לפני המרצת פתיחה שבמרכזה חוזה שנחתם בין המבקשת לבין עירית תל-אביב-יפו ביום 27.9.05, בקשר עם מקרקעין בשטח של כ-150 דונם, המצויים בתחומה המוניציפאלי של עיריית הוד השרון. בחוזה האמור, התחייבה העירייה להעביר למבקשת חלק ניכר מזכויותיה במקרקעין האמורים וזאת בתמורה להתחייבותה של המבקשת לפעול לקידומה של תכנית בניין עיר חדשה, שתאפשר בניית מבני מגורים במקרקעין בהיקף של 550 יחידות דיור לפחות, ובהמשך, לאחר אישור תכנית כאמור, לבנייתם של המבנים על חשבונה. בחוזה נקבעה מסגרת זמנים בת 60 חודשים להשלמת הליכי התכנון, תוך שלעירייה הוקנתה סמכות להאריך את מסגרת הזמנים האמורה בשתי תקופות נוספות, בנות 12 חודשים כל אחת.
אין חולק, כי החל ממועד חתימת החוזה, פעלה המבקשת בנמרצות וללא לאות בשיתוף עם העירייה לקידום הליכי התכנון בהתאם להתחייבותה החוזית. אולם, הליכי התכנון נתקלו בהתנגדות הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, אשר מצאה לנכון לקדם מתווה תכנוני אחר, מורכב ושונה באופן מהותי מהתכנית המקורית שביקשו הצדדים לקדם. נכון להיום, מתווה תכנוני זה טרם אושר על ידי מוסדות התכנון והתקופה שקצב החוזה להשלמת הליכי התכנון הסתיימה זה מכבר.
בהמרצת הפתיחה המונחת לפני מתבקש סעד הצהרתי שלפיו החוזה שנחתם בין המבקשת למשיבה ביום 27.9.05 הינו תקף, וכי בנסיבות העניין קמה חובה על העירייה להאריך את החוזה, באותם תנאים, לתקופה של 6 חודשים ממועד הכרעת הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז בהתנגדויות לתכנית, או לחילופין, להאריך את החוזה ב-24 חודשים מיום מתן פסק הדין בהמרצת הפתיחה.
זו, בתמצית, התובענה המונחת לפני.
1. רקע הדברים וההליכים
1.א. על הצדדים להמרצת הפתיחה ועל המקרקעין נשוא ענייננו
המבקשת, אביב ושות' חברה קבלנית לעבודות ציבוריות ועבדות בניין בע"מ (להלן גם: אביב), הינה חברה פרטית אשר עוסקת מאז שנת 1963 בייזום, תכנון, בנייה ושיווק של פרויקטים הנדסיים מורכבים למטרות מגורים, מסחר, בנייה ציבורית ותשתיות.
המשיבה, עיריית תל-אביב-יפו (להלן גם: העירייה), הינה הבעלים הרשום של מקרקעין בשטח של 131,554 מ"ר, המצויים במתחם גבעת הוד (שכונת הדר) בהוד השרון והידועים גם כחלקות 1, 93, 95 ו-96 בגוש 6442 (להלן: המקרקעין. העתק מנסח רישום המקרקעין צורף כנספח 1 להמרצת הפתיחה).
המקרקעין נשוא ענייננו נרכשו על ידי העירייה בשנת 1945 וייעודם המקורי היה מבני ציבור ושטח חקלאי. במשך שנים רבות פעלו במקרקעין שני מוסדות חינוך לנוער במצוקה, כאשר מתחם המקרקעין בו התקיימה פעילות חינוכית זו זכה לכינוי "בית הנערה". בשנת 2003 הועתקו המוסדות החינוכיים לתחומי העיר תל-אביב-יפו, והמקרקעין התפנו.
1.ב. המכרז שפרסמה העירייה בקשר עם המקרקעין והחוזה שנכרת מכוחו
בראשית שנת 2005 פרסמה העירייה "מכרז פומבי מס' 82/2005 למכירת זכויות בחלקות 1, 93, 95 ו-96 בגוש 6442 מתחם גבעת הוד (שכונת הדר) בהוד השרון" (להלן: המכרז. העתק המכרז ללא נספחיו צורף כנספח 2 להמרצת הפתיחה). באמצעות המכרז, ביקשה העירייה להתקשר בעסקת קומבינציה עם גוף שבתמורה לחלק מזכויותיה במקרקעין יפעל לקידומה של תכנית בניין עיר חדשה, שמכוחה ניתן יהיה לבנות במקרקעין 550 יחידות דיור לכל הפחות, ולהקמתן של יחידות הדיור במקרקעין לאחר אישור התכנית, הכל בהתאם לנוסח החוזה שצורף כנספח 8 למכרז. אביב הייתה המתמודדת היחידה שהציעה הצעה במכרז, וביום 13.3.05 אישרה מועצת העירייה את הצעתה של אביב כהצעה הזוכה במכרז.
ביום 27.9.05 נחתם חוזה בין העירייה לבין אביב, שלפיו אביב תרכוש 69.5% מזכויות העירייה במקרקעין, ותפעל לאישור תכנית בניין עיר חדשה שתחול על המקרקעין ותאפשר בניית מבני מגורים בהיקף של לפחות 550 יחידות דיור, וזאת בתוך 60 חודשים מיום חתימת החוזה. עוד נקבע בחוזה, כי לאחר קבלת היתר בנייה בהתאם לתכנית בניין העיר החדשה, תקים אביב במקרקעין את מבני המגורים שבנייתם אושרה. אביב התחייבה לתכנן, לתאם, לנהל ולפקח על ביצוע התכנון וקידום תכנית בניין העיר, כמפורט בחוזה, בעצמה ועל חשבונה.
בסעיף 2 לחוזה נקבעו התנאים המתלים והתנאים המפסיקים לתוקפו של החוזה; בסעיף 2.1 לחוזה נקבע, כי החוזה טעון אישור שר הפנים, וכי ככל שהחוזה לא יאושר על ידי שר הפנים בתוך 12 חודשים מיום חתימתו, תהא לכל אחד מהצדדים הזכות לבטלו. בסעיף 2.2 לחוזה נקבע, כי תוקפו של החוזה יפקע, בהתקיים אחד או יותר מהמקרים הבאים: (1) לא יינתן, על פי תכנית בניין העיר, אישור לבניית 550 יחידות דיור בפרויקט. נקבע, לעניין זה, כי ככל שתאושר בנייתן של פחות מ-550 יחידות דיור בפרויקט, ימשיך החוזה להיות בתוקף, בתנאים להם תסכים העירייה כפי שיאושרו על ידי מוסדותיה המוסמכים ובהסכמת המבקשת לתנאים אלה (סעיף 2.2.1 לחוזה); (2) לא יינתן תוקף כדין לתכנית בניין העיר תוך 60 חודשים ממועד חתימת החוזה. נקבע, לעניין זה, כי העירייה תהא רשאית להאריך את תקופת מתן התוקף לתכנית בניין העיר למשך שתי תקופות נוספות, בנות 12 חודשים כל אחת, הכל בהתאם לשיקול דעתה הבלעדי (סעיף 2.2.2 לחוזה).
ביום 24.12.06 ניתן אישורו של שר הפנים לחוזה, כנדרש בסעיף 2.1 לחוזה, והחוזה נכנס לתוקף.
1.ג. ההליכים התכנוניים
עם חתימת החוזה (ואף קודם לכך), פעלה אביב, בשיתוף עם העירייה, לצורך קידום ואישור תכנית בניין עיר חדשה שתחול על המקרקעין, הכוללת 1,300 יחידות דיור בשישה מתחמי מגורים הכוללים בניינים בני 25 קומות, היא תכנית הר/1308/א (להלן: תכנית 1308א'). מסמכי תכנית 1308א' הועברו לאישור העירייה וביום 28.11.05 ניתן אישור מנהל אגף נכסי העירייה למסמכי תכנית 1308א' ולהגשתה להפקדה.
ביום 29.11.05 הגישה אביב את מסמכי תכנית 1308א' לאישור הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון (העתק אישור בדבר הגשת תכנית 1308א' לוועדה המקומית מיום 29.11.05 צורף כנספח 5 להמרצת הפתיחה). משלא התקבלה התייחסות הועדה המקומית הוד השרון לתכנית 1308א' בתוך 60 הימים הקבועים בדין, הועברה תכנית 1308א' לאישור הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז מרכז.
בין לבין, ביום 7.12.05, העבירה עיריית הוד השרון מכתב לעירייה, שבגדרו הביעה את התנגדותה הנחרצת לתכנית 1308א', בין היתר בשל העובדה שתכנית 1308א' הוגשה ללא כל תיאום עם הגורמים המקצועיים בעיריית הוד השרון, וזאת שעה שעיריית הוד השרון עצמה עמלה על תכנית אלטרנטיבית לשטח זה וכאשר תכנית 1308א' כוללת בנייה צפופה וגבוהה, באופן שאינו עולה בקנה אחד עם תכנית האב של העיר הוד השרון (העתק המכתב מיום 7.12.05 צורף כנספח 6 להמרצת הפתיחה).
ביום 16.10.06 דחתה הועדה המחוזית את תכנית 1308א', בין היתר מהטעם שתכנית 1308א' סותרת את תכנית האב של הוד השרון מבחינת צפיפות הבנייה המבוקשת וגובהה הרב. הועדה המחוזית קבעה, כי יש להכין תכנית כוללת לאזור, אשר תיתן מענה לצרכי העיר (העתק ההחלטה מיום 16.10.06 צורף כנספח 7 להמרצת הפתיחה). על החלטת הועדה המחוזית הוגש ערר ביום 23.11.06. ערר זה נמחק ביום 12.1.09 (העתק הערר שהוגש וכן העתק ההחלטה בדבר מחיקת הערר צורפו כנספח 8 להמרצת הפתיחה).
לאחר שההליכים לקידום תכנית 1308א' נכשלו, החלו העירייה ועיריית הוד השרון לפעול במשותף לקידומן של שתי תכניות בניין עיר חדשות, אשר תחולנה במקביל על השטח המצוי בבעלות העירייה: הראשונה, תכנית הר/1310/א/1 בהסכמת הבעלים, אשר תחול על חלק מהשטח שבבעלות העירייה (55 דונם) ובגדרה יבנו 275 יחידות דיור (להלן: תכנית 1310/א/1); השנייה, תכנית הר/1310/א לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, אשר תחול על יתרת השטח שבבעלות העירייה וכן על שטחים נוספים בסביבתו ובגדרה יבנו פארקים, חורשות, מבנים ציבוריים לשימור וכן 1,876 יחידות דיור, אשר לפחות 275 מהן יוקצו לעירייה (להלן: תכנית 1310/א). הוסכם, כי את תכנית 1310/א/1 תיזום העירייה, בתיאום עם הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון, ואילו את תכנית 1310/א תיזום הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון, וכי תכנית 1310/א/1 תוגש לאישור מוסדות התכנון מיד לאחר אישורה להפקדה של תכנית 1310/א (העתקי טיוטות שהוחלפו בין המשיבה לבין עיריית הוד השרון בין השנים 2009-2010 במטרה לגבש מתווה תכנוני מוסכם הוגשו וסומנו ת/1, ת/2, ת/4. העתק מטיוטה ישנה יותר, משנת 2007, הוגשה וסומנה נ/2. העתק מסיכום ישיבה מיום 3.2.10 בנוגע להסכם המתגבש הוגש וסומן ת/3).
ביום 18.1.09 הודיע מנהל אגף נכסי העירייה למבקשת, כי הסכמת העירייה לקידום תכנית 1310/א/1, לרבות חתימתה על מסמכיה, אינה מהווה הסכמה לאישור תכנית בניין עיר המאפשרת בניית פחות מ-550 יחידות דיור בפרויקט, כנקוב בסעיף 2.2.1 לחוזה, כי אם הסכמה לקידום אחת מבין שתי התכניות, כאשר במקביל תקודם התכנית השנייה. עוד צוין, כי רק אישורן של שתי התכניות, תכנית 1310/א ותכנית 1310/א/1 – אשר יגרמו לכך שלעירייה יוקצו זכויות בנייה של לפחות 550 יחידות דיור – תהווה עמידה בתנאי החוזה, וכי מתן תוקף כדין רק לאחת מבין התכניות הנ"ל במועדים הקבועים בסעיף 2.2.2 לחוזה, אינה מהווה עמידה בתנאי הקבוע בסעיף זה, וכי במקרה שכזה יתקיים התנאי המפסיק הקבוע בחוזה. המבקשת אישרה בחתימתה על גבי המכתב את האמור בו (העתק המכתב מיום 18.1.09 צורף כנספח ד' לכתב התשובה).
ביום 7.6.09 הודיע מנהל אגף נכסי העירייה למבקשת, כי קידום התכנון במתכונת החדשה כרוך בביצוע עבודות פיתוח ושיפוץ של שטחים ציבוריים בתחום התכנית, וכי מלוא האחריות והעלות בגינם תושת על המבקשת. המבקשת אישרה בחתימתה על גבי המכתב את האמור בו (העתק המכתב מיום 7.6.09 צורף כנספח ה' לכתב התשובה).
ביום 15.2.10 קבעה הועדה המחוזית, כי תכנון כל שטח המקרקעין מושא התכניות, היינו הן השטח הכלול בתכנית 1310/א והן השטח הכלול בתכנית 1310/א/1, ייעשה במתווה הקבוע במסגרת תכנית 1310/א, היינו במתווה של איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, וכי במסגרת זו יבנו 2,174 יחידות דיור. בגדרי החלטתה הבהירה הועדה המחוזית, כי המתווה האמור נועד להגשים תכלית של שימור ערכי טבע ונוף. בהתאם, תכנית 1310/א אושרה להפקדה, בכפוף לתנאים המפורטים בהחלטה (העתק ההחלטה מיום 15.2.10 צורף כנספח 9 להמרצת הפתיחה).
ביום 8.6.10 ביקשה העירייה מהועדה המחוזית לדון מחדש בהחלטתה מיום 15.2.10 (העתק הבקשה מיום 8.6.10 צורף כנספח 10 להמרצת הפתיחה). ביום 7.9.10 דחתה הועדה המחוזית את בקשת העירייה (העתק ההחלטה מיום 7.9.10 צורף כנספח 11 להמרצת הפתיחה).
1.ד. המגעים בין הצדדים בקשר עם הארכת תוקף החוזה
בין לבין, ביום 14.7.10, פנתה אביב לעירייה בבקשה להאריך את תוקף החוזה מיום 27.9.05 בהתאם להוראות סעיף 2.2.2(א) לחוזה, וזאת בשים לב לעובדה שתכנית 1310/א אושרה להפקדה אולם טרם ניתן לה תוקף וההליכים לקידומה בעיצומם (העתק פנייתה של אביב מיום 14.7.10 צורף כנספח 14 להמרצת הפתיחה).
ביום 24.10.10 דחה מנהל אגף נכסי העירייה את בקשתה של אביב להאריך את תוקפו של החוזה. יצוין, כי מכתב זה לא נזכר בגדרי המרצת הפתיחה (העתק המכתב מיום 24.10.10 צורף כנספח ח' לכתב התשובה). מנהל אגף נכסי העירייה ציין במכתבו, כי על אף מאמצי הצדדים, בתיאום עם עיריית הוד השרון, לקדם תכנון באמצעות שתי תכניות, החליטה הועדה המחוזית, בדיון מיום 15.2.10, לקדם את תכנון המקרקעין באמצעות תכנית 1310/א בלבד, על כל הכרוך והמשתמע מכך. צוין, כי מאחר שהתכנית שעומדת לדיון כעת אינה תואמת את הוראות החוזה, אינה תואמת את ההבנות עליהן הסכימו הצדדים וכן אינה מוסכמת מבחינת העירייה, ומאחר שנכון למועד מכתב זה חלפו 60 חודשים ממועד חתימת החוזה, הרי שמתקיים התנאי המפסיק הקבוע בסעיף 2.2.2 לחוזה. צוין, כי בנסיבות שנוצרו אין מקום להאריך את תקופת מתן התוקף לתכנית, וכי לפיכך בא החוזה לידי סיום.
במכתבים מיום 10.11.10, 16.11.10 ו-28.11.10, שבו וביקשו באי כוחה של המבקשת להאריך את תוקפו של החוזה, ולכל הפחות לקיים פגישה במעמד הגורמים המוסמכים, שבמהלכה תדון בקשתה של אביב להאריך את תוקף החוזה (העתקי המכתבים הנ"ל צורפו כנספחים ט'1-ט'3 לכתב התשובה). יצוין, כי גם מכתבים אלה לא נזכרו בהמרצת הפתיחה.
ביום 26.1.11 התקיימה פגישה בין נציגי העירייה לבין נציגי אביב, שבגדרה הוסכם כי התקופה למתן תוקף לתכנית תוארך ב-12 חודשים, שתחילתם ביום 26.9.10 (להלן: תקופת הארכה הראשונה), וכי בתום תקופת הארכה הראשונה תוארך התקופה למתן תוקף לתכנית ב-12 חודשים נוספים, ככל שיהא בכך צורך (להלן: תקופת הארכה השנייה). בגדרי הפגישה האמורה גם הוסכם בין הצדדים על מתווה לשינוי אחוזי הקומבינציה שנקבעו בחוזה באופן הבא: אם התכנית לאישור היקף יחידות הדיור המינימאלי, כפי שהוגדרה בחוזה, תאושר עד תום תקופת הארכה הראשונה, ישתנה אחוז הקומבינציה הבסיסי הקבוע בחוזה, כך שחלקה של העירייה ביחידות הדיור שייבנו בפרויקט יגדל ב-1.5% ל-32%; אם התכנית האמורה תאושר לאחר תום תקופת הארכה הראשונה ועד תום תקופת הארכה השנייה, ישתנה אחוז הקומבינציה, כך שחלקה של העירייה ביחידות הדיור שייבנו בפרויקט יגדל ב-2% נוספים ל-34%; אם בתום תקופת הארכה הראשונה והשנייה לא תאושר התכנית האמורה, יחולו לעניין זה הוראות החוזה (העתק סיכום הפגישה מיום 26.1.11, כפי שנערך על ידי העירייה הוגש וסומן נ/3. העתקי תרשומות לפגישה, כפי שנערכו על ידי נציגי המבקשת, הוגשו וסומנו ת/7 ו-ת/8).
ביום 4.4.11 אישרה מועצת העירייה את הארכת תקופת החוזה לשתי תקופות, בכפוף לשינוי אחוז הקומבינציה, כמפורט לעיל.
ביום 3.8.11 נחתמה על ידי הצדדים תוספת מס' 1 לחוזה, בה עוגנו ההסכמות כאמור (להלן: התוספת לחוזה. העתק התוספת לחוזה צורף כנספח י' לכתב התשובה).
ביום 12.8.12 פנתה אביב לעירייה בבקשה להאריך את תוקפו של החוזה בשנתיים נוספות, קרי עד ליום 26.9.14. במכתבה, ציינה אביב, כי המתווה התכנוני הנוכחי שונה באופן מהותי מהמתווה התכנוני המקורי, באופן שאמנם הביא להתארכות הליכי התכנון, אולם גם השביח את זכויות העירייה באופן מהותי (העתק הפניה מיום 12.8.12 צורף כנספח 15 להמרצת הפתיחה).
ביום 13.9.12 פנתה העירייה ליועץ המשפטי של משרד הפנים בבקשה לקבל את עמדתו המקדמית ביחס לאפשרות הארכת תקופת החוזה ותקופת מתן התוקף לתכנית 1310/א לתקופה של 24 חודשים, החל מיום 27.9.12, וזאת על מנת שבמהלך תקופת הארכה הנוספת יסתיימו ההליכים התכנוניים ויינתן לתכנית 1310/א תוקף כדין. בשולי המכתב הדגישה העירייה, כי עמדת משרד הפנים מתבקשת בדחיפות מרבית, שכן תוקף החוזה עתיד לפקוע ביום 26.9.12 (העתק מכתב העירייה מיום 13.9.12 צורף כנספח 16 להמרצת הפתיחה). מכתב נוסף, הכולל הבהרות נוספות שהתבקשו על ידי משרד הפנים, נשלח ליועץ המשפטי של משרד הפנים ביום 16.1.13 (העתק מכתב העירייה מיום 16.1.13 צורף כנספח י"ב2 לכתב התשובה).
ביום 16.1.13 השיב מנהל אגף נכסי העירייה לפניית המבקשת מיום 12.8.12, בזו הלשון (העתק המכתב מיום 16.1.13 צורף כנספח י"ג לכתב התשובה):
"בתגובה למכתבך שבסימוכין ולמען הסר ספק, העירייה פנתה למשרד הפנים, תוך הבהרת המצב החוזי לבדיקה מקדימה. לאור חלוף הזמן ופגישותינו במשרד הפנים, הריני לציין, כי עקב התקיימות התנאים המפסיקים, פקע תוקפו של החוזה שבנדון וזאת, בהתאם להוראות סעיף 2.2 לחוזה".
יצוין, כי גם מכתב זה, כמו גם המכתבים שאליהם אתייחס להלן, לא נזכר בהמרצת הפתיחה.
ביום 24.1.13 השיבה המבקשת למכתב מנהל אגף נכסי העירייה מיום 16.1.13, דחתה את האמור בו ועמדה על קיום החוזה ועל הארכתו (העתק המכתב מיום 24.1.13 צורף כנספח י"ד1 לכתב התשובה).
ביום 7.2.13 שב והודיע מנהל אגף נכסי העירייה למבקשת, כי החוזה עמה פקע, תוך שדחה את הטענות שהועלו בגדרי מכתב המבקשת מיום 24.1.13 (העתק המכתב מיום 7.2.13 צורף כספח י"ד2 לכתב התשובה).
בין לבין, במהלך חודש ינואר 2013, אושרה תכנית 1310/א להפקדה (העתק ההודעה על הפקדת התכנית צורף כנספח 12 להמרצת הפתיחה). בהתאם לתכנית 1310/א מתוכננות במקרקעין מושא התכנית הקמתן של 2,174 יחידות דיור, כאשר 740 מהן יוקצו לעירייה.
ביום 20.5.13 הגישה העירייה, באמצעות מנהל אגף נכסי העירייה, את התנגדותה לתכנית 1310/א, הן לוועדה המחוזית והן לוועדה המקומית הוד השרון (העתק כתבי ההתנגדות צורפו כנספחים ט"ז1 ו-ט"ז2 לכתב התשובה).
יצוין, כי נכון למועד כתיבת שורות אלה, תכנית 1310/א טרם אושרה והיא עודנה מצויה בשלב ההתנגדויות.
1.ה. ההליך לפניי
ביום 25.6.13 הגישה אביב את המרצת הפתיחה שבכותרת, שבגדרה התבקש בית המשפט להצהיר, כי החוזה מיום 27.9.05 הינו תקף, וכי בנסיבות העניין קמה חובה על העירייה להאריך את תוקף החוזה, באותם תנאים, לתקופה של 6 חודשים ממועד הכרעת הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז בהתנגדויות לתכנית 1310/א, או לחילופין, להאריך את החוזה ב-24 חודשים מיום מתן פסק הדין בתובענה. עוד התבקש בית המשפט להתיר לאביב לפצל את סעדיה, באופן שבו המרצת הפתיחה לא תמנע ממנה להגיש בעתיד תביעה כספית או אחרת כנגד העירייה.
בהמרצת הפתיחה טענה המבקשת, כי תכנית 1310/א הינה תכנית מורכבת ושונה באופן מהותי מהתכנית שהמבקשת התחייבה לקדם במסגרת החוזה, כי לוחות הזמנים שנקבעו בחוזה אינם רלבנטיים עוד לתכנית 1310/א שעל המבקשת לקדם, וכי התכנית דורשת היערכות מחודשת וקביעת זמן סביר לקיומו של החוזה. נטען, בהקשר זה, כי בעוד שהתכנית החוזית כללה תכנון של 550 יחידות דיור במקרקעין בשטח של כ-132 דונם המצויים בבעלות העיריה, הרי שתכנית 1310/א כוללת תכנון של 2,174 יחידות דיור במקרקעין בשטח של 627 דונם, המצויים בבעלותם של כ-300 גופים שונים, כאשר במסגרת התכנית יאוחדו הקרקעות ויחולקו מחדש ללא הסכמת הבעלים. המבקשת טענה, כי בנסיבות אלה ההליכים הדרושים לאישורה של תכנית 1310/א הינם מורכבים וממושכים באופן משמעותי בהשוואה להליכי אישור התכנית החוזית, וזאת גם בשים לב להליך ההתנגדות לתכנית, שצפוי להיות שונה ומורכב. נטען, כי בעת החתימה על החוזה אביב והעירייה לא צפו, ואף לא היו צריכות לצפות, כי ייכפה עליהן מעבר למתווה תכנוני שונה כל כך מהמתווה שעליו הוסכם במסגרת החוזה, וכי במצב דברים זה, ברי כי לוחות הזמנים שנקצבו בחוזה קצרים בהרבה מלוחות הזמנים שנדרשים בפועל להשלמת התכנית.
המבקשת הדגישה בהמרצת הפתיחה, כי גם לשיטת המשיבה הארכת החוזה בנסיבות ענייננו הינה "נכונה ומתבקשת", כשלעניין זה הפנתה המבקשת למכתב המשיבה לשר הפנים מיום 13.9.12, תוך ציטוט חלקים ממנו. המרצת הפתיחה נתמכה בתצהירו של מר דורון אביב, יו"ר הדירקטוריון של המבקשת.
ביום 16.10.13 הגישה העירייה כתב תשובה להמרצת הפתיחה, שבגדרו טענה, כטענה מקדמית, כי המבקשת חטאה באי גילוי מלא של העובדות הצריכות להכרעה, כאשר בגדרי התובענה הציגה מצג שלפיו עמדת העירייה הינה כי יש להאריך את תוקף החוזה, וזאת תוך ציטוט ממכתב העירייה למשרד הפנים מיום 13.9.12, והכל תוך הסתרת חלופת המכתבים מימים 16.1.13, 24.1.13 ו-7.2.13, שבגדרם הבהירה העירייה למבקשת, באופן חד משמעי, כי החוזה עמה פקע. העירייה טענה, כי אי גילוי המכתבים הללו נעשה מתוך מטרה ברורה להציג תמונה שגויה בפני בית המשפט, וכי די באי גילויים של מכתבים אלה כדי לקבוע כי המבקשת אינה זכאית לסעד ההצהרתי המבוקש על ידה, שכן היא באה לפני בית המשפט בידיים לא נקיות. העירייה טענה עוד, כי הסעד המבוקש בתובענה, הארכת החוזה באותם תנאים, מקום שמדובר בחוזה שפקע ומקום שבו המתווה התכנוני שונה באופן מהותי מהנקוב בחוזה, גם לעמדת המבקשת, הינו סעד לא חוקי, המהווה ניסיון לעקוף באמצעות התובענה את הוראות פקודת העיריות, דיני המכרזים וכללי המשפט המינהלי.
העירייה הוסיפה וטענה, כי יש לדחות את התובענה גם לגופה וזאת, בין היתר, משום שהחוזה הסתיים, וכך גם שתי תקופות האופציות הנקובות בו, כך שאין עוד חוזה בין הצדדים וכל התקשרות חדשה טעונה קבלת אישור מועצת העירייה ואישור שר הפנים. לעניין זה נטען, כי העירייה צפתה מבעוד מועד את התמשכות ההליכים ולכן הוסדרו בחוזה שתי תקופות אופציה בנות 12 חודשים כל אחת, כאשר בכך גידרה העירייה את רצונה לקבוע מועד לפקיעתו של החוזה בתקופה קצובה בת 7 שנים לכל היותר, וכי לכך הסכימה והתחייבה המבקשת. נטען, כי המבקשת מתעלמת מהמועד החוזי שנקבע לקיום התחייבויותיה ולא בכדי, שהרי מדובר בתנאי מהותי שהפרתו או אי התקיימותו מביאים לפקיעתו של החוזה. אולם, העירייה, מתוקף היותה רשות ציבורית שחלים עליה כללי המינהל הציבורי וחובות סטטוטוריות ברורות, אינה רשאית לעשות כן ולהתעלם מהמועד החוזי שפקע. כתב התשובה להמרצת הפתיחה נתמך בתצהירו של מר אלי לוי, מנהל אגף נכסי העירייה.
ביום 1.1.14 הגישה המבקשת תגובה לכתב התשובה מטעם העירייה וביום 19.1.14 התקיים דיון מקדמי בתובענה, שבגדרו התרתי למשיבה להגיש תצהיר משלים, ביחס להתפתחויות שאירעו לאחר הגשת התובענה. הורתי, כי לאחר הגשת התצהיר המשלים מטעם המשיבה, תהא גם המבקשת רשאית להגיש תצהיר משלים מטעמה.
בימים 13.7.14, 14.7.14 ו-15.7.14 נחקרו מר דורון אביב ומר אלי לוי על תצהיריהם ובסיום הישיבה מיום 15.7.14 סיכמו הצדדים את טענותיהם בעל-פה.
לאחר הדברים האלה, התקבלה לתיק בית המשפט הודעה מטעם המבקשת, שבגדרה הבהירה המבקשת כי בין הצדדים התקיימה פגישה בניסיון לייתר את הצורך במתן פסק דין, אולם פגישה זאת לא צלחה. המבקשת ציינה, כי בשים לב לעובדה שהתובענה תוכרע בפסק דין, היא מבקשת להגיש התייחסות בכתב לעניין שעלה בסיכומי המשיבה, הנוגע לצורך באישור שר הפנים להארכת החוזה שבין הצדדים. להודעה צירפה המבקשת את ההתייחסות שביקשה להגיש, שהוכתרה בכותרת "הבהרה מטעם המבקשת". במסגרת זו הפנתה המבקשת לסעיף 2.2.1 לחוזה, אשר לעמדתה מקנה לצדדים אפשרות להגיע להסכמה על המשך תוקפו של החוזה, בתנאים עליהם יסכימו הצדדים, ללא צורך באישור שר הפנים. המבקשת טענה, כי מכוח סעיף זה החוזה נשוא ענייננו עודנו בתוקף, כאשר כל שנותר הוא לתקן את אחוזי הקומבינציה לפי קביעת שמאי אובייקטיבי.
בסמוך לאחר מכן, התקבלה תגובת המשיבה להודעת המבקשת, שבגדרה הלינה המשיבה על כך שהמבקשת מצאה לנכון להגיש לתיק בית המשפט מסמך הבהרה, ללא בקשה מתאימה וללא קבלת אישור בית המשפט. לגופם של דברים טענה המשיבה, כי טענת המבקשת, הנשענת על הוראות סעיף 2.2.1 לחוזה, מהווה הרחבת חזית וממילא נוגדת את טענות המבקשת והסעדים שהתבקשו בתובענה, הנסמכים על הוראות סעיף 2.2.2 לחוזה.
בהחלטתי מיום 25.8.16 הורתי, כך:
"אכן, אין זה ראוי להגיש בקשה להוספת כתב בי דין ולצרף את המסמך המבוקש טרם ניתנה רשות בית המשפט. לאור האמור תוצא ההבהרה מתיק בית המשפט. לתגובת המבקשת להתנגדות עד ליום 1.11.15."
ביום 1.11.15 התקבלה תגובת המבקשת, ובה התבקש בית המשפט לדחות את התנגדות העירייה ולהתיר למבקשת להגיש את ההבהרה שצורפה להודעתה. זאת, בין היתר, בשים לב לעובדה שהמשיבה, בעצמה, טענה בסיכומיה כי סעיף 2.1.1 לחוזה חל בענייננו, וכי מכוח סעיף זה היא הייתה רשאית להכניס שינויים לחוזה, כך שאין בהבהרה משום טענה חדשה או הרחבת חזית, כפי שמנסה המשיבה לטעון, כי אם התייחסות לטענה שהועלתה בסיכומי המשיבה.
בהחלטתי מיום 9.12.15 הורתי, כך:
"הטענה לפיה לא ניתן היה להאריך את החוזה לאחר התקופות הנקובות בו ללא אישור שר הפנים הייתה טענה מרכזית של העירייה אליה התייחסה גם המבקשת, על כן אין מדובר בהרחבת חזית. המבקשת העלתה גם טענה זו בסיכומיה. בעמ' 40 לפרוטוקול:
לגבי אישור שר הפנים עמדתנו המשפטית שבסיטואציה שנוצרה אין דבר וחצי דבר עם צורך באישור שר הפנים, יש שתי סיבות לעניין זה, הסיבה הראשונה היא שהמטריה ששולטת בעניינו היא דיני חוזים ולא דיני מכרזים לכן לא צריך שום אישור גורם להארכת חוזה, דיני החוזים יקבעו אם צריך אישור להארכת חוזה.
העירייה תודיע בתוך 20 ימים מהיום האם ברצונה להגיש תגובה משלימה להערת ההבהרה, או שינתן פסק דין על סמך הסיכומים בתוספת הערת ההבהרה. אם ברצון העירייה להגיש תגובה משלימה כאמור, זו תוגש בתוך אותו מועד. לאחר שיחלוף המועד יועבר התיק לכתיבת פסק דין."
ביום 28.1.16 התקבלה תגובת המשיבה להבהרת המבקשת, בה נטען כי סעיף 2.2.1 לחוזה כלל איננו רלבנטי לענייננו, באשר הוא עוסק במצב שבו אושרה תכנית בניין עיר שמכוחה ניתן לבנות פחות מ-550 יחידות דיור, כאשר בענייננו לא אושרת תכנית כלל, והחוזה פקע מכוח הוראות סעיף 2.2.2 לחוזה.
לאור האמור לעיל, פסק הדין ניתן בהתאם לטענות שהועלו במסגרת הסיכומים בתוספת הטענות שהועלו בהודעת ההבהרה מטעם המבקשת ותגובת המשיבה להבהרה.
2. טענות הצדדים
אביב טוענת, כי אישורו של שר הפנים להארכת תוקף החוזה כלל לא נדרש מקום שבו מתבקשת הארכת תוקפה של התקשרות חוזית קיימת, שכן בנקודת זמן זו ביחסי הצדדים, פינו דיני המכרזים את מקומם לטובת דיני החוזים, כך שאם העירייה סבורה כי יש להאריך את החוזה, הרי שהכוח לעשות כן מצוי בידיה בלבד. לעניין זה נטען, כי גם מינהל מקרקעי ישראל, המחויב אף הוא על פי דין בעריכת מכרז בעת ביצוע עסקה להעברת מקרקעין, נוהג להאריך פעם אחר פעם את תקופות התכנון בחוזים הדומים לחוזה דנן (חוזים לתכנון קרקע בלתי מתוכננת), כאשר הזוכה במכרז אינו עומד בתקופת התכנון שנקבעה בחוזה בין הצדדים, וזאת ללא פרסום מכרז חדש. נטען גם, כי ממילא אישור שר הפנים שניתן בשעתו לחוזה ניתן גם ביחס להוראות סעיף 2.2.1 לחוזה, אשר מקנה לצדדים אפשרות להגיע להסכמה על המשך תוקפו של החוזה, בתנאים עליהם יסכימו הצדדים. על פי הטענה, מכוח סעיף זה החוזה נשוא ענייננו עודנו בתוקף, כאשר כל שנותר הוא להסכים על אחוזי הקומבינציה המעודכנים.
אביב טוענת עוד, כי הארכת החוזה בענייננו נדרשת גם מתוקף היות החוזה דנן "חוזה יחס", המחייב את הצדדים לו לנהוג בתום לב מוגבר ובגמישות לצורך הבטחת קיומו של החוזה. מאפיינים אלה, כך נטען, דורשים מן הצדדים לחוזה להסתגל לשינויים המתרחשים במהלך חיי החוזה, שלא נצפו בעת כריתתו, ולהתאים את החוזה למציאות החדשה. נטען, כי בענייננו השינוי אותו אביב והעירייה נדרשים להכניס לחוזה הוא התאמת התקופה למתן תוקף לתכנית 1310/א, על ידי הארכתה בפרק זמן בן 6 חודשים שיחל במועד ההכרעה בהתנגדויות לתכנית, ולחילופין בפרק זמן בן 24 חודשים מיום מתן פסק הדין בהמרצת הפתיחה. על פי הטענה, המדובר בשינוי לא מהותי, אשר אך נועד לאפשר את קיומו של החוזה על ידי אביב ולהגן על הצדדים מפני אבדן המשאבים הרבים שהושקעו בפרויקט. זאת בין היתר, בשים לב לעובדה שנכפה על הצדדים מתווה תכנוני שונה בתכלית ומורכב בהרבה מהמתווה התכנוני החוזי ולאור העיכובים בלתי צפויים בהליכי התכנון. נטען גם, כי העירייה בעצמה הבהירה כי הליך אישור תכנית 1310/א מצוי בישורת האחרונה, וכי הארכת החוזה נדרשת על מנת לאפשר לאביב להביא להשלמת הליכי התכנון במקרקעין, ולפיכך, חובת תום הלב המוגברת, החלה בחוזי יחס, מחייבת אותה להאריך את תוקף החוזה, כאמור לעיל.
העירייה טוענת, כי החוזה בין הצדדים פקע ביום 27.9.12, וכי בנסיבות אלה כל התקשרות נוספת טעונה קבלת אישורים של מוסדות העירייה ושר הפנים, בהתאם להוראות סעיף 188 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. נטען, כי סעיף 2.2.1 לחוזה כלל איננו רלבנטי לענייננו, באשר הוא עוסק במצב שבו אושרה תכנית בניין עיר שבגדרה ניתן לבנות פחות מ-550 יחידות דיור, כאשר בענייננו לא אושרה תכנית כלל, והחוזה פקע מכוח הוראות סעיף 2.2.2 לחוזה. נטען, כי כל עוד החוזה היה בתוקף אכן חלו עליו דיני החוזים, אולם משעה שתוקפו פקע והיחסים החוזיים הסתיימו, ניתן לערוך חוזה חדש רק בדרך של מכרז או לקבל פטור ממכרז, הכל בהתאם לתקנות העיריות (מכרזים), תשמ"ח–1987. נטען, כי המבקשת מתעלמת מהמועד החוזי שנקבע לקיום התחייבויותיה ולא בכדי, שהרי מדובר בתנאי מהותי שהפרתו או אי התקיימותו מביאים לפקיעתו של החוזה. אולם, העירייה, מתוקף היותה רשות ציבורית שחלים עליה כללי המינהל הציבורי וחובות סטטוטוריות ברורות, אינה רשאית לעשות כן ולהתעלם מהמועד החוזי שפקע.
העירייה טוענת עוד, כי הארכת החוזה ללא קבלת אישור שר הפנים פוגעת בשוויון כלפי המציעים הפוטנציאליים בשלב המכרזי שהתקיים, שהרי תנאי המכרז כללו התחייבות לקדם תכנית בניין עיר מפורטת שמכוחה ניתן יהיה להוציא היתר בנייה לבניית 550 יחידות דיור לפחות, וזאת בתוך תקופה בת 7 שנים לכל היותר. נטען, כי לא יכול להיות חולק, כי מציעים פוטנציאליים בוודאי שקלו במסגרת כל שיקוליהם את התכנות אישור התכנית במועד הקצוב בחוזה וראו לנגד עיניהם תקופה בת 7 שנים לכל היותר, וכי לא מן הנמנע כי מציעים פוטנציאליים סברו כי מדובר בתקופת זמן קצרה מדי ולפיכך לא הגישו את הצעתם במכרז כלל. על פי הטענה, יתכן כי אילו מציעים פוטנציאליים היו יודעים כי ניתן להאריך את תקופת החוזה ללא הזקקות להליך מכרזי חדש, לתקופה בלתי מוגבלת, כפי שדורשת המבקשת בהליך שלפניי, הם היו מגישים הצעותיהם למכרז והמבקשת כלל לא הייתה מוכרזת כזוכה במכרז.
העירייה מוסיפה וטוענת, כי פעולות המבקשת לקידום התכנון בתקופת החוזה אינן יכולות להוות נימוק לחידוש החוזה לאחר פקיעתו וללא אישור מועצת העיר ושר הפנים. נטען, בהקשר זה, כי עת ניגשה המבקשת למכרז היא נטלה על עצמה סיכון עסקי מחושב: מחד גיסא, וככל שהייתה עומדת בהתחייבויותיה על פי החוזה והעסקה בין הצדדים הייתה יוצאת אל הפועל, הרי שהיא הייתה יכולה ליהנות מפירות העסקה. מאידך גיסא, וככל שגם לאחר השקעותיה התכנון לא היה צולח, הרי שלא הייתה זוכה ליהנות מפירות העסקה. על פי הטענה, בנסיבות אלה, המבקשת לא יכולה להישמע בטענה, כי היא זכאית להארכת תוקף החוזה לתקופה בלתי מוגבלת עד אשר תזכה לפירות העסקה, וזאת אך מהטעם שביצעה את המחויבויות החוזיות שנטלה על עצמה, שכאמור היו מוגבלות בתקופת זמן נקובה, מוסכמת וידועה מראש. נטען גם, כי העירייה צפתה מבעוד מועד את התמשכות ההליכים התכנוניים ולכן הוסדרו בחוזה שתי תקופות אופציה בנות 12 חודשים כל אחת, כאשר בכך גידרה העירייה את רצונה לקבוע מועד לפקיעתו של החוזה בתקופה קצובה בת 7 שנים לכל היותר, וכי לכך הסכימה והתחייבה המבקשת.
עוד טוענת העירייה, כי אין ללמוד גזירה שווה מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל לחוזה נשוא ענייננו. על פי הטענה, אין שום אפשרות להשוות בין הנהלים והדינים החלים על המינהל לבין הדינים החלים על העירייה; אכן, מדובר בשתי רשויות ציבוריות שכלל חלים עליהן דיני המשפט המינהלי הכללי, אולם המחוקק מצא לנכון לחוקק מערך של חוקים והסדרים מיוחדים לכל אחת מהרשויות, וזאת כפועל יוצא של השוני במטרותיה ובסמכויותיה של כל אחת מהרשויות ומסגרת הדין והרגולציה שחלים על כל אחת. נטען, כי על העירייה חלות חובות סטטוטוריות ברורות בהתאם לפקודת העיריות [נוסח חדש] בעת עשיית עסקה במקרקעין וכן חלות עליה הוראות תקנות העיריות (מכרזים), תשמ"ח – 1987, וכי היא אף מחויבת בקבלת אישורים של רגולטורים שונים: מועצת העירייה ושר הפנים. זאת, שעה שהמינהל פועל על פי חוק רשות מקרקע ישראל, התש"ך- 1960, החלטות מועצת המינהל וכן על פי חוק חובת מכרזים, תשנ"ב – 1992 והתקנות מכוחו, הכוללים רשימת פטורים ארוכה ורחבה בהיקפה מהפטורים המוקנים לעירייה.
העירייה טוענת עוד, כי החוזה נשוא ענייננו איננו חוזה יחס, וזאת מכל אחד והטעמים כדלקמן; ראשית, החוזה נשוא ענייננו אינו חוזה ארוך טווח, אלא חוזה אשר מועדו קצוב ל-7 שנים לכל היותר, כך שלא מתקיים היסוד הבסיסי לתאוריית "חוזה יחס"; שנית, מדובר בחוזה עסקה בדיד – עסקת מכר מותנית באישור תב"ע – שאינו מסוג החוזים שיכול לשמש מושא לחוזה יחס; שלישית, היזקקות לתיאוריית "חוזה יחס" באה במקום שבו יש צורך בפרשנות החוזה על מנת לקבוע אם מעשה או מחדל מהווים הפרה של החוזה, שלא כבענייננו; רביעית, החוזה נשוא ענייננו אינו חוזה מסגרת עם תוכן מצומצם. המדובר בחוזה מפורט, כאשר במסגרתו העירייה קבעה מראש את כל התנאים לקיומו ופקיעתו ולא נותרו בו נושאים פתוחים להסכמות מאוחרות. נטען, בהקשר זה, כי לשון סעיף 2.2 לחוזה הינה ברורה ואינה מצריכה פרשנות, וכי החוזה צפה חריגה מלוח הזמנים שנקבע בחוזה ולפיכך קבע אפשרות הארכה בשתי תקופות נוספות; חמישית, אף אם היה מדובר בחוזה יחס, הרי ששינוי מועד פקיעת החוזה שלא על ידי קיום הוראות הדין החלות על העירייה פוגע ישירות בתכלית ההתקשרות ומעקרת אותה מתוכן. לעניין זה נטען, כי אך ברי הוא כי אין המדובר בשינוי בלתי מהותי, אלא בשינוי החותר תחת עקרון בסיסי של החוזה והוא תקופת הזמן המרבית לביצועו.
לבסוף טוענת העירייה, כי היא מילאה אחר חובת תום הלב החלה עליה באופן מלא. לעניין זה נטען, כי העירייה פעלה ללא לאות לצורך הצלחתה של העסקה מושא החוזה וכי העירייה האריכה את תוקף החוזה בשתי תקופות הארכה האפשריות, ובסה"כ בשנתיים. נטען עוד, כי העירייה פנתה למשרד הפנים בפניה מקדמית מפורטת בבקשה להאריך תקופת ההתקשרות ללא צורך בעריכת מכרז חדש, קיימה שיחות עם נציגי משרד הפנים ופעלה ככל שניתן על מנת לקבל את אישורו העקרוני של שר הפנים לבקשה, אולם ללא הצלחה. על פי הטענה, המבקשת היא אשר נוהגת בחוסר תום לב מובהק כאשר היא דורשת את הארכת תוקפו של החוזה לתקופה בלתי מוגבלת, שהרי אף לדידה הליך ההתנגדויות ואישור התכנית עוד עשוי לארוך זמן רב.
3. על השאלה הטעונה הכרעה ועל המסגרת הנורמטיבית הרלבנטית
השאלה המרכזית הטעונה הכרעה הינה האם המשיבה הייתה מחויבת להאריך את תוקף החוזה שבין הצדדים מעבר ליום 26.9.12. לצורך הכרעה בשאלה זו יש לעמוד על מהות ההתקשרות החוזית בענייננו, וזאת בשים לתנאים שנקבעו בחוזה אשר התקיימותם תביא לפקיעת החוזה. שאלה זו הינה שאלה משפטית בעיקרה, ולא היה בחקירת המצהירים כדי לתרום באופן משמעותי לצורך ההכרעה בה.
המסגרת הנורמטיבית הרלבנטית לענייננו היא חוזה על תנאי. סעיף 27(ב) לחוק החוזים [חלק כללי], התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) קובע, כי "חוזה יכול שיהיה תלוי בתנאי (להלן – תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מפסיק)". התנאי הוא אירוע בלתי ודאי, חיצוני לחוזה, שבהתרחשותו מתנים הצדדים מראש את כניסתם לתוקף של חיובי החוזה (תנאי מתלה) או את חדילת (פקיעת) החוזה (תנאי מפסיק) (ראו ע"א 288/14 יונה מאיר טהלר נ' נעם בר זכאי, פסקה 6 לפסק דינו של כב' השופט נ' הנדל (2015); ע"א 1156/10 אפרת האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ, פסקה כ"ה לפסק דינו של כב' השופט א' רובינשטיין (2012); רע"א 4986/08 TYCO BUILDING SERVIES נ' אלבקס וידיאו בע"מ, פסקה 37 לפסק דינו של כב' השופט י' דנציגר (2010); ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו – ישראל בע"מ, פסקה 21 לפסק דינו של כב' השופט ס' ג'ובראן (2009); גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 474 (2005, להלן: שלו, דיני חוזים)).
על האבחנה בין תנאי מתלה ותנאי מפסיק עמדה שלו, דיני חוזים, 474 בזו הלשון:
"בחוזה על תנאי מתלה מתייחסת אי הוודאות לשכלול החוזה: אם מתקיים התנאי – החוזה נכנס לפעולה מלאה ומחולל זכויות וחובות; אם התנאי לא מתקיים – החוזה חדל ואינו מחייב את הצדדים לו. והיפוכו בתנאי מפסיק: התרחשות תנאי זה גורמת לחדילת החוזה; ואילו במצב של אי-התרחשות התנאי המפסיק, החוזה, שנוצר כחוזה בעל תוקף מלא, ממשיך להתקיים כחוזה מחייב. את התרחשות התנאי המתלה, המעניקה תוקף מלא לחוזה, ניתן לפיכך לראות כאירוע חיובי ורצוי, ואת התרחשות התנאי המפסיק, הגורמת להתבטלות החוזה – כאירוע בלתי רצוי.".
במילים אחרות, התקיימות התנאי המתלה הופכת את החוזה מחוזה על-תנאי לחוזה "רגיל". לעומת זאת, עם התקיימות התנאי המפסיק, החוזה, שעד אז היה בעל תוקף אופרטיבי מלא, מתבטל (שלו, דיני חוזים בעמ' 483). בהיעדר הוראה אחרת בחוזה, התבטלות החוזה מחמת אי-קיום תנאי מתלה היא למפרע: החוזה כמו לא היה, והצדדים זכאים לחזור איש איש למצבו הקודם (שלו, דיני חוזים בעמ' 485).
הכרעה באשר למהותה של הוראה חוזית, האם מדובר בתנאי לקיום החוזה – מתלה או מפסיק – או בתניה חוזית "רגילה", נבחנת בהתאם לתוכן החוזה (ע"א 7398/00 נחמן גולדברג נ' ועד הנאמנים לנכסי הווקף המוסלמי בתל-אביב-יפו, פ"ד נז(6) 730, 742-743 (2003); ע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ, פסקה 7 (2007); ע"א 4445/10 ישיבה וכולל אבן חיים נ' חברת צמרות המושבה יזום והשקעות בע"מ, פסקה 7 (2012)).
החוזה נשוא ענייננו הינו חוזה רשות. על חוזי הרשות חלים דיני החוזים הכלליים, שכן ההנחה היא כי הצדדים לחוזה רשות התכוונו לפעול על פי הגיון כלכלי (ראו גבריאלה שלו חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית, עמ' 33 (1999)). אולם, על חוזה הרשות חולשת מערכת של "דינים נוספים – אם לחומרה ואם לקולה – המשקפים את העובדה שהרשות המינהלית, המשמשת נאמן הציבור והדואגת לצרכיו היא צד לחוזה" (ראו ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, נד(5) 506, 528 (2000), מפי כב' השופט י' אנגלרד).
כידוע, על מנת לפרש תניה בהסכם, יש לנסות ולאתר תחילה את אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף של הצדדים, קרי, כוונתם הסובייקטיבית המשותפת, וזאת, באמצעות בחינת לשון החוזה ונסיבותיו. רק במידה שלא ניתן לאתר כוונה סובייקטיבית משותפת, יש לפנות לאומד הדעת האובייקטיבי המשותף של הצדדים כצדדים סבירים, כפי שהוא משתקף בלשון החוזה, נסיבותיו, ותכליתו (ראו ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991), פ"ד מט(2), 265 (1995), פסקה 7 לפסק דינו של כב' הנשיא א' ברק; דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית נ' מדינת ישראל (2006), פסקאות 9-12 לפסק דינו של כב' השופט א' ריבלין).
אין מחלוקת כי הלכה זו תקפה גם כאשר עסקינן בחוזה רשות, ולו מהטעם שפסקי הדין המנחים לעניין פרשנות חוזה ניתנו בפרשות שבהן הייתה המדינה צד לחוזה. עם זאת, כאשר מדובר בפרשנות חוזה רשות, יש לייחס משקל ניכר לתכלית האובייקטיבית של החוזה. הטענה אינה כי לא תתכן תכלית סובייקטיבית לחוזה רשות, הנגזרת מכוונתם הסובייקטיבית של הצדדים. תכלית זו אף עשויה להיות שונה מתכליתו האובייקטיבית של ההסכם. אולם, כשעסקינן בחוזה רשות, גובר כוחה של החזקה כי תכליתו הסובייקטיבית של החוזה זהה לתכליתו האובייקטיבית. חזקה זו מבוססת על ההנחה, כי בהעדר ראיות לסתור, הצדדים לחוזה נהגו כאנשים סבירים והגונים. לעניין צד לחוזה שהוא רשות ציבורית, ההנחה היא כי הרשות שחתמה על ההסכם ופקידיה לא פעלו לטובת עצמם, אלא עשו כן כשאינטרס הציבור לנגד עיניהם ופעלו בהתאם לדיני המשפט הציבורי המחייבים לפעול בסבירות, בהגינות ובשוויון (ראו ע"א 2553/01 ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל (2005), פסקה 16 לפסק דינו של כב' הנשיא א' ברק).
סעיף 28 לחוק החוזים נוגע לסיכול התנאי, וקובע השתק סטטוטורי. דהיינו, צד שמנע את קיום התנאי המתלה או גרם לקיום התנאי המפסיק אינו זכאי להסתמך על אי קיום התנאי או על קיומו, בהתאמה. השתק זה לא יחול בכל אחד מהמצבים הבאים: ראשית, כאשר התנאי הוא דבר שהצד היה, לפי החוזה, בן חורין לעשותו או לא לעשותו. שנית, כאשר הצד שמנע או גרם לקיום התנאי פעל ללא זדון וללא רשלנות (ראו שלו, דיני חוזים בעמ' 488, 491). דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים 61 (כרך ג', 2003)).
4. מהות ההתקשרות החוזית בענייננו: התנאי שלפיו התכנית תאושר בתוך 60 חודשים הוא תנאי מפסיק, שבהתקיימותו רשאית הייתה העירייה לבטל את החוזה
כפי שיובהר להלן, נקודת המוצא לדיון בענייננו, שלאורה תבחן השאלה האם המשיבה הייתה מחויבת להאריך את תוקף החוזה שבין הצדדים מעבר ליום 26.9.12, הינה כי התנאי שלפיו התכנית תאושר בתוך 60 חודשים הוא תנאי מפסיק, שבהתקיימותו רשאית הייתה העירייה לבטל את החוזה;
מדובר בחוזה בו התקשרה העירייה עם המבקשת על מנת שהאחרונה תפעל עבורה לקידום תכנית בניין עיר ואישורה כדין במוסדות התכנון הרלבנטיים, באופן שמכוחה ניתן יהיה לקבל היתר בנייה לבנייתן של 550 יחידות דיור לפחות. בחוזה, התחייבה המבקשת לתאם, לנהל ולפקח על ביצוע התכנון וקידומו, לרבות ביצוע העבודות להקמת הפרויקט והכל עד להשלמתו. בתמורה, התחייבה העירייה להעביר על שם המבקשת חלק מזכויותיה במקרקעי הפרויקט, הכל כנגד התמורה שפורטה בחוזה.
סעיף 2.2 לחוזה, שכותרתו "תנאים מפסיקים", מתווה את מסגרת החוזה בזו הלשון:
"2.2. תנאים מפסיקים:
תוקפו של חוזה זה יפקע, אם:
2.2.1. לא יינתן, על פי תכנית בניין העיר, אישור לבניית חמש מאות וחמישים (550) יחידות דיור בפרויקט. אושרה בניית פחות מחמש מאות (550) יחידות דיור בפרויקט ובכלל זה, אושרה בניית יחידות צמודות קרקע, ימשיך חוזה זה להיות בתוקף, בתנאים להם תסכים העירייה כפי שיאושרו על ידי מוסדותיה המוסמכים ובהסכמת הרוכש לתנאים אלו. ו/או,
2.2.2
א. לא יינתן תוקף כדין לתכנית בניין העיר, תוך שישים (60) חודשים מהתאריך בו נערך ונחתם החוזה כמפורט בכותרתו (להלן: תקופת מתן התוקף לתוכנית בניין העיר"), תהא העירייה רשאית להאריך את תקופת מתן התוקף לתכנית בניין העיר, למשך תקופה של עד שנים עשר (12) חודשים נוספים (להלן: "תקופת ההארכה הראשונה"). העירייה תהיה רשאית להאריך את תקופת מתן התוקף לתכנית בניין העיר, למשך תקופה נוספת של שנים עשר (12) חודשים מתום תקופת ההארכה הראשונה (להלן: "תקופת ההארכה השנייה").
ב. למרות האמור בס"ק א' לעיל, אם לא יינתן תוקף לתכנית בניין העיר, בתקופות המנויות בס"ק א' לעיל, עקב החלטה לא חלוטה, תהיה העירייה רשאית, על פי שיקול דעתה הבלעדי, לפעול באחת מן החלופות הבאות:
1. להאריך את תקופת מתן התוקף לתכנית בניין העיר לתקופה נוספת שמשכה כמשך תקופת העיכוב (להלן: "התקופה הנוספת").
2. להביא חוזה זה לידי סיום, בכל עת מתחילת תקופת העיכוב.
בסעיף זה:
"החלטה לא חלוטה" כל החלטה שתינתן על ידי בית המשפט המוסמך במדינת ישראל, לרבות, אך לא רק, צו זמני, פסק דין, או כל החלטה אחרת, במסגרת הליך משפטי שהוגש על ידי צד ג' וביוזמת צד ג', ואשר מונע שלא באופן סופי וחלוט, את קידום תכנית בניין העיר ו/או אישורה.
"החלטה חלוטה"כל החלטה שתינתן על ידי בית המשפט המוסמך במדינת ישראל, לרבות אך לא רק, צו, פסק דין או כל החלטה אחרת, במסגרת הליך משפטי שהוגש על ידי צד ג' וביוזמת צד ג', בקשר עם קידום תוכנית בניין העיר ו/או אישורה, אשר אין עליה עוד ערעור לבית המשפט המוסמך במדינת ישראל.
"תקופת העיכוב"התקופה בה הייתה ההחלטה הלא חלוטה בתוקף.
ג. בחרה העירייה לפעול על פי החלופה בסעיף ב'1 לעיל ובסופה של תקופת העיכוב ניתנה החלטה חלוטה שמאפשרת את המשך קידום התכנית בניין ו/או אישור תתווסף תקופת העיכוב לתקופות המנויות בסעיף א' לעיל.
בחרה העירייה לפעול על פי החלופה בסעיף ב'1 לעיל ובסופה של תקופת העיכוב ניתנה החלטה חלוטה, שאינה מאפשרת את קידום תוכנית בניין העיר ו/או אישורה, ייחשב הדבר כפקיעת תוקפו של החוזה ויחולו סעיפים 2.4- 2.6 להלן.
ד. בחרה העירייה לפעול על פי החלופה בסעיף ב'2 לעיל, תשיב העירייה לידי הרוכש, את הסכום אשר שולם לה בפועל בשקלים חדשים, בהתאם לסעיף 10.1.2 להלן, ללא הפרשי הצמדה וריבית ואת ערבות לוח הזמנים והפיצוי ובלבד שלא חלפו שתים עשרה שנים (12) ממועד חתימת חוזה זה ולרוכש לא תהיינה כל טענות ו/או תביעות בגין סיום ההסכם.
למען הסר ספק, מובהר בזאת, כי אם בחרה העירייה לפעול על פי החלופה בסעיף ב'2 לעיל וחלפו שתים עשרה (12) שנים ממועד חתימת החוזה ולא ניתן תוקף כדין לתכנית בניין עיר, תהיה העירייה רשאית להביא חוזה זה לידי סיום כמפורט בסעיף ב'2 לעיל, הדבר יחשב כפקיעה של החוזה ויחולו סעיפים 2.4-2.6 להלן. אין באמור בפיסקה זו כדי לגרוע ו/או לפגוע בהוראה מהוראות ההסכם, בכל מקרה בו לא נוצרה תקופת עיכוב כמפורט בסעיף ב' לעיל.
ה. למען הסר ספק, מובהר בזאת, כי אין באמור בסעיף ב' לעיל, כדי לגרוע מזכויות העירייה שלא להאריך את תקופת מתן התוקף לתכנית בניין העיר כמפורט בסעיף 2.3 להלן." (כל ההדגשות לעיל ולהלן שלי – מ' א' ג').
בסעיפים 2.3-2.7 לחוזה הוסכם בין הצדדים, כך:
"2.3. למען הסר ספק, מובהר בזאת, כי הרשות הניתנת לעירייה להאריך את המועדים הנקובים בסעיפים 2.2.1 ו-2.2.2 לעיל, תופעל על פי שיקול דעתה הבלעדי של העירייה והרוכש מצהיר ומתחייב בזאת, כי הינו מתקשר עם העירייה בחוזה זה, מתוך הסכמה למועדים הנקובים בסעיפים 2.2.1 ו-2.2.2 לעיל, ללא תקופות הארכה וכי לא תהא לו כל טענה כנגד העירייה אם תחליט העירייה, על פי שיקול דעתה הבלעדי, שלא להאריך את המועדים הנקובים בסעיפים 2.2.1 ו-2.2.2 לעיל.
2.4. במקרה בו יפקע תוקפו של החוזה, עקב התקיימות אחד התנאים המפסיקים, בסעיף 2.2 לעיל, ו/או במקרה של סיום החוזה כאמור בסעיף 2.2.2 (ד) לעיל, יהיו כל מסמכי תכנית בניין העיר, שייכים לעירייה בלבד, ללא כל תמורה לרוכש והרוכש מוותר על כל תביעה מכל סוג כנגד העירייה ו/או מי מטעמה, בגין חוזה זה וכל הקשור בו.
2.5. במקרה בו יפקע תוקפו של חוזה זה, עקב התקיימות אחד התנאים המפסיקים, בסעיף 2.2 לעיל, תהיה העירייה רשאית לחלט את ערבות לוח הזמנים והפיצוי הנזכרת בסעיף 26 להלן. חילטה העירייה את ערבות לוח הזמנים והפיצוי, תשיב העירייה לרוכש, תוך ארבע עשר (14) יום ממועד קבלת מלוא סכום ערבות לוח הזמנים והפיצוי בפועל בעירייה את הסכום ששולם לה על ידי הרכוש בהתאם לסעיף 10.1.2 להלן, על פי שער הדולר של ארה"ב במועד ההשבה של סכום זה. לחילופין, תהיה רשאית העירייה, במקרה בו יפקע תוקפו של החוזה כאמור לעיל, להשיב לרוכש את ערבות לוח הזמנים והפיצוי ואזי לא יהיה הרוכש זכאי להשבת הסכום ששולם על ידו בהתאם לסעיף 10.1.2 להלן.
למען הסר ספק, מובהר בזאת כי בכל מקרה, אם יפקע תוקפו של החוזה כאמור לעיל יוותר בידי העירייה סך השווה ל-1,500,000 $ (מיליון וחמש אלף דולר ארה"ב) ולרוכש לא תהיה כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה להחזר של הסך הנ"ל.
2.6 במקרה בו יפקע תוקפו של החוזה, עקב התקיימות אחד התנאים המפסיקים, בסעיף 2.2 לעיל, לא תהיה לרוכש כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה, מכל מין וסוג שהן, נגד העירייה, לרבות בדבר זכותה לכך שיוותר בידי העירייה סך השווה ל-1,500,000 $ (מיליון וחמש אלף דולר ארה"ב), כמפורט בסעיף 2.5 לעיל.
2.7. במקרה בו החליטה העירייה להביא את החוזה לידי סיום כמפורט בסעיף 2.2.2 (ד) לעיל ולא חלפו שתים עשרה (12) שנים ממועד חתימת החוזה, לא תחולנה הוראות סעיפים 2.5 ו-2.6 לעיל."
הרחבתי לעיל בציטוט מתוך הוראות החוזה ולא בכדי;
כאמור, על מנת לפרש תניה בהסכם, יש לנסות ולאתר תחילה את אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף של הצדדים, קרי, כוונתם הסובייקטיבית המשותפת, וזאת, באמצעות בחינת לשון החוזה ונסיבותיו.
בענייננו, בסעיף 2.2 לחוזה, תחת הכותרת "תנאים מפסיקים", מתוארים שני מצבים שבהם יפקע תוקף החוזה: המצב הראשון, המפורט בסעיף 2.2.1 לחוזה, הוא מצב שבו אושרה תכנית בניין עיר, אולם במסגרת התכנית שאושרה תוקמנה פחות מ-550 יחידות דיור. במקרה זה, בהתאם להוראות החוזה, ימשיך החוזה להיות בתוקף בתנאים להם תסכים העירייה, כפי שיאושרו על ידי מוסדותיה המוסמכים ובהסכמת הרוכש לתנאים אלו; המצב השני, המפורט בסעיף 2.2.2, לחוזה הוא מצב שבו לא ניתן תוקף כדין לתכנית בניין עיר בתוך 60 חודשים מתאריך חתימת החוזה, שאז רשאית העירייה להאריך את תוקף החוזה למשך שתי תקופות נוספות, כל אחת בת 12 חודשים. לאחר תום שתי תקופות הארכה, רשאית העירייה להאריך את תוקף החוזה אך במצב המתואר בסעיף 2.2.2 ב' לחוזה, והוא כי לא ניתן תוקף לתכנית בניין העיר עקב החלטה לא חלוטה, כהגדרתה בסעיף. יובהר, כבר עתה, כי מצב דברים זה איננו רלבנטי במקרה שלפניי.
בהודעה המשלימה שהגישה המבקשת לאחר השלמת הטיעונים בעל-פה טענה המבקשת, כי החוזה המדובר עודנו בתוקף, וזאת מכוח הוראות סעיף 2.2.1 לחוזה, וכי כל שנותר הוא לסכם את אחוזי הקומבינציה החדשים, כפי שנעשה בשעתו עת נחתמה התוספת לחוזה, שבגדרה הוארך תוקף החוזה. אולם, בענייננו כלל לא אושרה תכנית בניין עיר שבמסגרתה ניתן להקים פחות מ-550 יחידות דיור, ולמעשה לא אושרה תכנית בניין עיר כלל, ומשכך חל בענייננו המצב השני, המפורט בסעיף 2.2.2 לחוזה.
לשון סעיף 2.2.2 לחוזה הינה ברורה ועולה ממנה, כי תוקפו של החוזה הוא לפרק זמן מוגדר קצוב מראש, בן 60 חודשים. בסעיף 2.3 לחוזה הוסכם בין הצדדים מפורשות, כי הסמכות להאריך את תוקף החוזה, בשתי תקופות אופציה בנות 12 חודשים בכל פעם, מסורה לעירייה באופן בלעדי, הכל בהתאם לשיקול דעתה, וכי המבקשת מצהירה ומתחייבת כי היא מתקשרת עם העירייה מתוך הסכמה למועדים הנקובים בחוזה, ללא תקופות הארכה, וכי לא תהיה לה כל טענה כנגד העירייה ככל שהיא תחליט, על פי שיקול דעתה הבלעדי, שלא להאריך את המועדים הנקובים בחוזה.
הנה כי כן, לצדדים היה ברור, כי התנאי שלפיו התכנית תאושר בתוך 60 חודשים הוא תנאי מפסיק, שבהתקיימותו רשאית הייתה העירייה לבטל את החוזה שבין הצדדים.
גם בחינת תכליתו האובייקטיבית של החוזה תומכת במסקנה זו. החוזה צפה חריגה מלוח הזמנים הנקוב בחוזה לאישור תכנית בניין עיר, ועל כן נקבעה בו האפשרות להאריך את החוזה בשתי תקופות נוספות. אפשרות זו באה לאפשר לעירייה לבחור אם לצאת במכרז חדש או להמשיך להתקשר עם הזוכה המקורי, וזאת, תוך שקילת כל השיקולים הציבוריים הרלבנטיים. לאחר תום תקופת החוזה, האינטרס הציבורי מחייב כי כל התקשרות נוספת תהא כפופה לבחינת מוסדות העירייה הרלבנטיים ושר הפנים, בהתאם לדין.
ואמנם, כפי שקרה במקרה זה, המתווה התכנוני שעומד עתה על הפרק, בחלוף המועדים הנקובים בחוזה לאישור תכנית בניין עיר, הינו שונה בתכלית מהמתווה החוזי שהצדדים ביקשו לקדם, ולו מהטעם שיוזמת התכנית הינה הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון והעירייה הינה רק אחד מהבעלים במסגרת התכנית. בנסיבות אלה, אך מתבקש הוא כי כל התקשרות נוספת בקשר עם המקרקעין תבחן על ידי הגורמים אשר הוסמכו על פי דין לאשר התקשרויות מסוג זה. כאמור, בלא ראיה לסתור, אין לייחס לחוזה שכרתה הרשות תכלית סובייקטיבית הסותרת את תכליתו האובייקטיבית ומנוגדת לאינטרס הציבורי.
עוד אין להתעלם מהעובדה שענייננו בחוזה רשות, אשר נחתם בעקבות מכרז שקדם לו. הארכת תקופת החוזה שלא בהתאם לתנאי החוזה משמעה פגיעה בעיקרון השוויון, באשר יש בה כדי להעניק למבקשת, בדיעבד, יתרון על פני מציעים פוטנציאליים ששקלו להתמודד במכרז, וראו לנגד עיניהם תקופה בת 7 שנים לכל היותר, שבמהלכה יהא עליהם להביא לאישור תכנית בניין עיר, שאחרת החוזה יפקע.
בהקשר זה מן הראוי להתייחס לטענת המבקשת, שלפיה בנקודת הזמן הנוכחית פינו דיני המכרזים מקומם לדיני החוזים. אכן, כך הם פני הדברים. אולם לא ניתן להתעלם מהעובדה שבענייננו מדובר בחוזה רשות, שעליו חלה דואליות נורמטיבית. יפים לעניין זה דברי כב' השופטת (כתוארה אז) ד' ביניש בע"א 9347/01 יעקב וייספיש נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(5) 241, 249 (2003):
"למעלה מן הצורך רואה אני להדגיש כי אף אם היינו מקבלים את עמדת בא-כוח המערער שלפיה עם הודעת הזכייה נכרת חוזה בין הצדדים, לא היה בכך כדי לסייע לו. נוכח העובדה שהחוזה שלפנינו הינו חוזה רשות, היינו חוזה שנכרת בין אדם פרטי ובין גוף ציבורי, חלה על החוזה "דואליות נורמטיבית". במילים אחרות, תחולת המשפט הציבורי אינה מתמצית בשלב המכרז, שהוא שלב טרום-חוזי, כי אם משתרעת גם על שלב חתימת החוזה וקיום החיובים הגלומים בו. על-כן פעולות המינהל השונות, החל בבחינת ההצעות וקיבולן וכלה בביצוע החוזה, אינן כפופות אך לדיני החוזים, כטענת בא-כוח המערער, אלא חלים עליהן, וביתר שאת, דיניו וכלליו של המשפט המינהלי, כמטרייה נורמטיבית המלווה רשויות וגופים ציבוריים בכל מעשיהם..... אחד הכללים הבסיסיים בתחום המשפט המינהלי הוא החובה לנהוג בשוויון. החלטת המינהל שלא להאריך את מועד התשלום יש בה כדי לקיים את עקרון השוויון שחל על ההתקשרות בין הצדדים גם בשלב החוזי.... משכך, הואיל והמערער לא עמד בתנאי התשלום, והמינהל לא היה מחויב להאריך את המועד, היה המינהל רשאי – בהתאם לאמור בתנאי המכרז – לראות בהתקשרות עמו כבטלה. במאמר מוסגר יצוין כי לתוצאה דומה נגיע גם תוך שימוש בהוראות דיני החוזים בלבד. נוכח מרכזיותה של דרישת התשלום במועד הקבוע – דרישה שכאמור קיבלה ביטוי הן במסמכי המכרז הן בהודעת הזכייה – היא תנאי יסודי בחוזה, שהפרתו הינה הפרה יסודית אשר הקימה למינהל את זכות הביטול.".
הדברים יפים, בשינויים המתחייבים, גם למקרה שלפניי: המועד שנקבע בחוזה להשלמת ההליך התכנוני הוא בגדר תנאי מהותי, בעל השפעה מכרעת על תוקף החוזה שבין הצדדים. כיוון שכך, אין לקבל את הטענה כי הארכת המועד שנקבע להשלמת ההליך התכנוני הוא בגדר שינוי לא מהותי של החוזה, כנטען על ידי המבקשת. פרשנות זו מאיינת לחלוטין את התנאי המפסיק בחוזה. למעשה, קבלת עמדה זו של המבקשת תביא לכך שניתן יהיה להאריך את המועד הנקוב בחוזה לאישור תכנית בניין עיר ללא הגבלה, ובלבד שהמבקשת תצביע על כך שהיא עדיין פועלת לקידום ההליך התכנוני. מובן, כי לא זו לשון החוזה שעליו חתמו הצדדים.
אין גם לקבל את הטענה כי יש לגזור גזירה שווה לענייננו מהאופן שבו פועל מינהל מקרקעי ישראל ביחס לחוזים לתכנון קרקע בלתי מתוכננת, כאשר הזוכה במכרז אינו עומד בתקופת התכנון שנקבעה בחוזה; אף שגם המינהל הוא בבחינת גוף מינהלי, הרי שהוראות הדין המתוות את סמכויותיו וחובותיו הינן שונות בתכלית מאלה החלות על העירייה, הן בכלל והן בפרט בכל הנוגע לעריכת עסקאות מקרקעין.
הנה כי כן, מנוסח סעיף 2.2 לחוזה עולה, כי התנאי שלפיו התכנית תאושר בתוך 60 חודשים הוא תנאי מפסיק. בהתקיימו – כך סיכמו ביניהם הצדדים – רשאית הייתה המשיבה לבטל את החוזה, או להאריך את תוקפו למשך שתי תקופות נוספות, בנות 12 חודשים כל אחת. כאמור, המשיבה בחרה לממש את שתי תקופות האופציות, אולם גם תקופות האופציות חלפו והחוזה שנחתם בין הצדדים, על פי לשונו, רואה בסיום תקופות האופציה כמעין "סוף פסוק", שמעניק חירות למשיבה לבטל את החוזה מכוח תנאי מפסיק (זאת בכפוף למצב המתואר בסעיף 2.2.2 ב' לחוזה, שכאמור איננו רלבנטי לענייננו). כיוון שכך, פקע החוזה ביום 27.9.12.
משפקע החוזה לא הייתה מחויבת העירייה להאריך את תוקפו, אלא בהינתן כי גרמה לקיומו של התנאי המפסיק, בתנאים הנקובים בסעיף 28 לחוק החוזים. מאחר שבענייננו לא נטען, כי העירייה לא סייעה לאביב, כמתבקש, בקידום הליכי התכנון, או כי העירייה סיכלה את האפשרות להשלים את הליכי התכנון במועדים הנקובים בחוזה, הרי שניתן היה לסיים את הדיון כבר בנקודה זו, ולדחות את התובענה.
למעלה מן הדרוש לטעמי, ולמען שלמות התמונה, אתייחס להלן לטענות שהעלתה אביב, שלדידה מובילות למסקנה, כי בנסיבות ענייננו היה על העירייה להאריך את תוקף החוזה לתקופה נוספת לאחר שפקע.
5. דיון בטענות שהעלתה אביב שלדידה מובילות למסקנה כי בנסיבות העניין היה על העירייה להאריך את תוקף החוזה לתקופה נוספת לאחר שפקע
אביב טוענת, כי בנסיבות ענייננו היה על העירייה להאריך את תוקף החוזה לתקופה נוספת, וזאת ממספר טעמים כדלקמן; ראשית, מהטעם שהעירייה עצמה סברה כי יש להאריך את תוקף החוזה; שנית, מהטעם שעל הצדדים נכפה מתווה תכנוני השונה בתכלית ומורכב בהרבה מהמתווה החוזי; שלישית, מהטעם שחלו עיכובים בלתי צפויים בהליכי התכנון; רביעית, מהטעם שהחוזה דנן הינו "חוזה יחס", המחייב את הצדדים לו לנהוג בתום לב מוגבר ובגמישות לצורך הבטחת קיומו של החוזה ארוך הטווח; חמישית, מהטעם שהארכת החוזה מתבקשת לנוכח חובת תום הלב המוגברת החלה על העירייה.
אדון להלן בטענות אלה על פי סדרן;
5.1. הטענה כי העירייה בעצמה סברה כי יש להאריך את תוקף החוזה
המבקשת טוענת, כי בנסיבות העניין היה על העירייה להאריך את תוקף החוזה לתקופה נוספת, וזאת, בראש ובראשונה, מהטעם שהעירייה עצמה סברה כי הארכת החוזה בנסיבות ענייננו הינה "נכונה ומתבקשת". לעניין זה צוטטו בהמרצת הפתיחה קטעים ממכתב העירייה לשר הפנים מיום 13.9.13, תוך שהמבקשת טענה כי לנוכח האמור, יש להיעתר לתובענה.
ברם, מהראיות שהוצגו לפני עולה, כי מלכתחילה סברה העירייה כי אין כל מקום להאריך את תוקף החוזה ולממש את תקופות האופציה והדברים עולים בבירור ממכתבו של מנהל אגף נכסי העירייה מיום 24.10.10, שבו נדחתה בקשתה של אביב להאריך את תוקפו של החוזה. כזכור, מכתב זה לא צורף להמרצת הפתיחה (המכתב מיום 24.10.10 צורף כנספח ח' לכתב התשובה). למעשה, רק לאחר שנוהל משא ומתן בין הצדדים, ניאותה המשיבה להעמיד למבקשת את תקופות האופציה הנקובות בחוזה, וזאת תוך תיקון אחוזי הקומבינציה שנקבעו בחוזה. מר אלי לוי, מנהל אגף הנכסים בעירייה, נחקר בעניין זה, והעיד כך (פרוטוקול מיום 13.7.14, עמ' 13 ש' 21 עד עמ' 14 ש' 31):
"ש. נספח ח' לתצהירך – מכתב מיום 24.10.10 – סעיף 9, למה אתה מתכוון בסעיף זה שהתכנית שעומדת לדיון אינה תואמת את הוראות החוזה.
ת. בשנת 2010 כפי שאני זוכר, הסתיימה תקופת ה-60 ימים (צ.ל: חודשים – מ' א' ג'), המתווה החדש שהתקדם בעצם דיבר על שתי תכניות, תכנית אחת שחלה על המקרקעין שלנו והיא נותנת 270 יחידות דיור ותכנית אחת כוללת שאנו אמורים לקבל זכויות. מה שכתבתי שהתכנית עומדת לדיון כעת היא לא תואמת את הוראות החוזה בעובדה שמנסים לקדם את התכנית הראשונה של 270 ואז לומר אישרתי את ה-270.
ש. התאריך הוא 24.10.10 לאחר התוכנית השלישית, סעיף 16 לתצהירך.
ת. היו בינינו הבנות שאנו מקדמים את שתי התכניות, לאחר החלטת הועדה המחוזית שהיא לא מאשרת את הפיצול ואת התכנית רק על 270 יחידות דיור והיא מכניסה את המגרש שלנו לכלל האיחוד וחלוקה כתבתי שזה לא תואם את החוזה ואת ההבנות בינינו. לכן בא החוזה לידי סיום. אין מקום להאריך את החוזה והסברתי למה, לכן פג תוקפו.
ש. מפנה לסעיף 40 לתצהירך – אתה שולל את טענתנו לפיה היה סיכום לאחר שתי תקופות הארכה להארכה נוספת.
ת. אם הייתי בישיבה אז בוודאי לא היה, אני לא זוכר סיכום כזה, מה גם זה לא כתוב בחוזה. הרי עשינו חוזה הארכה, לא כתוב בחוזה שאנו נאריך מעבר לזה הרי רק מועצת העירייה רשאית להאריך.
ש. בישיבה זו השתתפו מנכ"ל העירייה, מנחם לייבה, עו"ד עופר נועם, דורון אביב עורכי הדין אמיר חן ועו"ש שי דולם ממשרדנו, ומהעירייה אלי לוי שזה אתה, עו"ד גבי פריאל, צבי סומך שיושב כאן באולם. נשאל במהלך הישיבה מה קורה אחרי שנתיים? אתה עונה לפי תרשומת שלנו, שמאי יקבע אחוז הקומבינציה האמתי בשוק נכון לאותו מועד, ויוארך בכפוף לעדכון אחוז הקומבינציה. אפשרות שנייה, רכישה במזומן לפי שווי קרקע של 550 יחידות ועל היתרה מעבר יקבע אפסייד. האם זה נשמע לך הגיוני שאלו האופציות שדובר עליהן.
ת. לא יודע מי כתב את זה, מניסיון לא קטן בעירייה שאני מציע הצעות הם תמיד כפופים. אם אין בזה שום כפוף זה לא נאמר על ידי. אולי במסגרת השיחה עלו כל מיני רעיונות אך תמיד היה ברור דבר אחד שכפוף לאישור המועצה, שר הפנים ולפטורים, יכול להיות שהועלו רעיונות אני לא פוסל.
ש. האם תסכים במהלך כל התרשומת הזו ובמהלך כל מערכת היחסים שמעולם לא דובר על מצב שבו אם יחלפו השנתיים אביב נזרקת לרחוב, תמיד דובר על כך שתנסו [להגיע] לפתרון באיזה תנאים מאריכים את החוזה.
ת. לא מסכים אתך.
ש. למה.
ת. בשנת 2010 הודעתי שהחוזה פג תוקפו. עניתי במכתב נוסף למה, שזו עמדתי ונגמר החוזה, אז ביקשו להפעיל את סעיף שיח בין מנכלים ואז היה דיון בו קיימו את הדיון למה צריך לממש את האופציה של שנה ועוד שנה מבחינה משפטית בסוף התהליך הייתה הסכמה שבשינוי תנאי העסקה יממשו את אותו סעיף של הארכה של שנתיים, מעולם אף אחד לא הבטיח שתינתן אופציה כלשהי לאחר שנתיים, אי אפשר להבטיח ואי אפשר לתת. עלו כל מיני אופציות שהיו כפופות תמיד לאישור המועצה ושר הפנים ועמידה בתנאי החוזה לאשר את התכנית, מה היתה הסוגיה שהנה אוטוטו מסיימים את התכנית.
ש. העירייה עמדה בסיכום הזה. היא שלחה מכתב לשר הפנים ואמרה שצריך להאריך הארכה נוספת.
ת. זה לא קשור לסיכום זה, זה פנייה שנעשתה לאחר סיום התקופה או חודש שלפני שאביב פנה במכתב שהוא מבקש להאריך ואז נקבעה פגישה שבה נאמר שצריך לפנות לשר הפנים ואמרנו שאנו מוכנים לפנות ופנינו.".
ואמנם, לאחר שגם תקופות האופציה הסתיימו, ובמענה לבקשה נוספת של המבקשת להארכת תוקף החוזה, פנתה העירייה לשר הפנים בבקשה מקדמית, על מנת לקבל את עמדתו לבקשת המבקשת להארכת תוקף החוזה, טרם קבלת אישור מועצת העירייה. מר אלי לוי נחקר בעניין זה, והעיד כך (שם, עמ' 2 ש' 15 עד עמ' 3 ש' 28):
"ש. אני מפנה למכתב של העירייה מחודש ספטמבר 2012, נספח יב/1 לתצהירך, מכתב שאתה מכותב לו (המכתב הראשון). אתה צרפת אותו, אתה מסכים למה שכתוב במכתב.
ת. זה מסמך שיצא על ידי היועץ המשפטי לעירייה. תשאל אותי על מה אני מסכים אני אגיד, אני מסכים לעובדה שפנינו למשרד הפנים על מנת לקבל אפשרות עם שר הפנים כבדיקה מקדמית לאפשר לנו לפעול בפטור ממכרז. המכתב הוא ארוך ומפורט.
ש. היית שותף לכתיבת המכתב הזה.
ת. בעקרון קיבלתי עותק ממנו, הוא נכתב ע"י היועץ המשפטי, לעניין הנתונים המספריים של גוש חלקה אני נותן את הנתונים ואת רוב המכתב נכתב על ידי היועצים המשפטיים, הוא משפטי ולא נכסי.
ש. לך לא היו הערות למכתב הזה.
ת. אחרי שהוא יצא אין לי מה להעיר הערות.
ש. לא כתבת בתצהיר שלך שאתה מסתייג.
ת. אני לא מסתייג משום דבר במכתב, הוא מכתב עקרוני של שאלות משפטיות לגיטימיות.
ש. מפנה לסעיף 4 למכתב זה – נאמר שלפי חוות דעתנו לאור הנסיבות הארכת תוקף החוזה או תקופת החוזה הינה נכונה ומתבקשת. במכתב הזה אומרת העירייה שלפי חוות דעתה יש להאריך את החוזה בין אביב לבין העירייה.
ת. אתה מתבלבל. שאתה אומר עירייה, יש גוף אחד סטטוטורי שרשאי להחליט זה מועצת העירייה. יש תוכן של אנשי מקצוע של יועץ משפטי שאומר שלדעתו בלי שהוא הביא לגורמים המוסמכים, מבלי שהוא אישר את זה בגורמים המוסמכים אלא כמקדמי זו דעתו.
ש. היועץ המשפטי של העירייה הוא לא גורם מקצועי להחליט בשאלות משפטיות.
ת. כפי שאני מבין את הפורמט המשפטי יועץ משפטי נותן את חוות דעתו ומועצת העירייה סוברנית להחליט על פי שיקול דעתה. אני לא משפטן, אלו שאלות ליועצים המשפטיים. בשלב הנוכחי של המכתב הזה הייתה פגישה בין גורמים עירוניים הפקידות העירוניים לבין היזם, אמרנו שלפני שאנחנו בכלל מביאים את זה לדיון משמעותי במוסדות העירייה נפנה לשר הפנים נשאל אותו קודם כל ברמה העקרונית אם זה בכלל ניתן על פי הפטורים ועל פי מה שנהוג, אנו צריכים לקבל את אישור שר הפנים בסוף התהליך, ואחרי שנקבל את עמדתו העקרונית נמשיך בתהליך ואז נקבל את האישורים.
ש. להבנתך שהיועץ המשפטי כותב שהארכת החוזה מתבקשת זאת אומרת שזה מובן מאליו, אתה מבין את זה אחרת.
ת. יועץ משפטי פונה למשרד הפנים ומסביר את עמדתו העקרונית, היועץ המשפטי מביא הרבה סוגיות לפני שר הפנים ומה דעתו בפורמט הנכון זה לא אומר עדיין שזה מתאשר במוסדות העירייה. זה לא מובן מאליו, צריך אישורים.
ש. עמדתך היום שצריך לצאת במכרז חדש.
ת. בוודאי.
ש. במכתב העירייה אומרת שלא תהיה תועלת בעריכת מכרז חדש, איך אתה מסביר.
ת. זו חוות דעתו של היועץ המשפטי בהתחשב בנתונים שהיו לו לאותו מועד שהתכנית אוטוטו מתאשרת מאז חלפו עוד שנתיים והתכנית לא התאשרה, גם היום אני אומר שצריך לצאת למכרז לפי הדין ולפי איך שנוהגים בעירייה.
ש. גם אז היה צריך לצאת למכרז לדעתך.
ת. לאור הנתונים שידענו אז שהתכנית אוטוטו מתאשרת יכול להיות שאז לא הייתה תועלת אך עובדה שהזמן חלף ולקח הרבה זמן לתכנית להיות מופקדת ודיון וייקח לה עוד הרבה זמן להיות מאושרת".
ובהמשך (שם, בעמ' 4 ש' 31 עד עמ' 5 ש' 29):
"ש. מפנה לנספח 2 לתצהירך (המכתב השני) גם למכתב זה אתה מכותב.
ת. כן.
ש. בסעיף 3 למכתב זה כותב היועץ המשפטי לעירייה שלדעתו שוב צריך להאריך את החוזה לתקופה נוספת ואתם בתקופה זו בקשתם להבהיר למשרד הפנים שבמסגרת הארכה נוספת אתם תבקשו לעדכן את אחוז הקומבינציה.
ת. אתה מטעה. זה לא מה שכתוב במכתב. המסמך הזה נערך לאחר פגישה שהייתה במשרד הפנים ואני השתתפתי בפגישה, נדרשו הבהרות מאד קשות כדי להסביר מה אנו רוצים, בקשנו בחינה של הענקת פטור ממכרז, כתוב ברישא, לא חידוש אלא להארכת התקשרות. במסגרת המסמך הבהרנו שבמסגרת הפטור שהוא צריך לבחון יש כמה דברים שהיזם הסכים והוא מעוניין, אחד מהם התנאי הבסיסי לפטור הוא שינוי התנאים הכלכליים שהיזם אמר שהוא נכון לעשות אותו ואין בעיה, אפילו דרך שמאות וכו', כדי לקבוע אחוז קומבינציה ראוי וזה כתוב. והדבר השני שכנראה שצדקנו שאי הארכת ההתקשרות תביא לפנייה לערכאות וניסיון לטרפד את הליך המימוש של זכויות העירייה.
ש. האם להבנתך המכתב הזה לא אמר שלדעתו צריך להאריך את החוזה.
ת. לא אמר את זה.
ש. המכתב השני מינואר 2013 נכתב אני מבין לתפיסתך מתוך מחשבה שאוטוטו התכנית תאושר להפקדה.
ת. כן.
...
ש. בתצהירך בסעיפים 24, 32, 36, מפנה למשל לסעיף 32, שאתה מתאר את הפנייה בתחילת עמוד 6, לשר הפנים ואתה מקפיד בכל הסעיפים אתה חוזר על האמירה שהפניה היא פניה מקדמית לקבלת עמדה עקרונית.
ת. בוודאי. זה מה היועץ המשפטי כתב וביקש.
ש. היועץ המשפטי גם אמר שלדעתו הארכת החוזה מתבקשת. אתה הקפדת להעלים את הדבר הזה. יש לך הסבר למה.
ת. אנו פנינו למשרד הפנים כדי לקבל את עמדתו לבקשת החברה להארכת חוזה אזרחי שפג תוקפו וזה מה שאני אומר. אני חוזר על זה.
ש. אתה מקפיד לומר עמדה מקדמית.
ת. זו העמדה. מי שמאריך חוזה זה רק מועצת העירייה אנו פונים למשרד הפנים כמנהג קבוע ומבקשים את עמדתו הראשונית לפני שאנו פונים למועצה.".
עדותו זו של מר אלי לוי אכן עולה בקנה אחד עם תוכן המכתבים שאליהם התבקש להתייחס במהלך עדותו והדברים עולים בבירור גם ממכתבו למבקשת מיום 16.1.13, שבו הובהר למבקשת, כי העירייה רואה את החוזה כמבוטל.
מכאן, שאין ממש בטענה כי העירייה עצמה סברה כי יש להאריך את תוקף החוזה, נהפוך הוא; התנהלותה של העירייה מלמדת, כי היא ראתה במועד החוזי שנקבע להשלמת ההליך התכנוני משום תנאי מהותי, בעל השפעה מכרעת על תוקף החוזה שבין הצדדים.
5.2. הטענה כי יש להאריך את תוקף החוזה לנוכח השינוי המהותי בתכנית בניין העיר שעומדת על הפרק
המבקשת טוענת עוד, כי ההליכים הדרושים לאישור התכנית הנוכחית הינם מורכבים וממושכים באופן משמעותי בהשוואה להליכי אישור התכנית אליה התחייבה המבקשת בגדרי החוזה, וכי לאור האמור לוחות הזמנים שנקצבו בחוזה קצרים בהרבה מלוחות הזמנים הדרושים בפועל להשלמת התכנית. בנסיבות אלה, כך נטען, קם הצורך ועמו החובה להאריך את החוזה בפרק זמן נוסף, הדרוש בכדי להשלים את הליכי התכנון ולהביא לקיומו של החוזה. לעניין זה, עמדה המבקשת בהרחבה בהמרצת הפתיחה על ההבדלים שבין תכנית בניין העיר שעומדת על הפרק כיום לבין התכנית שהמבקשת התחייבה לקדם בגדרי החוזה, וזאת הן לעניין מספר יחידות הדיור, הן לעניין השטח הנכלל בתכנית והן לעניין מספר בעלי הזכויות בשטח נשוא התכנית (ראו, במיוחד, סעיפים 49-68 להמרצת הפתיחה).
לא מצאתי ממש בטענה זו; מדובר בחוזה בו התקשרה העירייה עם המבקשת על מנת שהאחרונה תפעל עבורה לקידום תכנית בניין עיר ואישורה כדין במוסדות התכנון הרלבנטיים, באופן שמכוחה ניתן יהיה לקבל היתר בנייה לבנייתן של 550 יחידות דיור לפחות. לשון החוזה בענייננו ברורה ועולה ממנה, כי לצדדים היה ברור, כי תוקפו של החוזה הוא לפרק זמן מוגדר קצוב מראש, של חמש שנים בצירוף שתי תקופות אופציה בנות 12 חודשים בכל פעם, ובסה"כ לפרק זמן של 7 שנים לכל היותר. בסעיף 2.3 לחוזה הוסכם בין הצדדים מפורשות, כי הסמכות להאריך את תוקף החוזה מסורה לעירייה באופן בלעדי, הכל בהתאם לשיקול דעתה, וכי הרוכש מצהיר ומתחייב כי הוא מתקשר עם העירייה מתוך הסכמה למועדים הנקובים בחוזה, ללא תקופות הארכה, וכי לא תהיה לו כל טענה כנגד העירייה ככל שהיא תחליט, על פי שיקול דעתה הבלעדי, שלא להאריך את המועדים הנקובים בחוזה. כאמור, המבקשת היא שעמדה בשעתו על הארכת תוקף החוזה בשתי תקופות האופציה, וזאת בעת שהייתה ידועה לה התכנית שעומדת על הפרק והיקף התכנון שנדרש בגדרה.
בנסיבות אלה, אין כל מקום לטענה, כי לוחות הזמנים שנקבעו בחוזה קצרים בהרבה מלוחות הזמנים הדרושים בפועל להשלמת התכנית, מה גם שבמסגרת התוספת לחוזה, שנחתמה בעקבות מימוש תקופות האופציה המנויות בחוזה, לא תוקנו לוחות הזמנים המקוריים שעליהם הסכימו הצדדים בחוזה מיום 27.9.05. עניין זה עלה בחקירתו הנגדית של מר דורון אביב, יו"ר הדירקטוריון של המבקשת, אשר השיב בעניין זה כך (פרוטוקול מיום 15.7.14, עמ' 33 ש' 29 עד עמ' 34 ש' 20):
"ש. כמו שאנו הבנו ההסכם המקורי פורמלית תוקן בעצם בשתי הארכות לשנה ועוד שנה, מעבר לזה הוא לא תוקן.
ת. נכון.
ש. בתנאים שנקבעו איפה.
ת. מעולם לא הועלתה שאלה שההסכם הולך להיגמר.
ש. בוודאי שהייתה בעיה של מועדים.
ת. נכון.
...
ש. מגיע שלב שאתם עושים תיקון לחוזה של שתי הארכות למה באותו שלב אתם לא מתאמים בין הארכות למועדים הצפויים לאישור התכנית שזה משהו בסדר גודל של חמש או שמונה שנים ככל הנראה.
ת. כן תאמנו, העיריה בסוף חמש השנים טענה שהתוכנית החדשה לא עונה על ההסכם המקורי, יש מכתב של אלי לוי שיצא על מנת לשפר את התנאים המסחריים של העירייה, אני דרשתי מהיועצים המשפטיים דיון בפורום מנכלים, כשהגענו לשם כולנו הסכמנו, עד למשפט כולנו היינו ביחד והסכמנו שלוחות הזמנים מתארכים מהרבה סיבות. לא היה מקום לריב אם כולנו ביחד. כולם הסכמנו כולל היועץ המשפטי והמנכ"ל, הלכנו לישיבה אצל המנכל שכולם השתתפו. עולים שתי נקודות וברור לכולם שהתכנית יקח יותר מאשר שנתיים אלה. סוכם לקחת את השנתיים האלה, ועלה בדיון מה יקרה אחר כך ולכולם ברור שיהיה אחר כך, נגמרו השנתיים והמשכתי לעבוד ואף אחד לא אמר לי לך הביתה. אנו ביחד כל הזמן, יום אחד אני שולח מכתב לעירייה שהתכנית הופקדה ורק אז אני מקבל לך הביתה."
הסברו זה מר דורון אביב איננו משכנע, שהרי כבר במועד שבו ביקשה אביב לממש את תקופות האופציה היה ברור, כי ההליכים לאישור התכנית שעומדת על הפרק צפויים להיות ממושכים. חרף זאת, לא ביקשה אביב לתקן את לוחות הזמנים המקוריים שעליהם הסכימו הצדדים בחוזה. הדברים עולים בבירור ממכתבי המבקשת לעירייה מיום 10.11.10, 16.11.10 ו-28.11.10, שבגדרם התבקשה העירייה לממש את תקופות האופציה הנקובות בחוזה, ולא מעבר לכך. כזכור מכתבים אלה לא צורפו להמרצת הפתיחה, כי אם רק לכתב התשובה (נספחים ט'1-ט'3 לכתב התשובה). מר דורון אביב עומת עם הדברים בעדותו והשיב, כך (שם, עמ' 35 ש' 20 עד עמ' 36 ש' 34):
"ש. נספח ו' – מיום 15.2.10 יש החלטה של הועדה המחוזית, בשלב זה יש הערכת זמן כמה זמן התכנית תיקח עד שתאושר.
ת. לא נחתם ההסכם. יש תכנית, אנו מנסים להריץ אותה לכולם ברור שהתכנית יותר גדולה, אנו סברנו שזה ייקח כמה שנים. לא יכול להגיד כמה שנים, אנו חשבנו בין שנתיים לחמש שנים או יותר אבל לא הייתה שום יכולת לצפות באותו שלב כמה זמן זה ייקח.
ש. למה במכתבים שאתם כותבים לעירייה (נספח ט/1-ט/3 לתגובת העירייה) יוני 2010 – למה אתם לא מבקשים להאריך את החוזה בחמש שנים אלה רק לשנה +שנה.
ת. לא היו חילוקי דעות בינינו לבין העירייה למעט מכתבו של אלי לוי, הוא כותב כאילו הוא לא עובד איתי חמש שנים, הוא מודע לכל. אנו באותו מועד וגם במועד אחרי עבדנו בשיתוף פעולה מלא עם עיריית תל אביב, כולנו ידענו שזה ייקח הרבה זמן, בשנת 2010 הכל על הנייר, יש תכנית ברורה גדולה לכולם ברור שהיא תיקח יותר זמן, יש מכתב ששולח היועץ המשפטי לעירייה לוועדה המחוזית בבקשה לדיון מחדש עקב פגמים שהיו, ויש תשובה שנותנת אור ורוד יותר על התכנית בהיבטים מסוימים. באותו מועד יודעים שיותר ופונים לעירייה ובצוות המנכלים אומרים לנו לאחר שהעירייה שיפרה את תנאיה המסחריים קחו בינתיים שנתיים ואז עולה שאלה מה קורה אחרי שנתיים אף אחד ללא העלה על דל לשונו שהולכים הביתה, דובר על פתרונות.
ש. בנספח ט/3 מכתב של עו"ד אמיר חן מיום 28.11.10 – מהמכתב הזה עולה שאתם סבורים מאותה נקודת זמן שדי לכם בשנתיים לאשר את התכנית כי היא אוטוטו מאושרת ולא בעוד חמש שנים.
ת. אנו יודעים שזה חמש שנים, אבל חשבנו שבשנתיים נוכל להספיק הרבה.
ש. מפנה לסעיף 7 [שבו נכתב כך: "לאור העובדה כי בהסכם ישנו מנגנון ארכה של לפחות שתי תקופות של שנה כל אחת, הרי שאישורה שלל תכנית הר/1310/א', בתוך תקופת ההסכם, על ארכותיו, הינה אפשרית בהחלט"- מ' א' ג'].
ת. שימי לב למילה לפחות. אז אמרו לי קח את השנתיים שקל לנו לתת לך במידי, ונדבר בהמשך וגם דובר מה דובר בהמשך. אבל אתם כתבם שבכלל אין לי הסכם ועובדה שהארכתם את זה בשנתיים. אז נחתם נספח להסכם שגובר על ההסכם שמתאר את כל הסיטואציה.
...
ש. את התוספת לחוזה נספח י' לתגובת העירייה – מדוע חתמת עליה אם לשיטתך דובר בכל מקרה על הארכת או פתרון בהמשך לאותם שנתיים.
ת. מהסיבה הפשוטה שלא היו חילוקי דעות והעירייה אמרה שאת השנתיים אפשר לתת מהר. מעולם לא היו בינינו חילוקי דעות. גם אחרי תקופת הארכה לא היו חילוקי דעות בינינו לבין העירייה שמגיע לנו עוד זמן והמשכנו לעבוד. רואים את זה גם במכתב של היועץ המשפטי של העירייה. אפילו למשפט הזה הלכנו באיזו שהיא הסכמה והעירייה הפכה את עמדתה, אנו כל הזמן עבדנו עם שיתוף פעולה עם העירייה, לא היינו אויבים וגם היום אנו לא אויבים. כל הדרך הולכים יד ביד.
ש. לשיטתך אנו צריכים להתעלם מכל המסמכים שפה הצגנו ומכל החתימות והמכתבים והתוספות של החוזה וצריך להסתמך על ההבנות שהיו בינך לבין העירייה להארת מועד.
ת. השאלה הזו לא מנוסחת בצורה הגונה. יש הבנות והסכות יש מסמכים שגם העירייה מוציאה, יועצים משפטיים וכו', יש ישיבות ומעולם לא הפכנו להיות אויבים וזה שלב ביניים כמו יתר שלבי הביניים בסאגה הזו. עובדה שהמשכנו לעבוד, ועבדנו עד שנת 2013. אני שולח בשנת 2013 מכתב שיש תב"ע ורק אז שולחים לי מכתב לך הביתה."
מאחר שהמועדים בחוזה היו ידועים, ומאחר שהצדדים טרחו לחתום על תוספת לחוזה, שבגדרה לא עודכנו המועדים המקוריים לאישור התכנית כפי שסוכמו בחוזה, הרי שאביב לקחה על עצמה סיכון מודע, כי גם בתקופות האופציה לא תאושר התכנית, והחוזה יפקע. מהמסמכים עולה בבירור שהעירייה יכולה הייתה להאריך רק בשנתיים ולא מעבר לכך.
ויודגש. אביב הינה, לדבריה, חברה העוסקת מאז שנת 1963 בייזום, תכנון בנייה ושיווק של פרויקטים הנדסיים מורכבים למטרות מגורים, מסחר, בנייה ציבורית ותשתיות. מטבע הדברים, המדובר בחברה בעלת ניסיון רב בתחום, ובפרט בקידום הליכי תכנון, כפי שגם אישר מר דורון אביב, בחקירתו הנגדית (פרוטוקול מיום 15.7.14, עמ' 25 ש' 25-29):
"ש. איזה ניסיון יש לך בייזום תכניות.
ת. תנאי הסף של המכרז קבעו תנאים מאד קשוחים לגבי היקף ייזום בתחום התב"ע ואנו עמדנו בכך. מעט מאד חברות יכלו לגשת למכרז הזה, אולי 3, 4. לנו יש ניסיון הייזום המגדל הגבוה במדינה, מגדל 'משה אביב', יש לנו ניסיון ברמת אביב – אביב בג', יש לנו ניסיון בהרבה מאד תכניות שיזמנו אותן לצורך תב"ע.".
ניתן להניח, כי אביב שקלה את הסיכויים והסיכונים הטמונים בעסקה שעל הפרק, הן במועד חתימת החוזה והן במועד חתימת התוספת לחוזה, וכפי שאישר מר דורון אביב בחקירתו הנגדית (שם, עמ' 26 ש' 3-6):
"ש. עם מי התייעצת כשניגשת למכרז.
ת. עורכי הדין שלי, השותפה שלי אחותי. אנשי הכלכלה והשמאים שלנו.
ש. הייתה לך הערכת זמן כנמה זמן ייקח לך לאשר תכנית כזו.
ת. סברתי שבין 5 ל-7 שנים אפשר לעשות תכנית כזו על בסיס מה שהיה כתוב במכרז.".
המבקשת ניגשה למכרז מרצונה החופשי, התקשרה מרצון בחוזה מותנה ומותלה, שלפיו רק בהתקיימם של תנאים מסוימים שנקבעו בו, תזכה היא לתמורה בגין העסקה. מובן, כי לא ניתן כיום ובדיעבד לשנות את תנאי החוזה משלא התממשו הסיכויים, כמצופה. מר דורון אביב עומת עם הדברים בחקירתו הנגדית והשיב, כך (שם, עמ' 38 ש' 1-9):
"ש. המהות של ההסכם הזה אומר שאתה רשאי להאריך מועדים ללא הגבלה ובלבד שאתה עושה מאמצים לקדם את התכנית.
ת. קשה להגיד הסכם, אנו מזמן לא בהסכם של 2005. אנו בהסכם אחר לגמרי. בשנת 2005 מדברים על 130 דונם, היום אנו במצב שונה. אני לא רוצה לחזור על הדברים אך אנו במצב אופטימי, התכנית אושרה להפקדה, היא אמורה ללכת להתנגדויות. אושרו לעירייה יותר מ-750 יחידות גן/גג, זה דומה ל-1000 יחידות לבנייה רוויה, זה יותר מכפול מהנדרש במכרז, התכנית החדשה, העסקה היא עסקת תמורות, רק שאני בונה ומוכר ומעביר כספים לעירייה.
ש. אנו לא צריכים מבחינתך להסתכל על החוזה משנת 2005.
ת. לעניין המועדים לא. בכל מקרה זה שאלה ליועצים המשפטיים באופן מהותי אנו במצב אחר.".
כמדומני, כי דברים אלה מדברים בעד עצמם.
אוסיף, כי דווקא העובדה שהתכנית שהתגבשה לבסוף שונה בצורה כה מהותית מהתכנית שהצדדים ראו לנגד עיניהם בעת כריתת החוזה היא הנותנת, כי מן הראוי שכל התקשרות נוספת בקשר עם המקרקעין תעשה בכפוף להליך מכרזי ולכריתת חוזה חדש, שיהא מותנה בקבל אישור מועצת העירייה ושר הפנים, כנדרש.
5.3 הטענה כי יש מקום להאריך את תוקף החוזה לאור עיכובים בלתי צפויים בהליכי התכנון
המבקשת מוסיפה וטוענת, כי הליכי התכנון בענייננו היו רצופים בעיכובים בלתי צפויים רבים, אשר האטו אף הם את קצב התקדמות התכנון. גם בטענה זו לא מצאתי ממש;
לעניין זה נטען, בין היתר, כי דחיית התכנית הראשונה, היא תכנית הר/1308/א, שאותה קידמו הצדדים במשך למעלה משנה, גרמה לעיכוב משמעותי בהליכי התכנון, שכן לבד מהזמן הרב שאותו השקיעו הצדדים בקידומה של התכנית וירד לטמיון, נוצר צורך להכין תכנית חדשה ולהביאה לאישור רשויות התכנון, שהיא פעולה ממושכת הדורשת היערכות ממושכת. ברם, חקירתו של מר דורון אביב העלתה, כי החלטת הועדה המחוזית מיום 16.10.06 על דחיית התכנית היוותה "טריגר" להמשך הליכי התכנון, וכי מכל מקום, הוא הביא בחשבון כי עשויים להיות עיכובים בהליך התכנוני, בדמות החלטת הועדה מיום 16.10.06 (פרוטוקול מיום 15.7.14, עמ' 29 ש' 7 עד עמ' 30 ש' 9):
"ש. מפנה אותך לנספח 6 לתצהיר – מכתב מיום 7.12.05 של עיריית הוד השרון לעיריית תל אביב – כתוב שעיריית הוד השרון לא תקדם כזו תכנית ובסעיף 14 עיריית הוד השרון מקדמת תכנית אלטרנטיבית. בדקת את זה באותו שלב.
ת. אני חושב שזו הייתה סתם אמירה, אני לא ידעתי אם הייתה תכנית אלטרנטיבית.
ש. הלכת לוועדה המקומית של הוד השרון כדי לבדוק.
ת. לא הלכתי לוועדה המקומית, אולי מישהו הלך, אני לא בודק באופן אישי דברים כאלה.
ש. בנקודת הזמן הזו אתה לא חושב שיש מקום לשנות את המועדים של ההסכם לאור כל מה שקרה עד אותו רגע.
ת. יזם הוא אדם אופטימי, אדם פסימי לא היה עושה זאת. שיש תקלה, מנסים להתגבר עליה, ככה זה דינה של תכנית שזה משהו דינמי, המכתב הזה מופנה לעיריית תל אביב לא אליי, מאד מתלהם, היה לו אימפקט בעיריית תל אביב הוא גרם לדברים פוזיטיביים בצד השני, בהמשך למכתב הזה החלה התדיינות בין הצדדים משהו שלא היה לפני כן, היה פה טריגר שגרם לצדדים לדבר, להתחיל דיאלוג לגבי הקרקע, מה שהיה ברור שעיריית תל אביב והיזם לא היו אדישים לכל סיטואציה שתיווצר וגם עיריית הוד השרון הבינה את הסכנות מבחינתה. לכן אנו פה באיזה שהיא נקודת איזון או חוסר איזון שכל צד התבצר באיזה שהוא מקום לאחר המכתב הזה התחיל דיאלוג.
ש. ביום 16.10.06 נספח 7 לתצהירך – החלטת הועדה המחוזית מחוז מרכז בעניין התכנית – שהיא דוחה את התכנית של העירייה וקובעת שני דברים חשובים, אחד התכנית תכלול שטח יותר והשני, מי שיוזם את התכנית היא הועדה המקומית הוד השרון.
ת. אין פה התייחסות לשטח יותר גדול.
ש. זה השפיע מבחינתך לגבי המימוש של החוזה והמועדים שלו, עכשיו שלא אתה היוזם ולא עיריית תל אביב אלא ועדה מקומית הוד השרון.
ת. זה לא נאמר ככה. זה לא אומר שאני לא יוזם התכנית. אנו יזמנו תכנית 1300 יחידות יחד עם עיריית תל אביב שהיא תכנית טריגר, שהייתה בהתאם לדרישות תמ"א 35.. עיריית הוד השרון יכלה להפסיד ויכולנו להרוויח ושתצא תכנית אולי יותר מצומצמת זו לא פעם ראשונה שתצא תכנית מועדה מחוזית. לכן עיריית הוד השרון הבינה את הסכנה הזו ואתם יכולים לראות התחילה הדברות והגענו להסכמות עם עיריית הוד השרון לתכנית יותר מצומצמת שתהא מקובלת גם עליהם..".
ובהמשך (שם, עמ' 31 ש' 9-31):
"ש. ההחלטה של הועדה המחוזית מיום 16.10.06 מעכבת את הליכי התכנון לא משמעותית, לא מעכבת.
ת. זו החלטה שאנו לא אוהבים אותה.
ש. היא מעכבת את הליכי התכנון.
ת. כל החלטה שלילית מעכבת. אך יחד עם זאת התחילה הדברות שבמסגרתה הועדה המקומית הבהירה שהשטח הזה לא יהיה פארק אלא יבנה."
...
ש: התביעה כאן היא עניין של מועדים. האם החלטת הועדה המחוזית היא עיכוב משמעותי או זניח.
ת. זה עיכוב, אף אחד לא ציפה שמהיום הראשון הועדה המחוזית או הוועדות יגידו על הכל כן, אי אפשר להגיד שזו הייתה הפתעה גדולה ההחלטה של הועדה המחוזית אך זה לא מעודד, אך הדיאלוג שהתחיל אפשר המשך תהליך.
ש. כן צפית במסגרת חמש שנים של החוזה שיהיו עיכובים, שזה לא יהיה תהליך חלק.
ת. תהליך מטבעו הוא לא חלק, אחרת זה לא היה לוקח חמש שנים."
למעשה, רק לאחר שמר דורון אביב עומת בחקירתו הנגדית עם העובדה, כי בסעיף 18 לתצהירו טען לעיכוב משמעותי בשל דחיית התכנית הראשונה, השיב כי אכן היה מדובר בעיכוב משמעותי (שם, עמ' 31 ש' 32 עד עמ' 32 ש' 2):
"ש. מפנה לסעיף 18 לתצהירך – בהתייחס לאותה החלטה אתה כותב שהיה מדובר בעיכוב משמעותי ופעולה מורכבת שדורשת היערכות ממושכת. האם מבחינתך זה עיכוב משמעותי או עיכוב שלוקחים אותו בחשבון במסגרת החמש שנים.
ת. זה עיכוב משמעותי, ברור שזה עיכב אותנו, היה עיכוב גם של שר הפנים היו הרבה עיכובים בתכנית הזו. זה לא הדבר היחיד שקרה..".
טענה נוספת שהועלתה בהקשר זה הינה, כי המשא ומתן בין המשיבה לבין עיריית הוד השרון ביחס למתווה התכנוני השני התנהל במשך שנים ועיכב, אף הוא, את הליכי התכנון. אולם, בזמן אמת לא הועלתה על ידי המבקשת כל טענה כאמור. מר דורון אביב עומת עם הדברים בחקירתו הנגדית והשיב, כך (שם, עמ' 32 ש' ש' 24-33):
"ש. יש איזה שהוא מסמך בנקודת זמן זו שבאת ואמרת לעיריית תל אביב שאתם מעכבים את מימוש ההסכם.
ת. אני זוכר שכתבתי אך לא מצאתי את הנייר הזה, כי אני זכרתי שכתבתי בנימה אישית לאלי לוי חיפשתי את המייל הזה אך לא נמצא. אני רוצה להגיד יותר מזה צריך להבין, זה לא שאנו עובדים, אני מייצר איזה שהוא תהליך אסטרטגי, אנו מנסים למנף תהליך לטובתנו הריבון בהקשר זה עיריית הוד השרון אך יש לי ריבון שני בעל הקרקע שזה עיריית תל אביב ואני צריך לתמרן בסיטואציה. ניתן לראות במסמכים בסוף 2007 ותחילת 2008 ישנן הסכמות גמורות אך לא נחתמות הסכמות אך אני נדרש לחתום מול עיריית תל אביב ועיריית תל אביב לא חותמת מול הוד השרון.
ש. אתה אומר שההתנהלות של העירייה מעכבת וביקשת להשתחרר מהחוזה.
ת. לא..".
כיוון שמדובר בטענה שהועלתה רק בדיעבד אין לקבלה, ומכל מקום מר אביב אישר בחקירתו הנגדית, כי בזמן אמת הוא סבר כי ניתן להביא לאישור המתווה התכנוני השני במועדים הנקובים בחוזה (ראו שם, עמ' 33 ש' 13- 13-16; ש' 20-25). ואמנם, במסגרת המסמך שעליו חתמה אביב ביום 17.2.09, בקשר עם המתווה התכנוני השני, לא תוקנו לוחות הזמנים המקוריים שעליהם הסכימו הצדדים בחוזה מיום 27.9.05, נהפוך הוא: בסעיף 4 לאותו מסמך צוין במפורש, כך (המסמך צורף כנספח ד' לכתב התשובה):
"מתן תוקף כדין לתכנית מתחם א', או לתכנית מס' הר/1310/א/1, ולא לשתיהן ביחד, במועדים הקבועים בסעיף 2.2.2 לחוזה, אינו מהווה עמידה מצדכם בתנאי המפסיק הקבוע בסעיף 2.2.2 לחוזה.".
מר דורון אביב עומת בחקירתו הנגדית עם הדברים, מבלי שהיה לו מענה ענייני לכך (ראו שם, עמ' 34 ש' 23 עד עמ' 35 ש' 7):
"ש. בינואר 2009 אתה חותם על מסמך (נספח ד' לתשובה שלנו) בסעיף 4 אין שינויי במועדים הקבועים.
ת. את נתפסת לדבר שתלוש ממציאות מסוימת. המכתב הזה לא נוצר באוויר, הוא נוצר בעקבות פגישה אצל אלי לוי (מכתב מיום 3.6.08 מסומן ת/6). המכתב הזה הוא רגליים למכתב השני, באותו מועד ברור לכולנו שהתכנית הגדולה תיקח יותר זמן, אבל סעיף 2.2.1 מאפשר שהחוזה ימשיך אם מאושרות 275 יחידות בתנאים שתאשר העירייה ומכתב ת/6 למעשה העלנו על הכתב את ההצעות שלנו שהיו מוסכמות. בעקבות ת/6 יוצא נספח ד' המכתב של אלי לוי שאני חותם עליו.
לשאלת ביהמ"ש:
ש. אם זה היה מוסכם לא הייתי מצפה שהמכתב של אלי לוי יכלול את סעיף 4 שמדבר על המועדים.
ת. לא. התייחסנו למועדים של שלב א' של 275 יחידות, אני בשנת 2007 הגעתי לסיכום עם העירייה, בשנת 2010 אני מתחיל לעבוד, בסוף שנת 2012 יש תב"ע הכי מסובכת שיש. בשנת 2007 – המסמך שנכפה עלינו שנחתום עליו שהוא על בסיס הבנות מסוימות היה צריך באותו מועד שעיריית תל אביב תחתום עם עיריית הוד השרון על ההסכם נשוא התכנית המפוצלת. אז המועדים לא הגיוניים באותו מועד אבל היא לא חתמה על זה. הסכמתי לחתום על מכתב בסיטואציה מסוימת ומה שקרה העירייה לא מילאה את חלקה ואי אפשר להציג את המכתב הזה. אולי לא היינו פה אם העירייה הייתה חותמת באותו מועד על הסכם עם עיריית הוד השרון.".
5.4 הטענה כי מדובר בחוזה יחס
עוד טוענת המבקשת, כי החוזה דנן "חוזה יחס", המחייב את הצדדים לו לנהוג בתום לב מוגבר ובגמישות לצורך הבטחת קיומו של החוזה ארוך הטווח. גם בטענה זו לא מצאתי ממש; התקשרות מסוג חוזה יחס נועדה להסדיר מערכת יחסים ארוכת טווח, על כל המורכבות הכרוכה בכך, בין היתר בשל חוסר היכולת להביא בחשבון את נסיבותיו המשתנות והבלתי ידועות באותה נקודת זמן של כל אחד מן המקרים הפרטניים שעליהם נועד החוזה לחול. שלו, דיני חוזים מציינת בהקשר זה בעמ' 104, כי:
"המודל של חוזי יחס מתאפיין בגמישות ובדינמיות של הקשר החוזי ובנכונות מוגברת של הצדדים לחוזה לנהוג בתום לב."
(ראו גם ע"א 9946/01 אררט חברה לביטוח בע"מ נ' המוסד לביטוח לאומי, פ"ד נח(1) 103, 117 (2003)).
על מאפייניו של חוזה יחס עמד בית המשפט העליון ברע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עיזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל נ' מרכז משען, פ"ד נב(4) 145 (1998, להלן: עניין משען). באותו עניין נדון הסכם בין בית האבות "משען" לבין אחת מהדיירות בו, אשר קבע כי משען רשאי להעביר אותה, כאשר יהיה צורך בכך, לאגף הסיעודי, וכי התשלום באגף הסיעודי יהיה זה שייקבע מדי פעם על ידי משען. כב' הנשיא א' ברק עמד באותו עניין על מאפייניו של חוזה יחס בזו הלשון (עניין משען, עמ' 160):
"חוזים אלה רגישים לקיומן של נסיבות עתידיות שלא הוסדרו במפורש בחוזה. הם מנסים ליצור במסגרתם שלהם איזון בין הצורך בוודאות וצפיות לבין הצורך בגמישות ויכולת הסתגלות לתנאים משתנים. איזון זה מושג על-ידי אמצעים מגוונים, ובהם קביעת מנגנונים לשינוי תנאי החוזה והשלמתם, קביעת אמות מידה לחלוקה הדדית של סיכונים וקביעת דרכים לפתרון מוסכם של מחלוקות תוך המשך קיום היחסים החוזיים..".
מאוחר יותר, בע"א 9784/05 עיריית תל אביב יפו נ' ידידיה גורן, עו"ד (2009, להלן: עניין גורן), קבע בית המשפט העליון, בהסתמכו על דברי כב' הנשיא א' ברק בעניין משען, כי יש להחיל את תיאוריית חוזה היחס על התקשרות חוזית שנעשתה בין העיריה לעורך דין, מבלי שהועלתה על הכתב, ולפיה נתן עורך הדין שירותים משפטיים לעירייה במשך שנים ארוכות, ושכרו נקבע בהתאם להצלחתו בפועל לגבות כספים בתיקים שהועברו לטיפולו:
"ההתקשרויות בין העירייה ובין עורכי הדין הן מסוג חוזה יחס (relational contract) אשר להבדיל מ"חוזה בדיד" (discrete contract) או "חוזה עיסקה", נועד להסדיר מערכת יחסים ארוכת טווח על כל המורכבות הכרוכה בכך, בין היתר, בשל חוסר היכולת להביא בחשבון את נסיבותיו המשתנות והבלתי ידועות באותה נקודת זמן של כל אחד מן המקרים הפרטניים שעליהם נועד החוזה לחול."
(עוד לעניין חוזה יחס ראו: ע"א 6916/04 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה (2010), שם נקבע כי הסכם המסדיר יחסי בנק–לקוח הוא בגדר חוזה יחס; ע"ע (ארצי) 300353/97 מדינת ישראל נ' משה נהרי, פד"ע לה (2000) 318, שם נקבע כי חוזה עבודה הוא בגדר חוזה יחס. כן ראו פסק דיני בת"א (ת"א) 1044/08 ארגון סוכני הדואר ו-44 סוכני דואר נ' חברת דואר ישראל בע"מ (25.1.16), שבו קבעתי כי ההסכם בין סוכני הדואר לבין חברת הדואר הינו חוזה יחס).
בענייננו, לעומת זאת, המדובר בחוזה שבא להסדיר עסקת מכר מותנית באישור תכנית בניין עיר, כאשר בחוזה נקבעו תנאים מתלים לקיומו ולפקיעתו, כך שלשני הצדדים היה ברור מבעוד מועד, כי ככל שלא תאושר תכנית בניין עיר שמכוחה ניתן יהיה לבנות 550 יחידות דיור לפחות, בתוך מסגרת הזמנים הנקובה בחוזה, יפקע החוזה. בגדרי החוזה, המשתרע על פני לא פחות מ-40 עמודים, הסדירו הצדדים את כל התנאים לקיומו ולפקיעתו, תוך התייחסות לתרחישים שונים שעשויים להתממש, ובכלל זאת הגדלת "הקו הכחול" של התכנית (ראו סעיף 8.3.לחוזה). בנסיבות אלה, לא מצאתי כי המדובר בחוזה יחס.
מכל מקום, וכפי שיובהר להלן, אף אם הייתי מגיעה למסקנה כי ענייננו בחוזה יחס, הרי שבנסיבות ענייננו העירייה לא הפרה את חובת תום הלב המוגברת החלה עליה, כביכול מתוקף היותה צד לחוזה יחס;
5.5 הטענה כי יש להאריך את תוקף החוזה מכוח עיקרון תום הלב
לבסוף, המבקשת טוענת כי יש חובת תום הלב המוגברת החלה בענייננו מחייבת הארכת החוזה הקיים. גם בטענה זו אין כדי לסייע למבקשת כלל ועיקר;
אין חולק, כי סעיף 39 לחוק החוזים חל על החוזה דנן ומכוחו חלה על המשיבה החובה לפעול בתום לב ובדרך מקובלת "בקיום של חיוב הנובע מהחוזה". חובה זו הינה מוגברת בנסיבות ענייננו, בשים לב למעמדה של המשיבה כרשות מינהלית. ברם, לטעמי המשיבה עמדה בחובה זו במלואה;
כזכור, החוזה שנחתם על ידי שני הצדדים קבע כי על המבקשת לפעול עבור העירייה לקידום תכנית בניין עיר שמכוחה ניתן יהיה לקבל היתר בנייה לבניית 550 יחידות דיור ולאשרה במוסדות התכנון הרלבנטיים בתוך 60 חודשים מיום חתימת החוזה. בחוזה נקבעו שתי תקופות ארכה, בנות 12 חודשים כל אחת, שהמשיבה אמנם העמידה לטובת המבקשת, לבקשת האחרונה. למקרא הוראות החוזה עולה, כי החוזה ראה בסיום התקופות הנקובות בו לאישור תכנית בניין עיר חדשה כמעין "סוף פסוק" שמעניק חירות למשיבה לבטל את החוזה מכוח תנאי מפסיק. ברם, המשיבה לא עמדה על ביטול החוזה לאלתר, אלא הייתה נכונה לפעול, ואכן פעלה, בכדי לאפשר את המשך קיומו, באמצעות פנייה לשר הפנים בבקשה כי יאשר לה להאריך את תוקף החוזה ב-24 חודשים נוספים. רק לאחר שפנייה זו לא נשאה פרי, הודיעה המשיבה למבקשת על פקיעת החוזה.
לאור האמור, אין מקום לקבוע כי המשיבה חטאה לעקרונות תום הלב במילוי חוזה.
לאור כל האמור לעיל, יש לדחות את טענת המבקשת לפיה בנסיבות ענייננו היה על המשיבה להאריך את תוקף החוזה מעבר לתקופות הנקובות בו.
6. סוף דבר
החוזה שנחתם ביום 27.9.05 בין המבקשת לבין עיריית תל-אביב-יפו פקע ביום 27.9.12 ולא מצאתי כי בנסיבות העניין העירייה הייתה מחויבת להאריך את תוקפו.
אשר על כן, התובענה נדחית.
המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בגין ההליך בסך 25,000 ₪.
ניתן היום, כ"ה כסלו תשע"ז, 25 דצמבר 2016, בהעדר הצדדים.
