אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> התקבלו עתירות בעניין תכנית געש- התכנית תוותר על כנה

התקבלו עתירות בעניין תכנית געש- התכנית תוותר על כנה

תאריך פרסום : 10/12/2007 | גרסת הדפסה
עת"מ
בית המשפט המחוזי תל - אביב יפו
1528-07,1575-07
04/12/2007
בפני השופט:
ד"ר מודריק

- נגד -
התובע:
1. צוקי ארסוף בע"מ
2. טל נבו ו-47 אחרים

עו"ד יצחק חג'ג'
עו"ד נדב אברמוביץ
עו"ד עלא דיאב
עו"ד ענת בירן (רקם)
עו"ד אפרת לרנר; יגנס טויסטר בירן ושות'
הנתבע:
1. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז
2. הוועדה המקומית לתכנון ובניה חוף השרון
3. סקום (ישראל) בע"מ
4. שיכון עובדים בע"מ
5. קיבוץ געש
6. אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה

עו"ד שירלי אנגלרד מנהלת המחלקה לעניינים מנהליים פמת"א אזרחי
עו"ד אמיר לוי סגן בכיר לפמת"א אזרחי
עו"ד ישראל נשבן
עו"ד ד"ר יוסף פרוכטמן
עו"ד ירון אלכאוי
עו"ד ארז הראל; י. גורניצקי ושות'
עו"ד דניאל אברבנאל
עו"ד אדם שפרוך י.ארנון ושות'
עו"ד אלי בן ארי
פסק-דין

ביום 30.3.00 פורסמה, לאחר שאושרה כדין, תכנית מפורטת חש/8/5 קיבוץ געש (מגורים) (להלן:         "תוכנית געש" או, " התוכנית"). התוכנית קבעה שהיתרי בנייה מכוחה יינתנו על סמך תוכנית בינוי ופיתוח שתאושר בידי הוועדה המקומית (להלן: " תוכנית הבינוי המקומית" או: " תוכנית הבינוי"). התוכנית קבעה עוד שתוכנית הבינוי המקומית תבוסס על תוכנית הבינוי והפיתוח הכלולה במסמכי תוכנית געש (להלן:  " הנחיות הבינוי בתוכנית געש" או: " נספח הבינוי"). שבע שנים עמדה תוכנית געש בתוקפה ובמהלכן עשתה הוועדה המקומית לגיבוש תוכנית בינוי מקומית שתתקבל על דעת לשכת התכנון של הוועדה המחוזית. ביום 25.6.07 החליטה מליאת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז המרכז (להלן: " הוועדה המחוזית ") שיש להפקיד תוכנית מפורטת חדשה (חש/8/19) שתחול על שטח תוכנית געש ושבה יעוגנו הוראות בינוי מחייבות (להלן: " התוכנית העתידה"). ואם סברת שעד שהתוכנית העתידה תותקן ותאושר תמשיך תוכנית געש למשול בכיפה, הוסיפה ההחלטה שבמשך שנתיים ימים או עד להפקדת התוכנית העתידה לא ניתן יהיה להוציא היתר בנייה בתחום שטח התוכנית העתידה (סעיפים 77, 78 לחוק התכנון והבנייה). עד אז תישאר תוכנית געש מונחת על מדפי התוכניות ככלי אין חפץ בו שלא יצלח למאומה.

כנגד החלטה זו של הוועדה המחוזית (להלן: " ההחלטה המותקפת") הוגשו שתי עתירות מצד גורמים בעלי עניין בתוכנית געש. העתירות מציבות על מדוכת הדיון את השאלות הבאות: האם הוועדה המחוזית רשאית להורות לוועדה המקומית להפקיד תוכנית מפורטת חדשה (התוכנית העתידה) בתחום שטח שבו קיימת, מזה שנים, תוכנית מפורטת תקפה (תוכנית געש), מן הטעם שהוראות הבינוי  המקומיות אינן הולמות את הנחיות נספח הבינוי של התוכנית? האם הוועדה המחוזית רשאית להורות כך מן הטעם שהוראות הבינוי המקומיות - בין שהן שונות מהוראות נספח הבינוי ובין שהן מתיישבות איתו - מאפשרות לממש בנייה שאופייה חורג מן "החזון" או התכלית ששיוו לנגדם מתקיני תוכנית געש? איזהו המוסד התכנוני שהתוכנית העתידה היא בתחום סמכותו ומה גדר סמכותה של הוועדה המחוזית להורות לוועדה המקומית להפקיד את התוכנית העתידה ולהביאה לאישור הוועדה המחוזית? מה היחס בין סמכות הוועדה המחוזית להורות על התקנת התוכנית העתידה לבין האינטרסים של בעלי הזכויות במקרקעין בתחום התוכנית שהשקיעו ברכישת הזכויות על בסיס קיום התוכנית התקפה?

הנסיבות

לקראת התקנת התוכנית

באמצע שנת 1991 החליטה הוועדה מקומית לתכנון ובנייה חוף השרון (להלן: " הוועדה המקומית") להפקיד תוכנית מפורטת שיזם קיבוץ געש החלה על שטח של 30 דונם מאדמות הקיבוץ (בבעלות הקיבוץ), בחלקו הדרומי של הקיבוץ (להלן: " המתחם"). בסמיכות למתחם מצוי הגן הלאומי חוף השרון. מן המתחם קו תצפית ישיר לחוף הים. תכלית התוכנית הוגדרה מראשיתה כשינוי ייעודו של השטח המתוכנן משטח חקלאי ושטח פתוח לבנייה למגורים. הליכי התכנון נמשכו כתשע שנים עד אשר התוכנית קיבלה אישור סופי (של מנכ"ל משרד הפנים שאליו הואצלה סמכות שר הפנים) בפברואר 2000 ופורסמה ברשומות ביום 30.3.00.

יקצר המצע מכדי תיאור מהלכי התכנון השונים ודומה שגם אין צורך בכך. שינויי הייעוד הצריכו בדיקות ואישורים של גורמים שונים (ולקחש"פ, ולנת"ע הוועדה המחוזית ושר הפנים) ובחינת התוכנית אל מול סביבתה ה"רגישה" (קרבה לגן לאומי) ואת התאמתה לתוכניות המתאר הארציות. 

מן "ההיסטוריה התכנונית" של תוכנית געש נשתמרו אמירות בודדות המראות לכאורה שמטרת התוכנית הייתה הרחבת קיבוץ געש. אמירה אחת היא פנייה מיום 22.3.99 של מנהל התכנון במשרד הפנים לקבלת מידע על תוכניות הרחבה קודמות של קיבוץ געש. מהנדס הוועדה המקומית השיב לפנייה, ביום 9.6.99, תוך תאור מצוקת הדיור של תושבי געש ותוך ציון העובדה שהוועדה המקומית בחרה בתוכנית געש מבין כמה חלופות בשל היותה סמוכה ללב הקיבוץ ובשל הישענותה על תשתיות הקיימות בקיבוץ. אמירה שנייה גלומה בהודעת מנהל התכנון מיום 12.7.99 כי התוכנית אינה נזקקת להקלה מתמ"א 31 שכן תוספת יחידות הדיור הכלולה בתוכנית אינה מחריגה את יחידות הדיור שבקיבוץ מן המסגרת המותווית בתמ"א 31.

אולם עיון בתוכנית מראה שהיא מאשרת הקמת 120 יחידות דיור ללא התנאה או סיוג בהקשר לזהות הבעלים של המקרקעין בתחום התוכנית, ללא התנאה או סיוג בהקשר לזהות המשתכנים ביחידות הדיור הללו ולא התנאה וסיוג בהקשר לזיקת שטח התוכנית למסגרת ההתיישבותית של קיבוץ געש. נספח הבינוי של התוכנית יוצר "זיקה יישובית" בין מתחם המגורים העתיד לקום לבין קיבוץ געש.

אחרי התקנת התוכנית

בראשית שנות התשעים, בעת שתוכנית געש יצאה לדרכה התכנונית, היה קיבוץ געש, כמוהו כמרבית הקיבוצים במדינת ישראל, שקוע בחובות כבדים (כ-300 מיליון ש"ח). המדינה גיבשה בשנים הללו את "הסדר הקיבוצים". קיבוץ געש הצטרף להסדר. ביום 25.6.01 התקבלה החלטה של ועדת מנכ"לים שקבעה את פרטי ההסדר המיוחדים לקיבוץ געש. בין פרטי ההסדר מצויה דרישה של מכירת 50% משטח המתחם לגורם פרטי והעברת התמורה למדינת ישראל. החלטת הוועדה גובשה לכלל הסכם שנחתם ביום 8.8.01 בין הקיבוץ לבין המדינה (וקבוצת בנקים). בהסכם מצוינת במפורש העובדה כי בבסיסו מצויה התקשרות שביצע הקיבוץ עם חברת סקום (ישראל) בע"מ (להלן: " סקום"), עובר להסכם, שבמסגרתה מכר קיבוץ געש מחצית מזכויותיו במתחם לסקום. התמורה הועברה למדינת ישראל. כיון שהקיבוץ נותר חייב עשרות מיליוני שקלים, הוא נאלץ בשנת 2006  למכור את יתרת זכויותיו במתחם. סקום מימשה זכות סירוב שהייתה מוקנית לה  ורכשה את מותר זכויות הקיבוץ במתחם .

בשנת 2003 פתחה סקום במסע שיווקי של פרויקט "געש על הים" המתייחס למתחם ובו הוצעו למכירה  30 מגרשים בגודל של ½ דונם עד ½1 דונם שיהוו שכונה סגורה מנוהלת ומתוחזקת בידי חברת ניהול. בהמשך לכך הנפיקה הוועדה המקומית, על בסיס תוכנית הבינוי החורגת, ביולי-אוגוסט 2003, היתרי בנייה לביצוע עבודות עפר וגידור במתחם. הוועדה המחוזית סברה שהוצאת ההיתרים מתירה בנייה בסטייה מתוכנית געש ולפיכך פנתה לבית משפט השלום בנתניה בבקשה למתן צו המפסיק את פעולות השיווק של מקרקעי המתחם, מונע התקשרות חוזית  נוספת בהקשר למתחם ומפסיק את עבודות הבנייה הנעשות במתחם.

בית משפט השלום בנתניה (כב' השופטת אביבה טלמור) הוציא, ביום 7.1.04, במעמד בא כוח היועמ"ש לממשלה בלבד, צו הפסקה שיפוטי ביחס לביצוע " עבודות עפר, פיתוח ובינוי במקרקעין ... החורגות מתוכנית ונספח הבינוי שאושרו ע"י הוועדה המחוזית" .

איש לא השיג על החלטה זו. העבודות שהחלו להתבצע הופסקו. הוועדה המקומית קיבלה על עצמה שלא להעניק היתרים נוספים עד שתוכניות הבינוי המקומיות יאושרו בידי הוועדה המחוזית.

ביום 2.11.06 מכרה חברת סקום את זכויותיה במתחם לחברת צוקי ארסוף בע"מ (להלן: " צוקי ארסוף") כנגד תמורה בסך 30 מיליון דולר. צוקי ארסוף לא התמהמהה זמן רב והחלה לשווק את יחידות הדיור. בו זמנית נפתח מסע פרסום שבמסגרתו פורסמה חוברת המתארת את המיזם כשכונה סגורה יוקרתית צמודה לשמורת הטבע ארסוף ומצויה בקו בניה ראשון מול הים. השכונה תהיה בעלת איכות גבוהה ותציע למתגוררים בה שירותים ייחודיים כגון פארק פרטי, בריכה, מגרשי טניס, חדרי כושר, מועדון דיירים ועוד. צוקי ארסוף התקשרה בהסכמים עם עשרות רוכשים פרטיים (להלן: " רוכשי היחידות" ועתירתם: " עתירת רוכשי היחידות") לרכישת יחידות דיור במתחם. רוכשי היחידות חתמו על הסכמי רכישה שכללו, כמסמך מצורף את הנוסח האחרון של תוכנית הבינוי המקומית והתחייבו לבנייה אחידה שתהיה מותאמת במלואה לנספח הבינוי.

לאחר שהמתחם נרכש בידי צוקי ארסוף התנהלו מספר מהלכים שצירם סובב את הוועדה המחוזית אשר יפורטו בפסקה הבאה. אציין אותם כעת בלי פירוט. ביום 27.11.06 שלח יו"ר הוועדה המחוזית מכתב ליו"ר הוועדה המקומית שבו נדרשה הוועדה המקומית להימנע מהוצאת היתרי בנייה מכוח התוכנית המפורטת עד לישיבת הוועדה המחוזית שזומנה ליום 11.12.06. דיוני מליאת הוועדה המחוזית התפרשו על פני שלוש ישיבות (11.12.06, 19.2.07, 26.3.07) שבסיומם קבעה הוועדה המחוזית החלטה ש" בכוונתה להפקיד תוכנית אשר מטרתה לבטל את תוכנית  חש/8/5 ..." (ההדגשה אינה במקור). הוועדה הזמינה את הוועדה המקומית וקיבוץ געש לדיון שבו תינתן להם  אפשרות להשמיע דעתם בעניין זה.

נוכח הודעת כוונות זו של הוועדה המחוזית הוגשו העתירות דנן. ביום הדיון המקדמי בעתירות נודע כי הוועדה המחוזית זימנה דיון בהמשך להחלטתה האמורה שבו יישמעו לא רק הוועדה המחוזית וגעש אלא גם נציגי העותרים ושאר המשיבים. לפיכך נדחה הדיון בעתירות כדי לראות מה יילד יום דיוני הוועדה.

ביום 25.6.07 קיבלה מליאת הוועדה המחוזית את ההחלטה המותקפת. תוכן ההחלטה הוליך לתיקון עתירות העותרים ופסק הדין דנן ניתן בעתירות המתוקנות. כמו כן צורפה עמותת אדם טבע ודין (להלן: " אט"ד") כמשיבה לעתירות .

תוכנית הבינוי המקומית מראשית ועד אחרית

יש חשיבות מסוימת לתיאור מפורט יותר של המהלכים שננקטו בעניין אישור תוכנית הבינוי המקומית.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ