של מתווכים. היינו, בשעה שבה שני הצדדים לזיכרון הדברים, הן המוכר והן הקונה, מצהירים בכתב (במסגרת כתב ההסכמות), זמן קצר לאחר החתימה על זיכרון הדברים (זיכרון הדברים נחתם ביום 24.8.2012 וכתב ההסכמות נחתם ביום 7.9.2012; בין מועדי עריכת המסמכים כאמור חלף פרק זמן של שבועיים) כי "זיכרון הדברים, אם וככל שהיה בר תוקף, הינו בטל ומבוטל כלפי כולי עלמא ואף אחד מהצדדים לא יהא חב כלפי משנהו בהתחייבות כלשהי הנובעת מזיכרון דברים זה" [סעיף 1 לכתב ההסכמות], המשמעות הינה – בכל הקשור למערכת היחסים שבין הקונה למתווך – שזיכרון הדברים אינו מהווה "הסכם מחייב" כאמור בהוראת סעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים, על כל הכרוך והמשתמע מכך.

האמור הינו כפוף להסתייגות מובנת מאליה, לפיה ההצהרה בדבר היותו של זיכרון הדברים בלתי מחייב משקפת כוונה אמיתית של שני הצדדים (המוכר והקונה) והמצג כאמור לא נועד לשמש למראית עין בלבד, על-מנת להימנע מתשלום דמי תיווך.

ניתוח משפטי כאמור מייתר את הצורך לבחון האם אלמלא נערך כתב ההסכמות (במסגרתו בוטל זיכרון הדברים, ככל שהיה בר תוקף) היה זיכרון הדברים הסכם מחייב בר אכיפה בהתאם לדרישות דיני החוזים: גמירות דעת – כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב; מסוימות – הסכמה על הפרטים המהותיים של העסקה. אם שני הצדדים (המוכר והקונה) הגיעו למסקנה שזיכרון הדברים לא עלה כדי הסכם מחייב, אין לאפשר למתווך להעלות טענות נוגדות במישור זה.

אשר לעובדה שבהסכם התיווך הותנה והוסכם שהנתבע יהיה זכאי לתשלום דמי תיווך "במועד חתימת זיכרון הדברים", הרי שאין בהוראה זו בהסכם התיווך כדי להתגבר על הוראת סעיף 14(א)(3) בחוק המתווכים, אשר מהווה הוראה בעלת אופי צרכני וככזו היא מהווה הוראה קוגנטית [ת"א (תל-אביב) 69078/06 גוהר אייל נ' פרטוש רינת (6.11.2008)].

מעבר לאמור, קבלת עמדת התובע – שפירושה תשלום דמי תיווך בשיעור של כ – 30,000 ₪ מצד אחד לעסקה במצב בו הדירה לא נקנתה – הינה תוצאה בלתי צודקת (חוסר הצדק עשוי להיראות באופן מובהק יותר במידה ומסתבר שהמתווך זכאי היה לדמי תיווך גם מהצד השני לעסקה וכן במצב בו הדירה שלא נמכרה בעסקה נוכחית יצאה לפועל במועד מאוחר יותר וזיכתה את המתווך בתשלום נוסף).

התובע אינו זכאי לדמי תיווך בנסיבות העניין.

אשר על כן, התביעה נדחית; התובע ישא בהוצאות הנתבעת ע"ס 1,000 ₪, כל זאת בתוך 30 יום. בהיעדר תשלום במועד, ייווספו לסכום ההוצאות הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין ועד למועד התשלום בפועל.

זכות להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי – בתוך 15 יום.

המזכירות מתבקשת לשלוח העתק מפסק הדין אל הצדדים.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ