אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> התקבל ערעור על ההחלטה לבטל הפקעת שטח השייך למשיבים וביטול הערת אזהרה

התקבל ערעור על ההחלטה לבטל הפקעת שטח השייך למשיבים וביטול הערת אזהרה

תאריך פרסום : 02/12/2007 | גרסת הדפסה
עע"מ
בית המשפט העליון
8541-06
27/11/2007
בפני השופט:
1. כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין
2. ס' ג'ובראן
3. ד' חשין


- נגד -
התובע:
1. הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה
2. עיריית חדרה

עו"ד י' חן
הנתבע:
1. משה קוטלר
2. עו"ד ישראל קוטלר

עו"ד ד' קוטלר
עו"ד א' קוטלר
פסק-דין

השופט ד' חשין:

1.         לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה (כבוד סגן הנשיא י' דר) מיום 13.9.06 בעת"מ 3198/06, שהורה על ביטול ההפקעה של שטח השייך למשיבים ועל ביטול הערת האזהרה שנרשמה בעקבות הפקעה. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה ועירית חדרה (להלן - המערערות) מבקשות לבטל את פסק הדין.

המשיבים הם בעלים של חלקה 193 בגוש 10037, ששטחה 2,301 מ"ר. 800 מ"ר מתוכם (להלן - השטח) ומבנה למגורים מסוף המאה ה-19, המצוי בחלקו הצפוני של השטח (להלן - בית קוטלר), הם נושא הערעור שלפנינו.

ביום 29.10.92 אישרה הוועדה המחוזית "תכנית שינוי מפורטת מס' חד/883 - שימור בית פיינברג ובית קוטלר" (להלן - התכנית החדשה או התכנית). התכנית פורסמה למתן תוקף ביום 14.10.93.

מטרות התכנית הן: שימור "בית פיינברג" ו"בית קוטלר"; קביעת שטח לבנייני ציבור; איחוד וחלוקה; קביעת איזור מגורים ג'; הריסת חלק ממבנה; וביטול דרך (סעיף 12 לתכנית). התכנית כוללת הוראות מיוחדות לשימור בית פיינברג ובית קוטלר (שם, בסעיף 16). משך הזמן לביצועה של התכנית נקבע ל- 10 שנים מיום אישורה כחוק; להפקעה הוקצבו 3 שנים ו"לגמר ביצוע השימור בבית קוטלר" - 5 שנים מיום אישור התכנית (שם, בסעיף 27).

במסגרת התכנית, שטח של כ-800 מ"ר שיועד לבנייני ציבור בתכנית קודמת, חד/781 (שפורסמה למתן תוקף ביום 11.5.87), הועתק מצידה המערבי של חלקה 193, שגבל בחלקה 192 (אף היא בבעלות המשיבים), לצידה המזרחי (הגובל ברחוב הגיבורים). כתוצאה מכך נוצר רצף בין שתי החלקות, שאוחדו (בעקבות קבלת התנגדותם של המשיבים), ובית קוטלר, שיועד בתכנית החדשה לשימור, נכלל עתה בשטח שיועד לבנייני ציבור (ראו החלטת הוועדה המחוזית מיום 2.11.92 ותשריט התכנית). הוועדה המחוזית לא קיבלה את התנגדות המשיבים, בגדרה ביקשו תוספת אחוזי בנייה, הגדלת מספר הקומות והגבהת קומת העמודים בחלקות המיועדות למגורים. זאת, לאור המהלכים והחלטות דלעיל, שלדעת הוועדה, כבר שיפרו את מצבם של המשיבים.

ביולי 1993 הוחלט בעיריה כי לאחר שבית קוטלר יופקע, הוא יושכר לחברה להגנת הטבע, שהתחייבה לשפצו על פי תכנית שימור. ביום 3.4.00 פירסמה הוועדה המקומית הודעה על הכוונה להפקיע את המקרקעין ועל הכוונה לתפוס בהם חזקה, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת  הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן - פקודת הקרקעות), ולפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. ביום 13.4.00 נרשמה הערה אזהרה על ההפקעה. המשיבים התנגדו להפקעה, וממילא גם למסירת החזקה (ראו מכתביהם מיום 30.5.00 ומיום 10.12.00, ומכתב העיריה מיום 30.7.00). בנובמבר 2000 החליטה מועצת העיריה להקצות לעמותות "אנוש" (העוסקת בקידום נפגעי נפש בקהילה) ולעמותת "ניצן" (העוסקת בקידום לקויי למידה בקהילה) שטח של 500 מ"ר בחצר בית קוטלר (השטח של 800מ"ר). ביום 2.9.04 שלחה העיריה למשיבים "התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים" וביקשה תגובתם להודעה שפורסמה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות. המשיבים חזרו על התנגדותם למסירת החזקה בשטח. ביום 23.4.06 הודיעה הוועדה המקומית למשיבים על כוונתה לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, להקנייה ולרישום המקרקעין על שמה. בעקבות זאת, עתרו המשיבים ביום 25.5.06 לבית המשפט קמא. בית המשפט הורה למערערות, בצו ביניים, להימנע מפעולה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות. ביום 2.7.06הגישו המערערות בקשה למתן צו למסירת המקרקעין לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות.

פסק דינו של בית משפט קמא

2.      בית המשפט קבע, כי התכנית היא תכנית שימור לבית קוטלר (ולבית פיינגולד), ואינה תכנית "רגילה" שבעקבותיה תוכן בעתיד תכנית שימור, וכן כי עיקר התכנית הוא בשימור המבנים. על רקע קביעה זו, קבע כי מהראיות עולה הזנחה ממושכת מצד העיריה, באומרו, כי "נראה שמדי כמה שנים פנה מישהו ועורר את זכרונה של העיריה בעניין, היא הגיבה, אבל לא עשתה דבר לקידום המטרה" (פיסקה 6.5) ובהוסיפו, כי "אפילו עתה, כאשר 'נזכרה' העיריה לנקוט הליך לפי סעיף 8, עשתה זאת רק לאחר שהוגשה העתירה" (שם). בית המשפט קבע עוד, כי "העיריה  גם לא נתנה הסבר משכנע לעכוב הממושך בביצוע התוכנית" (שם). כן קבע כי חלוף הזמן לא רק שגרם נזק למשיבים, באשר מחד הוקפאה יכולת השימוש שלהם ברכושם, ומאידך היה עליהם להמשיך ולשאת באחריות למבנה, אלא שהמבנה עצמו, שהיה העילה לייזום התכנית, הלך ונהרס בעוד העיריה אינה עושה דבר. במצב דברים זה, שבו המערערות לא עשו דבר במשך השנים, מעבר לרצונן לשמור על הנכס, פסק בית המשפט, כי אין עוד הצדקה להותיר את ההפקעה בעינה, ומשכך הורה על ביטול ההפקעה הנוגעת לשטח עליו ניצב בית קוטלר (השטח של 800 מ"ר), ועל ביטול הערת האזהרה.

טענות הצדדים

3.         המערערות טוענות כי בית משפט קמא שגה בקבעו כי התכנית כוונה רק לשימור בית קוטלר (ובית פיינגולד) ולא גם לייעוד השטח לצורכי ציבור. כך עולה, לדבריהן, ממטרות התכנית; מהמצב התכנוני ערב אישורה - ייעוד למבנים לצורכי ציבור בחלקת המשיבים; ומהעובדה שבית קוטלר תופס רק עשירית מהשטח, שמרביתו מיועדת לפעילות העמותות "ניצן" ו"אנוש". עוד טוענות הן, כי בית המשפט שגה בקבעו כי העיריה לא עשתה דבר למימוש השימור וגם לא נתנה הסבר משכנע לכך. לטענתן, התקציב לביצוע השימור היה קיים וזמין - הוסכם עם החברה להגנת הטבע שתישא בעלויות השימור - והסיבה היחידה לאי ביצועו נעוצה היתה במחלוקת בין המשיבים לוועדה המקומית סביב קביעתה של האחרונה שאין מגיע להם פיצויים בגין ההפקעה. לדבריהן, במשך למעלה משש שנים ניסו להגיע עם המשיבים להסכמה בעניין הפיצויים (עד שנקטו בהליכי ההפקעה ללא הסכמה), ובמשך כשש שנים נוספות ניסו להגיע עימם להסכמה בדבר מסירת החזקה (עד שנאלצו להגיש תובענה בעניין). כן טוענות הן, כי בית המשפט שגה בקבעו כי ההפקעה גרמה נזק למשיבים בכך שנשללה מהם האפשרות לעשות שימוש במבנה. לטענתן, עד לפני מספר חודשים היה המבנה בבעלות המשיבים ובהחזקתם, כך שיכולים היו לעשות בו כל שימוש המותר על פי דין. לבסוף, טוענות הן, כי בית המשפט טעה בבטלו את ההפקעה. כך, משום שהעיכוב במימוש מטרת ההפקעה לא חרג מגדר הסביר, וכך משום הנזק הגדול שייגרם לציבור: השטח נבחר לאכלס מרכז של החברה להגנת הטבע ושל העמותות בשל מיקומו המרכזי ובשל חשיבותו ההיסטורית של המבנה; ואם יידחה הערעור תיאלץ העיריה לחפש מקרקעין חלופיים במרכז העיר, שלא קל למצאם ומחירם גבוה יחסית. 

המשיבים, מטבע הדברים, תומכים בפסק דינו של בית משפט קמא. לטענתם, המטרה ששימשה בבסיס הפקעת המקרקעין שלהם - שימורו של בית קוטלר - בטלה עקב מחדלן של המערערות, שלא עשו דבר לשימורו של בית קוטלר, או למצער לשמירתו במצבו הקיים. בכך גרמו להתדרדרותו למצב בלתי הפיך,  שאיננו מאפשר עוד שימור, ומשבטלה מטרת ההפקעה, בטלה ההפקעה. עוד טוענים הם, כי נכון היה לבטל את ההפקעה, משום שהמטרה שלשמה הופקעו המקרקעין נזנחה על ידי המערערות: העיריה לא תיקצבה במהלך השנים כל סכום לשימורו של בית קוטלר, והסבירות שתוכל להקצות את הכספים הרבים הכרוכים בשימור או בהפקעה אפסית היא, לנוכח הגירעון הגדול שהיא מצויה בו (כ- 200 מיליון ש"ח, לטענתם); חלפו למעלה מתשע שנים מהמועד שנקבע לסיום השימור, ולמעלה מארבע עשרה שנים מאז אישור התכנית, תקופה שבמהלכה לא נעשה כל שימוש או פעולה במקרקעין, ובפרט לא פעולה הקשורה בשימור. המשיבים טוענים כי במשך כל השנים לא נוהל עימם משא ומתן.

בתגובה לטענת המשיבים, שלא ניתן שוב לשמר את בית קוטלר, טוענות המערערות, כי המשיבים מנסים למעשה להיאחז בחוות הדעת שבית משפט קמא לא התיר את הגשתה. על כן, ומשעה שהמשיבים לא הגישו בקשה לצירוף ראיה בערעור, ולא ניתנה להן (למערערות) הזדמנות להתמודד עם הטענה, יש להתעלם ממנה. 

דיון

4.         מקובלת עלי טענת המערערות כי התכנית המפקיעה לא נועדה אך לצורכי שימורו של בית קוטלר. כותרת התכנית איננה קובעת את מטרותיה. אלה נקבעות בגוף התכנית, וכאמור לעיל, שימור בית קוטלר היה רק אחת מהן. בנוסח ההודעה על פרסום התכנית למתן תוקף נאמר אמנם כי "עיקרי הוראות התכנית" הם שימור שני הבניינים והפקעת המגרשים עליהם הם בנויים, אלא שנוסח ההודעה איננו קובע אף הוא את  מטרות התכנית. בנוסף, כפי שראינו לעיל, השטח של 800 מ"ר, שיועד לבנייני ציבור, הועתק בתכנית החדשה מצידה המערבי של חלקה 193, לצידה המזרחי של החלקה, באופן שבית קוטלר, ששימורו נקבע בתכנית, נכלל עתה בתוך השטח שיועד לבניני ציבור. וכך, ההפקעה שנועדה לאפשר מימוש ייעודו של השטח לבנייני ציבור, משרתת גם את המטרה של שימור בית קוטלר והפיכתו לבניין ציבורי, אך לא רק אותה. ההוראות לעניין שימורו של בית קוטלר קובעות כי החצר המקיפה את הבית תהיה חלק בלתי נפרד מהתכנית לשימורו (סעיף 16.ו). ברם, לא נאמר בתכנית כי כל השטח יוקצה לבית קוטלר, וכפי שראינו, חלקו הגדול של השטח  - 500 מ"ר - הוקצה לשתי העמותות.

ומכאן לשאלה של זניחת המטרה.

5.         בביצוע הליכי הפקעה, כמו גם בביצוע מטרת ההפקעה, חייבת הרשות לפעול בשקידה ראויה ובמהירות סבירה (ראו פסק דינו של הנשיא ברק בעע"מ 10398/02 וייס נ' הועדה המקומית, ניתן ביום 25.5.05, פיסקה 8). ביסודה של חובה זו אינטרס ציבורי כפול: סיפוק מהיר של הצורך הציבורי שלמענו נקבעה ההפקעה (או הופקעו המקרקעין) ולא פחות חשוב מכך - שמירה על אמון הציבור ברשות (ראו פסק דינו של השופט ג'ובראן בעע"מ 319/05 בונשטיין  נ' המועצה המקומית, ניתן ביום 1.2.07, פיסקה 12). ההכרעה אם הרשות זנחה את תכניתה תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה (ראו פסק דינה של השופטת חיות בבג"צ 10784/02 קרן קיימת לישראל נ' אתרים, פ"ד נח(3) 757, 764). גם אם ייקבע כי הרשות זנחה את תכניתה, יש לבחון אלה מול אלה את הנזק שייגרם לאינטרס הציבורי אם תבוטל ההפקעה ואת הנזק שנגרם לפרט עקב השיהוי, כדי להכריע בשאלת ביטול ההפקעה (ראו פסק דינו של השופט זמיר בבג"צ 1135/93 טריידט נ' הוועדה המקומית, פ"ד מח(2) 622, 631).

6.         במקרה שבפנינו, אין מחלוקת כי המטרה של שימור בית קוטלר לא מומשה. יתירה מכך, מלבד החלטה להקצות את השטח (שבחלקה 193) המיועד להפקעה לשלושה גורמים - את בית קוטלר לחברה להגנת הטבע, שתבצע את שימורו ותשתמש בו כבסיס לחוגי הסיור שלה, ואת רובו של השטח (500 מ"ר) למרכזי פעילות של שתי העמותות "ניצן" ו"אנוש" - לא נעשה דבר למימוש ההחלטות. כלומר, לא מומשו היעדים שלשמם נקבעה הפקעת השטח של 800 מ"ר, וזאת עד היום.

7.         מועדים שנקבעו בתכנית הם, על פי סעיף 84 לחוק התכנון והבניה, מועדים משוערים בלבד (ראו פסק דינו של השופט מצאבבג"צ 1636/92 העמותה לשמירת איכות נ' הוועדה המחוזית, פ"ד מז(5), 573, 580). התכנית כולה, ושימור בית קוטלר בכללה, איננה מסוג התכניות רחבות ההיקף שנדרש לביצוען זמן רב ומעבר לזמן המשוער שנקבע בהן. חרף זאת, לא די בכך במקרה זה כדי להוביל למסקנה בדבר זניחתה של התכנית, כפי שיבואר להלן. 

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ