שוקר ואח' נ' קורן ואח'

מבוא

1. המבקש, עזבון המנוחה מרים פרץ ז"ל (להלן: "המנוחה פרץ"), באמצעות יורשיה, רונית שוקר, יסמין שמואלי ורפאל פרץ (להלן: "יורשי המנוחה פרץ"), הגיש את התובענה דנן במסגרתה עותר הוא למתן פסק דין הצהרתי, שיקבע כי העיזבון הוא הבעלים והמחזיק, באמצעות היורשים, של הזכויות בנכס ברחוב דגניה 21א בחולון, הידוע כחלקה 293 תת חלקה 16 בגוש 6021 (להלן: "הנכס").

2. המשיבים 3-1 הגישו כתב תשובה במסגרתו התנגדו למתן הסעד המבוקש.

    

    

   הצדדים

3. המבקש, כאמור, עזבון המנוחה פרץ ז"ל באמצעות יורשי המנוחה על פי צו ירושה מיום 15.11.2015. חלקו של רפאל פרץ בעיזבון הינו 2/4 וחלקיהן של רונית שוקר ויסמין שמואלי הוא 1/4 כל אחת (צו ירושה הוגש וסומן מב/1 ).

4. המשיבים 1-3, הינם יורשיו של המנוח שמחוביץ זנול ז"ל (להלן: "המנוח שמחוביץ"), באמצעות אימותיהם, המנוחות דורה קורצמר ז"ל ופרומה רבינוביץ ז"ל, שהיו בנותיו מנישואיו הראשונים. צו ירושה של המנוח שמחוביץ סומן כמב/2.

5. המשיב 4 (להלן גם: "מר שמחוביץ"), אשר הוגדר כמשיב פורמלי, הינו בנם של המנוח שמחוביץ ז"ל מנישואיו השניים ושל המנוחה רוזה שמחוביץ ז"ל, ורשום כבעלים של שליש מהזכויות בנכס.

    

   הרקע העובדתי וטענות הצדדים בתמצית

6. על פי הנטען בתובענה, בחודש פברואר 1970 נכרת הסכם בין המנוחה פרץ (בשמה הקודם- מהין ישורין) לבין ה"ה שמחוביץ (רוזה, זנול ויוסף שמחוביץ, להלן: "משפחת שמחוביץ") במסגרתו מכרה משפחת שמחוביץ את זכויותיה בנכס למנוחה פרץ (הסכם המכר סומן כמב/3) (להלן: "הסכם המכר").

7. משנת 1970 התגוררו המנוחה פרץ או מי מטעמה בנכס.

8. דא עקא, הזכויות בנכס לא הועברו על שם המנוחה פרץ, ומכאן התובענה דנן.

9. יאמר כבר עתה: המחלוקת נסבה סביב 2/9 מהנכס שעה ששליש מהזכויות בנכס שייכות למשיב 4 (להלן גם: "מר שמחוביץ") שאינו מתנגד לתובענה והגיש תצהיר במסגרתו הצהיר כדלקמן:

    

    

    

   

10. כמו כן, שליש נוסף בזכויות בנכס שייך לאימו המנוחה של המשיב 4, שהוא בנה היחיד ויורשה היחיד, לטענתו, ומכאן שאף הוא הבעלים של זכויותיה הרשומות בנכס, והשליש הנותר שייך לאביו של מר שמחוביץ, והוא היורש של שליש מזכויותיו בדירה.

11. יצוין כי במסגרת סיכומיהם טענו המשיבים כי החישוב האמור לעיל שגוי, שעה שאין כל ראיה לכך שהמשיב 4 הינו יורשה היחיד של אימו, ושעה שהיא נפטרה לפני האב (להלן: המנוח שמחוביץ"), יש להניח כי מחצית מזכויותיה בנכס, לכל הפחות, הועברו למנוח שמחוביץ. במקרה כזה חלקו של המשיב 4 בנכס הינו לכל היותר 4/6. אלא שהמשיב 4 לא נחקר וגרסתו באשר לחלקו בנכס לא נסתרה. מכל מקום, נוכח התוצאה אליה הגעתי, כפי שיפורט להלן, אין חשיבות לשאלת חלקו של המשיב 4 בנכס.

12. במסגרת התובענה טען המבקש, באמצעות היורשים, כי עסקת המכר הושלמה, התמורה שולמה במלואה וכי המנוחה פרץ או מי מטעמה התגוררו בנכס מאז ועד היום, ללא כל התנגדות מצדם של מי מהמשיבים, ומכאן זכאי הוא להירשם כבעלים של הזכויות בנכס.

13. עוד טען המבקש, כי המנוחה פרץ או מי מטעמה נשאו בתשלום דמי הסכמה/ היוון ודמי חכירה למנהל מקרקעי ישראל בגין הנכס, וכן כי בגין עסקת המכר שנערכה בין משפחת שמחוביץ לבין המנוחה פרץ ניתנו אישורי מס שבח ומס רכישה, אשר יש בהם כדי ללמד על תוקפה.

14. לטענת המבקש, המשיב 4, שהינו אחד הבעלים הרשומים בנכס, והיחיד שנותר בחיים, אינו מתנגד להעברת הנכס על שם המבקש. כמו כן, הנכס רשום על שם המנוחה פרץ בעיריית חולון. באלה יש, לטענת המבקש, כדי לתמוך בטענה לפיה הוא זכאי להירשם כבעלים של הזכויות בנכס.

15. מנגד, טענו המשיבים 1-3 בתשובתם לתובענה, כי לא צורף לתובענה הסכם מכר מקורי ואף לא צורף הסכם מלא וחתום, אלא העמוד הראשון של ההסכם בלבד, הנעדר חתימות של הצדדים, ומכאן שהמבקש לא הוכיח כי ההסכם נחתם.

16. כמו כן, טענו המשיבים, כי המשיב 4 היה קטין בעת שנטען כי הסכם המכר נחתם ושעה שהסכם המכר לא קיבל את אישורו של בית המשפט לענייני משפחה, אזי ההסכם איננו בר תוקף.

17. בנוסף, טענו המשיבים, כי אין כל ראיה לתשלום תמורה כלשהי וכי העסקה לא דווחה לרשויות המס עד לשנת 2017. אף על גבי אישורי המס שצורפו נכתב כי סך התמורה הוא 0. לעומת זאת, כלל האישורים ממנהל מקרקעי ישראל, לרבות אישורי התשלום, הינם על זכויות משפחת שמחוביץ ומעולם לא הוגשה בקשה להעברת הזכויות. כך גם הזכויות בנסח הטאבו לא הועברו כל השנים. מהמועד הנטען בדבר רכישת הזכויות לא בוצעה כל פעולה לצורך העברתן, ומכאן שאין מקום, לשיטת המשיבים, לקבל את התובענה, ולו מחמת שיהוי והתיישנות, אשר הסבו להם נזק ראייתי, שעה שמרבית הצדדים להסכם הנטען אינם בין החיים ולא ניתן לקבל את עמדתם באשר לעסקת המכר.

18. ביום 31.1.2019, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית ולפיה יינתן פסק דין על בסיס המסמכים בתיק וסיכומי הצדדים.

     

    דיון והכרעה

19. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי בכל המסמכים המצויים בתיק, הגעתי למסקנה כי המבקש, באמצעות היורשים, הרים את הנטל המוטל על כתפיו להוכחת זכויותיו בנכס. ואנמק.

     

    החזקה בנכס

20. אין חולק כי הנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל על שם משפחת שמחוביץ. יחד עם זאת, מי שמתגורר בנכס משנת 1970 היא המנוחה פרץ או מי מטעמה. המשיבים טוענים לענין כי לאורך השנים החזיקו בנכס דיירים נוספים, מלבד המנוחה פרץ ומפנים להוכחת טענתם לנספחים 22-26 לתיק המוצגים מטעמם.

21. אכן מנספחים אלו עולה כי מלבד המנוחה פרץ החזיקו בנכס מחזיקים נוספים. אלא שמסיכומי התשובה של המבקש עולה כי מדובר בבני משפחתה של המנוחה פרץ, ובשוכרים נוספים להם השכירה המנוחה פרץ את הנכס. שעה שהמשיבים בחרו לוותר על זכותם לחקור את המבקש או מי מטעמו, הרי שגרסת המבקש לעניין זה לא נסתרה.

22. זאת ועוד, בני משפחת שמחוביץ לא זו בלבד שלא דרשו זכויות בנכס כל התקופה האמורה, אלא אף לא שילמו מיסים ואין להם כל זיקה לנכס, למעט הרישום. בע"א 10653/05 ת"ת הכללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי (פורסם בנבו, 1.8.2010) נדונה תביעת המערערת למתן פסק דין הצהרתי שיצהיר על זכויותיה הקנייניות בנכס ברובע היהודי. המערערת טענה כי היא החזיקה בנכס 150 שנה עד מאי 1948, ובשנת 1967 חזרה וקיבלה זכות להחזיק בנכס. המחלוקת הייתה האם למערערת זכויות קנייניות. לא הייתה מחלוקת על משך ההחזקה על ידי המערערת.

23. על משמעות החזקה בנכס לתקופה ארוכה -בענייננו- כ – 50 שנה – עמד בית המשפט וקבע כי:

    "החזקה בנכס מהווה אמנם נתון חשוב, אך היא אינה מספיקה להוכחת בעלות במקרקעין (ע"א 7716/00 קיסרי נ' רשות הפיתוח פסקה 5 לדברי השופט י' עדיאל ([פורסם בנבו], 17.1.05), להלן: ענין קיסרי; חיים זנדברג הסדר זכויות במקרקעין בארץ ישראל ובמדינת ישראל 271-275, ובמיוחד עמ' 274, הערת שוליים 31 (2001)). לצורך הוכחת בעלות, נדרשת 'ראייה ממשית נוספת' המצטרפת ליסוד החזקה בשטח (ע"א 238/63 אחמד צאלח חיסוי נ' מדינת ישראל, פ"ד יח(2), 41, 43 (1964); ע"א 525/73 עזבון סולימאן עבדאללה עיסה נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(1), 729, 731-732 (1975); ענין קיסרי, פסקה 10 לדברי השופט י' עדיאל; כן ראו: ע"א 9974 הפטריארכיה הסיריאנית אורתודוכסית נ' הוד קדושתו הפטריארך הארמני של ירושלים ויורשיו, פסקאות 25-28 (28.5.2008))" (ההדגשה אינה במקור).

24. בענייננו, מעבר לעובדה כי המנוחה פרץ או מי מטעמה מחזיקים בנכס קרוב לחמישים שנה, מצאתי כי הוצגו ראיות ממשיות נוספות המספקות לצורך הוכחת זכויות המבקש בנכס, כפי שיפורט להלן.

    הסכם המכר

25. הסכם המכר שהוגש על ידי המבקש (מב/3) כולל העמוד הראשון בלבד של ההסכם. בהינתן העובדה כי הוצג עמוד ראשון בלבד של הסכם המכר, אזי לא הוצגו כל תנאי ההסכם ואף לא חתימות הצדדים או התאריך בו נחתם ההסכם. יורשי המנוחה פרץ, מטבע הדברים, אינם יכולים להעיד על זהות החתומים על הסכם המכר או על מקוריותו.

26. יחד עם זאת, לאחר שבחנתי את טענות הצדדים לעניין זה סבורתני, כי התקיימו התנאים שבסעיף 43 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971 (להלן: "פקודת הראיות"), הדן בתעודה נושנה. סעיף 43 לפקודת הראיות קובע:

    "הוגשה תעודה שהיא כנחזה או כמוכח, בת עשרים שנה לפחות והוצאה מתוך משמורת הנראית כשרה בעיני בית המשפט באותו מקרה, רשאי הוא להעמידה על חזקתה שהחתימה עליה וכל חלק בה הנחזים שנעשו בכתב ידו של פלוני נעשו בכתב ידו, ולגבי עשייתה או אימותה של התעודה – שנעשתה או שאומתה כהלכה בידי אדם הנחזה כמי שעשאה או אימתה". (ההדגשה אינה במקור).

27. אמנם אין לומר כי "תעודות נושנות" קבילות כראיה לאמיתות תוכנן בכל מקרה. יחד עם זאת, כבר נקבע כי התעודות הנושנות קבילות כחריג לכלל האוסר עדות מפי השמועה, בנסיבות מסוימות, כמפורט להלן:

     

    "המסמכים הנדונים נשמרו בתיקי העירייה והוצאו מתוכם. מדובר במסמכים שגילם נע בין ארבעים לעשרים שנה. כולם נכתבו בידי עובדי רשות ציבורית הנוהגת לערוך רישומים, לתעד סיכומי דיונים ולשמור התכתבויות מאז עריכתן, במסגרת סדרי העבודה הרגילים. דומה כי גם על פי דיני הראיות, כפי שהיו נהוגים אצלנו משך שנים, אשר מקורם במשפט המקובל האנגלי, היו המסמכים האמורים נכללים בגדר החריגים לכלל הפוסל עדות שמיעה. זאת נוכח מהותם וטיבם של המסמכים, הן בשל היותם רישומים שנערכו בידי ממלאי תפקיד ובמסגרת שיגרת עבודתם על פי הנהוג, הן בשל היותם 'מסמכים ציבוריים' והן בשל היותם 'עתיקים' ובהיעדר יכולת מעשית להציג ראיות טובות יותר בעל פה להוכחת תכנם. מכל הטעמים הללו ועל פי הטעמים שביסוד החריגים לאיסור על עדות שמיעה ראויים היו המסמכים האמורים להתקבל להוכחת תכנם".

    [ע"א 2515/94 לוי נ' עירית חיפה, פ"ד נ(1) 723, פס' 6 לפסק דינה של השופטת ביניש (1996)].

     

28. מכאן שהגיונו של הסעיף האמור הוא ש"שילוב הנסיבות של גיל המסמך והמקום שבו הוא נשמר, מקימים חזקה לגבי האוטנטיות שלו, המאפשרת להגישו לבית המשפט כראייה קבילה" [ע"א 4636/07 זוהיר מחמוד מוסטפא מרעי נ' עבד אלראזק מוחמד מוסטפא מרעי (פורסם בנבו, 21.12.2009)].

29. בענייננו, העמוד הראשון של הסכם המכר הינו מסמך שהופקד במנהל מקרקעי ישראל, כפי שבא לידי ביטוי בדיסק שצורף ביום 16.12.2018 להודעת המבקש ועליו נסרקו כל המסמכים המצויים בתיק מנהל מקרקעי ישראל הרלבנטיים לתיק.

30. הגם שההסכם נושא עמוד ראשון בלבד, בהינתן העובדה כי ההסכם הוחזק בתיק מנהל מקרקעי ישראל ובהתאם לפסיקה המובאת לעיל, מצאתי כי יש לראות בו כהסכם אותנטי וכראיה קבילה.

31. בנוסף, בסעיף 3 לעמוד שצורף מתוך ההסכם נכתב, כי המוכרים מתחייבים למסור את החזקה בדירה לקונה ביום 15.6.1970. קרי, המסמך נערך עובר למועד זה, כלומר לפני כ-49 שנים. משכך, אף התנאי הקבוע בסעיף 43 לפקודת הראיות, לפיו על המסמך להיות בן 20 שנה לפחות, מתקיים בנסיבות העניין.

32. בנסיבות אלה, סבורתני כי יש במסמך זה משום הוכחה נוספת לתקפותו של הסכם המכר שנערך בין משפחת שמחוביץ למנוחה פרץ, לפיו מכרו בני משפחת שמחוביץ את זכויותיהם בנכס למנוחה פרץ.

33. מקובלת עלי לענין זה טענת המבקש, לפיה לא הובאה כל ראיה לסתור את הטענה בדבר מכירת הנכס על ידי משפחת שמחוביץ למנוחה פרץ, כגון הודעה על ביטול ההסכם האמור, או הסכמים אחרים שיש בהם כדי לסתור את המכר הנטען. המשיבים אף לא עמדו על זכותם לחקור את המצהירים מטעם המבקש, ובכך לא סתרו את גרסת המבקש.

34. על מנת שלא ימצא הנייר חסר, מצאתי להתייחס לטענת המשיבים בסיכומיהם, לפיה הטענה כי מדובר בתעודה נושנה היא טענה המהווה הרחבת חזית אסורה, שעה שטענה זו לא הועלתה במסגרת המרצת הפתיחה, אלא אך במסגרת סיכומי המבקש.

35. אין בידי לקבל טענה זו. המשיבים עצמם, במסגרת כתב התשובה שהגישו, העלו מיוזמתם טענה, לפיה ההסכם אינו מהווה תעודה נושנה (ראו סעיפים 49-55 לכתב התשובה). חזית המחלוקת מגודרת באמצעות הטענות המועלות על ידי הצדדים בכתבי טענותיהם. האיסור על הרחבת חזית אוסר על חריגה מגדר המחלוקת כפי שהוצבה במסגרת כתבי הטענות. הרעיון העומד מאחורי הכלל האוסר הרחבת חזית הינו מתן אפשרות לבעלי הדין, ובפרט לנתבע (בענייננו- המשיבים), להתמודד כראוי עם טענות שהועלו בכתבי הטענות [ראו אורי גורן סדר הדין האזרחי (מהדורה 12, 2015)].

36. בענייננו, משהעלו המשיבים טענותיהם בעניין התנאים להכרת מסמך כתעודה נושנה במסגרת כתב תשובתם, הרי שהשאלה האם ההסכם מהווה תעודה נושנה אם לאו, מצויה בגדר המחלוקת בין הצדדים, ואף לא עשויה להפתיע את המשיבים או לפגוע ביכולתם להעלות טענות הגנה בעניינה, כפי שאף עשו במסגרת כתב תשובתם. משכך, אין לקבל את טענתם לפיה מדובר בהרחבת חזית.

37. זאת ועוד, המשיב 4, שהינו צד להסכם המכר, הצהיר בתצהירו מיום 19.6.2018, עליו לא נחקר בהתאם להסכמת הצדדים ומכאן שלא נסתר, כי "אני יודע בוודאות כי דירה זו נמכרה על ידי הוריי זנול ורוזה שמחוביץ, לי לא היתה כל מעורבות במכירת הדירה".

38. בנוסף, המשיב 4 כתב מספר מכתבים למנהל מקרקעי ישראל, למעלה מ-20 שנה לפני הגשת התובענה, במסגרתם הודיע כי הוריו מכרו את הדירה. כך – במכתב מיום 1.6.1997 ובמכתב מיום 22.7.1998 (מב/ 10). בכך יש כדי לחזק את טענת המבקש, לפיה מדובר בהסכם תקף, שיצא אל הפועל, ויש להעביר הזכויות בנכס בהתאם לקבוע בו.

39. במסגרת המכתבים האמורים הודיע המשיב 4 למינהל מקרקעי ישראל כי בעת מכירת הדירה הוא היה קטין בן 16 והדירה נמכרה על ידי הוריו בשנת 1967. לפיכך, טענו המשיבים, כי העסקה לא קיבלה את אישור בית המשפט לענייני משפחה ומכאן שאין לה תוקף.

40. יחד עם זאת, בתצהירו של המשיב 4, הוצהר על ידו כי הינו יליד 10.10.1946 ומכאן שהיה בן 21 שנה בעת כריתת הסכם המכר, ולא קטין. לתיק המוצגים מטעם המבקש אף צורף עותק מרישיון הנהיגה של המשיב 4, עליו מצוין כי הוא יליד שנת 1946.

41. המשיב 4, כאמור, אף הסכים לשתף פעולה בהעברת הזכויות בנכס לידי המבקש ומסכים לתובענה. שעה שהמשיבים ויתרו על חקירת המשיב 4, אזי תאריך לידתו עליו הצהיר בסעיף 1 לתצהירו, והמופיע על רישיון הנהיגה שלו, לא נסתר ומכאן שאין לקבל הטענה כי היה קטין וכי העסקה כפופה לאישור בית המשפט לענייני משפחה. משהמשיבים ויתרו על חקירתו של המשיב 4, אף אין בידי לקבל את טענתם, כפי שבאה לידי ביטוי בסיכומים שהגישו, לפיה אין לתת אמון בגרסתו.

42. טענה נוספת מפי המשיבים בנוגע להסכם המכר מושא התובענה, הינה בעניין היעדר החתימות על העמוד היחיד שצורף מתוך ההסכם. לטענתם, בהעדר חתימות מהעמוד הראשון של הסכם המכר שהוצג, לא ניתן לראות בו הסכם תקף ומחייב.

43. מנגד, טען המבקש, כי ההסכם יכול לחייב את הצדדים גם בהיעדר חתימות, ככל שהתנאים המהותיים סוכמו בין הצדדים, והראיות החיצוניות מלמדות על גמירות דעת. לשיטתו, התנאים המהותיים סוכמו והועלו על הכתב, וברי כי הייתה גמירות דעת, שעה שהחזקה הועברה למנוחה פרץ, הקונה.

44. המבקש אף הוסיף וטען, כי במקרים חריגים אפשר להתגבר על דרישת הכתב בעסקאות במקרקעין, הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), מכוח עקרון תום הלב. לטענתו, שעה שהנכס מוחזק על ידי המנוחה פרץ, או מי מטעמה, במשך עשרות שנים, היא נהגה בו מנהג בעלים, ויורשיה אף מכרו אותו לצד שלישי, וכן שעה שהמשיב 4, שהינו אחד המוכרים, מודה בעסקת המכר, מתקיימות נסיבות חריגות המצדיקות ויתור על דרישת הכתב.

45. כאמור לעיל, לאחר שבחנתי את הסכם המכר שצורף ואת טענות הצדדים, מצאתי לקבוע כי הסכם המכר הינו אותנטי, בהיותו תעודה נושנה. כמו כן, גם בהעדר חתימות, לא אחת נפסק כי אף שלחתימה נודעת משמעות קונקלוסיבית לעניין המסקנה אודות גמירת הדעת של הצדדים, אין מדובר בתנאי שאין בלתו לצורך מתן תוקף להסכמות החוזיות [ראו למשל ע"א 7591/13 פלונים נ' פלונית (פורסם בנבו, 21.1.2016)].

46. בנסיבות העניין, אינני סבורה כי היעדרו של העמוד מהסכם המכר הנושא את חתימות הצדדים שומט את הקרקע תחת המסקנה בדבר קיומו של הסכם מכר. בנוסף, סבורתני כי ישנן אינדיקציות נוספות המעידות על גמירות דעתם של הצדדים ועל השתכללות חוזה המכר, ביניהן העברת החזקה בנכס לידי המנוחה פרץ, עליה המשיבים לא חולקים, וכן אינדיקציות נוספות שיפורטו להלן. על כן, הגעתי למסקנה, לפיה הוכח לפני כי יש לראות בהסכם שצורף על ידי המבקש כהסכם מחייב.

47. נוכח קביעתי זו אינני נדרשת לדון בטענת המבקש, לפיה בנסיבות העניין ניתן אף להתגבר על דרישת הכתב שבחוק המקרקעין, מכוח עקרון תום הלב.

48. למעלה מן הצורך יצוין, כי אין בידי לקבל את טענת המשיבים, לפיה שעה שהמבקש לא צירף את ההסכם המקורי, אלא העתק ממנו, מדובר בעדות שמועה שאינה קבילה, זאת בהתאם לכלל "הראיה הטובה ביותר". לעניין זה מקובלת עלי טענת המבקש, כי שעה שמדובר בהסכם משנת 1970, לא השתמר בידי מי מהצדדים להסכם המסמך המקורי, ודי בכך שההסכם מופיע על גבי הדיסק שהועבר ממנהל מקרקעי ישראל כחלק מהמסמכים שברשותו, ובעובדה שמדובר בתעודה נושנה שהינה קבילה, כפי שקבעתי לעיל.

49. ממילא לכלל "הראיה הטובה ביותר" הוכרו חריגים בפסיקה, למשל מקום בו המסמך המקורי אבד או הושמד ללא כוונת זדון, או כאשר הגשתו כרוכה בקשיים או באי נוחות רבה. מעמדו של כלל זה התערער נוכח ההתפתחות הטכנולוגית המאפשרת הצגת העתקי מסמכים זהים למקור, ובפסיקה נקבע, כי ניתן להוכיח תוכנו של מסמך באמצעות העתקו ככל שבעל הדין יציג טעם ראוי לאי הצגתו של המסמך המקורי [ראו ע"פ 4481/14 פלוני נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 16.11.2016) וההפניות שם].

50. בנסיבות העניין דנן, סבורתני כי אין בעובדה שהוגש העתק של הסכם המכר, להבדיל מההסכם המקורי, כדי למנוע את קבלת טענותיו של המבקש.

     

    תשלום התמורה

51. המשיבים טוענים בסיכומיהם, כי לא הוצגה כל אסמכתא לתשלום התמורה, המשיב 4 לא הצהיר כי קיבל תשלום בגין חלקו בנכס, ההסכם אינו מפרט את התמורה בגין הנכס ואת אופן התשלום, ולא הוצג "מסלול הכסף".

52. עם זאת, כאמור לעיל, בסעיף האחרון לעמוד הראשון להסכם המכר נקבע כי "המוכרים מתחייבים בזה למסור את החזקה בדירה לקונה כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ ביום 15.6.70, בתנאי שהקונה תמלא את כל התחייבויותיה לפי הסכם זה".

53. שעה שכאמור החזקה הועברה למנוחה פרץ, ועל עובדה זו אין חולק, מתבקשת המסקנה כי התמורה שולמה במלואה. קביעה דומה ניתן למצוא בה"פ (מרכז) 37922-08-11 זגור נ' האפוטרופוס הכללי (פורסם בנבו, 14.3.2012), שם נקבע כי: "אין ספק, כי קיומה של חזקה בנכס מהווה אינדיקציה משמעותית לתקפות הסכם המכר ואף לתשלום התמורה, שעל פי רוב קודם למסירת החזקה".

54. כמו כן, בהמשך לדיון שהתקיים בפני ביום 27.5.2018 הומצא לתיק בית המשפט אישור של מר יוגב שרון מאגף מיסוי מקרקעין, אשר צורף אף לתיק המוצגים מטעם המבקש וסומן כ-מב/17. על אישור זה אמנם נכתב כי שווי העסקה הינו "0", אך על גבי האישור (כמו גם בהתכתבות בין ב"כ המבקש לבין מר שרון, שסומנה כ-מב/21) הוסבר, כי מאחר ועסקת המכר בוצעה בלירות, אזי כתוצאה מהמרת הלירות לשקלים חדשים מתקבל סכום נמוך, של כמה אגורות בלבד, ולכן שווי העסקה נרשם כ-0 ₪. בכך יש כדי לתמוך במסקנתי לפיה הועברה התמורה בהתאם להסכם המכר.

55. זאת ועוד, כאמור לעיל, המשיב 4 הצהיר בתצהירו כי הנכס נמכר על ידי הוריו. ברי כי לא היה מתבצע מכר ללא העברת תמורה. משכך, אף בתצהירו של המשיב 4, אשר כאמור לא נסתר, יש כדי לתמוך במסקנה בדבר תשלום התמורה.

56. בהקשר זה מקובלת עלי טענת המבקש, לפיה שעה שהסכם המכר נכרת לפני קרוב ל-50 שנה, אין בידיו להראות את "מסלול הכסף", ואף ייתכן כי התמורה הועברה במזומן.

57. מן האמור לעיל, עולה המסקנה כי הוכח לפני במידת ההוכחה הנדרשת כי המנוחה פרץ שילמה התמורה עבור הנכס.

     

    אישורי מיסים

58. הסכם המכר הוגש לרשויות מיסוי המקרקעין ביום 5.2.1970 וזאת בהתאם לחותמת נתקבל שהוטבעה על גבי ההסכם (מב/3). אף בכך יש כדי לתמוך בטענת המבקש, לפיה הסכם המכר נכרת עוד בשנת 1970, והינו תקף, שכן התקבל על ידי רשויות המיסים. בגין עסקת המכר ניתנו אישורי מס שבח ומס רכישה בשנת 2017 (מב/16-17), אף באישורים אלו יש כדי לתמוך בתוקף ההסכם.

59. כאמור לעיל, בהמשך לדיון שהתקיים בבית המשפט, הומצא אישור של מר יוגב שרון ממיסוי מקרקעין. בהתאם לאישור זה, מדובר בעסקה משנת 1970 שדווחה בזמנו, ורק אישורי המיסים הונפקו בשנת 2017 (מב/17).

60. לעניין זה טוענים המשיבים, כי אישורי המיסים מעידים על דיווח רטרואקטיבי בלבד על עסקת המכר הנטענת לרשויות המס, כפי שאף עלה מבירור שערכו, ולא בכדי לא צוין מועד הדיווח על אישורי המס. לטענתם, מנכ"ל רשות המיסים לשעבר הנחה לאשר עסקאות ישנות אף בהיעדר אסמכתאות מתחייבות. לטענתם, אף יורשי המנוחה פרץ, ציינו במסגרת הסכם מיום 7.6.2016 (מב/22) (להלן: "הסכם המכר המאוחר"), במסגרתו ביקשו הם למכור את זכויותיהם הנטענות בנכס לבני משפחתם, כי אין בגין הנכס דיווח ו/או רישום כלשהו.

61. שעה שהמשיבים לא עמדו על זכותם לחקור את המצהירים מטעם המבקש, או את מר יוגב שרון, ומנגד, לא הגישו תצהיר או מסמך כתוב אחר מטעמו של אותו נציג מרשויות המס, מולו ערכו את בירוריהם, הרי שגרסת המבקש לעניין המועד בו דווחה העסקה לרשויות המס, קרי כבר בשנת 1970, לא נסתרה. כמפורט לעיל, מסקנה זו מתחזקת מהעובדה כי על הסכם המכר יש חותמת נתקבל מיום 5.2.1970.

62. זאת ועוד, לאחר שהוגשו סיכומי המבקש והמשיבים, קבעתי בהחלטתי מיום 19.5.2019 כי יחד עם סיכומי התשובה יגיש המבקש אישור מאת רשויות המס בדבר מועד הדיווח של עסקת המכר לרשויות המס.

63. לסיכומי התשובה של המבקש צורף אישור נוסף מטעמו של מר יוגב שרון במסגרתו נכתב, כי על פי מסמכי המקור שהוצגו לו על ידי ב"כ המבקש ואותם קיבלה רשות המיסים, העסקה דווחה לרשויות המס ביום 5.2.1970. בידי רשות המיסים אין עדויות על תשלום או אי תשלום מס על עסקאות שקדמו לשנת 1984, אז החל השימוש במחשבים. כמו כן, שווי הרכישה נקבע כ-10 אג' (באישור מופיע כ-0 ₪ מאחר והאישור הוא לשקלים בלבד), מאחר ועסקאות אלה בוצעו בלירות ומחשבי הרשות ממירים באופן אוטומטי לירות לש"ח (על ידי חילוק ל-10,000). מצאתי כי אף באישור זה יש כדי לתמוך במסקנתי.

64. סבורתני כי די בעובדה כי דווח על הסכם המכר לרשויות המס כבר בשנת 1970, וכי הונפקו אישורי מס בגין עסקת המכר, כדי לקבוע שעמדת רשויות המס תומכת במסקנה לפיה הזכויות בנכס נמכרו למנוחה פרץ.

65. סבורתני כי יש בהמצאת אישורים מרשויות המס כדי להעיד על דיווח עסקה לרשויות ותשלום התמורה. משכך, האישורים שצורפו על ידי המבקש תומכים בטענתו, לפיה הסכם המכר תקף ויש להעביר את הזכויות בנכס בהתאם להסכם, הגם שמדובר באישורים שהונפקו אך בשנת 2017.

66. לסיכום נקודה זו, אתייחס לטענת המשיבים, לפיה במסגרת הסכם המכר המאוחר נכתב, כי למיטב ידיעת המוכרים (יורשי המנוחה פרץ) נחתם הסכם מכר בין משפחת שמחוביץ לבין המנוחה פרץ ולמרות הזמן הרב שחלף ממועד הרכישה, טרם הועברו הזכויות בנכס ו/או טרם נרשמה הערת אזהרה ו/או טרם דווחה העסקה לרשויות המס. לעניין זה לא נסתרה טענת יורשי המנוחה פרץ כי הסכם זה נערך בטרם ידעו הם ובאי כוחם מהו המצב הרישומי בקשר לעסקת המכר מושא התובענה. רק לאחר בירורים שערכו, לצורך החתימה על הסכם המכר המאוחר נודע להם כי הסכם המכר מושא התובענה דווח לרשויות המס ויש עליו חותמת "נתקבל" של האוצר. ממילא הכתוב בהסכם המכר המאוחר הינו למיטב ידיעת המוכרים ואין בכך כדי לגרוע מהעובדה כי עסקת המכר דווחה, כפי שעולה מהחותמת המוטבעת על גבי הסכם המכר.

     

     

    תשלום דמי היוון

67. מסמכים נוספים שיש בהם כדי לבסס את המסקנה בדבר תקפותו של הסכם המכר הם אישורים מרשות מקרקעי ישראל, שהוגשו על ידי המבקש וסומנו מב/15, מהם עולה כי שולמו על ידי מי מטעם המנוחה דמי היוון בגין הנכס. לעניין אישורים אלו טענו המשיבים, כי אין בהם דבר שיש בו כדי לחזק את טענות המבקש וכי אישורים אלו אינם מעידים על קיום עסקת המכר הנטענת או על תוקפה.

68. בחינת האישורים האמורים מעלה כי במסגרתם פונה רשות מקרקעי ישראל לבני משפחתה של המנוחה פרץ ומעבירה להם תעודת היוון, אשר מהווה אף אישור לתוספת בנייה. באישורים אלו נכתב כי "היוון זכות החכירה נרשם בלשכת המקרקעין (טאבו)...". עוד עולה מהאישורים האמורים, אשר מוענו לבני משפחתה של המנוחה פרץ, כי שולמו דמי היוון בגין הנכס עד ליום 31.3.2063.

69. מצאתי כי יש באישורים אלו, ובעובדה כי הם מוענו לבני משפחתה של המנוחה פרץ, כדי לתמוך בטענות המבקש לזכויותיו בנכס.

     

    היעדר מחאה

70. המבקש מוסיף וטוען לביסוס טענתו כי מעולם לא הובעה מחאה על ידי מאן דהוא כנגד הסכם המכר או תוצאותיו, לרבות החזקה בנכס. על אף שהוריו של המשיב 4 נפטרו שנים רבות לאחר חתימת הסכם המכר, לא הועלתה על ידם כל טענה כנגד תוצאותיו. כך, גם על ידי בנותיו של המנוח שמחוביץ מנישואיו הראשונים, אימותיהם של המשיבים, לא הועלתה כל טענה באשר להסכם המכר במשך כל ימי חייהן, על אף שנפטרו שנים רבות לאחר המכירה.

71. מנגד, טוענים המשיבים, כי התנגדו לעסקת המכר מיד ובהזדמנות הראשונה מצידם, ולא שקטו על שמריהם או התעלמו מזכויותיהם בנכס. עם היוודע להם טענות המבקש לזכויות בנכס, הודיעו הם על התנגדותם. כמו כן, טוענים המשיבים, כי לאורך השנים הייתה התנגדות נחרצת שהתקבלה בכתובים מאת רשות מקרקעי ישראל להחזקת המנוחה פרץ בנכס.

72. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים לעניין זה, סבורתני כי טענת המבקש, לפיה לאורך השנים שלאחר חתימת הסכם המכר לא הובעה כל מחאה מצד בני משפחת שמחוביץ כנגד הסכם המכר או תוצאותיו, לא נסתרה. כאמור, המשיבים ויתרו על זכותם לחקור את המצהירים מטעם המבקש. כמו כן, לא צורף על ידי המשיבים כל מסמך שיש בו כדי לבסס טענתם כי הובעה מחאה כנגד החזקה של המנוחה פרץ בנכס (זאת בשונה ממסמכים שנשלחו על ידי רשות מקרקעי ישראל).

73. העובדה שמשנת 1970, מועד חתימת הסכם המכר, ועד לפטירתה של המנוחה שמחוביץ בשנת 1985 ולפטירתו של המנוח שמחוביץ בשנת 1991, לא הועלתה כל טענה כאמור, יש בה כדי לחזק את הכרתם של בני משפחת שמחוביץ בתוקף הסכם המכר. הדבר אף עולה ממכתביו של המשיב 4 מיום 1.6.1997 ומיום 22.7.1998, במסגרתם ציין כי הנכס נמכר על ידי הוריו.

74. אף אם אקבל טענת המשיבים, לפיה אימותיהם לא היו מודעות לחתימת הסכם המכר, ובהזדמנות הראשונה שהתוודעו אליו הביעו הם את התנגדותם להסכם, אין בכך כדי לשנות מהעובדה כי המוכרים עצמם, בני משפחת שמחוביץ, לא התנגדו למכר, ובפרט להעברת החזקה בנכס לידי המנוחה פרץ במשך שנים רבות.

75. אכן, רשות מקרקעי ישראל פנתה אל המנוחה פרץ בכתב, מספר פעמים, בטענה כי היא מחזיקה בנכס ללא "זכות חוקית" (מב/9), אך זאת כתוצאה מהעובדה שהעברת הזכויות בנכס לא הושלמה במינהל מקרקעי ישראל. ממילא אין מדובר בהתנגדות של מי שהיה צד להסכם המכר.

     

    טענות נוספות

76. לטענת המבקש, אינדיקציה נוספת להעברת הזכויות בנכס לידיו הינה העובדה כי הנכס רשום על שם המנוחה פרץ ברישומי עיריית חולון. מנגד, טוענים המשיבים, כי אין כל חשיבות לרישום ברשות המקומית, שעה שכל שוכר בכל נכס יכול להירשם כמחזיק הנכס ברשות המקומית, לצרכי תשלום ארנונה, ואין בכך כדי להעיד על בעלות.

77. אכן, רישום נכס על שם מאן דהוא ברשות מקומית, אין בו די כשלעצמו על מנת לבסס טענה בדבר בעלות. יחד עם זאת, העובדה כי הנכס רשום על שם המבקש ברשות המקומית מתווסף לכלל האינדיקציות המבססות את טענת המבקש בדבר בעלותו בנכס.

78. טענה נוספת שהעלו המשיבים במסגרת סיכומיהם הינה כי מתצהירו של מר שמחוביץ עולה כי הוא לא היה מעורב בעסקת המכר והדבר מחזק את המסקנה כי לא התבצעה עסקה כאמור. המבקש טוען כי אין לקבל טענה זו, שעה שמר שמחוביץ הוא בעל האינטרס הגדול ביותר לטעון כי הנכס שייך למשפחתו, ולמרות זאת הודה במכירתו.

79. המשיבים הוסיפו וטענו, כי אין לראות בהודאתו של מר שמחוביץ כהודאת בעל דין, בפרט שעה שהוא נמנע מלהודיע על הזכויות לכלל היורשים, והתנהלותו חסרת תום לב. לעניין זה השיב המבקש, כי אין רלוונטיות לשאלה האם מר שמחוביץ ניסה להסתיר את היקף העזבון של המנוח שמחוביץ מהמשיבים שעה שהנכס מושא התובענה נמכר עוד בחייו ולא היווה חלק מהעזבון.

80. אף לעניין זה מקובלת עלי עמדתו של המבקש, לפיה יש לראות בתצהירו של מר שמחוביץ, שהינו בעל האינטרס הגדול ביותר בנכס, הודאת בעל דין במכירתו של הנכס, זאת בפרט נוכח האינדיקציות המפורטות לעיל בגינן הגעתי למסקנה, לפיה אכן נכרתה עסקת מכר בין משפחת שמחוביץ למנוחה פרץ, וכן נוכח העובדה כי מר שמחוביץ לא נחקר על תצהירו ומשכך גרסתו לא נסתרה.

81. עוד מקובלת עלי טענת המבקש, כפי שבאה לידי ביטוי בסיכומי התשובה מטעמו, לפיה גם אם אניח כי מר שמחוביץ לא היה מעורב בעריכת הסכם המכר ובביצוע העסקה ולא חתם על הסכם המכר, אזי הוריו הם אלה שיזמו את המכירה וטיפלו בביצוע העסקה. טענה זו מתיישבת עם השכל הישר שעה שמר שמחוביץ היה בן 21 בלבד באותה עת. לולא היה הנכס נמכר, מר שמחוביץ לא היה מוותר על זכויותיו בו ואף לא היה טוען בפני מנהל מקרקעי ישראל כי נמכר, כפי שנטען על ידו כבר לפני למעלה מ-20 שנה.

82. טענת המשיבים, לפיה מר שמחוביץ ניסה להסתיר מהם את היקף עזבונו של המנוח שמחוביץ לא נתמכה בראיות כלשהן, וממילא, כפי שטען המבקש, הנכס מושא התובענה נמכר שנים רבות לפני פטירתו של המנוח שמחוביץ, כך שלא היווה חלק מעזבונו. זאת ועוד, אף לעניין זה מקובלת עלי טענת המבקש, לפיה העובדה שהמשיבים לא היו מודעים לקיומו של הנכס מחזקת את העובדה כי הנכס נמכר, שכן לולא היה נמכר, היה מצופה כי המנוח שמחוביץ היה מיידע את המשיבים, בדבר קיומו של הנכס, או לכל הפחות את המשיב 3, עמו היו לו קשרים טובים.

     

    התיישנות

83. המשיבים סבורים כי יש לדחות התביעה מטעמים של התיישנות, ולחלופין שיהוי. המשיבים טוענים כי תביעת המבקש התיישנה, שעה שההסכם עליו מבסס הוא את תביעתו נכרת, לכאורה, כבר בשנת 1970, לפני כ-49 שנים, ומאז ועד היום לא טרח המבקש להשלים העסקה הנטענת ברישום או לתבוע את זכויותיו בנכס.

84. התיישנות היא מכשיר דיוני. היא אינה סותרת את שאלת קיומה של עילת התביעה, אלא מקימה מחסום פרוצדוראלי בפני תביעתה בפועל [ראו למשל ע"א 506/82 זונטג נ' עזבון המנוח מנדלסון דוד ז"ל, פ"ד מ(3) 113 (1986)]. משכך, נקבע בפסיקה כי דחיית תובענה בשל התיישנות תיעשה במקרים מצומצמים. כך למשל, במסגרת ע"א 9413/03 אלנקווה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, פ"ד סב(4) 525 (2008) נקבע, כי: "מההכרה בזכות הגישה של האדם לערכאות המשפט כזכות חוקתית, נגזר העקרון כי שערי בית המשפט לא יינעלו בפני מי שמבקש סעד מרשות שיפוטית, אלא מטעמים כבדי משקל... לפיכך הוראות המונעות או חוסמות אדם מפנייה לערכאות יש לפרשן בצמצום". בהמשך אף נקבע בעניין זה, כי הזכות החוקתית לפנייה לערכאות מולידה אף נטייה להצר את תחום הפרשנות של ההתיישנות.

85. לאור פסיקה זו יש לבחון, האם בענייננו התיישנה תביעתו של המבקש.

86. בהתאם להוראות סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), מקום בו מדובר במקרקעין מוסדרים, כבענייננו, תקופת ההתיישנות הינה 25 שנה.

87. באשר להתיישנות תביעות במקרקעין, נקבע בסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, כי חוק ההתיישנות לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. בענייננו, אין חולק כי מדובר במקרקעין מוסדרים. עם זאת, הפסיקה פירשה את הוראותיו של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין כהוראה החלה רק על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים [ראו למשל: ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49 (2003) (להלן" "עניין צימבלר")].

88. בעניין צימבלר תבעה הקונה מהמוכרת לרשום על שמה את הבעלות בדירה רק בשנת 1996, בגין הסכם מכר שנערך בשנת 1963, משום שרק בשנת 1996 נדחתה דרישת הקונה מהמוכרת לחתום על מסמכי העברת הבעלות. כב' השופט א' מצא חזר על ההלכה, לפיה חוזה המכר יצר יחסי נאמנות בין הקונה למוכר, בכל הנוגע לזכות שביושר הקמה לקונה לקבל את הבעלות בנכס על שמו (פסקאות 8-9, 14-16), וכי מירוץ ההתיישנות במקרה מעין זה מתחיל רק כאשר הנאמן כופר בכך שהוא מחזיק את נכס הנאמנות, או מפר את חובת הנאמנות. כך פסק כב' השופט א' מצא (פסקה 17):

     

    "הלוא 'העובדות המהותיות' המזכות את המערערת באכיפת החוזה התגבשו עוד בשנת 1964, במועד שבו תורג'מן מסר ייפוי-כוח בלתי-חוזר לבא-כוחה דאז של המערערת. ואולם, כפי שצוין בפרשת ענבטאוי, כשמדובר בתביעה שעילתה ביחסי נאמנות, הכלל הרגיל איננו חל, ותחתיו חל הכלל, כי 'עילת התביעה נגד הנאמן נוצרת מן הרגע שבו הוא כופר במעמדו כנאמן או מן הרגע שבו הוא מפר את חובתו כנאמן' ...

    בשלב השני של בדיקת תחילתה של תקופת ההתיישנות יש לשאול, אם חרף לידתה של עילת התביעה במועד מסוים (שנקבע במסגרת השלב הראשון) מתקיים אחד מהתנאים המאפשרים את דחיית תחילתו של מירוץ ההתיישנות למועד מאוחר יותר".

89. בענייננו, שעה שאין חולק כי עסקת המכר מושא התובענה לא הושלמה ברישום, אין תחולה להוראות סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, ודומה כי לא בכדי לא טען המבקש לתחולתו. משכך, זכות המבקש הנטענת בנכס כפופה להוראות חוק ההתיישנות, ולכאורה מתיישנת לאחר 25 שנה.

90. אלא שגם אם המבקש היה יכול לפעול לרישום הדירה על שם יורשי המנוחה פרץ, ולא עשה כן, הדבר איננו רלוונטי לעניין מועד ההתיישנות. השאלה הרלוונטית היא מתי ידע המבקש או המנוחה פרץ, או מתי היה עליהם לדעת, שהמשיבים כופרים בזכויותיו בנכס. ואבאר.

91. המבקש, באמצעות יורשי המנוחה פרץ, טוען כי נתונה לו זכות קניין שביושר בנכס ממועד חתימת הסכם המכר ולאחר שהמנוחה פרץ קיבלה לידיה את החזקה בנכס ונהגה בו מנהג בעלים במשך עשרות שנים, ללא כל עוררין מצד משפחת שמחוביץ או מי מטעמם. בנסיבות אלה, טוען המבקש, אין מקום לשלול ממנו את זכותו להשלים את העסקה ולהירשם כבעלים. זכות שביושר, בהתאם לפסיקה, הינה זכות "מעין קניינית".

92. עוד נטען, כי למעשה, כל שחסר להשלמת העסקה הוא רישום הזכויות על שם המנוחה פרץ. לפיכך, טוען המבקש, יש לראות במערכת היחסים שבין המנוחה פרץ ויורשיה לבין משפחת שמחוביץ ויורשיהם מערכת יחסי נאמנות. המבקש מדגיש, כי בהתאם להסכם המכר, על משפחת שמחוביץ הוטל לדאוג לרישום הזכויות על שם המנוחה פרץ, ועל פי הפסיקה, זכות קניין שביושר יוצרת יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בין הצדדים, באופן שהמוכר הוא נאמן של הרוכש עד לרישום הזכויות.

93. בנסיבות אלה, טוען המבקש, מירוץ ההתיישנות לא מתחיל כל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנותו ואינו מפר את חובותיו כלפי הנהנה. בענייננו, המשיבים כפרו בזכות התביעה של המבקש רק טרם הגשת התביעה, ועל כן מירוץ ההתיישנות החל, אם בכלל, רק בדצמבר 2017.

94. מנגד, טוענים המשיבים, כי מעולם לא נחתם הסכם בין הצדדים, וכי הסכם חתום לא הוצג לבית המשפט, כך שלא קיים הסכם מכר. כמו כן, בניגוד לנטען על ידי המבקש, המשיבים כן הביעו את התנגדותם להעברת הזכויות בנכס מיד עם גילוי זכויותיהם בנכס. בנוסף, לא הוכח כי שולמה תמורה בעד הנכס או כי המנוחה פרץ או מי מטעמה נהגו בנכס מנהג בעלים, בפרט לאור העובדה כי במרוצת השנים התגוררו בנכס דיירים נוספים מלבד המנוחה פרץ. על כן, לטענת המשיבים, לא קמה למבקש זכות שביושר כלשהי, בפרט שעה שההסכם מושא התובענה נחתם, לכאורה, לאחר כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין.

95. בנסיבות העניין, טוענים המשיבים, אין ולא יכולה להיות מערכת יחסי נאמנות בין הצדדים, שכן לא התקיימו התנאים לרישום הזכויות, אין הסכם חתום בין הצדדים, ולא שולמה תמורה כלשהי בגין הנכס.

96. דומה כי השאלה בדבר קיומה של זכות שביושר במקרקעין לאחר כניסתו של חוק המקרקעין לתוקף לא זכתה לתשובה חד משמעית בפסיקת בתי המשפט השונים. ויובהר, סעיף161 לחוק המקרקעין קובע, כי:

    "161. מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק."

     

97. תחילה פורש סעיף 161 לחוק המקרקעין בפסיקה, כשולל את המשך תחולתן של הזכויות שביושר שהוכרו בארץ עובר לכניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, מכוח הדין האנגלי.

98. בעניין צימבלר המובא לעיל, סקר בית המשפט העליון את הפסיקה בעניין זכות שביושר במקרקעין. כפי שצוין שם, במשך שנים רבות מאז פסיקתה של הלכת בוקר [בר"ע 178/70 בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע"מ, פ"ד כה(2) 121 (1971)] שלטה הדעה שמאז כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, זכותו של מי שהתחייבו להעביר לו זכות קניין במקרקעין הינה זכות חוזית-אובליגטורית גרידא, שאינה מוכרת על ידי חוק המקרקעין. עם זאת, צוין בעניין צימבלר, כי כיום רווחת יותר הדעה, שלה היו שותפים רוב שופטי ההרכב המורחב בעניין אהרונוב [ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999) (להלן: "הלכת אהרונוב")], לפיה לרוכש זכות במקרקעין עומדת זכות שביושר "תוצרת הארץ", המהווה זכות "מעין קניינית" שמקורה בסעיף 9 לחוק המקרקעין, ועל כן סעיף 161 לחוק המקרקעין אינו שולל אותה.

99. לאורה של הלכת אהרונוב המשיכה הפסיקה להתפתח ולדון בחריגים הנובעים מאותה הלכה. בעניין שנדון בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן: "הלכת גנז") נקבע, כי חובת תום הלב המוטלת על בעל זכות שביושר, דורשת כי זכאי זה יפעל ככל אשר ביכולתו על מנת לרשום הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין, ובהיעדר רישום – ייתכן שבנסיבות מסויימות יאבד את עדיפותו על פני הנושה המעקל. בעניין אברהם [ע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד נ' אברהם, פ"ד נט(3) 697 (2004)], מיתן הנשיא ברק, את הכלל הנקבע בהלכת גנז, ופסק כי השאלה בדבר חובתו של הרוכש בעסקה, בעל הזכויות שביושר, הנהנה, לרשום הערת אזהרה מכוח עיקרון תום הלב תיבחן על-פי מהותו של היחס בין בעל העיסקה (הקונה) לבין המעקל.

100. עיננו רואות כי הדברים מכוונים אך לסיטואציה של תחרות בין קונה בלתי רשום לבין נושה של המוכר ולא לשאלה הכללית מהי זכותו של קונה בהתחייבות למכר מקרקעין לכל דבר ועניין- האם זו זכות אובליגטורית או זכות קניינית או מעין קניינית בכל הקשר.

101. גם בפסיקה שניתנה לאחר פסק הדין בעניין צימבלר הוכרה לעיתים האפשרות כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, אף אם לא הסתיימה ברישום, מקימה לרוכש זכות שביושר [ראו למשל: ע"א 8609/15 מוסטאפא נ' המועצה המקומית דלית אל כרמל (פורסם בנבו, 30.5.2017) וע"א 7231/10 תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא ע"ש יהודה גפן זצ"ל נ' עיריית קרית אתא (פורסם בנבו, 17.10.2012)]. עם זאת, האמירות בפסקי הדין האמורים היו למעלה מן הצורך, או ספציפיות לנסיבות העניין ולא קבעו הלכה כללית.

102. בענייננו, אני סבורה, כי אין לקבל את טענת המשיבים לפיה התביעה התיישנה. ואנמק.

103. בדומה לנסיבותיו של עניין צימבלר אף בענייננו הוכח להנחת דעתי, כי המנוחה פרץ שילמה התמורה בגין הנכס, תפסה החזקה בו, ומי מטעמה התגורר בנכס מאז שנת 1970 ועד היום. בנסיבות אלה, העסקה בין הצדדים, כפי שקבע בית המשפט העליון בעניין צימבלר, הינה עסקה "כמעט-מושלמת" ולמבקש קמה זכות שביושר מכוח התחייבותם של בני משפחת שמחוביץ להעביר לידי המנוחה פרץ את הזכויות בנכס.

104. זכות שביושר אמנם כפופה לדיני ההתיישנות, שעה שלא מדובר בזכות רשומה, אך כפי שנקבע בעניין צימבלר, את תקופת ההתיישנות, שהינה תקופה בת 25 שנה, מקום בו מדובר במקרקעין מוסדרים, אין למנות מהיום בו נכרתה העסקה. קיומה של זכות שביושר אצל הקונה מקים יחס של נאמנות קונסטרוקטיבית בין המוכר לקונה ותביעתו של הנהנה אינה מתיישנת, כל עוד הנאמן לא כופר במעמדו כנאמן ואינו מפר את חובתו [ראו גם ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נו(5) 280 (2002)].

105. ויובהר, על פי הפסיקה בעניין צימבלר, מקום בו מתקיימת מחלוקת בין הצדדים הישירים לעסקת המכר, או בין חליפיהם, וכשהרוכש מוכיח כי שילם את מלוא התמורה בעד הזכות הנרכשת, הזכות שביושר שקמה לרוכש להירשם כבעלים מטילה על המוכר, או חליפיו, חובת נאמנות להעביר לרוכש את הזכות הרשומה בנכס.

106. בענייננו, המשיבים הינם יורשיו של המנוח שמחוביץ, ובאים בנעליו. מששוכנעתי כי בנסיבות העניין המנוחה פרץ שילמה את מלוא התמורה בגין הנכס אזי קמה למנוחה פרץ זכות שביושר, ועל בני משפחת שמחוביץ, וביניהם המנוח שמחוביץ, ומתוקף כך גם על יורשיו, חלה חובת נאמנות להעביר לידי המנוחה הפרץ, וחליפיה את הזכויות בנכס.

107. נוכח האמור, הרי שעילת תביעתו של המבקש לא מתיישנת כל עוד הנאמן או חליפיו, ובענייננו- בני משפחת שמחוביץ או חליפיהם- לא כופרים במעמדם כנאמן או מפרים את חובותיהם. אין חולק בין הצדדים, כי המשיבים כפרו לראשונה בזכות המבקש להירשם כבעלים של הזכויות בנכס אך בשנת 2017. משכך, תקופת ההתיישנות, בת 25 שנה, מתחילה להימנות אך ממועד זה, וברי כי עילת התביעה טרם התיישנה.

108. כאמור לעיל, סבורתני כי יש להכיר בזכות שביושר של המבקש, הגם שהסכם המכר מושא התובענה נכרת לאחר כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, ועל כן להכיר ביחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בין הצדדים. משכך, סבורתני כי אין לקבל את טענת המשיבים, לפיה עילת התביעה של המבקש התיישנה.

109. אבהיר כי אף אם אצא מנקודת הנחה כי אין להכיר בזכות שביושר של המבקש להירשם כבעל הזכויות בנכס, עדיין איני סבורה כי עילת התביעה שלו התיישנה, זאת נוכח הודאתו של המשיב 4 בזכויות המבקש בנכס.

110. סעיף 9 לחוק ההתיישנות קובע, כי מקום בו הודה הנתבע בקיום זכות של התובע, בין בתוך תקופת ההתיישנות ובין לאחריה, תתחיל תקופת ההתיישנות מיום ההודאה. בענייננו, המשיב 4, מר שמחוביץ, הודה במסגרת מכתביו למנהל מקרקעי ישראל מהשנים 1997 ו-1998 כי הוריו מכרו את הנכס, ואף נתן לב"כ המבקש ייפוי כוח בלתי חוזר לפעול להעברת הנכס על שם המבקש בשנת 2016.

111. יש לראות בהתנהלותו של המשיב 4 כהודאה מטעמו בזכויות המבקש בנכס, אשר יש בה כדי לעצור את מירוץ ההתיישנות, שהרי נתונות לו מרבית הזכויות בנכס, זאת בפרט נוכח המגמה המובאת לעיל, לפיה יש לנהוג בצמצום בקבלת טענה להתיישנות עילת תביעה.

112. נוכח האמור לעיל, אין בידי לקבל את טענת המשיבים, לפיה תביעת המבקש התיישנה.

     שיהוי

113. טענה נוספת שמעלים המשיבים הינה הטענה כי התובענה הוגשה בשיהוי ניכר, ומשכך יש להורות על דחייתה.

114. לעניין זה טוענים המשיבים, כי חרף התראות שנשלחו אל המנוחה פרץ ובני משפחתה במשך השנים התעלמו האחרונים מהעובדה כי הנכס לא רשום על שמם ולא פעלו לשינוי הרישום עד לאחר פטירתם של מר וגברת שמחוביץ. בכך, טוענים המשיבים, נגרם להם נזק ראייתי שעה שלא ניתן עוד לקבל את גרסתם המלאה של בני משפחת שמחוביץ לעניין המכר הנטען של הזכויות בנכס.

115. עוד טוענים המשיבים, כי המנוחה פרץ או מי מטעמה, לא טרחו לרשום הערת אזהרה על הנכס. לטענת המשיבים, התנהלות זו עולה כדי שימוש לא נאות בזכות התביעה וניצול לרעה של ההליך השיפוטי. כמו כן, טוענים המשיבים, בנסיבות האמורות ניתן היה להבין כי המנוחה פרץ או מי מטעמה לא יעמדו על תביעת זכויותיהם הנטענות בנכס, שעה שלא פעלו לשינוי הרישום במשך עשרות שנים. לטענת המשיבים, המבקש אף לא הסביר מדוע הוגשה התובענה אך עתה.

116. מנגד, טוען המבקש, כי בהתאם להסכם המכר היה על המוכרים, קרי בני משפחת שמחוביץ, לדאוג לרישום הזכויות בנכס על שם המנוחה פרץ. עתה מבקשים המשיבים להיבנות מהמחדלים של משפחת שמחוביץ ולטעון כי המבקש השתהה ברישום הזכויות בדירה ועל כן אין לשנות הרישום. לטענת המבקש, בשורה של פסקי דין נקבע, כי טענת שיהוי תתקבל במקרים חריגים בלבד, וכן כי כדי לדחות תביעה מחמת שיהוי יש להוכיח כי בנוסף לשיהוי התקיימו תנאים נוספים, שאינם מתקיימים בענייננו.

117. עוד טוען המבקש, כי התובענה הוגשה אך עתה, שכן יורשי המנוחה פרץ ביקשו למכור את הנכס ועל כן התעורר הצורך בשינוי הרישום וברישום הזכויות בנכס על שם המבקש. קודם לכן לא יזם מי מטעם המנוחה פרץ פניה כלשהי בעניין זכויותיה בנכס מחוסר ידע, שעה שהנכס היה בחזקתה או בחזקת מי מטעמה, ולא היה כל צורך בהעברת הנכס על שמה.

118. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים מצאתי לדחות את טענת המשיבים, לפיה יש לדחות התובענה מחמת הגשתה בשיהוי. ואנמק. 

119. בפסיקת בית המשפט העליון נקבע, כי הנטל להוכיח כי שיהוי בהגשת התביעה מצדיק את דחייתה מוטל על הנתבע הטוען זאת, כי מדובר בנטל כבד ורב וכי דחייתה של תובענה מחמת שיהוי תיעשה במקרים חריגים בלבד, בפרט מקום בו מדובר בתביעה לסעד הצהרתי בתחום דיני הקניין [ראו ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נז(4) 433 (2003); ע"א 5793/96 חיים נ' חיים, פ"ד נא(5) 625 (1997); ע"א 410/87 פריד נ' יונגר, פ"ד מה(3) 749 (1991); ע"א 7853/02 דוידי נ' חברת מצפה אבו טור בע"מ, פ"ד נח(5) 681 (2004), וכן ע"א 6182/14 אינבסטלום הולדינגס בע"מ נ' ספריית יפת בע"מ (פורסם בנבו, 3.5.2016)].

120. עוד נקבע בפסיקה, כי בבואו לבחון טענת שיהוי, על בית המשפט לבחון התקיימותם של שני תנאים: האחד, האם השיהוי מבטא ויתור על זכות מטעם התובע; והשני, האם הורע מצבו של הנתבע עקב השיהוי [ראו למשל: ע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרא שעיה ז"ל נ' בית טלטש בע"מ, פ"ד נז(3) 366 (2003), וכן ע"א 6805/99 הנ"ל]. יש המוסיפים, כי תנאי חלופי הוא האם נגרם השיהוי עקב חוסר תום ליבו של התובע [ראו ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (פורסם בנבו, 21.2.2007) וההפניות שם (להלן: "עניין וינברג")].

121. בעניין וינברג נקבע כי:

     "לאור ההשלכות הקשות הנובעות מסילוקה של תביעה על הסף אך מן הטעם של שיהוי בהגשתה, מקובל לומר כי זהו אמצעי שראוי להפעילו בנסיבות חריגות בלבד, ובפרט ככל שהזכות הנתבעת היא בעלת משקל רב יותר... במיוחד נכונים הדברים מקום בו בגין השיהוי האמור מתבקש בית המשפט להימנע מלהכיר בזכותו הקניינית של אדם, שאז שיקול הדעת האמור מופעל אף ביתר צמצום ..." (שם, בפס' 19).

      

122. בענייננו, איני סבורה כי המשיבים עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח התקיימותם של התנאים שנקבעו בפסיקה לשם דחיית התובענה מחמת שיהוי בהגשתה.

123. כך, הגם שהתובענה דנן הוגשה כ-49 שנים לאחר עסקת המכר, איני סבורה כי יש בשיהוי בהגשתה כדי לבטא ויתור על הזכות מטעם המנוחה פרץ או יורשיה, שעה ששוכנעתי, כאמור לעיל, כי המנוחה פרץ או מי מטעמה החזיקו בנכס ממועד כריתתו של הסכם המכר ועד היום, מבלי כל מחאה מצד משפחת שמחוביץ, ואף שילמו את דמי ההיוון והחכירה בגין הנכס.

124. לא נסתרה טענת המבקש, לפיה כל עוד לא ביקשו יורשי המנוחה פרץ למכור את הנכס לא התעורר הצורך בשינוי הרישום, ורק בשל רצונם למכור את הנכס נאלצו הם להגיש את התובענה דנן על מנת להעביר את רישום הזכויות בנכס על שמם, ואין לראות בכך משום שיהוי מכוון בהגשת התובענה, המהווה שימוש לרעה בהליכי משפט.

125. זאת ועוד, איני סבורה כי השיהוי בהגשת התובענה הרע את מצבם של המשיבים. לעניין זה מקובלת עלי טענת המבקש, לפיה שעה שהמשיבים כלל לא ידעו על קיומו של הנכס, לא הייתה להם כל ציפייה כי המבקש לא יתבע את זכויותיו בו. משכך, לא ניתן לקבוע כי מצבם של המשיבים הורע בעקבות השיהוי בהגשת התובענה.

126. עוד מקובלת עלי טענת המבקש, לפיה אף אם יכולתם של המשיבים להביא ראיות לרצונם של בני משפחת שמחוביץ נפגעה בעקבות הגשת התביעה זמן רב לאחר כריתת הסכם המכר, אין לייחס לכך משמעות נוכח הודאתו של המשיב 4 במכירת הנכס, וכן שעה שהנכס הוחזק על ידי המנוחה פרץ או מי מטעמה לאורך השנים, בלא העלאת טענה כלשהי ודי בכך כדי להצביע על כך שמצבם של המשיבים לא הורע כתוצאה מהעיתוי של הגשת התובענה [לעניין זה ראו גם ה"פ (חי') 129/05 עזבון המנוח נג'יב אבו סמרה ז"ל נ' דינא שפיק חסון (פורסם בנבו, 24.3.2013)].

127. בנסיבות האמורות, אין בידי לקבוע כי מתקיימים התנאים הקבועים בפסיקה לשם דחיית תובענה לסעד הצהרתי על בעלות בזכויות בנכס מקרקעין בשל שיהוי בהגשתה, או כי המבקש פעל בחוסר תום לב. משכך, טענת המשיבים לפיה יש לדחות התובענה על הסף בשל שיהוי בהגשתה נדחית.

      

     סוף דבר

128. לנוכח כל האמור לעיל, נחה דעתי כי המבקש, באמצעות היורשים החוקיים, הרים את הנטל המוטל על כתפיו להוכחת ביצוע עסקת מכר הזכויות בנכס ודין התובענה להתקבל.

129. לפיכך אני מורה כדלקמן:

     • ניתן בזאת סעד הצהרתי כנגד המשיבים לפיו המבקש באמצעות היורשים החוקיים הינו הבעלים המלא והבלעדי של הזכויות בנכס ברח' דגניה 21א בחולון, הידוע כחלקה 293 תת חלקה 16 בגוש 6021, והינו זכאי להירשם כבעל זכויות חכירה בנכס בלשכת רישום המקרקעין, וזאת בכפוף להמצאת המסמכים הנדרשים ולביצוע כל התשלומים הנדרשים, ככל שנדרשים, לפי נהלי הרשות ו/או לפי חוזה החכירה בעת העברת הזכויות.

     • אני מחייבת את המשיבים 3-1, ביחד ולחוד, לשלם למבקש תוך 30 יום הוצאות משפט (אגרת משפט) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הוצאתם ועד התשלום המלא בפועל וכן שכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪.

       אין צו להוצאות לגבי המשיב 4.

        

       המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

        

        

       ניתן היום, ה' תמוז תשע"ט, 08 יולי 2019, בהעדר הצדדים.