אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> החלטה בתיק א 42579/06

החלטה בתיק א 42579/06

תאריך פרסום : 19/05/2008 | גרסת הדפסה
א
בית משפט השלום תל אביב-יפו
42579-06
07/11/2006
בפני השופט:
רחמים כהן

- נגד -
התובע:
חב' ניהול פורום בפארק בע"מ
הנתבע:
ש. רוטנברג בע"מ
החלטה

חברת ניהול פורום בפארק בע"מ (להלן - חברת הניהול), המנהלת את מרכז הקניות "הפורום" (להלן - המרכז), הגישה תביעה בסדר דין מקוצר נגד ש. רוטברג בע"מ (להלן - רוטנברג), בעלת חנות במרכז, לתשלום סך של 18,254 ש"ח, בגין אי תשלום דמי ניהול. המרכז נרשם ביום 21/2/2002 כבית משותף, כהגדרתו בחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1968 (להלן - חוק המקרקעין) ובמועד זה אף אושר לרישום תקנון הבית המשותף. הסכם הניהול, לא צורף לכתב התביעה.

לטענת התובעת, היא מונתה על ידי נציגות בעלי הדירות במרכז מכוח סעיף 6 לתקנון, לצורך מתן שירותי אחזקה וניהול במרכז. בהתאם לסעיף 3 לתקנון ולסעיף 58 לחוק המקרקעין, חייבת הנתבעת בתשלום דמי ניהול, אולם לא שילמה אותם חרף דרישות חוזרות ונשנות, החל מנובמבר 2002 ועד ל- 31/5/2006.   

בסעיף 10 לכתב התביעה טוענת התובעת, כי "לבית המשפט הנכבד סמכות עניינית לדון בתביעה נוכח סכומה וסמכות מקומית לדון בה עפ"י כתובת הבית המשותף".

ביום 11/9/06, הגישה הנתבעת בקשה למתן רשות להתגונן.

בבקשה טוענת הנתבעת, בין היתר, את הטענות הבאות: היא אינה חייבת תשלום כלשהו לחברת הניהול מאחר וחברת הניהול אינה מקיימת את התחייבויותיה על פי הסכם הניהול ומפרה אותו הפרה יסודית. כמו כן טוענת הנתבעת, כי התקנון שמכוחו מונתה התובעת לחברת ניהול לא אושר על ידי כל בעלי השטחים במרכז, ולכן הוא מנוגד לסעיף 62 לחוק המקרקעין וחסר תוקף. בנוסף טוענת הנתבעת, כי תפקודה של חברת הניהול לקוי והיא נשלטת על ידי קבוצת רוב בעלי השטחים במרכז (להלן - קבוצת הרוב), שמנהיגה דין אחד לעצמה ודין אחר לשאר בעלי השטחים במרכז המהווים את המיעוט (להלן - קבוצת המיעוט).כך הורידה קבוצת הרוב באופן חד צדדי, את דמי הניהול של השטחים שבבעלותם בתקנון המוסכם, שכאמור לא אושר על ידי כל הדיירים, ואף העניקה לעצמה זכויות בנייה על גג המרכז. כמו כן טוענת הנתבעת, כי חברת הניהול מפרה את חוזה הניהול על ידי כך, שאינה מוסרת לעיון בעלי השטחים במרכז דוחות בדבר התקבולים וההוצאות של המרכז ויוזמת אסיפות בעלי שטחים, שאליהם מוזמנים רק קבוצת הרוב ומעבירים בהן החלטות המיטיבות עימם ופוגעות בשאר בעלי השטחים.

בהתאם לכך מבקשת הנתבעת, כי תינתן לה רשות להתגונן.

דיון

הסכסוך שבפני, על פניו, הוא סכסוך בין חברת ניהול במרכז לבין בעל חנות במרכז, בנוגע לתשלום דמי ניהול חודשיים על פי חוזה הניהול. לכאורה, סכסוך חוזי לתשלום סכום כסף, שהסמכות לדון בו על פי סכומו היא לבית משפט השלום. אולם, המרכז נרשם כ"בית משותף" ובכתב התביעה אף ציינה התובעת, כי הוסמכה על ידי נציגות הבית המשותף. כמו כן, בעלי החנויות במרכז הם "בעלי דירות" כהגדרתם בחוק המקרקעין הקובע, כי סכסוך בין בעלי דירות בנושאים מסוימים כנשיאה בהוצאות הבית המשותף, נתון לסמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין (להלן - המפקח).

עיון בכתב התביעה מעלה, שהתובעת מסתמכת בתביעתה על סעיף 58 לחוק המקרקעין, המהווה יחד עם תקנון הבית המשותף את המסגרת לגביית דמי הניהול, שאי תשלומם הוא עיקר המחלוקת בין הצדדים. סעיף 58(א) קובע בזו הלשון:

"נשיאת הוצאות

בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.

לענין זה, "החזקה תקינה"- שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".


סעיף 58 לחוק המקרקעין נמצא בגדר סמכותו הייחודית של המפקח, וזאת בהתאם לסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, הקובע כדלהלן:

"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים  58, 59, 59א עד 59ז....יכריע בו המפקח".

בדיון שהתקיים ביום 31/10/06 נשאל ב"כ התובעת (עמוד 2 לפרוטוקול), מדוע לא תידון התביעה בפני המפקח והשיב, שהתובעת אינה בעלת דירות או זכויות כלשהן במקרקעין. מכך הגיע ב"כ התובעת למסקנה, כי מאחר והתובעת אינה עונה להגדרת "בעל דירה" בחוק המקרקעין, הסמכות העניינית לדון בסכסוך נתונה לבית משפט השלום ולא למפקח.

הצדדים לא העלו טענת היעדר סמכות עניינית ולא ביקשו את העברת הדיון למפקח, אולם הלכה פסוקה היא, כי "על בית המשפט מוטלת החובה לבדוק את סמכותו העניינית לדון בתובענה שלפניו ולא להמתין ליוזמת הצדדים. בית המשפט הוא שחייב בבדיקת העובדות המקנות לו את הסמכות, אפילו לא חלקו עליה בעלי הדין. אין בהסכמתם של הצדדים להתדיין לפני ערכאה שיפוטית אחת כדי להקנות לו סמכות עניינית, בנושא שבו מסר המחוקק את הסמכות לערכאה שיפוטית אחרת" (א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי , מהדורה שמינית, בעמוד 10 והאסמכתאות שם; להלן - גורן)

ביום 10/7/2002, תוקן חוק המקרקעין (תיקון מס' 24) והוסף סעיף 71(ב), המסדיר התקשרות בעלי דירות עם מתחזק (ס"ח 1856, מיום 10.7.2002, עמ' 474). סעיף זה בא לפתור מצב שנוצר עם מעבר של בתים משותפים רבים לניהול על ידי חברות ניהול. כמו כן הוסף סעיף 72(ג) הקובע, כי " האמור בסעיפים קטנים (א)ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך..." (הדגשה הוספה). סעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין מגדיר מיהו "מתחזק" וקובע, כי " בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה - מתחזק). (הדגשה הוספה).

סעיף 73 לחוק המקרקעין קובע, שכל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72 ונציגות הבית המשותף זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח, והמתחזק הוא, כאמור, צד לסכסוך על פי סעיף 72.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ