1.שתי התובענות הוגשו ע"י המבקשים 1-6, ובה עתרו למינוי כונס נכסים עפ"י תקנות סדר הדין האזרחי על זכויות המשיבה 1 [להלן: " חב' ספיר"] בבניין ברח' X ברמת גן, הידוע כגוש 6158 חלקה 1123 [להלן: "הבניין"] מכוח הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 שנחתם ב-1.11.11 ע"י חב' ספיר עם בעלי הדירות בבניין. מינוי כונס הנכסים נדרש לצורך בחינת מצב הפרויקט, אפשרויות המימון והשלמת הבניה.
מנהל חב' ספיר ובעל מניותיה הינו המשיב 2 [ להלן: "וינקלר"]. בבניין 14 דירות [להלן: "הדירות הישנות"], ועפ"י הסכם תמ"א 38 הייתה אמורה חב' ספיר לבנות עוד 10 דירות [להלן : "הדירות החדשות"] . המבקשים הם חלק מבעלי הדירות הישנות . הזכויות בדירות החדשות, שטרם הושלמה בנייתן, נמכרו למשיבים 4-7, 20-29.
2.ביהמ"ש מינה כמומחה מטעמו את המהנדס ושמאי המקרקעין אינג' צבי רון,
כדי שיגיש חוות דעת בעניין מצב הבניה נכון להיום, עבודות הבניה שצריך לבצע כדי להשלים את הפרויקט, חריגות הבנייה, ועלויות לסיום הבניה.
המומחה שמינה ביהמ"ש הגיש דו"ח מקיף. בדיון שהתקיים ב-2.10.17 הבהיר המומחה: "ניכרים סטיות וחריגות בנייה... סטיות וחריגות בעמודי החיזוק. חלק מהסטיות ניכר שהן חורגות מגבולות המקרקעין בהתאם למפת המדידה שהוצגה ע"י חב' ספיר" [עמ' 18 שורות 21-24]; "לגבי חריגות הבניה – אני הצעתי שיוציאו לי בשלב ראשון מפה מצבית יותר מדויקת שמתייחסת גם לגבולות המקרקעין ... לגבי חריגות הבניה בדירות החדשות ... צריך לבצע הריסה ובניה לצורך התאמה ... לעניין הבניין – יש חריגות בניה לכיוון החלקה הסמוכה ... לסיום נושא חריגות הבניה ... אני נזקק למדידה של הבניין יחסית למקרקעין ... אני נזקק למפת מדידה מדויקת של הדירות החדשות" [עמ' 19 שורות 7-19] " מתוך 14 הדירות הישנות בדקתי רק 6 דירות . 4 דירות מתוך 6 הדירות לא ראויות למגורים... כל 10 הדירות החדשות שנבנו על הגג הן בשלבי שלד" [עמ' 22 שורות 8-22].
עפ"י דו"ח הביניים של המומחה מטעם ביהמ"ש יש צורך בסכום של 5,250,000 ₪ + מע"מ בתוספת 5% עלות פיקוח להשלמת הבניה, וסה"כ כ-6.5 מיליון ₪. סכום זה עשוי להיות גבוה יותר לאחר שימונה מודד וקונסטרוקטור, באשר המומחה מטעם ביהמ"ש קבע שעבודות השלד בוצעו בסטייה לשטח המגרש השכן ברח' יהודה הנשיא 9 [ראו עמ' 50 לחוות הדעת], ויש להרוס את האלמנט החורג ולבנות אותו מחדש בהתאם לנדרש בהיתרי הבניה.
הוצג בפני ביהמ"ש מכתב התראה שנשלח מטעם חב' קרדן נדל"ן ייזום ופיתוח
בע"מ ובעלי הזכויות במקרקעין הסמוך ברח' יהודה הנשיא 9 רמת גן , בעניין
חריגות בניה שנעשו במסגרת פרויקט התמ"א נשוא הדיון למגרש השכן.
כונס הנכסים עו"ד איתי גזית הודיע : " הפלישה [ בניית היסודות שפלשו למגרש השכן- י.ג.] לכל אורך המגרש " [עמ' 38 שורה 10].
3.ביהמ"ש מינה כונסי נכסים עפ"י תקנות סדר הדין האזרחי, והורה להם לגבש תוכנית כספית בעניין המקורות הכספיים להשלמת הבנייה.
הכונסים הגישו דו"ח, ובמסגרתו הבהירו כדלקמן :
[א] "... בניסיון לבחון אלטרנטיבות כספיות אשר יאפשרו את השלמת עבודות הפרויקט. מאמצים אשר... לא נשאו פרי" [סעיפים 7-8 לדו"ח הביניים].
[ב] "בבדיקה שקיימו כונסי הנכסים עולה שאין כל נכונות מאף אחד מהצדדים להוסיף כספים, כך שבאופן מעשי קופת הכינוס ריקה לחלוטין" [סעיף 40 לדו"ח הביניים].
קופת הפרויקט ריקה, ואין אפילו כספים לממן עלות מודד בעניין חריגות הבניה שבוצעו למגרש השכן ועלות קונסטרוקטור על מנת לחוות דעה אלו
פעולות הריסה ובניה יש לבצע כדי להסדיר את סוגיית החריגה למגרש השכן.
4.עפ"י דו"ח הכונסים על רוכשי 10 הדירות החדשות לשלם כ-2.6 מיליון ₪ [לגרסת הרוכשים, ואילו לגרסת חב' ספיר כ- 4.6 מיליון ₪], אולם מועדי התשלום טרם הגיעו. אין נכונות מצד בעלי הדירות החדשות לחרוג מהסכמי
המכר, ולהקדים תשלומים בטרם סיום הבניה.
הכונס, עו"ד דני אטיאס, הדגיש בדיון : "יש אי סדר גדול מאד בפרויקט... אי אפשר לגבש עמדה סופית מה שולם... אין ... כתבי כמויות ותוכניות עבודה ... אין בכלל קונסטרוקטור שמלווה את הפרויקט... יש חריגות בניה על המגרש השכן... להערכתנו נדרש הרבה יותר ממה שקבע המומחה מטעם ביהמ"ש להשלמת הפרויקט. יהיה עלינו להיכנס לנושא של מכירת הדירות בין השותפים [לקרובי המשפחה של השותפים בפרויקט –י.ג.] . המדובר ב-4 דירות: גב' תשובה – אשתו של המשיב 2, עידן הרוש, ניצן הרוש, הדר לוי יעקב – בנו של המשיב 3 ... 4 שותפים רכשו 4 מתוך 10 הדירות ... 4 הדירות הללו נמכרו במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק וממחירי דירות אחרות בפרויקט ... יש אגרת חוב ברשם החברות על סכום של 8 מיליון ₪ שנדרשת בירור מה פשר אגרת החוב ... המשיבה 1 [ חב' ספיר – י.ג.] חתמה על הסכמי המכר עם 10 רוכשי הדירות וגם עם 14 דיירים בבניין ... נכון להיום בקופה ... אין כספים" [עמ' 27-29].
הכונס, עו"ד איתי גזית, הוסיף בדיון : " אין שום אפשרות ליתן אמון למסמכי הנהלת החשבונות שמציגה המשיבה 1 [ חב' ספיר – י.ג.] חלקם בודאות גמורה פיקטיביות ושקריות. למשל, מר מלמד [ המשיב 20- י.ג.] שילם את כל תמורת הדירה, וכל הכספים שלו נרשמו בחברה כאילו הם כספי אג"ח למרות שלגביו אין מחלוקת שהוא לא שותף בפרויקט ... אין ולא יכולה להיות מחלוקת שמיליוני שקלים חסרים בקופת הפרויקט ... אין אגורה בקופה ... אין כספי אג"ח ואין כספי תמורת [כספי המכירה של הדירות החדשות – י.ג.] בקופת המשיבה 1... גילינו... מכתבי התראה לפני הגשת תביעה מהבניין השכן ביהודה הנשיא ברמת גן... בגין היסודות החדשים של התוספת לבניין. פלשו ונבנו בחלקה הסמוכה ... באופן שמונע מהם לממש את הפרויקט של עצמם עם חניון תת קרקעי. זה נכון שהייתה פלישה ובניה של היסודות למגרש הסמוך... אני ממליץ בשלב זה לא למנות קונסטרוקטור... לא יהיה מי שיממן את עלותו
... השלד עצמו נבנה באופן עקום".
ככל שקיימת עילה לביטול חוזי מכר 4 הדירות שנמכרו עפ"י הנטען לקרובי השותפים בפרויקט, ומבוקש לבטל את החוזים ולמכור את הזכויות בדירות הנ"ל כדי להשתמש בכספים להשלמת הבניה - סוגיה זו אינה יכולה להתברר במסגרת תובענה למינוי כונס נכסים להשלמת הבניה מכוח תקנות סדר הדין האזרחי.
5.ב"כ המשיבים 5-6 טען בדיון : " הכספים של הפרויקט הועברו לפרויקט אחר ע"י המשיבה 1" [ עמ' 37 שורה 20]. ככל שישנה עילת תביעה כנגד המשיבה 1, מנהלה או השותפים בעניין שימוש בכספי הפרויקט למטרות אחרות שאין להן זיקה לפרויקט נשוא הדיון – סוגיה זו גם אינה יכולה להתברר במסגרת תובענה למינוי כונס נכסים להשלמת הבניה מכוח תקנות סדר הדין האזרחי.
6.ב"כ המשיבים 7-8, 3 העלה הצעה נוספת לבטל את חוזי המכר של 10 הדירות שנמכרו, שבנייתן טרם הושלמה ושטרם שולמה מלוא התמורה בגינן, למכור את הזכויות ליזם, להחזיר את הכספים ששולמו לרוכשים, וביתרת הכספים שיתקבלו לממן את השלמת הבניה. אין בפני ביהמ"ש הסכמה בכתב של בעלי הדירות החדשות למתווה הנ"ל. גם סוגיה זו אינה יכולה להתברר במסגרת תובענה למינוי כונס נכסים להשלמת הבניה מכוח תקנות סדר הדין האזרחי.
שתי ההצעות שהועלו בעניין ביטול חוזי המכר של 4 הדירות שנטען שנמכרו במחיר מופחת לקרובי משפחה של השותפים , ובעניין ביטול כל חוזי המכר של הדירות החדשות, ומכירת הזכויות ליזם - נועדו לתת מענה לדרכי מימון להשלמת הבניה, באשר קופת הפרויקט ריקה. כאמור הצעות אלה, בהעדר הסכמה, אינן יכולות להתברר במסגרת התובענה למינוי כונס נכסים מכוח תקנות סדר הדין האזרחי אלא בתובענה לפירוק חב' ספיר.
7.במהלך הדיון הובא לידיעת ביהמ"ש שהוגשו מספר תביעות כנגד חב' ספיר :
[א]המשיב 5 הגיש תביעה כספית כנגד חב' ספיר ומנהלה [ת.א. 35119-02-18 ] . בתביעה התבקש ביהמ"ש לבטל את הסכם המימון, להורות על חיובים כספיים, ולשפות את התובע בגין כל סכום שיצטרך לשאת בקשר לדרישות צדדים הקשורים לפרויקט.
[ב]המשיבה 8 הגישה תביעה כספית כנגד חב' ספיר ומנהלה [ת.א. 37128-01-18]. בתביעה התבקש ביהמ"ש לבטל את הסכם המימון, להורות על חיובים כספיים ולשפות את התובעת בגין כל סכום שתצטרך לשאת בקשר לדרישות צדדים הקשורים לפרויקט.
[ג]המבקשים 1-6 , המייצגים 6 דירות ישנות , הגישו תביעה כספית כנגד חב' ספיר והשותפים [ ת.א 49795-03-18 ]. בתביעה התבקש ביהמ"ש להטיל חיובים כספיים על המשיבה 1 בגין נזקים שנגרמו ולהתיר פיצול סעדים.
[ד]עוד הובא לידיעת ביהמ"ש ע"י כונס הנכסים עו"ד איתי גזית, שגם הקבלן הראשי של הפרויקט הגיש תביעה כנגד המשיבה 1 בגין אי תשלום 1.5 מיליון ₪, וגם המפקח על הבניה הגיש תביעה כנגד המשיבה 1 [עמ' 31 לפרוטוקול , שורות 4-5].
8.ב"כ המשיבים 7-8, 3 בתגובתו בכתב טען: "מינוי כונס הנכסים במסגרת
ההליך דנן לא יסייע להביא להשלמת הפרויקט שעה שהמקורות להשלמת הפרויקט קטנים מהסכומים הדרושים לשם כך... פתרון למצב שנוצר מצוי דווקא בדיני הפירוק [בקשה לפירוק חברת ספיר – י.ג.]".
עוד הוסיף בדיון: "להעביר את התיק לבית משפט של פירוק עפ"י בקשת פירוק שמי מהצדדים יגיש. ברגע שהחברה לא מבצעת את הבניה ולא מסוגלת לקיים התחייבותה לרוכשי דירות דומה שאין חולק שהחברה חדלת פירעון. יתרון של הפירוק ירוכז במקום אחד כל התביעות . במידת הצורך מפרק בעל תפקיד יוכל לבטל התקשרויות של החברה בעילה של נכס מכביד וגם לבצע חקירות. לעניות דעתי, אפשר להגיש בקשה לפירוק המשיבה 1 גם ללא פסק דין כספי... אין מחלוקת שאין למשיבה 1 את המקורות להשלמת הפרויקט".
[עמ' 32 שורות 8-14].
ב"כ המשיבים 5-6 טען בדיון: "אני סבור שאין מנוס מפירוק המשיבה 1. הבקשה לפירוק כרוכה בעלויות ואפשר להגיש את הבקשה לפירוק גם ללא הצגת פסק דין שיחייב כספית את המשיבה 1, מהסיבה שנאמר לא פעם ולא פעמיים ע"י המשיבה 1 אין לה כספים להשלים את הפרויקט" [עמ' 34 שורות 17-20].
ב"כ המשיב 20 טען בדיון: "אני מקווה שכונסי הנכסים יגישו בקשה לפירוק המשיבה 1 ... צריך שבית המשפט ייתן לפחות אמירה איך צריך להתקדם בעניין תיק זה".
עו"ד איתי גזית הודיע בסיום הדיון: "גם המשיב 2 הצהיר... שאין לחברה אגורה... הפרויקט מושבת כשנתיים. אם ביהמ"ש יקבע שהמסלול שבו נלך הוא פירוק החברה אזי הדיון בשתי התובענות הסתיים. גם מפרק שימונה לחברה יוכל לאמץ את המודל שהציע עו"ד אדלשטיין [ביטול חוזי המכר של 10 הדירות החדשות ומכירתן ליזם כדי לממן את השלמת הבניה– י.ג.]. אני מסכים שגם אחרי קבלת כל המסמכים הבנקאיים מהמשיבה 1 יידרש צורך להגיש תביעות, ולכן כדי לקדם את הפרויקט יש צורך להגיש תביעה לפירוק החברה בה הסמכויות של ביהמ"ש נרחבות" [עמ' 37 שורות 8-14]; " מרשיי [המבקשים 1-6 שהגישו את 2 התובענות – י.ג.] יגישו את הבקשה לפירוק החברה " [ עמ' 39 שורות 18-19].
כונס הנכסים עו"ד דני אטיאס הודיע בסיום הדיון: " ... אין לנו התנגדות שתוגש בקשה לפירוק המשיבה 1 " [ עמ' 37 שורה 26].
ב"כ המשיב 20 הודיע : " אנחנו רוצים להצטרף לבקשה לפירוק החברה ".
9.קופת הפרויקט ריקה ואין בה כספים להשלמת הבניה. בהעדר הסכמה של הצדדים לדרכי המימון להשלמת הבניה של הפרויקט, ומשהודיעו הכונסים בסעיף 8 לדו"ח שהגישו, שמאמציהם להציג דרכי מימון להשלמת הבניה לא נשאו פרי, ומשנטענו בפני ביהמ"ש טענות בדבר הצורך לבטל את חוזי המכר של 4 הדירות לשותפים של המשיבה 1 [שנטען שנמכרו במחיר מופחת] ו/או לבטל את חוזי המכר של 10 הדירות החדשות כדי למכור את הזכויות ליזם ובכספים לממן את השלמת הבניה ו/או להגיש תביעה כספית כנגד השותפים האחרים ומנהל חב' ספיר בגין העברת כספים של הפרויקט לפרויקט אחר – על המבקשים לבחון חלופה של הגשת בקשה לפירוק המשיבה 1, ויכול והפירוק הוא התרופה האופטימלית בנסיבות העניין.
סעיף 257 לפקודת החברות מורה :
" בית המשפט רשאי לפרק חברה בהתקיים אחת מאלה : ...
(4) החברה היתה לחדלת פרעון;
(5) בית המשפט סבור שמן הצדק והיושר הוא שהחברה תפורק".
בע"א 1938/11 מגדל הזוהר לבניין בע"מ נ' גוב גיא בע"מ תקדין עליון 2011(4),2842 , אמר כב' השופט גובראן בסעיף 23 לפסק הדין :
" ביהמ"ש אינו נדרש בשלב מתן צו הפירוק לוודאות באשר לחוסר יכולתה של החברה לפרוע את חובותיה... רמת הראיות וחוסר יכולת הפירעון ... נתמכת אף בהודעות המערערת עצמה בשלבים השונים של ההליך . יצוין כי הודעות אלו מהוות בפני עצמן ראיה לכאורה לחדלות פירעונה של החברה... יש ממש בטענות המשיבים כי הבחינה לחדלות פירעונה של החברה אינה על בסיס מסת הנכסים הכוללת שלה כי אם על בסיס תזרים המזומנים שלה, ויכולתה לפרוע בפועל את חובותיה".
בע"א 877/07 סיגל גפן ואח' נ' ג'ירוטק השקעות בע"מ תקדין עליון 2010(3),3103 אמר כב' השופט רובינשטיין בסעיפים כ"ו ו-ל"ג לפסק הדין :
" סעיף קטן (5) עוסק בעילת פירוק מטעמי צדק ויושר. מדובר בעילת סל המקנה לביהמ"ש שיקול דעת רחב ביותר. הוראה זו מנוסחת באופן היוצר מסגרת ערכית, אשר בידי ביהמ"ש ליצוק בה תוכן ככל הנדרש... בתי המשפט עשו שימוש בעילה זו ... ובעיקר במקרים שהחברה... נקלעה למבוי סתום".
ביהמ"ש השתכנע שהמשך הדיון בהליך של מתן הוראות לכונסי הנכסים שמונו לפי תקנות סדר הדין האזרחי להשלמת הבניה – לא יביא לסיום הבניה - בהעדר כספים בקופת הפרויקט, ובהעדר הסכמה של מי מבעלי העניין לשלם כספים נוספים להשלמת הבניה או להסדר כספי אחר.
לאור הצהרת עו"ד איתי גזית, שמייצג את המבקשים 1-6 שהגישו את 2 התביעות : " אם ביהמ"ש יקבע שהמסלול שבו נלך הוא פירוק החברה אזי הדיון בשתי התובענות הסתיים " – הנני מורה על סיום הדיון בשתי התביעות.
המינוי של כונסי הנכסים שניתן בתובענות – יגיע לסיומו עם מתן החלטה זו.
צווי המניעה האוסרים על ביצוע דיספוזיציה יישארו על כנם עד 17.6.18 כדי לאפשר למי מהצדדים לנקוט בהליכים נוספים שיידרשו.
10.בשולי ההחלטה, המבקשים הגישו תביעה כספית כנגד המשיבה 1 לבית משפט השלום [ת.א 49795-03-18] ותביעתם גם כללה רכיב של פיצויים מוסכמים . בנסיבות אלה אין עילה לדון בעתירתם בת.א. 42048-06-17 לחייב את המשיבים בפיצוי המוסכם בהסכם שנחתם עמם בסך 306,000 ₪. עתירה זו גם אינה מתאימה לבירור במסגרת תובענה למינוי כונס נכסים להשלמת הבניה, והיא בסמכות בימ"ש השלום.
משלא ניתנה בשלב זה הסכמה למינוי רו"ח לצורך הגשת דו"ח כספי, וקופת הפרויקט ריקה ויש קושי להסדיר את תשלום שכרו של רוה"ח - אין ביהמ"ש בשלב זה רואה צורך במתן הוראה להגשת דו"ח נוסף בעניין השימוש בכספי הפרויקט מעבר לדו"ח שהוגש ע"י המהנדס צבי רון והדו"ח שהוגש ע"י כונסי הנכסים. עניין זה יוכל להיבחן בשנית במסגרת הליך הפירוק של המשיבה 1 , אם תיעתר בקשת הפירוק שיגישו מי מהצדדים.
בדו"ח שהוגש הביאו הכונסים לידיעת ביהמ"ש שקיבלו כרטסת הנהלת חשבונות של החברה וחשבוניות, ואסמכתאות מצד רוכשי הדירות החדשות לעניין תשלומים ששילמו, אולם לא קיבלו מהמשיבה 1 את תדפיסי חשבון הבנק של החברה. ב"כ המשיבה 1 הודיע שהוא מסכים להמציא את תדפיסי חשבון הבנק אולם כיוון שתדפיסי חשבון הבנק מתייחסים גם לפרויקטים אחרים ולא היה חשבון ייחודי לפרויקט – יש לחשוף את המסמכים רק לעיון הכונסים ולא לצדדים אחרים . עניין זה מתקשר לצורך במינוי רו"ח שיכול היה לבדוק את כל מסמכי הבנקים ולהגיש דו"ח כספי של הפרויקט תוך הוראה שנתונים הקשורים לפרויקטים אחרים לא יועברו לצדדים . ניתן היה לאחר הגשת דו"ח רוה"ח לדון פרטנית אלו תדפיסי חשבון בנק יועברו לצדדים ואלו אינם קשורים לפרויקט ואין עילה להתיר את גילויים. כאמור, בהעדר הסכמה למימון עלות רו"ח מטעם ביהמ"ש - יש להותיר עניין זה לדיון בתיק הפירוק.
11.סוף דבר
[א]על המבקשים לבחון חלופה של הגשת בקשה לפירוק המשיבה 1 ויכול והפירוק הוא התרופה האופטימלית בנסיבות העניין.
ביהמ"ש השתכנע שהמשך הדיון בהליך של מתן הוראות לכונסי הנכסים שמונו לפי תקנות סדר הדין האזרחי להשלמת הבניה – לא יביא לסיום הבניה - בהעדר כספים בקופת הפרויקט, ובהעדר הסכמה של מי מבעלי העניין לשלם כספים נוספים להשלמת הבניה או להסדר כספי אחר.
[ב]לאור הצהרת עו"ד איתי גזית, שמייצג את המבקשים 1-6 שהגישו את 2 התביעות: " אם ביהמ"ש יקבע שהמסלול שבו נלך הוא פירוק החברה אזי הדיון בשתי התובענות הסתיים " – הנני מורה על סיום הדיון בשתי התביעות.
המינוי של כונסי הנכסים שניתן בתובענות – יגיע לסיומו עם מתן החלטה זו.
צווי המניעה האוסרים על ביצוע דיספוזיציה יישארו על כנם עד 17.6.18 כדי לאפשר למי מהצדדים לנקוט בהליכים נוספים שיידרשו.
[ג]המשיבה 1 תשלם למבקשים הוצאות משפט בשתי התביעות בסך כולל של 40,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום ההחלטה ועד התשלום בפועל, וכן את החזר עלות שכ"ט המומחה שמינה ביהמ"ש [ אינג' צבי רון ] בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד ההחזר בפועל. התשלום ישולם למי מהצדדים שנשא בעלות שכ"ט המומחה.
ניתנה היום, ב' אייר תשע"ח, 17 אפריל 2018, בהעדר הצדדים.
