אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' בירון ביטון

ועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' בירון ביטון

תאריך פרסום : 13/05/2010 | גרסת הדפסה
עש"א
בית משפט השלום תל אביב - יפו
17406-11-09
11/05/2010
בפני השופט:
דן מור

- נגד -
התובע:
ועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון
הנתבע:
אבי בירון ביטון ע"י ב"כ עוה"ד א. פורטן ו- י. יוסף
פסק-דין

פסק דין

1.בפני ערעור כאמור בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן- "התוספת" ו- "החוק"), על שומת היטל ההשבחה על פי השומה המכרעת מתאריך 29.9.09, של השמאי יובל דנוס, לגבי המקרקעין הידועים כמגרש 1-2, חלק מחלקה 840 בגוש 6417, שברח' הולצברג 3 רמת השרון (להלן- "הנכס") (השומה המכרעת – נספח 1 לכתב הערעור). לטענת המערערת יש לבטל או לחילופין - לתקן לפחות חלק מהאמור בשומה המכרעת. המשיב מתנגד נחרצות לכל טיעוני המערערת.

הנכס הנדון מיועד להקמת שתי יחידות דיור צמודות קרקע, כשבחלקה כולה אמורות להיבנות 14 יחידות דיור שכאלה, ששטח כל מגרש לבניה הוא 251 מ"ר. "מימוש הזכויות", כאמור בסעיף 1(א) לתוספת, שבגינו נדרש היטל ההשבחה, הינו בקשת היתר בניה במקום. ההשבחה נובעת מפרסום מספר תוכניות. המחלוקת נובעת משאלת ההשבחה הקמה משלוש תוכניות: תוכנית רש/210א' שפורסמה למתן תוקף ב- 18.3.71, תוכנית רש/679 מיום 27.1.94, ותוכנית רש/708, מיום 28.3.96. יתכן ולב"כ המערערת טענות נוספות כנגד האמור בשומה המכרעת, אך לא מצאתי מקום לדון אף בהן, וממילא ויתרו ב"כ בעלי הדין על הערעור בנושאים נוספים אלו במהלך שמיעת הערעור.

תוכנית רש/210 מ- 18.3.71, קבעה את יעוד השטח שבו הנכס כאזור חקלאי. תוכנית רש/354 שפורסמה ב- 1987, שינתה את יעוד השטח לאזור מגורים, ובתוכנית נקבע כי חלוקת המגרשים וזכויות הבניה במקרקעין נשוא התוכנית יוסדרו במסגרת תוכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה. תוכנית רש/679 שפורסמה ב- 1994, קבעה זכויות בקשר לשטחי שרות כגון פרגולות, מרתף, חניה ואחסנה. תוכנית רש/708 שפורסמה למתן תוקף ביום 28.3.06, מהווה את תוכנית האיחוד והחלוקה, ללא הסכמת הבעלים, ובין היתר, גם בחלקה ובה הנכס. עוד מוסכם ע"י ב"כ בעלי הדין, כי כבר משנת 2004 החלה הבניה בחלקה 840 הנדונה, לאחר מתן היתרי בניה. הבקשה להיתר בניה לנכס הינה מ- 2008, כשבתאריך 30.6.08 דנה המערערת בבקשה להיתר הבניה והבקשה אושרה.

2.טענת ב"כ המערערת לענין ההשבחה הנובעת מתוכנית רש/210א' הינה כי טעה השמאי המכריע בכך שקבע שכבר תוכנית זו, משנת 1971, הקנתה זכות לבניית מרתפים. השמאי המכריע קבע בשומתו, בסעיף 12.2(ג) כי:-

"תוכנית המתאר רש/210א', משנת 1971, קבעה אפשרות הקמת מרתף, באזורי מגורים, כאשר תוכנית רש/679 כפופה להוראות תוכנית המתאר. לדעתי, מרגע ששונה ייעודה של החלקה מאזור חקלאי לאזור מגורים ב/1, בשנת 1987, ניתן היה להקים מרתפים על פי הוראות תוכנית המתאר רש/201א'".

ב"כ המשיב משיב כי קביעתו זו של השמאי המכריע כלל אינה רלוונטית לחישוב שיעור ההשבחה מאחר וממילא קובע השמאי בשומתו את ההשבחה מהמרתף שבתוכנית ההיתר, ללא כל קשר לשאלת מקור הזכות למרתף בבנין, אם מתוכנית זו או מאחרת. אולם המערערת אינה יכולה להסכים למסקנתו לעיל של השמאי המכריע וזכותה לערער על קביעתו זו שהינה, ללא כל ספק, ב"נקודה משפטית", דהינו, במסגרת סמכותו של בית משפט זה בערעור שעל פי סעיף 14(ג) לתוספת.

ואכן, קביעתו זו של השמאי המכריע אינה אלא טעות. הרי תוכנית רש/210א' קובעת את יעוד הקרקע, כולל הנכס, לחקלאות. איך ניתן לקבל כי התוכנית מקנה זכויות להקמת מרתף בבניה למגורים, כשיעוד זה כלל אינו מותר, ולמעשה נוגד את זכויות השימוש המותרות במקרקעין אלו. תוכנית מעניקה זכויות אך במפורש ובאופן ברור וחד משמעי. מרתף הינו חלק מבניה, וגם אם התוכנית עצמה מגדירה "קומת מרתף", בפרק הדן בפרוש המונחים, עדיין אין בתוכנית כל הוראה הקובעת כי באזור זה או אחר מתירה התוכנית את ניצול הקרקע אם לבניה ואם למרתף. כשהחוק והתוכנית אינם מתירים לועדות שעל פי החוק את הסמכות להקנות אחוזי בניה במרתף, אין כל דרך להקנות זכות שכזו בעקיפין, ולאמץ הגדרת מונח שבתוכנית אחת, המקור לזכויות לשימוש חקלאי בלבד, לתוכנית אחרת, הקובעת שימוש למגורים, אך אינה דוברת בהקמת זכות בניה למרתף. במילים אחרות: אזכור הגדרת מרתף בתוכנית מסוימת, אינה מקנה זכות בניה, בהעדר ציון מפורש להענקת זכויות שכאלה (ראה: ע"פ 377/87 קלקא נחום בע"מ נ' מדינת ישראל, פ,ד מא(4) 673, וכן פסק דיני בבש"א (ת"א) 180937/08 ירון לוואי השקעות בע"מ נ' המועצה המקומית כפר שמריהו, (לא פורסם)).

על כן, רק תוכנית המתאר רש/679 היא שמקנה זכות בניה למרתפים.

3. ועתה לאמור בשומה המכרעת לענין ההשבחה לפי תוכנית רש/679. כזכור, תוכנית זו, שפורסמה ב- 27.1.94, היא שקבעה את ההוראות הנוגעות לזכויות בניה במרתף, חניה, פרגולה ועוד. השומה המכרעת דנה בפרטים אלו, בחישוב ההשבחה הנובעת מהוראות אלו, בהתייחס לנכס, בעמ' 17-18 לשומה.

השמאי המכריע קבע ששטח המרתף, כזכויות משביחות, הינו רק של 172 מ"ר לשתי יח"ד, לאחר שהוא מנכה משטח המרתפים בפועל את שטח הממ"דים (24 מ"ר), מתקנים טכניים (10 מ"ר) וחניות (76 מ"ר). לאחר מכן מוסיף השמאי בגין 2 מ"ר של פרגולות, השבחה של 650 דולר למטר, אך מנגד, מוריד בגין "הפסד" שטח החצר שבו ממוקמת הפרגולה, כ- 15 מ"ר לכל יח"ד, כך שעל פי שומתו יש לנכות מסכום ההשבחה בגין המרתף סכום של 650 דולר ל- 15 מ"ר בחדר. לבסוף מחשב השמאי הפתחה של 30% בהשבחה הנדונה, בגין "חוסר הזמינות ומחוסר תוכנית לאיחוד וחלוקה חדשה" (ראה עמ' 18 למטה).

ב"כ המערערת מלא טענות כרימון לגבי תחשיבים אלו, ונראה לי כי הצדק עמו.

מנגד, טוען ב"כ המשיב כי אין כל מקום להתערבות בית המשפט בחישובי השבחה אלו באשר ערעור המערערת בפרק זה אינו ב"נקודה משפטית", אלא נסיון התערבות בשיקול דעתו של השמאי המומחה בתחומו, וכידוע, בית המשפט חסר סמכות ערעור בנקודה שמאית/מקצועית. לטענתו, הרי כאמור בשומה המכרעת, לדעת השמאי, על פי מיטב הבנתו ונסיונו, זו הדרך בה יש לחשב את ההשבחה, כאשר בגין תכנונו של המגרש, הנכס, כששטח החלקה 3,523 מ"ר ל- 14 יח"ד, כולל דרכי גישה פנימיות, יש מקום לכל אותן הפחתות בגין החניות, המרתף והמתקנים הטכניים הנוספים.

לא אוכל לקבל טענות אלו. ראשית, אין מדובר בהעברת מסקנותיו השמאיות של השמאי המכריע תחת שבט ביקורתי, באשר בית המשפט אינו מתערב בשיעור ההשבחה לכל מטר רבוע של שטח משטחי יחידות הדיור, או בשיעור אחוז ההפחתה לצורך החישוב. אך בית המשפט רשאי גם רשאי להתערב בעקרונות השומה, בהבדל מקביעה עובדתית לענין שיעור ההשבחה שבשומה. אין מדובר בקביעת ערכי שוק של מקרקעין או תחשיבי שומה מקצועיים, אלא בהסקת מסקנות ערכיות על ידי השמאי לענין הדין החל או פרשנות תוכניות המתאר.

קביעה ערכית, עקרונית, הינה "נקודה משפטית". השמאי קובע עקרון שיתאים לכל שומה, בנסיבות דומות, דהיינו – בקשר לתוכניות מתאר אלו ולמגרשים שהתוכנית חלה לגביהם, או אף במקרים ומגרשים אחרים שנסיבותיהם דומות.

מעבר לכך, הדיון בפני השמאי המכריע נושא אופי מעין שיפוטי, ומכאן שעל ההליך שבפניו חולשים כלל הצדק הטבעי. החובה להליך הוגן מחייבת כי סמכות הערעור כאמור בסעיף 14(ג) לתוספת תורחב ותכלול גם התערבות במקרה המתאים בו, עקרונית, השומה נשוא הערעור חורגת מהסביר, וכאשר השמאי המומחה מתעלם מנתונים רלוונטיים או במסקנות הסבירות שניתן להסיק מנתונים אלו. פגיעה בכללי הצדק הטבעי הינה תמיד בעיה משפטית (ראה: ע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין נ' ויסמן, פ"ד נ"ז(3) 207, 216).

דומה מצבו של שמאי מכריע לבורר שעל פי חוק הבוררות, תשכ"ח-1968, והרי אחת מעילות ההתערבות בפסק בורר הינה פגיעה בתקנת הציבור (סעיף 24(9) לחוק זה). התעלמות השמאי המכריע מעקרונות סבירות והגיון, במסווה של הכרעה מקצועית, מהווה פגיעה בתקנת הציבור (ראה: רע"א 10487/07 עמידר נ' זוהר חי (לא פורסם, 2008), וכן רע"א 470/08 כרמלה התפלה בע"מ נ' מדינת ישראל ואח' (לא פורסם, 2009)). נראה לי כי נושא שכזה כלול בהגדרת "נקודה משפטית" בסעיף 14(ג) לתוספת.

ומן הכלל אל הפרט.

השמאי המכריע אינו רשאי להעריך את ההשבחה בהתאם למצב בפועל, כיום, לאחר ובהתאם להיתר הבניה שאושר, וזאת בהסתייגות אחת, של אי ניצול מלוא זכויות הבניה שעל פי התוכניות החלות בנכס. על השמאי לערוך את תחשיבו ליום הקובע – יום פרסום התוכנית למתן תוקף. חישוב ההשבחה ייערך על פי התכנון המיטבי על פי הוראות התוכנית. החלטת מהנדסי המשיב על חניות בתוך המרתף או העברת מתקנים טכניים דווקא שם, שנגזרו מתוכניותיהם להקמת 14 יח"ד והעברת דרכי גישה פנימיות, אינה משנה דבר לענין המצב המיטבי ביום חלות התוכנית.

גישה או שיטה מוטעית שכזו הביאה את השמאי המכריע לנכות משטח המרתף את שטח החניה, כאילו ניצול שטח זה, כחלק משטח המרתף, אינו משביח את הנכס. יתכן והיה מקום לחשב ניכוי הוצאות מסוימות, הנובעות מהצורך לאפשר כניסה לחניות בקומת המרתף, אך לשם כך היה על השמאי המכריע לקבוע כי התוכנית מחייבת בניה שכזו וכן לבדוק ולהעריך את העלויות הנדרשות. לא מצאתי חישובים והערכות שכאלה בשומה המכרעת.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ