בפניי בקשה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה על ידי המבקשת, חברת בני עבודות נירוסטה בע"מ (להלן: "המבקשת"), לקבלת צו לאכיפת הסכם מכר דירה ברחוב הטייסים 14 חולון, הידועה כחלקה 7 תת חלקה 4 בגוש 7162 (להלן: "הדירה"), אשר נכרת בין המבקשת לבין המשיבה 1, רמאש - חברה לבנין והשקעות בע"מ (להלן: "המשיבה 1" או "רמאש"), ביום 7.8.01, וכן לקבלת צו המחייב את המשיבות לרשום את הדירה על שם המבקשת בלשכת רישום המקרקעין, כשהיא נקיה מכל שיעבוד, עיקול, או הערה.
1.המשיבה 2, הגב' ז'קלין שמש (להלן: "המשיבה 2" או "ז'קלין") היא הבעלים של משיבה 1 - חברת רמאש, יחד עם בעלה, מר רחמים שמש (להלן: "שמש"), המשמש גם כמנהל במשיבה 1. משיבה 2 היא גם בעלת המניות במבקשת, וזאת יחד עם אחיה, מר בני יקותיאל (להלן: "יקותיאל"), שהוא גם מנהל המבקשת.
2.הדירה נושא הדיון, רשומה על שם רמאש. אין מחלוקת כי ביום 7.8.01 נמכרו הזכויות בדירה למבקשת, ואין גם מחלוקת כי ביום 30.11.01 הועברה החזקה בדירה למבקשת, אם כי רישום הזכויות בדירה מעולם לא הושלם, ומכאן התובענה. יצוין כי ביום 25.9.01, מספר ימים לאחר חתימת ההסכם, ועוד לפני מסירת החזקה, נרשמה לטובת המבקשת הערת אזהרה על הדירה.
יצוין, כי המבקשת מכרה זכויותיה בדירה לצדדי ג' ומבקשת כעת להעביר להם את הבעלות בדירה. לאור התנגדות משיבה 1, הוגשה תובענה זו.
3.טוענת המבקשת כי מלוא התמורה בגין הדירה שולמה למשיבה במעמד מסירת החזקה, בעוד שהמשיבות טוענות כי עד כה לא שולמה מלוא התמורה, ולכן לא הושלם הרישום על שם המבקשת, כאשר ההסכמה למסור את החזקה טרם תשלום מלוא התמורה, נובעת מיחסי האמון והיחסים המשפחתיים שבין בעלי החברות. לטענת המשיבות, התובענה הוגשה בחוסר תום לב, בחוסר ניקיון כפיים ובשיהוי ניכר, ודינה להידחות. עוד הן טוענות להעדר יריבות בין המבקשת למשיבה 2, שאינה בעלת ידיעה אישית באשר לעובדות שבמחלוקת.
4.המחלוקת העיקרית במקרה זה מתמקדת בשאלה האם הושלמה העסקה, האם שולמה מלוא התמורה בגין הדירה, והאם התקיימו התנאים המצדיקים את השלמת העברת הבעלות בדירה על שם המבקשת.
5.מטעם המבקשת, היא רוכשת הדירה, העיד מנהל המבקשת, יקותיאל, שתצהירו צורף להמרצת הפתיחה, והינו תמציתי ביותר, וכל שמצויין בו הוא כי מלוא התמורה שולמה. זאת מבלי לפרט דבר נוסף בהקשר זה או להציג אסמכתא כזו או אחרת. יקותיאל העיד כי "הוא (שמש - ר.ל.ש) לא נתן לי מפתח עד שלא שילמתי את כל הכסף... אפילו אני זוכר שהיה סכום קטן שהוא לקח ממני ריבית על זה" (עמוד 14, שורות 18-20, לפרוטוקול הדיון מיום 01.06.2015). כשנשאל איפה חשבוניות המס עבור כל תשלום, השיב יקותיאל כי אינו יודע, אך ציין כי "יש לי פתק חתום ששילמתי על ידו, בחברה שלו, זה מכסה את כל החשבוניות" (עמוד 14, שורה 31, לפרוטוקול הדיון מיום 01.06.2015). העד התכוון ל-מב/1, שהוא מכתב המופנה לבנק הפועלים למשכנתאות, בו מאשרת משיבה 1 כי "שולם לנו ע"י הלווים ע"ח מחיר הנכס עד לתאריך 11.10.01 סכום כולל בסך של 352,000 ₪...". בעדותו לא ידע יקותיאל לפרט לעניין כספי המשכנתא על סך 495,000 ₪ שקיבלה המבקשת עבור רכישת הנכס, ולא ידע לומר האם הכספים הופקדו ישירות למשיבה 1.
6.מטעם המשיבות העיד שמש, שצירף תצהיר תשובה להמרצת הפתיחה, אשר כל שנטען בו הוא כי המבקשת לא השלימה את תשלום התמורה, ועל כן לא הושלם רישום הדירה על שמה, מבלי שפירט מהו סכום החוב. בתצהיר משלים שהגיש, ברשות בית המשפט, הצהיר כי אומנם חלק מהתמורה שולמה, בתשלומים, כפי שהוסכם בין הצדדים, ואולם המבקשת נותרה חייבת סכום שאינו ידוע לו במדוייק, מאחר ובידי המשיבה 1 אין חשבוניות וקבלות, שכן אינה פעילה עוד, וכל המסמכים שהיו לה נהרסו או נגנבו בעת פריצה למשרדה. עוד הצהיר כי מסירת החזקה בדירה נעשתה חרף אי תשלום מלוא התמורה, ורק בשל היחסים המיוחדים בין הצדדים.
גם בעדותו, כשנשאל כמה כסף חייבת לו המבקשת, השיב "אין לי מושג. מכרנו דירה בשנת 2001. אני יכול להעריך" (עמוד 17, שורה 15 לפרוטוקול מיום 01.06.15). להערת בית המשפט כי לא יעלה על הדעת שחייבים לו כסף, ועל אף זאת הוא מוסר החזקה בדירה, ולא מציין מה הסכום שחייבים לו, השיב - "320,000 ₪", והוסיף "אתם רוצים שאגיד מספר אז אני אומר 320,000 ₪". לא זו אף זו, כשנשאל כיצד הגיע לסכום של 320,000 ₪, השיב "אני לא יודע, הסברתי שאני לא יודע. כשאמרתי 320,000 ₪ זה סתם" (עמוד 17, שורה 22, לפרוטוקול מיום 15.01.06). לגבי מב/1 - המסמך עליו הוא חתום, בו אישר שקיבל 352,000 ₪ מהמבקשת - טען "אני מאשר שאני חתום על המסמך. יש לי הסבר פשוט, חברת בני נירוסטה בתקופה שעשתה עסקה עם רמאש היתה בקשיים. היחסים ביני לבין בני יקותיאל היו יחסים טובים. לי אין אח והוא יש לו אחד, הוא גיסי, בתחילת תקופת הנישואין המערכת היתה מקובלת, אני עזרתי לו והוא עזר לי..." (עמוד 17, שורות 24-27, לפרוטוקול מיום 01.06.15). כמו כן, שמש אישר כי נרשמה הערת אזהרה לטובת בנק הפועלים ע"ס 495,000 ₪, והשיב כי לא ביקש למחוק את ההערה, לאור מערכת היחסים המשפחתית. גם זו לא תשובה משכנעת.
7.עדותו של מר שמש לא הותירה רושם חיובי. תשובותיו היו מתחמקות ולא סבירות, ועדותו לא הייתה מהימנה, וזאת בלשון המעטה. לא ברור כיצד יכול מר שמש לטעון עתה לקיומו של חוב, לאחר שבמשך שנים לא נקט באף פעולה לגביית אותו חוב נטען, שבכל מקרה בינתיים בוודאי התיישן, וגם עתה אינו יכול לומר באיזה סכום חוב מדובר, כאשר לא צורפה כל אסמכתא שיכולה להעיד על קיומו של חוב או גובהו. כך גם לא ברור כיצד נמסרה החזקה בדירה מבלי ששולמה מלוא התמורה, כאשר הדבר עומד בניגוד להסכם ומדובר למעשה בטענה בעל פה כנגד מסמך בכתב שאף לא הוכחה. גם אם אכן נמסרה החזקה לאור היחסים המיוחדים בין הצדדים, אין בכך כדי להסביר את העובדה שבמשך שנים כה רבות המשיבה 1 לא נקפה אצבע לגביית יתרת החוב, ואף לא דרשה כל תשלום, כשבפועל הדירה אינה בחזקתה, ומה גם שלא דרשה את ביטול הערת האזהרה הרשומה לטובת המבקשת.
8.עו"ד צבי רוטברט ייצג בעניינים שונים את שני הצדדים, והוא זה שערך ביניהם את ההסכם מאוגוסט 2001. הוא נחקר ללא הגשת תצהיר, והעיד כי למיטב זכרונו, בשנת 2012, כשציין בפני שמש כי ניתן לבצע את העברת הבעלות בדירה למבקשת, לאחר שהתקבל אישור מס שבח (כאשר לפני כן לא ניתן היה לבצע את העברה והנושא לא היה רלוונטי) - שמש התנגד להעברת הזכויות, בטענה כי המבקשת עדיין חייבת כספים בגין הדירה (עמ' 9 - 10 לפרוטוקול הדיון מיום 1.6.15). עו"ד רוטברט העיד כי אין לו כל ידיעה על איזה סכום מדובר, והביע את הסברה שכנראה קיימת התחשבנות גלובלית בין הצדדים (עמ' 11, כשהכוונה שזה לא בהכרח קשור להתחשבנות בגין הדירה).
בנסיבות אלה, כאשר השיחה בינו לבין שמש נערכה למעלה מ-10 שנים לאחר חתימת ההסכם, כאשר הוא חשב שהגיע העת להשלים את רישום הדירה על שם המבקשת, ורק אז אמר לו שמש, לראשונה, כי קיים חוב בסכום לא מוגדר - אין לייחס לכך כל משמעות שכן לעו"ד רוטברט אין כל ידיעה אישית באשר לסכומים ששולמו או האם אכן נותר חוב.
9.יצוין בהקשר זה, כי אומנם היתה פנייה בצו לבנקים השונים, בניסיון לאתר ראיות נוספות, אך הבנק השיב כי השיקים נשוא הדיון אינם מופיעים בדפי החשבון של המבקשת. לאור שאר הראיות, כפי שמפורט, לא מצאתי ליתן לכך משמעות.
10.לאחר שנשמעו עדויות הצדדים, ובעקבות חיפוש נוסף שנערך במחסני המבקשת, איתרה המבקשת מסמכים המעידים לטעמה על תשלום מלוא התמורה למשיבה 1, כפי שפורט בהודעה מיום 22.6.15, בה ביקשה המבקשת לצרף בשלב זה את תצהירה של הגב' פזית סבג, מנהלת החשבונות במבקשת. במסגרת תצהירה של הגב' סבג היא הצהירה כי "כל התשלומים בגין העסקה לרכישת הדירה שולמו עד השקל האחרון" (סעיף 4 לתצהיר). גב' סבג תמכה טענותיה בכרטסת הנהלת חשבונות בה מפורטים כל התשלומים שנעשו בקשר לדירה (נספח א' לתצהיר). כך גם הסתמכה על תחשיב שערכה בכתב ידה (נספח ב' לתצהיר), המפרט את התשלומים והחשבוניות בקשר לדירה, וכן תשלומים בגין הפרשי שער ששולמו. הגב' סבג העידה כדלקמן:
"אני מאשרת שיש כרטסות. וגם החומר שלי ישנו. את החומר שלי מצאנו ברגע שביקשו הוכחות. החומר הזה היה בתוך תיק קרטון שהיה מאוחסן. אני על דעת עצמי חיפשתי את זה לפני שביקש (מר יקותיאל - ר.ל.ש) את התצהיר שלי. גם אני הייתי צריכה לרענן את הזיכרון והוצאתי אותו עוד לפני שביקש ממני תצהיר. בעקרון מה שרואים פה ששולמו הכל, סך כל הנכס, בית 197,000$. לפי שער של 4.3, זה היה 847,000 ₪ ואז כל התשלום שנעשה והועבר לו ירד וקוזז עד שהגיע לאפס" (עמ' 31-32 לפרוטוקול הדיון מיום 5.7.15) (הדגשות שלי - ר.ל.ש).
גב' סבג הוסיפה כי היא קיזזה כל חשבונית עד שהחשבון הגיע לאפס, והפנתה כאמור לנספח ב' לתצהירה, כאסמכתא לכך. כשנשאלה האם יש לה אסמכתא לכך שהכספים הועברו למר שמש במזומן, השיבה כי אם הכסף לא היה מועבר, לא סביר שהיו מוציאים חשבוניות על משהו שלא שולם.
עדותה של הגב' סבג הייתה אמינה ביותר ומקובלת עליי, ויש בה כדי לשפוך אור על נסיבות המקרה, כאשר מדובר בעדה אובייקטיבית, שהציגה בקיאות רבה בפרטים. אומנם, אכן היה מקום כי ראיות אלו יוצגו עם תחילת ההליך ולא בשלב בו הוגשו, ואומנם לא מדובר באסמכתאות ישירות, כגון צילום השיקים או החשבוניות, אלא כרטסת ורישומים פנימיים של המבקשת. יחד עם זאת, יש בעדותה האמינה של הגב' סבג - שלא נסתרה - ובמסמכים שצורפו, כדי להטות את הכף לטובת המבקשת. למעשה, זו העדות היחידה שפירטה סכומים, והצביעה על כך שקיימות ראיות לכך שהתמורה אכן שולמה, כולל פירוט מועדי התשלומים והסכומים.
11.אומנם בניגוד לגרסת יקותיאל, לפיה מלוא התמורה שולמה במועד המסירה, גרסה שלטענתו נתמכת בסעיף 3א להסכם המכר, הרי שמהמסמכים שהציגה גב' סבג עולה כי לא כל התמורה שולמה דווקא במועד המסירה, כאשר חלק מהתמורה לכאורה שולמה בתשלומים, והושלמה לכל המאוחר בשנת 2003. מכאן, שבכל מקרה הראיות מלמדות כי בסופו של יום מלוא התמורה שולמה, ולכן אין כל מניעה מלהעביר את הבעלות על שם המבקשת ו/או על שם צד ג'.
12.בסיכומו של יום, מדובר בשני גיסים שהעידו כי שררו ביניהם יחסי אמון והיו ביניהם התחשבנויות רבות, כפי שהעיד גם עו"ד רוטברט, ש"תיארתי לעצמי שההתחשבנות היא גלובלית... בינם לבין עצמם עשו את כל ההתחשבנויות..." (עמ' 11), כאשר בשלב מסויים היחסים התערערו, ובין לבין שמש הוכרז כפושט רגל. לאור מכלול הראיות - עדותו הבלתי אמינה של שמש, ובעיקר עדותה האמינה שלא נסתרה של הגב' סבג, והמסמכים שצירפה לתצהירה - מתיישבת יותר גרסת המבקשת לפיה מלוא התמורה בגין הדירה שולמה. לא השתכנעתי שנותר חוב כלשהו בגין רכישת הדירה, ולא סביר בעיני שאם היה נותר חוב הוא לא נדרש במשך שנים כה רבות, כאשר בכל מקרה ספק אם לא התיישן, ומדובר בכל מקרה בשיהוי בלתי סביר.
13.לגבי משיבה 2 - משיבה 2 העידה כי היא אומנם המנהלת בפועל של משיבה 1, שלמעשה כבר אינה פעילה, אך זאת רק משום שבעלה, מר שמש, הינו פושט רגל, ורק לצורך חתימות הדרושות להעברת בעלות של הדירות שבנתה המשיבה 1 לרוכשים. באשר למחלוקת נשוא הדיון, וקיומו או העדרו של חוב בקשר לדירה, העידה משיבה 2 כי אין לה כל ידיעה על המחלוקת נשוא התובענה (עמ' 22-23).
השתכנעתי כי משיבה 2 אכן אינה בעלת ידיעה אופרטיבית בעניין נשוא המחלוקת. כך גם הטענה לחיובה האישי מכוח הרמת מסך נטענה בעלמא, ללא שהובאו ראיות בעניין, ולא מצאתי לחייבה באופן אישי.
14.לאור כל האמור לעיל, ולאחר שבחנתי את מכלול הראיות שהובאו, ושמעתי את העדויות, אני סבורה כי דין התובענה להתקבל. בסופו של יום המבקשת הרימה את הנטל המוטל עליה והוכיחה כי מלוא התמורה בגין הדירה שולמה על ידה. השתכנעתי כי גרסתה של המבקשת סבירה יותר, אמינה יותר ומשכנעת יותר מגרסתה המתחמקת של המשיבה 1.
סוף דבר
15.לאור כל האמור, התובענה מתקבלת, והנני מורה למשיבה 1 לפעול לרישום זכויות המבקשת בדירה נשוא הדיון.
הנני מחייבת את משיבה 1, לשלם למבקשת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 בתוספת מע"מ.
ניתן היום י"ז בסיון, תשע"ו (23 יוני 2016), בהעדר הצדדים.
המזכירות תעביר העתק פסק הדין לצדדים.
