אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> השתהות הקבלן בהוצאת היתר בנייה - עילה לביטול הסכם קומבינציה

השתהות הקבלן בהוצאת היתר בנייה - עילה לביטול הסכם קומבינציה

תאריך פרסום : 26/07/2007 | גרסת הדפסה
ע"א
בית המשפט העליון
11386-05
24/07/2007
בפני השופט:
1. המשנה לנשיאה א' ריבלין
2. ס' ג'ובראן
3. ד' חשין


- נגד -
התובע:
שרבט מלכיאל ובניו בנין לעם בע"מ
עו"ד נ' שכנר
הנתבע:
1. מאיר אלמוג
2. רינה אליאס
3. דליה אליאס

עו"ד ש' ענרא
פסק-דין

השופט ד' חשין:

1.        זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כבוד השופט ארבל) מיום 22.11.05, בה"פ 1129/04, בגדרו הכריע כי הסכם הקומבינציה בין הצדדים בטל, וכי הערת אזהרה שנרשמה לטובת המערערת תימחק.


רקע עובדתי וההליכים בבית משפט קמא

2.        בין המערערת (להלן - הקבלן) ובין המשיבים (להלן - המוכרים) נכרת ביום 3.3.92 הסכם הידוע כהסכם "קומבינציה" (להלן - ההסכם), ולפיו התחייבו המוכרים למכור לקבלן זכויות ב-80% משטחה של חלקה שבבעלותם, המצויה בעפולה והידועה כחלקה 30 בגוש 16701 (להלן - החלקה). בתמורה, התחייב הקבלן לבנות מבנה על החלקה (להלן - הפרוייקט) ובו יהיו המוכרים הבעלים של 20% מהשטח הבנוי. בנוסף, התחייב הקבלן לשלם למבקשים סכום של 20,000 ש"ח במועדים שנקבעו בהסכם. עוד התחייב הקבלן לפעול, על חשבונו, לקבלת היתר בנייה מהעירייה, ולהתחיל בבנייה מיד עם הוצאת ההיתר. ביום 25.1.93 הגיעו הצדדים להסכמה נוספת (להלן - הסכם ההלוואה), שבה נקבע, בין היתר, כי הקבלן יעמיד לרשות המוכרים הלוואה כספית לצורך מימון התשלומים השונים החלים עליהם על פי ההסכם, לרבות מס שבח והיטל ההשבחה. כן התחייב הקבלן לטפל בהקטנת חיובי המס החלים על המוכרים בגין העסקה. לשם כך הסכימו המוכרים לאפשר לקבלן למשכן את זכויותיהם בנכס לצורך קבלת הלוואה בנקאית, וחתמו על ייפוי כח בלתי חוזר המייפה את כוחו של בא כח הקבלן לפעול בשמם. לשם ביצוע הפרוייקט, התקשר הקבלן בעסקה דומה עם בעלי חלקה סמוכה (להלן - החלקה השנייה).

3.        ביום 20.2.96 הגישו המוכרים תובענה (ה"פ 235/96) כנגד הקבלן (להלן - ההליך הראשון). בתובענה, ביקשו המוכרים מבית המשפט להצהיר כי ההסכם בוטל על פי הודעת ביטול שמסרו ביום 2.6.95. טענתם העיקרית של המוכרים הייתה, כי הקבלן הפר את ההסכם הפרה יסודית, בכך שלא עלה בידיו לקבל היתר בנייה במשך יותר מ-3 שנים. ביום 27.12.98 דחה בית המשפט (כבוד השופט גינת) את תביעת המוכרים, בהצביעו על כך שביום 23.4.96 הודיעה הוועדה המקומית לתכנון ובניה כי כל שנדרש להוצאת היתר הבנייה הוא השלמת חתימת המוכרים על התוכנית ותשלום היטל ההשבחה. משכך, קבע בית המשפט, הקבלן לא הסתלק מהחוזה ופעל להוצאת ההיתר. כן קבע בית המשפט, כי השיהוי בטיפול בקבלת ההיתר, ככל שהיה, לא עלה כדי הפרה יסודית המקימה למוכרים זכות לבטל את ההסכם. לאחר מתן פסק הדין בהליך הראשון ניהלו הצדדים, במשך השנים, מגעים בניסיון ליישב את המחלוקות השונות ביניהם. מגעים אלו לא עלו יפה, וביום 19.8.04 שלחו המוכרים, פעם נוספת, הודעת ביטול לקבלן. ביום 24.11.04 הגישו המוכרים תובענה נוספת, שנתקבלה הפעם, ועל כך הוגש הערעור שלפנינו.


4.        המוכרים טענו כי הקבלן הפר את ההסכם הפרה יסודית, בכך שלא טרח להוציא היתר בנייה, וממילא אף לא החלה בניית הפרוייקט, על אף שחלפו למעלה מ-13 שנה מיום חתימת ההסכם. טענתם הייתה כי מאז מתן פסק הדין בהליך הראשון לא נעשה דבר לקידום ההיתר, חרף התכתבות ערה בין הצדדים, במסגרתה חזרו והתרו בקבלן כי עליו למלא את המוטל עליו. מעבר לכך, טענו המוכרים, הקבלן לא עמד בחיובים נוספים שהושתו עליו מכוח ההסכם: כך, טענו, כי הקבלן לא שילם את מלוא התמורה; כי לא שילם את מיסי העירייה החלים עליו ממועד החתימה על ההסכם, כמו גם את תשלומי מס הרכוש לתקופה זו, כמתחייב מההסכם; כי התוכנית שהכין אינה מנצלת את כל אחוזי הבנייה הניתנים לניצול, בניגוד להתחייבויותיו; כי נמנע מלהעביר את תוכניות הפרוייקט לרשויות מס שבח, דבר שהוביל להגדלת מס השבח שהוטל על המוכרים; כי נמנע מלהעמיד לרשותם הלוואה לשם מימון המיסים אשר חלו עליהם, ובכך טרפד במו ידיו את ביצוע ההסכם. לאור כל אלה, ביקשו המוכרים כי בית משפט קמא יקבע שההסכם בטל, וכי יינתן צו למחיקת הערת האזהרה הרשומה על החלקה. כן ביקשו מבית המשפט להורות כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר שהוגש לבא כוח הקבלן בטל.

           הקבלן טען, מנגד, כי מרבית טענות המוכרים התיישנו, וכי גם לגוף העניין אין ממש בטענותיהם. טענתו המרכזית הייתה, כי המוכרים הם אלו שמנסים להתנער מההסכם, בין היתר, בשל המיסוי הגבוה החל על העסקה, בהוסיפו, כי התנערותם זו באה לאחר שהשקיע מאמצים רבים לצורך שינוי יעוד הקרקע, ובכך הביא להשבחתה. כראיה לכך שהוא עצמו אינו מנסה להתנער מההסכם, הצביע הקבלן על כך שבשנת 1992 קשר הסכם דומה עם בעלי חלקה שכנה (בעלי החלקה השנייה), במטרה לאחד את החלקות לצורך בניית הפרוייקט. בעניין השיהוי הרב שבהוצאת היתרי הבנייה, הקבלן טען כי זה נוצר באשמת המוכרים, באשר המחסום האחרון שיש להסיר לצורך קבלת ההיתר הוא חתימת המוכרים על תוכניות הבניה ותשלום היטל ההשבחה על ידיהם. 

5.        כאמור, בית המשפט קיבל הפעם את התובענה. בית המשפט קבע כי הקבלן אמנם הגיש בקשה להיתר בנייה, שאושרה בכפוף לתנאים, עוד בטרם ניתן פסק הדין בהליך הראשון, אך מאז לא פעל לקבלת היתר בנייה, למעט בפנייה מצדו לעירייה ביום 29.3.00, בה ביקש לחדש את הטיפול בעניין. בית המשפט ציין עוד, כי איחוד החלקה עם החלקה השנייה אושר כבר בשנת 1995, אך מאז לא נעשה דבר לרישום תוכנית האיחוד. בית המשפט הוסיף וקבע כי בידי הקבלן היה ייפוי כוח בלתי חוזר, ועל כן אין זה ברור מדוע לא חתם הוא בשם המוכרים על הבקשה להיתר. מעיונו בחומר הראיות, בא בית משפט קמא למסקנה כי התשובה לכך טמונה בעובדה כי נכון ליום 23.5.00 לא היו כל תוכניות בניה שניתן לאשרן. קביעה זו התבססה במידה רבה על מכתבו של בא כוח הקבלן מיום 23.5.00, שבו כתב כי אין טעם להכין עותקים של התוכניות, עקב דרישות חדשות מצד העירייה בענייני חניה. עוד קבע בית המשפט כי הקבלן לא העמיד הלוואה למוכרים כפי שהתחייב בהסכם ההלוואה, וכן לא פעל להקטנת חבות המוכרים בתשלומים השונים, כפי שהתחייב באותו הסכם. בית המשפט קבע כי חובתו העיקרית של הקבלן הייתה לפעול לקבלת היתר בנייה. משקבע כי הפר חובתו זו, לא ראה צורך להכריע במחלוקות נוספות שבין הצדדים. בית המשפט הוסיף וקבע כי מחדליו של הקבלן בכל הקשור להיתר הבנייה מהווים הפרה יסודית של ההסכם, ועל כן ביטולו נעשה כדין. בעניין זה, דחה בית המשפט את טענת הקבלן כי הביטול לא יהא צודק בנסיבות העניין.

טענות הצדדים בערעור

6.        כמו בית משפט קמא, אף אני סבור כי השאלה העיקרית הצריכה לפנים היא, האם השיהוי הארוך בקבלת היתר הבנייה, שלא הוצא עד היום, נובע מהפרת ההסכם מצד הקבלן, או שמא מהימנעות המוכרים לבצע בעצמם פעולות הדרושות לכך. משכך, אתמקד בטענות הצדדים בעניין זה.

           הקבלן טוען כי משנדחתה תובענת המוכרים בהליך הראשון, לא יכול היה בית משפט קמא להכריע בתובענה השנייה כפי שעשה, משום שמדובר באותן טענות ובאותו בסיס עובדתי. לטענת הקבלן, בית המשפט שגה בקבעו כי הוא שהפר את ההסכם. הקבלן חוזר על טענתו כי המוכרים הם שסיכלו את ביצוע ההסכם, בהפנותו למסמכים שהגיש. לדידו, בית המשפט התעלם מהעובדה כי עד לשנת 1995 פעל להשגת ההיתר, כפי שנקבע בפסק הדין בהליך הראשון. הקבלן מוסיף וטוען, כי עד סוף שנת 2001 היה הפרוייקט מוקפא בשל הליך משפטי שהתנהל בינו ובין בעל החלקה השכנה. כן הוא טוען כי בעת ההתקשרות ידעו המוכרים כי התוכנית תתממש על שטחן של שתי החלקות גם יחד, וכי "גורל שני המגרשים כרוך יחדיו כתאומים סיאמיים". הקבלן טוען, כאמור, כי העילה האמיתית לשיהוי בקידום הפרוייקט היא חוסר רצונם של המוכרים לשלם את חובם למס שבח. לטענתו, עקב רצונם להשתחרר מחבות זו למס שבח, רקחו המוכרים קנוניה עם בעלי החלקה השנייה, שהגישו גם הם תביעה לביטול ההסכמים. לדבריו, רשויות המס תלו את ההתקדמות בקביעת שיעור מס השבח בשיתוף פעולה מצד המוכרים, אך אלה נמנעו מלעשות כן. לטענתו, אי תשלום מס השבח הוביל להטלת עיקולים על החלקה, כך שלא ניתן היה למשכנה לצורך קבלת ליווי פיננסי לבנייה. לדבריו, לא עשה שימוש בייפוי הכוח שברשותו לחתימה על התוכניות, בשל רצונו לקדם את העסקה בהסכמת המוכרים, כדי למנוע עימותים משפטיים. הקבלן טוען כי בית משפט קמא נתן משקל רב מדי למכתבו של בא כוחו מיום 23.5.00, ממנו למד כי בתאריך זה לא היו כל תוכניות בנייה הניתנות לאישור.

           לחלופין, טוען הקבלן, כי גם אם הייתה הפרה מצדו, הרי שאין מדובר בהפרה יסודית, ואף אם אכן מדובר בהפרה היסודית, אין זה צודק והוגן לבטל את ההסכם. כל כך, בשל ההשלכה הכלכלית-עסקית של ביטול ההסכם, שבה רואה הקבלן את "עיקר העיקרים להכרעה המשפטית". לדידו, כל אחת מהחלקות, בפני עצמה, אינה גדולה מספיק לשימוש כלשהו. הוא טוען כי נוצר מצב של כשל שוק, בו אף צד אינו יכול לפתח את השטח שנותר לו: הקבלן אינו יכול לעשות דבר בחלקה השנייה שבבעלותו, וכך גם המוכרים בחלקתם שלהם. משכך, כך הקבלן, התוצאה הכלכלית הראויה הינה אכיפת ההסכם. עוד טוען הקבלן כי השקיע משאבים עצומים בפרוייקט, וגם הביא להשבחת הנכס - השבחה ממנה המוכרים ייהנו שלא כדין אחר הביטול.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ