אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> הפקעה לצרכי ציבור באמצעות הליכי איחוד וחלוקה מחדש

הפקעה לצרכי ציבור באמצעות הליכי איחוד וחלוקה מחדש

תאריך פרסום : 26/07/2006 | גרסת הדפסה
בש"א
בית משפט השלום תל אביב-יפו
157357-06
24/07/2006
בפני השופט:
דן מור

- נגד -
התובע:
עופרה (מזל) בנובידה (בורלא) ואח'
עו"ד דורית קובאליו
הנתבע:
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון
עו"ד יצחק גל-אור
פסק-דין

מבוא

1.         בפני ערעור על שומת הייטל השבחה שנקבעה ע"י השמאי המכריע, מר עדי נאור, מתאריך 28/12/05, לענין מגרשים 5 ו- 6 בגוש 6414, חלקות 59,10,9,8 (להלן - המגרשים), המצויים בשכונת נווה-גן בדרום מערב רמת השרון. לאחר שעיינתי בהודעת הערעור הארוכה, המפורטת והמנומקת, בתשובת המשיבה, ואף התקבלה, לבקשתי, תגובת המערערים לאמור בתשובה, החלטתי כי הערעור ישמע על דרך הסיכומים שבכתב כאמור בתקנה 448 תסה"א, ולאור הפירוט הרב, כולל ציטוט האסמכתאות הרלוונטיות, נראה לי כי די בחומר שהוגש לצורך מתן פסק דיני.

2.         המגרשים מצויים בתחום תוכנית מתאר מקומית ר"ש/446 מיום 2.4.01. קודם לכן חלה על המגרשים תוכנית המתאר ר"ש/210/א' משנת 1971, לפיה הקרקע סווגה כ"איזור חקלאי".  התוכנית ר"ש/446 שינתה את יעוד הקרקע באזור נווה-גן ליעוד כמגורים, כולל בניה רוויה בגובה מירבי של 16 קומות, שטחים מסחריים ואזורי מגורים מיוחדים. לצרכים ציבוריים יחדה בתוכנית כ- 50% משטח תחולתה. תוכנית המיתאר חילקה את שטח המתחם לשישה "מבננים" - קרי מתחמי תכנון משניים. המגרשים הנ"ל מצויים במבנן מס' 4, בו יעוד הקרקע על פי התוכנית המתאר הוא "אזור מגורים מיוחד". שטח המבנן הוא 42,767 מ"ר. שטח החלקות שבבעלת המערערים במבנן הוא 4,600 מ"ר, כ- 11% משטחו המלא. שטח של 2,966 מ"ר, כ- 7% משטח המבנן, מצוי בבעלות עיריית רמת השרון.

תוכנית המיתאר קבעה  הנחיות להכנת והגשת תוכניות מפורטות לכל אחד מהמבננים. בתאריך 13.9.04 פורסמה כדין תוכנית מפורטת למבנן 4, תוכנית ר"ש/941, שנכנסה לתוקף ב- 29.9.04. תוכנית זו מהווה תוכנית איחוד וחלוקה, ללא הסכמת הבעלים, בהתאם להוראות פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - החוק). תמורת חלקות המערערים במבנן, הוקצו להם בתוכנית זו המגרשים 5 ו- 6, נשוא ערעור זה.  התוכנית מקצה לעירייה את מגרש 7 במבנן. לתוכנית האיחוד ובחלוקה (להלן - תוכנית החלוקה) צורפה טבלת איזון. (נסחי הרישום, שומות השמאי המכריע לשני המגרשים,  תוכנית המתאר והתוכניות המפורטת על טבלאות באיזון, הם נספחים א' עד ה' לכתב הערעור).

            המערערים הגישו בקשות להייתר בניה והתבקשו לשלם היטל השבחה בהתאם לשומת המשיבה מתאריך 14.12.04, בסכום של 6,890,000 ש"ח ו- 6,675,000 ש"ח למגרש 5 - 6, בהתאמה. המערערים הגישו שומה אחרת מטעמם, לפיה סכום הייטל ההשבחה עבור שני המגרשים הינו סך של 7,242,906 ש"ח בלבד, דהינו מעט יותר ממחצית שומת הועדה (ראה נספחים ז' ו-ח'). השמאי המכריע קבע את השומה על סך של 5,000,000 ש"ח לענין מגרש 6 בסך של 5,158,500 בגין מגרש 5. המערערים הגישו את ערעורם על שומה זאת וזהו הערעור שבפני, על אף שבחודש פברואר 2006 שילמו המערערים את סכום ההיטל שעל פי השומה המכרעת, כולל ריבית והפרשי הצמדה.

טענת המערערים

3.         למערערים שתי טענות בסיסיות כנגד השומה המכרעת. טענתם הראשונה והעיקרית מבוססת על העובדה כי שטח החלקות נשוא השומה טרם תוכנית המתאר היתה של 7,898 מ"ר, בעוד שלאחר תוכנית המתאר והתוכנית המפורטת שטח המגרשים הינו 3,857 מ"ר בלבד, דהיינו, בפנינו הפקעה של 4,040 מ"ר, 51% משטח חלקות המערערים. לטענת ב"כ המערערים, הדין, סעיף 188 (א) לחוק והוראות פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור ) 1943, מתיר הפקעה ללא פיצויים לבעלים בשיעור של 40% מהמקרקעין, ומכאן שלמערערים זכות לפיצויים בגין 11% נוספים משטח החלקות, השיעור העודף של המקרקעין שהופקעו לפי שתי התוכניות הנ"ל. על כן, כך לטענתם, יש לקזז מסכום שומת הייטל ההשבחה את סכום הפיצויים המגיע להם בעבור הפקעת היתר של 11% מהחלקות.

 ב"כ המערערים אף מציע מספר שיטות לחישוב ניכוי הפיצויים מהייטל ההשבחה, כמפורט בתגובתו לתשובת המשיבה. הקיזוז, כדרישת המערערים, אפשרית לאור  האמור בסע' 53 (א) לחוק החוזים (חלק כללי) , תשל"ג - 1963, המתיר קיזוז וחיובים שצדדים לעיסקה אחת חבים זה לזה, וכך אף חיובים שלא מעיסקה אחת, באם הם חיובים קצובים.

הבסיס המשפטי לטענת המערערים נעוץ בפרשנותם להוראות החוק הנ"ל לענין תוכנית איחוד וחלוקה, שזו התוכנית בענייננו, כך שאין בו מתן רשות למשיבה להפקיע ללא מגבלה לצרכי ציבור, אלא רק הסדרת השטחים בין בעלי המקרקעין, לפי היחס שבין שטחיהם, עובר לתוכנית. על כן, כאשר, בפועל, הופקע שטח העולה על 40%, גם לצרכי ציבור, הפקעה זו כפופה להוראת הדין המתירה הפקעה של 40% בלבד, וכל הפקעה נוספת כפופה לתשלום פיצויים.

            ובנוסף - גם אם הליך האיחוד והחלוקה מיטיב עם הבעלים ומשביח את החלקה המיועדת לו, וזאת הן בשינוי ייעוד המקרקעין ובעיקר בזכויות הבנייה שהוענקו, עדיין כמות יחידות הדיור לעולם אין בה כדי לפצות על עצם ההפקעה - שלילת הבעלות במקרקעין מידי בעליהם. על כן, כאמור, יש להפחית מגובה הייטל ההשבחה את שווי 11% מהחלקות אשר הפקעתן מהווה הפקעת יתר המזכה בפיצוי, בהליך של קיזוז, כאמור בסע' 53 (א) לחוק החוזים, חלק כללי.

יעוד מקרקעי הרשות לצורכי הציבור

4.         הטענה השניה הינה כי על פי הדין, חייבת הרשות, כבעלת מקרקעין במבנן, ליעד את מקרקעיה לצורכי ציבור בלבד ולא לצרכים אחרים כמו מסחר או מגורים, וכך מחוייבת גם  העירייה  אשר מגרש 7 שבבעלותה יעודו דווקא למגורים. על כן, אם לרשות זכויות קנין במיתחם, עליה למצותם לצורכי ציבור ולהקטין את שיעור ההפקעה משטחי הבעלים האחרים. רק אם נותרו בידי הרשות זכויות קנין, לאחר היעוד לצורכי ציבור, שטח עודף זה ניתן ליעדו לצרכים אחרים. וכל זאת במיוחד במקום בו זכויות הקנין של הרשות, לפרסום התוכנית, היו לצורכי ציבור כמו דרך, כבפרשתנו. עקרון כללי זה נולד למנוע ניגודי עניינים, ולמנוע מהרשות לשקול שיקולים לבר תכנוניים בתוכנית האיחוד והחלוקה, ולהמיר את השיקולים הציבוריים בשיקולי רווח. התמורה היחידה לה זכאית הרשות הינה בהיטלי השבחה הנגבים על ידי הועדה המקומית.

כבר כאן המקום לסלק טענה זו מדרכי, על אף חשיבותה העקרונית ותכליתה הראויה. טענה זו מכוונת כלפי הרשות המקומית  והועדה המקומית לתכנון ובנייה, בשיקוליה בהכנת תוכנית האיחוד והחלוקה, ולא לענין שומת היטל ההשבחה. בערעור על פי סע' 14(ג') לתוספת השלישית  לחוק הנ"ל (להלן- התוספת), על בית המשפט לבחון את החלטת השמאי המכריע ולהעביר את שומתו בביקורת שיפוטית ובכזו בלבד.  חישוב השומה וההיטל הנגזר ממנו, אינו תלוי ביעוד המגרש שהקניין בו הינו לרשות. השמאי אינו מוסכם להתערב בנושא זה ולכלול במסגרת שיקוליו את יעודו של מגרש אחר במבנן. שומתו נוגעות אך לכל הקשור למגרשים נשוא השומה. ההחלטה להעניק לרשות מגרש המיועד למגורים  עשויה להשפיע על שווי המקרקעין הגובלים, אולם אין בידי השמאי לשנות את יעודם. באם יקבע, על ידי הגורם המוסמך או בית המשפט המוסמך, כי יש לשנות את חלוקת השטחים במבנן, בגין ביטול מתן השימוש בחלק מהמבנן למגורים, בחלקה של הרשות, כמובן שיהיה מקום לשומה חדשה. תרופת המערערים בכל הקשור בטענתן זו הינה בהליכים מנהליים כנגד הועדה ולא בערעור על שומת ההיטל.

טענת המשיבה:

5.                   5.                   בפי המשיבה מספר  טענות תשובה לערעור, חלקן מקדמיות וחלקן לגופם של דברים.

 ראשית טוען ב"כ המשיבה לחוסר סמכות, באשר הערעור אינו "בנקודה משפטית" כאמור בס' 14(ג) לתוספת, כשלדעתו הערעור נסב על סוגיה "שמאית" במהותה, דהיינו, ענינו בממצא עובדתי של השמאי המכריע לפיה אין כל הפקעה בתוכנית האיחוד והחלוקה הנידונה, על אף ששיעור הנטילה ממקרקעי המערערים הינה של 51%. אין כל הגיון בטענה זו. כמובן שהחלטת השמאי המכריע אינה בקביעת הממצא העובדתי הנדון אלא בהתיחסותו המשפטית למהות הנטילה מקנין הבעלים  בפרשתנו בשיעור של 11% מעל לשטח ההפקעה המותרת ללא פיצויים, או במילים אחרות, פרשנותו למהלכי הועדה בתוכנית החלוקה, ביחס להוראות החוק. זו "נקודה משפטית" של ממש.

גם טענת ב"כ המשיבה כאילו הסכימו בעלי הדין להעביר את שאלת "הפקעת היתר" וניכוייה מהייטל ההשבחה, להכרעתו הסופית והמכרעת של השמאי,  אין לה מקום, הן בהעדר בסיס ראייתי להסכמה כביכול שכזו והן לאור העובדה כי אין לשלול מבעל דין את זכות הערעור המוקנית לו בחוק הרלוונטי.

טענה מקדמית נוספת שלא תוכל להשמע היא באם קיימת בפני המערערים מניעה או השתק מלטעון את טענותיהם, לאור מעשה בית דין מפסק דינו של כב' הש' מודריק בע.מ. 1044/01 אילנה תמיר ואח' נ' שר הפנים ואח' (לא פורסם) , שם היו המערערים בעלי דין, משיבים, ובאותו הליך  לא נשמעה  כל התנגדות להפרשת 50% מהחלקות לצורכי ציבור, אלא ההפך, דווקא המערערים כאן הם שהצטרפו לטענות מוסדות התכנון נגד העותרים בכל טענותיהם כנגד שיקולי תוכנית המתאר המקומית ותוכניות האיחוד והחלוקה שבעקבותיה. לטעמי, נעלמה לב"כ המשיבה האבחנה בין עילות העתירה המינהלית וההכרעה בהן ובין שאלת שומת ההשבחה וההייטל. גם אם מסכימים המערערים להפקעה של 50% משטחי חלקותיהם, לצורך התוכניות הנ"ל, עדיין הם זכאים להשמיע טענותיהם כנגד שיעור ההייטל. גם הסכמה להפקעה החבויה בתוכנית, אין בה כדי למנוע טענה שבחישוב ההייטל יש לקזז את הפיצוי המגיע להם בגין הפקעת יתר המזכה בפיצוי שכזה. המערערים לא הסכימו מעולם לותר על פיצוי שלטענתם הם זכאים לו. שאלה אחרת הינה באם, אכן, הם זכאים לפיצוי, והאם ניתן לקזז פיצוי שכזה מהיטל השבחה.

ולכן יש להוסיף כי בע"מ 1044/01 הנ"ל קובע כב' הש' מודריק כי: -

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ