אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> החלטה בעניין מס' תכנית מ/ במ/ 201/ א, חריש/ 1/ א, בקשה להיתר מספר 20150194

החלטה בעניין מס' תכנית מ/ במ/ 201/ א, חריש/ 1/ א, בקשה להיתר מספר 20150194

תאריך פרסום : 29/04/2018 | גרסת הדפסה
ערר
ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה
44-17
29/04/2018
בפני חברי הועדה:
1. שמרית גולן - נציגת שרת המשפטים (יו"ר)
2. דרור לוינגר נציג מנהלת מינהל התכנון
3. אדר' ברוך יוסקוביץ נציג מהנדסים ואדריכלים


- נגד -
העוררים:
זוהיר אחמד כבהא ו-16 אחרים
עו"ד איל מאמו ואח'
המשיבה:
הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש
עו"ד עודד דונג
בקשה

 

החלטה

1. בפנינו ערר על דרישות היטל השבחה של המשיבה, הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש (להלן: "הוועדה המיוחדת"), ביחס למקרקעין הידועים כחלקות 45 ו-46 בגוש 9070 (להלן: "המקרקעין").2. דרישות היטל ההשבחה התבססו על שלוש שומות היטל השבחה שנערכו על ידי שמאי הוועדה המיוחדת, מר מוטי זייד, הנוגעות למקרקעין, כמפורט:א. שומת השבחה בגין מימוש מלא של הזכויות שנקבעו בתכנית מ/במ/201א', שבה נקבע כי היטל ההשבחה יעמוד על סך 641,000 ₪ נכון למועד הקובע;ב. שומת השבחה בגין מימוש חלקי של זכויות במקרקעין שנקבעו בתכנית חריש/1/א, שבה נקבע כי היטל ההשבחה יעמוד על סך 4,771,065 ₪ נכון למועד הקובע;ג. שומת השבחה בגין הקלות שהתבקשו במסגרת בקשה להיתר בנייה במקרקעין, ושאושרו בהחלטת הוועדה המיוחדת מיום 22.12.2015, שבה נקבע כי היטל ההשבחה יעמוד על סך 1,848,960 ₪ נכון למועד הקובע.3. הערר הוגש לוועדה זו מכוח סעיף 74 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), הקובע:"בכל מקום שקיימת לפי חוק זה זכות ערר על החלטה של ועדה מקומית או של ועדה מחוזית שסעיפים 72 ו-73 אינם חלים עליה, וההחלטה ניתנה על ידי ועדה מיוחדת, יוגש הערר לפני שר האוצר ושר הבינוי והשיכון כאחד, וכל אחד מהשרים רשאי לאצול מסמכותו לפי סעיף זה, הן בדרך כלל והן למקרה מסויים והן לסוג מסויים של מקרים, ובלבד שחבר הועדה המיוחדת לא ידון ולא יכריע בערר כאמור";ומכוח סעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק, הקובע כי "על שומה לפי סעיף 4 ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב".4. ביום 11.12.2017 אצלו שר האוצר ושר השיכון את סמכותם לפי סעיף 74 לחוק ו-14(א) לתוספת השלישית לחוק לוועדה זו, והאריכו את המועד להגשת ערר לגבי בקשות שהוגשו במועדן לוועדת הערר מחוז חיפה, ובלבד שיוגשו בתוך 45 ימים ממועד החלטת האצילה.5. ביום 12.4.2018 קיימנו דיון בערר. בסופו, החלטנו לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מייעץ, בהתאם להוראות סעיף 14(ג)(2) לתוספת השלישית לחוק. השמאי המייעץ יערוך שומה על פי ההנחיות שנקבע במסגרת החלטה זו, שבמסגרתה קיבלנו חלק מטענות העוררים. לאחר הגשת חוות דעת השמאי המייעץ, תינתן לצדדים הזדמנות לטעון את טענותיהם לגביה, ולאחר מכן תינתן החלטה סופית בערר.
הרקע לערר6. תכנית מ/במ/201א' – תכנית מפורטת לשכונת מגורים באזור הצפוני-מערבי של העיר חריש (פורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 24.2.1994; להלן: "תכנית 201א'"), חלה על שטח של כ-3,021 דונם, מתוכם כ-129 דונם קרקעות שהיו בבעלות העוררים ובייעוד חקלאי.7. ביום 30.5.1997 פורסם ברשומות דבר אישורה של תכנית מ/מק/201ב' (להלן: "תכנית 201ב'"), החלה על שטח תכנית 201א', ומשנה במקצת את הוראותיה.8. ביום 4.10.2011 פורסם ברשומות דבר אישורה של תכנית חריש/1, המהווה שינוי לתכניות 201א' ו-201ב'. תכנית חריש/1 היא תכנית מתאר להקמת יישוב עירוני חרדי, ועל פיה, לצורך הוצאת היתרי בנייה יש צורך בתכניות מפורטות.9. תכנית חריש/1/א, שדבר אישורה פורסם ברשומות ביום 21.6.2012, היא תכנית מפורטת לשכונה הצפונית ולשכונת הפרסה של היישוב חריש. התכנית חלה על שטח של כ-2,695 דונם וכוללת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, וטבלאות הקצאה ואיזון.10. תכנית חריש/1/א הקצתה לעוררים, במסגרת איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, מגרש למסחר ותעסוקה בשטח של כ-5 דונם (מגרש מס' 432), מגרש למסחר, תעסוקה ותחנת תדלוק בשטח של כ-6.6 דונם (מגרש מס' 431) וכ-32 דונם בייעוד חקלאי (מגרש מס' 3941).11. ביום 26.6.2014 אישרה הוועדה המיוחדת תשריט איחוד למגרשים 431 ו-432, והם אוחדו למגרש מס' 433.12. בשנת 2015 הגישו העוררים לוועדה המיוחדת בקשה להיתר בנייה, שבה התבקשה בניית מרכז מסחרי בן שלוש קומות במגרש מס' 433, שיממש רק חלק מזכויות הבנייה שנקבעו עבור המגרשים בתכנית חריש/1/א, וכן התבקשו מספר הקלות: ניוד 2,005 מ"ר שטחי שירות ממפלס שמעל הכניסה הקובעת למפלס שמתחת לכניסה הקובעת, והמרת 1,132 מ"ר שטח עיקרי לשטחי שירות.13. ביום 26.11.2015 אושרה הבקשה להיתר בתנאים, ובהם הצורך בהגשת תכנית מפורטת המשיבה את השטח העיקרי לשימוש לתעסוקה.14. בשנת 2016 הוגש תיקון לבקשה להיתר, שבמסגרתו הוקטן השטח המבוקש למבנה המסחרי מ-3 קומות ל-2 קומות. ביום 1.12.2016 אושרה הבקשה המתוקנת בתנאים.15. עבור הבקשה ערכה הוועדה המיוחדת את שלוש השומות מושא ערר זה.
טענות העורריםא. טענות ביחס לשומת ההשבחה הנובעת מתכנית 201א':16. העוררים טוענים כי חלק מהשומות אינן מפורטות ומנומקות דיין, ולפיכך אין בהן כדי להוכיח כי אכן חלה השבחה במקרקעין. כך, טוענים העוררים כי הוועדה המיוחדת לא הוכיחה שחלה השבחה במקרקעין בעקבות אישורה של תכנית 201א', ועל כן יש לבטל את דרישת התשלום בגין תכנית זו. לטענת העוררים, קביעות שמאי הוועדה המיוחדת ביחס לשווי המקרקעין, הן במצב הקודם והן במצב החדש, אינן נתמכות בעסקאות השוואה אלא מדובר בקביעות שרירותיות לפיהן הערך במצב הקודם הוא 10,000 ₪ לדונם, והערך במצב החדש הוא 20,000 ₪ לדונם.17. העוררים טוענים כי הוועדה המיוחדת לא הציגה ראשית ראיה לקיומה של ההשבחה, ועל כן אין ביכולתה לחייב את העוררים בתשלום היטל השבחה בגין אישור תכנית 201א', וגם אין מקום לבחינת טענותיה על ידי שמאי מייעץ.18. לחלופין, טוענים המערערים כי בשומה נפלו פגמים וטעויות המצדיקים את ביטול דרישת תשלום היטל ההשבחה, כמפורט:19. השמאי התעלם מפגיעתה של תכנית 201א' במקרקעין: טרם אישור התכנית, היו המקרקעין בייעוד חקלאי, ולאחר אישורה היו מרביתם בייעוד חקלאי וחלקם בייעוד דרך (גם על פי טבלאות האיזון שבתכנית חריש/1/א). דרך זו יצרה הפרדה בין השטחים החקלאיים והקשתה על עיבודם. השמאי התעלם משינוי הייעוד לדרך ומהפגיעה שנגרמה לחלק מהמקרקעין.20. לא היה מקום לייחס למקרקעין פוטנציאל בשל הכללתם בתכנית 201א': השמאי קבע כי שווי המקרקעין הוכפל בשל הכללתם בתחום תכנית 201א', בהשוואה לקרקעות חקלאיות בסביבה. העוררים טוענים כי פרשנות הוועדה המחוזית לתכנית לא הגדילה את פוטנציאל המקרקעין, אלא אף פגעה בו, שכן גם במצב המוצע סומנו המקרקעין בייעוד שטח חקלאי, ונוסף בהם ייעוד של דרך חדשה.21. לטענת העוררים, את סעיף 16 להוראות תכנית 201א' ניתן לפרש כך שכל שטח התכנית ייכלל בעתיד באיחוד וחלוקה, או שהאיחוד והחלוקה ייעשו רק באזורים שנקבעו בייעוד למגורים. ערך המקרקעין יעלה רק אם ייכללו גם הם בתחום האיחוד והחלוקה. בפועל, כפי שעולה מהטבלאות של תכנית חריש/1/א, הוועדה המחוזית התייחסה אל המקרקעין כאל כאלה שאינם כלולים בתחום האיחוד והחלוקה של תכנית 201א'.להלן נוסחו של סעיף 16 לתכנית 201א':"16. איחוד וחלוקה16. א. שטח התכנית יאוחד ויחולק בהתאם לגבולות האזורים וגבולות החלקות המוצעות המסומנים בתשריט.16. ב. תותר חלוקה שונה או חלוקת משנה למגרשי מגורים בתנאי שמידות המגרשים יתאימו לתנאי הבניה המפורטים בתכנית זו, או כפי שיקבע בתכנית הבינוי, ותובטח גישה ברכב לכל מגרש.16. ג. יותר איחוד מגרשים המוצעים בתכנית זו בתנאי שהוצאת היתר בניה בתחום המגרש המאוחד תהיה ע"פ תכנית בינוי לכל שטח המגרש, שתאושר ע"י הועדה המקומית, ובמסגרתה תובטח התאמת הבינוי לסביבה הקרובה".22. לפיכך, טוענים העוררים כי תכנית 201א' לא השביחה את מקרקעיהם, אלא פגעה בהם, שכן הבהירה כי המקרקעין נטולי פוטנציאל וכי ייוותרו בייעודם החקלאי (למעט החלק שייעודו ישתנה לדרך), ולא יושבחו בעתיד בתכנית לאיחוד וחלוקה.23. חיזוק לטענתם מוצאים העוררים בטבלאות האיזון של תכנית חריש/1/א, שם נקבע ערכם של המקרקעין במצב הנכנס כשל קרקע חקלאית ללא פוטנציאל, וערכה של קרקע חקלאית שלא שינתה ייעוד לא השתנה גם במצב היוצא.24. השמאי ביצע תחשיבים למימוש מלא, במקום לפי מידת המימוש החייבת בהיטל: העוררים טוענים כי על פי סעיף 7(ב) לתוספת השלישית לחוק, אם מימש החייב בהיטל חלק מן הזכויות במקרקעין, ישלם היטל בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל. אולם, אף שמדובר בענייננו במימוש חלקי, ההשבחה שחושבה בגין אישורה של תכנית 201א' נערכה לפי מימוש מלא (בשונה מההשבחה שחושבה בגין אישורה של תכנית חריש/1/א, שחושבה לפי מימוש חלקי).25. השמאי טעה בקביעת המועד הקובע: העוררים טוענים כי המועד הקובע לחישוב ההשבחה בגין תכנית 201א', שאישורה פורסם ברשומות ביום 24.2.1994, הוא 11.3.1994, בהתאם לסעיף 119(א) לחוק, הקובע כי "תחילתה של תכנית, שאושרה לפי סימן זה, היא בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות [...]". לעומת זאת, השמאי קבע כי המועד הקובע הוא 22.12.1993.26. העוררים טוענים כי אף אם לא תתקבל טענתם לפיה הוועדה המיוחדת כשלה בהוכחת קיומה של השבחה במקרקעין בעקבות תכנית 201א', יש לדחות את דרישת התשלום בשל הפגמים הרבים שנפלו בשומה. לחלופין, טוענים העוררים כי יש לחשב את היטל ההשבחה על פי "השומה האחרת" שנערכה על ידי השמאי מטעמם, מר שאול רוזנברג, שלפיה תכנית 201א' לא השביחה את המקרקעין.ב. טענות ביחס לשומת ההשבחה הנובעת מתכנית חריש/1/א:27. העוררים טוענים כי בנסיבות המקרה, יש לקבוע את ההשבחה על בסיס הערכים שנקבעו למקרקעין בטבלאות ההקצאה והאיזון שנכללו בתכנית חריש/1/א. על פי הטבלאות, מדובר בהשבחה של 3,627,396 ₪ למימוש מלוא הזכויות על פי תכנית חריש/1/א. לעומת זאת, שמאי הוועדה המיוחדת קבע כי ההשבחה עבור מימוש מלא של הזכויות היא בסך 23,655,050 ₪.28. העוררים מציינים כי ועדות הערר ובתי המשפט דנו בשאלת היחס בין שומות שנערכו לצורך תשלומי איזון על פי תכנית איחוד וחלוקה, לבין שומות שנערכו לצורך קביעת הפגיעה או ההשבחה במקרקעין. העוררים מפנים להחלטות שונות שבהן, לטענתם, נקבע כי ככלל, ראוי להסתמך על ערכי השווי שעל בסיסם נערכו ההקצאות במסגרת האיחוד והחלוקה ולא לקבוע שווי אחר לצורך הליך נפרד, אלא אם יש הצדקה לסטייה מההחלטה ובהתאם לשיקולים נוספים.29. העוררים מפרטים כי הערכים שנקבעו בטבלאות ההקצאה נבחנו ונדונו לעומקם, לרבות בפני ועדת המשנה לעררים שדנה בתכנית חריש/1/א, ועל כן יש לראותם כמחייבים – ומכל מקום, שמאי הוועדה המיוחדת לא נימק את הסטייה החריגה (בשיעור של 650%) מהם, שנעשתה רק ביחס לערכם במצב היוצא ובחוסר התאמה לערכם במצב הנכנס, שממנו לא סטה. 30. העוררים מוסיפים כי הערכים שבטבלאות ההקצאה אושרו רק כחצי שנה קודם למועד הקובע, בשל השינויים שהוכנסו בהם, ולפיכך הם עדכניים יותר מהערכים שעליהם ביסס השמאי את שווי המקרקעין, שנלקחו ממכרזים שנערכו קרוב לשנה וחצי לאחר אישור תכנית חריש/1/א, ולאחר שינוי דרמטי באופן שיווק הקרקעות בעיר חריש, שהעלה את שוויין.31. לפיכך, טוענים העוררים כי יש לקבוע את ההשבחה בגין המימוש החלקי של הזכויות מכוח תכנית חריש/1/א בהתאם לערכי השווי שנקבעו בטבלאות התכנית, ולחלופין, על פי השומה האחרת שנערכה על ידי השמאי מטעמם.32. העוררים טוענים עוד כי שמאי הוועדה המיוחדת לא התייחס להשפעתן של תמ"א 35 ושל תמ"מ 6 המופקדת, שכללו את המקרקעין באזור לפיתוח עירוני ובמרקם עירוני. העוררים טוענים כי אישור תכניות מתאר ארציות ומחוזיות מעורר ציפיות לאישורן של תכניות מפורטות, ולכן גם תכניות צפויות רלוונטיות, ובלבד שהסיכוי הוא בגדר ציפייה סבירה. לטענת העוררים, מדובר בתכניות שהשביחו את המקרקעין ביחס לייעודם החקלאי לפי תכנית 201א', וההתעלמות מהן שומטת כל תוקף מקצועי ושמאי מתחת חוות הדעת, ועל כן אין תשתית עובדתית לדרישת התשלום, ויש לדחותה.33. טענה נוספת שמעלים העוררים היא כי שמאי הוועדה המיוחדת העריך את שווי המגרש החקלאי שבבעלותם, במצב החדש, לפי שווי של 150,000 ₪ לדונם, ביחס לשווי של 100,000 ₪ לדונם במצב הקודם (ערב אישורה של תכנית חריש/1/א), וזאת אף שהתכנית קבעה כי השטח יישאר בייעוד חקלאי ושללה כל ציפייה להשבחתו, ובכך אף הורידה את ערכו. עבור ההשבחה של המגרש שנותר בייעוד חקלאי אמנם לא נדרש תשלום היטל במסגרת המימוש הנוכחי, אולם השומה תהיה מחייבת לגביו במועד המימוש העתידי.34. העוררים טוענים כי השמאי טעה בשיטת חישוב המימוש החלקי. לטענת העוררים, החישוב אינו צריך להתבצע לפי שיעור הזכויות הממומשות ביחס לסך הזכויות המותרות, כפי שעשה השמאי, אלא לפי היחס שבין ההשבחה שמקורה במימוש החלקי לבין ההשבחה המלאה, וכן כי את ההשבחה שמקורה במימוש החלקי יש לקבוע לפי ההפרש שבין שווי הזכויות שאותן מבקשים לממש במצב החדש, לבין שווי המקרקעין במצב הקודם.ג. טענות ביחס לשומת ההשבחה בגין ההקלות:35. השמאי קבע כי בגין ההקלות חלה השבחה במגרשי המסחר והתעסוקה, בשיעור של 2%, בגין שיפור התכנון ופוטנציאל גמישות תכנונית, וכי חלה השבחה בשיעור של 6% בשל איחודם של המגרשים.36. העוררים טוענים כי לא ברור כיצד ניוד שטחי השירות והמרת שטחים עיקריים לשטחי שירות משביחים את המקרקעין, וכי קביעת המקדם נעשתה באופן שרירותי וללא הצגת אופן החישוב, ולפיכך ההשבחה לא הוכחה ויש לדחות את הדרישה לתשלום בגינה.37. לעניין קביעת ההשבחה בשל איחוד המגרשים, טוענים העוררים כי אין מדובר באחד מאירועי ההשבחה המנויים בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק, לפיו השבחה היא "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג", ואלה בלבד. מאחר שאיחוד המגרשים נעשה שלא באמצעות אחד משלושת הליכי התכנון המנויים בסעיף הנ"ל, אין הוועדה המיוחדת רשאית לגבות היטל השבחה בגינו.38. בתגובה לתשובת הוועדה המיוחדת בעניין זה, צוין בדיון שהתקיים לפנינו כי בינתיים ניתן פסק הדין של בית המשפט העליון בבר"מ 2090/16 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' אקרו בע"מ (15.3.2018, פורסם בנבו; להלן: "עניין אקרו"), שבו נקבע ברוב דעות וכהלכה מחייבת כי תשריט איחוד אינו מקים עילה לחיוב בהיטל השבחה.
טענות הוועדה המיוחדתא. לטענות ביחס לשומת ההשבחה הנובעת מתכנית 201א':39. הוועדה המיוחדת טוענת כי אף שתכנית 201א' לא שינתה את הייעוד של המקרקעין שנותרו בייעוד חקלאי, הכללתם בתכנית העלתה את ערכם והשביחה אותם. הוועדה המיוחדת טוענת כי הערכים שנקבעו על ידי השמאי אינם שרירותיים, אלא מבוססים, בין היתר, על נתוני עסקאות מתוך החלטות של שמאים מכריעים, המפורסמות לכלל הציבור. הוועדה המיוחדת מפנה בתשובתה לערר להחלטות שמהן ניתן לטענתה ללמוד על הפער בערכי קרקעות חקלאיות בהתאם למיקומן בסמיכות ליישוב.40. הוועדה המיוחדת טוענת כי העובדה שהחלטות אלה לא נזכרות בשומת הוועדה אינה מאיינת את ההשבחה ואת החובה לשלם היטל בגינה, וכי העוררים רשאים להשיג על הניתוח השמאי בפני שמאי מייעץ.41. הוועדה המיוחדת טוענת כי שינוי ייעודו של חלק מהמקרקעין לדרך לא פגע בערך המקרקעין, אלא שיפר את הנגישות אליהם והשביח אותם. הוועדה המיוחדת טוענת כי שאלת ההשפעה של הדרכים היא שאלה שמאית מובהקת, שראוי להעבירה לשמאי מייעץ.42. הוועדה המיוחדת טוענת כי על פי מושכלות יסוד, הכללת קרקע בקו כחול של תכנית מעלה את ערכה מבחינה שמאית. הוועדה המיוחדת טוענת כי הפרשנות שנותנים העוררים לסעיף 16 בתכנית 201א' אינה רלוונטית ואינה נכונה. לטענת הוועדה המיוחדת, ההשבחה הנובעת מהתכנית לא מותנית בחלוקה שנעשתה בתכנית חריש/1/א והזכויות מכוחה אינן מותנות בתכנית מאוחרת – אלא, תכנית 201א' היא תכנית מפורטת המאפשרת מתן היתרי בנייה מכוחה. לטענת הוועדה המיוחדת, סעיף 16 הנ"ל קבע כי החלוקה תהיה בהתאם למסומן בתשריט (היוצר מגרשי בנייה) ואפשר חלוקה שונה מכך. תכנית 201א' לא התכוונה לאפשר זכויות מגורים או מסחר בשטחים החקלאיים, אך גם לא היה בה כדי לשלול הקניית זכויות בנייה מכוח תכניות אחרות שיבואו בעקבותיה.43. הוועדה המיוחדת מוסיפה כי ממילא, המועד הקובע להשבחה מכוח תכנית 201א' הוא מועד תוקפה, בשנת 1994. על כן, אין בכוחה של פרשנות שלכאורה נלמדת מתכנית חריש/1/א, שאושרה כמעט 20 שנה מאוחר יותר, כדי להשפיע על השינוי בערך המקרקעין במועד הקובע לתכנית 201א'.44. כמו כן, טוענת הוועדה המיוחדת כי מבחינה עובדתית, תכנית חריש/1/א כללה את המקרקעין במסגרת האיחוד והחלוקה שנעשו מכוחה, והקנתה לעוררים זכויות מסחריות, ועל כן בהחלט מימשה פוטנציאל שתחילתו בתכנית 201א. מכל מקום, טוענת הוועדה המיוחדת כי תכנית חריש/1/א לא כפופה לתכנית 201א ולא נעשתה מכוחה, כי לסעיף 16 לתכנית 201א' אין רלוונטיות לעניין תכנית חריש/1/א וכי לא ניתן ללמוד מתכנית חריש/1/א על פרשנותה של תכנית 201א'.45. הוועדה המיוחדת טוענת כי תכנית 201א' לא שינתה את הייעוד החקלאי של המקרקעין ולא שללה אפשרות לשינוי עתידי שלו. ההשבחה שיצרה נובעת מהפוטנציאל לשינוי עתידי, מעצם הכללת המקרקעין בקו הכחול של התכנית (השבחה שעליה, לטענת הוועדה המיוחדת, גם העוררים לא חולקים).46. הוועדה המיוחדת טוענת כי יש לדחות את הטענה לפיה יש לייחס לעוררים מימוש חלקי של תכנית 201א'. לטענתה, המימוש החלקי מתייחס למדרגה האחרונה בלבד – תכנית חריש/1/א, שהיתר הבנייה הוא תוצאה של מימוש החלוקה על פיה. תכנית חריש/1/א הקנתה לעוררים זכויות מלאות תמורת השטח, ומהווה מימוש מלא של תכנית 201א'.47. לטענת הוועדה המיוחדת, מדובר במקרה שבו אושרו תכניות בזו אחר זו, מבלי שימומשו זכויות מכוח התכניות הקודמות. במצב כזה, החלקיות מתייחסת רק לתכנית האחרונה, שכן ערך הקרקע במימוש מלא לפי התכנית הקודמת מהווה מצב קודם, שביחס אליו נמדדת ההשבחה.48. ביחס למועד הקובע, מסכימה הוועדה המיוחדת עם הטענה לפיה המועד הקובע לתכנית 201א' הוא מועד תחילתה של התכנית, ביום 11.3.1994.49. לסיכום, טוענת הוועדה המיוחדת כי אין מחלוקת שהכללת המקרקעין בתכנית 201א' העלתה את ערכה, אולם קיימת מחלוקת שמאית המצריכה הכרעה שמאית.ב. לטענות ביחס לשומת ההשבחה הנובעת מתכנית חריש/1/א:50. הוועדה המיוחדת טוענת כי במקרה זה, ישנה הצדקה לסטייה מהשומה שנערכה לצורך טבלאות ההקצאה, בשל הפער במידע השמאי בין המועד שבו נערכה שומת ההקצאה לבין המועד שבו נערכה שומת ההשבחה. 51. לדבריה, שומת ההקצאה נערכה ערב אישור התכנית, במועד שבו לא היו עסקאות מקרקעין שמהן ניתן ללמוד על שווי המקרקעין. בסמוך לאחר אישור התכנית החלה הקצאת מגרשים במכרזים פומביים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ושומת ההשבחה מבוססת על מכרזים אלה, המשקפים את שווי המקרקעין במועד התכנית, יחד עם מרכיב חוסר הוודאות ביחס ליישוב, וכי נעשו התאמות בנתונים. הוועדה המיוחדת טוענת כי עסקאות ההשוואה שעליהן נסמך שמאי העוררים אינן באזור הרלוונטי, והן מתעלמות מהיבט הפיתוח. 52. הוועדה המיוחדת מציינת כי זכיית גורמים שאינם חרדיים במכרזים לא השפיעה על שומת ההשבחה, וספק אם יש בה כדי לשנות את ערכי המקרקעין. הוועדה המיוחדת טוענת כי בטבלאות האיזון מודגשת היחסיות בין הייעודים השונים, ולא פערי השווי של כל חלקה בין המצב הקודם למצב החדש.53. על כן, לטענת הוועדה המיוחדת, קביעת ערכי הקרקע לצורך היטל ההשבחה אינה עומדת בסתירה לשומת ההקצאה ואינה פוגעת בתקינותה. הוועדה המיוחדת טוענת כי המקום לבירור המחלוקת השמאית הוא בפני השמאי המכריע.54. הוועדה המיוחדת מוסיפה כי חברת קחם מרכזים מסחריים בע"מ, שבמסגרת הסכמים התחייבה לשאת בתשלום היטל ההשבחה במקרקעין, הזמינה שומה לצורך בטוחה לקבלת אשראי, ובה מוערך שווי זכויותיה במקרקעין לתקופת ההסכם (קרוב ל-25 שנה), נכון לחודש אוגוסט 2016, בסך של 30,000,000 ₪, וזאת על בסיס מימוש חלקי בהתאם להיתר הבנייה. כלומר, בערך גבוה בהרבה משקבע שמאי הוועדה המיוחדת. לטענת הוועדה המיוחדת, לא ניתן לזקוף את כל ההפרש בין השומות לשינויים שחלו בערך המקרקעין בין המועד הקובע למועד עריכת השומה על ידי חברת קחם.55. הוועדה המיוחדת טוענת כי בניגוד לטענת העוררים, שמאי הוועדה המיוחדת לא היה מעורב בהכנת שומת ההקצאה, שליוותה תכנית ביזמת משרד הבינוי והשיכון, ונערכה על ידי שמאי מטעמו. אמנם, שמאי הוועדה המיוחדת נכח בדיונים בתכנית ונתן דעתו לטבלת ההקצאה, אך לא היה מעורב בהכנתה. מכל מקום, טוענת הוועדה המיוחדת כי עיקר הבחינה במסגרת התכנית היה היחס בין השווי המסחרי לבין השווי למגורים, לצורך עריכת האיזון, ולא שאלת הערכים האבסולוטיים של הקרקע.56. על כן, טוענת הוועדה המיוחדת כי אין השתק ומניעות מפני סטייה משומת ההקצאה בעת קביעת היטל ההשבחה.57. לטענה כי השומה מתייחסת לתכניות מקומיות בלבד, טוענת הוועדה המיוחדת כי כידוע, היטל השבחה משולם בגין ההשבחה הנוצרת בשל אישור תכנית מקומית ותכנית מפורטת, המהווה את "אירוע המס", ולא אישורה של תכנית מתאר ארצית או הפקדתה של תכנית מתאר מחוזית. בעת אישור תכנית מקומית, נבחן שווי המקרקעין במצב החדש ביחס למצב הקודם, שבהערכתו מגולמות השפעות כל התכניות במועד הקובע.58. לטענה בדבר השווי שניתן למקרקעין החקלאיים במצב החדש לפי תכנית חריש/1/א, טוענת הוועדה המיוחדת כי ערך קרקע חקלאית באזור מתפתח עולה מעצם ה"הקרנה" של השימושים הסובבים (בענייננו – מסחר ומגורים) והפיתוח הנזקף מהסביבה לשטח החקלאי, ומעצם הפוטנציאל המתקרב לשינוי הייעוד. על כן, טוענת הוועדה המיוחדת כי עצם הכללת השטח החקלאי בתכנית העלתה את ערכו. מכל מקום, טוענת הוועדה המיוחדת כי מדובר בטענה שמאית מובהקת שיש לבררה בפני שמאי מייעץ.59. לטענה בדבר אופן חישוב המימוש החלקי, טוענת הוועדה המיוחדת כי בעניין זעירא, שעליו מבקשים העוררים להסתמך (עמ"נ (י-ם) 17069-03-15 זעירא נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים (6.7.2015, פורסם בנבו)) הוגש ערעור לבית המשפט העליון (בר"מ 6589/15 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' דוד זעירא), שטרם הוכרע. הוועדה המיוחדת טוענת כי בכל מקרה, פרשנות העוררים לפסק הדין בעניין זעירא שגויה, ואין בו כדי להשליך על ענייננו. 60. הוועדה המיוחדת טוענת כי על פי סעיף 7(ב) לתוספת השלישית לחוק, מימוש חלקי מחייב תשלום חלקי, ועל כן יש לדחות את טענת העוררים לפיה כאשר שווי הזכויות המבוקשות במימוש החלקי אינו עולה על שווי המקרקעין במצב הקודם, אין מקום לחייב בהיטל השבחה.61. הוועדה המיוחדת מוסיפה כי בעניין זעירא, היה הכרח לקבוע ערכים של מ"ר אקוויוולנטי, כדי לקבוע מתי מדובר במימוש מכוח התכנית הקודמת ומתי מדובר במימוש מכוח התכנית המשביחה, ועל כן טען המערער בעניין זעירא כי על חלק מהזכויות כבר שולם היטל השבחה. לעומת זאת, בענייננו, כל זכויות הבנייה שמבוקש לממש הן זכויות מכוח התכנית המשביחה, שכן התכנית הקודמת לא הקנתה זכויות בנייה. על כן, חלקיות המימוש היא היקף הזכויות המבוקש מתוך היקף הזכויות על פי התכנית, וההשבחה היא ההפרש בין המכפלה של השווי בחלקיות המימוש לבין השווי במצב הקודם.ג. לטענות ביחס לשומת ההשבחה בגין ההקלות:62. הוועדה המיוחדת טוענת כי ניוד השטחים מהמפלס שמעל הקרקע אל המפלס שמתחת לקרקע, ומשטחים עיקריים לשטחי שירות, שיפר את האפשרויות התכנוניות ואת האפקטיביות והכלכליות של השימושים העיקריים. הוועדה המיוחדת טוענת כי נושא זה הוא שאלה שמאית שיש לבררה בפני שמאי מייעץ.63. לטענות בדבר פגמים בשומה, טוענת הוועדה המיוחדת כי מידת הנימוק והפירוט הנדרשת משמאי הוועדה אינה כמידת הנימוק והפירוט הנדרשת בפסק דין, ואף לא זו הנדרשת בהחלטה של שמאי מכריע, שתפקידו מעין שיפוטי. הוועדה המיוחדת טוענת כי מכל מקום, פגם בשומה אינו מבטל את החובה לשלם היטל השבחה, ולכל היותר יש בו כדי להביא לתיקונה של השומה.64. לסיכום, טוענת הוועדה המיוחדת כי יש לדחות את הטענות העקרוניות שהעלו העוררים כנגד חיובם בהיטל השבחה, ואת הטענות השמאיות שהעלו, וכי את המחלוקות השמאיות יש להעביר לבירור בפני שמאי מייעץ.65. הוועדה המיוחדת טוענת כי לעוררים לא הייתה זכות לבצע הליך של איחוד באמצעות תשריט, אלא באמצעות תכנית בלבד. בשל טעות פרוצדוראלית, האיחוד אושר בדרך של תשריט, אולם אין בטעות זו כדי להקנות לעוררים יתרון כלכלי וכדי לפטור אותם מתשלום היטל השבחה. הוועדה המיוחדת טוענת כי על פי עקרון הבטלות היחסית, ניתן להותיר את האיחוד על כנו, אך להתייחס אליו כאילו אושר בתכנית לעניין חיוב העוררים בהיטל השבחה.66. הוועדה המיוחדת טוענת כי מכל מקום, בהיעדר תכנית חלוקה יש להתייחס אל הבנייה בקו בניין 0 על פי תכנית חריש/1/א כאל הקלה, המוגדרת בסעיף 1 לחוק כ"הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג". הוועדה המיוחדת טוענת כי מאחר שהעוררים טוענים כי תשריט חלוקה אינו תכנית, הרי שהבנייה שהתבקשה על ידיהם אינה בהתאם לתכנית אלא הקלה.67. הוועדה המיוחדת מפנה לבג"ץ 476/88 רמב"ם מימון נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה, פ"ד מג(1) 563 (1989), שם נקבע כי תשריט לאיחוד מגרשים מהווה סטייה מתכנית שאושרה, שבעבר נדרש לה אישור הוועדה המחוזית לפי סעיף 139, שבוטל מאז, והיום רשאית הוועדה המקומית לאשר, במסגרת הקלה, בנייה של שני מבנים צמודים על חלקות גובלות, בהסכמת הבעלים.68. הוועדה המיוחדת מפנה גם לפסק הדין בעמ"נ (ת"א) 20204-10-12 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה נ' אקרו (11.2.2016, פורסם בנבו), שם נקבע כי אף שתשריט איחוד כשלעצמו אינו מהווה אירוע מס, הבסיס הרעיוני העומד בבסיס היטל ההשבחה, ופסק הדין בעניין אליק רון, מאפשרים לייחס את ההשבחה לתכנית עצמה ולחייב בהיטל. הוועדה המיוחדת טוענת כי ההיתר הוצא מכוח התכנית המפורטת, והתשריט הרחיב את אפשרויות הבנייה מכוח התכנית המפורטת, ולפיכך יש לראותו כמכניס שינוי בתכנית המפורטת.
דיון והכרעה69. לאחר שמיעת הצדדים, החלטנו לקבל חלק מטענות הערר, כפי שיפורט להלן. עם זאת, סברנו כי רוב המחלוקות בין הצדדים הן שמאיות באופיין, ולפיכך החלטנו לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מייעץ, בהתאם לסעיף 14(ג)(2) לתוספת השלישית לחוק, ורק לאחר קבלת חוות דעתו ניתן את החלטתנו הסופית בערר.70. בפתח החלטתנו נציין כי אנו סבורים שאכן היה מקום לפרט ולנמק את שומות ההשבחה יותר מכפי שנעשה. עם זאת, איננו סבורים כי יש לדחות את דרישות היטל ההשבחה רק על בסיס זה. החובה לשלם היטל השבחה קמה, על פי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק, כאשר חלה השבחה במקרקעין, בכפוף לאפשרות לדחות את תשלום היטל ההשבחה, הנובע מאישור תכנית, למועד מימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה. זוהי החובה המהותית בהיטל השבחה, ויש להבחין בינה לבין דרכי עריכת השומה, מהן הקבועות בחוק ומהן בהנחיות מנהליות. לטעמנו, אף אם נפלו פגמים מסוימים של חוסר פירוט בשומות, אין בהם כדי להביא לבטלות החבות בהיטל. גם על פי דוקטרינת הבטלות היחסית, ניתן לרפא את הפגם באמצעות תקיפת השומות ותיקונן, כפי שייעשה במסגרת הליך זה, ואין מקום לקבוע כי דרישות התשלום בטלות מעיקרן.א. שומת ההשבחה הנובעת מתכנית 201א':71. ראשית, נעיר כי כפי שהוסבר לצדדים במהלך הדיון, המועד הקובע לעניין ההשבחה הנובעת מתכנית 201א' אינו כפי שנטען. מאחר שתכנית 201א' אושרה על פי חוק הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה), התש"ן-1990, תחילתה של התכנית לעניין היטל השבחה היא עם הפרסום הראשון של ההודעה בדבר אישור התכנית בעיתון, על פי סעיף 5(11) לאותו חוק. על כן, המועד הקובע בענייננו הוא 18.2.1994.72. שנית, אנו סבורים כי יש לקבל את טענות העוררים, לפיהן השומה נעדרת פירוט ונימוק ביחס להשבחה המיוחסת למקרקעין כתוצאה מהכללתם בתכנית 201א'. נציין כי כנקודת מוצא, קיימת מחלוקת עקרונית ושמאית בשאלה אם תכנית 201א', שהותירה את המקרקעין בייעוד חקלאי ואף קבעה חלק מהם בייעוד דרך, אכן הביאה להשבחה של המקרקעין. בהיעדר פירוט ונימוק כאמור (למעט נתוני ההשוואה שהציגה הוועדה המיוחדת בדיעבד, במסגרת תשובתה לערר, ושלא הוסברה נגיעתם לשומה), לא ניתנה לעוררים ההזדמנות ההולמת להעלות טענות כנגד שומה זו.73. על כן, אנו מפנים את הנושא לבחינה שמאית ומורים לשמאי המייעץ לבחון אם חלה השבחה במקרקעין כתוצאה מכלילתם בתכנית 201א', ואם אכן חלה – לקבוע את שיעורה של השבחה זו, וזאת ביחס למועד הקובע (18.2.1994).ב. שומת ההשבחה הנובעת מתכנית חריש/1/א:74. איננו סבורים כי הוועדה המיוחדת מחויבת לאמץ בשומת ההשבחה את הערכים שנקבעו עבור המקרקעין במצב היוצא בטבלאות ההקצאה והאיזון של תכנית חריש/1/א. גם בפסק הדין בעמ"נ (חי') 41505-10-13 עמוס אשרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון (28.1.2015, פורסם בנבו), שאליו מפנים העוררים לתמיכה בטענתם, נקבע במפורש (בפסקה 54(ד) לפסק הדין) כי:"השומות שנקבעות לצורך עריכת טבלאות האיזון אינן מחייבות את הצדדים במסגרת שומת השבחה או פגיעה. עם זאת, מקום שמוסד התכנון מבקש לסטות משומת המקרקעין שנערכה לצורך טבלאות האיזון, עליו לאזן בין האינטרסים, לנמק ולהבהיר את הסטייה".הטעמים שניתנו לקביעה לפיה השומות שנקבעות לצורך עריכת טבלאות האיזון אינן מחייבות במסגרת שומת השבחה או פגיעה מתכנית הם: הבדלי המועדים לעריכת השומות לצורך עריכת טבלאות ההקצאה והאיזון לעומת שומת ההשבחה, שיש להם השפעה על השווי; ההליכים השונים לתקיפת השומות והחשש מסרבול ההליכים (שם, פסקאות 52-47 לפסק הדין).  75. עם זאת, וכאמור בציטוט שהובא לעיל, על הוועדה המיוחדת לנמק את הסטייה מטבלאות האיזון של תכנית חריש/1/א, כפי שטענו העוררים. לסטייה זו ניתנו נימוקים, אך הצדדים חלוקים מבחינה שמאית אם אכן היה הכרח לבסס את שומת ההשבחה על עסקאות שנערכו למעלה משנה לאחר המועד הקובע, ואם לא היה בפרק זמן זה ובשינויים שחלו במהלכו כדי ליצור עיוות בהערכת שווי המקרקעין נכון למועד הקובע, חרף ההתאמות שביצע שמאי הוועדה המיוחדת בנתונים אלה, לטענתו.76. מאחר שאף כאן מדובר במחלוקת שמאית, מצאנו לנכון להעבירה לבחינת שמאי מייעץ. השמאי המייעץ יקבע את שיעור ההשבחה שחלה במקרקעין כתוצאה מתכנית חריש/1/א. בקביעת ההשבחה, אין השמאי המייעץ כבול לטבלאות ההקצאה והאיזון של תכנית חריש/1/א, אולם עליו להסביר את ההצדקה לסטייה מהערכים שנקבעו בהן, אם תהיה. באופן דומה, אם יתבסס השמאי המייעץ על נתונים המאוחרים למועד הקובע, יסביר את ההתבססות עליהם, ובמידת הצורך יבצע בהם התאמות באופן מנומק.77. בהקשר זה, נעיר כי אין חובה מוחלטת להתייחס לתכניות מתאר ארציות ומחוזיות במסגרת השומה. על פי סעיף 3.1 לתקן מספר 6.0 של הוועדה לתקינה שמאית במועצת שמאי המקרקעין (ספטמבר 2009), יש לפרט במסגרת סעיף "המצב התכנוני" תכניות מתאר ארציות ומחוזיות בנפרד, "ככל שרלוונטיות לזכויות הנישומות בנכס ולמטרת השומה. השמאי יימנע מלפרט הוראות שנקבעו בתכניות שאין להן כל השפעה על שווי הזכויות בנכס". על כן, אנו מותירים את שאלת ההתייחסות לתמ"א 35 ולתמ"מ 6 בשומת ההשבחה שתיערך לתכנית חריש/1/א, לשיקול דעתו של השמאי המייעץ, שיפעל בהתאם לתקן השמאי.78. לשאלת אופן חישוב המימוש החלקי: בשלב זה, אנו מורים לשמאי המייעץ לקבוע את אחוז המימוש החלקי של תכנית חריש/1/א על פי שתי חלופות: א. על פי פסק הדין בעניין זעירא, שבו נקבע כי חלקיות המימוש היא היחס בין ההשבחה החלקית (הפרש השווי בין היתר הבנייה לבין המצב התכנוני הקודם) לבין ההשבחה המלאה (הפרש השווי בין התכנית המשביחה לבין המצב התכנוני הקודם).ב. על פי החלטות ועדת הערר המחוזית בערר (י-ם) 289/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' פרידה קלמן (14.12.2011, פורסם בנבו) ובערר (י-ם) 140/14 דוד זעירא נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה ירושלים (22.11.2015, פורסם בנבו), שבהן נקבע כי חלקיות המימוש היא, ככלל, היחס בין שווי המקרקעין במימוש החלקי לבין שווי המקרקעין במימוש מלא על פי התכנית המשביחה.במסגרת החלטתנו הסופית בערר, נקבע את אופן חישוב המימוש החלקי שייושם ביחס לתכנית חריש/1/א. באותו מועד תינתן גם החלטתנו בשאלה אם יש להחיל את הקביעה בעניין המימוש החלקי גם ביחס לתכנית 201א'.ג. שומת ההשבחה בגין איחוד המגרשים:79. אנו מקבלים את טענת העוררים לפיה לא היה מקום לחייבם בהיטל השבחה בגין איחוד המגרשים. איחוד המגרשים נעשה באמצעות תשריט איחוד שאושר על ידי הוועדה המיוחדת בשנת 2014. בפסק הדין בעניין אקרו, שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט העליון, נקבע (בפסקאות 4-3 לפסק הדין):"השבחה החייבת בהיטל השבחה מוגבלת לכזו הנובעת מאישור תכנית, או ממתן הקלה או אישור לשימוש חורג, והיא אינה כוללת השבחה הנובעת ממקור אחר, לרבות השבחה כתוצאה מאישור תשריט איחוד או חלוקה של מגרשים. המונח "תכנית" מוגדר בסעיף 1 לתוספת כ- "תכנית מתאר מקומית או מפורטת" – ולא תשריט איחוד או חלוקה או כל הליך תכנוני אחר - כאשר ההשבחה נבחנת בהתייחס למועד תחילת התוקף של התכנית, אישור ההקלה או האישור לשימוש חורג).[...] ההשבחה לה זכתה אקרו, שעל קיומה אין כאמור מחלוקת, נבעה מאישור תשריט האיחוד של שתי החלקות, שרכשה זמן רב לאחר אישור התכנית. עליית ערך זו אינה בגדר "השבחה" כהגדרתה בחוק (סעיף 1 לתוספת), המגביל כאמור השבחה החייבת בהיטל ל- "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". תשריט איחוד אינו בגדר הקלה או שימוש חורג ואף לא בגדר "תכנית", המוגדרת כאמור כ- "תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת", וממילא אין בפנינו "השבחה" כמובנה בחוק". לאור זאת, אין מקום כי דרישת תשלום היטל ההשבחה תכלול השבחה הנובעת מאיחוד המגרשים. כמו כן, ומאחר שהוועדה המיוחדת עצמה היא שאישרה את איחוד המגרשים באמצעות תשריט כבר לפני שנים, לא מצאנו מקום להרחיב את הדיון בטענותיה כי מדובר היה בטעות, אך נציין כי איננו סבורים כי יש ממש בטענותיה גם לגופן.ד. שומת ההשבחה בגין ההקלות:80. לעניין ההקלה שאושרה לניוד שטחים, גם מחלוקת זו בין הצדדים היא שמאית במהותה. לפיכך, אנו מפנים גם אותה לשמאי המייעץ, שיקבע את שיעור ההשבחה שחלה במקרקעין כתוצאה מאישור ההקלה.
סיכום81. ראשית, אף שסברנו כי היה מקום לפרט ולנמק את שומות ההשבחה מעבר לכפי שנעשה בהן, איננו סבורים כי יש בכך כדי לפטור את העוררים מחובת תשלום היטל השבחה על פי החוק. 82. שנית, וכפי שפורט לעיל, בהתאם לפסק הדין בעניין אקרו אין לחייב את העוררים בהיטל השבחה בגין אישור תשריט האיחוד.83. שלישית, מאחר שחלק מן המחלוקות בין הצדדים הן שמאיות בעיקרן, החלטנו לפנות אל יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מייעץ, לפי סעיף 14(2)(ג) לתוספת השלישית לחוק, ולצדדים תינתן האפשרות להציג לפניו את טענותיהם ואת הסימוכין להן באופן מלא. 84. השמאי המייעץ יכין שומות השבחה על פי ההנחיות הבאות, וינמק את קביעותיו:א. השמאי המייעץ יקבע אם חלה השבחה במקרקעין כתוצאה מאישור תכנית 201א', ומה שיעור ההשבחה. המועד הקובע לעניין ההשבחה הוא 18.2.1994.ב. השמאי המייעץ יקבע את ההשבחה שחלה במקרקעין כתוצאה מתכנית חריש/1/א. לעניין זה, אין השמאי המייעץ מחויב לערכים שנקבעו בשומות שנערכו לצורך טבלאות ההקצאה והאיזון של תכנית חריש/1/א, אולם יהיה עליו להסביר את הסטייה מהן, ואת ההתבססות על נתונים המרוחקים יותר מהמועד הקובע, ככל שיהיו, ובמידת הצורך לבצע התאמות. ג. אופן חישוב המימוש החלקי של ההשבחה לפי חריש/1/א יוצג לפי שתי החלופות שפורטו בסעיף 78 להחלטה זו.ד. השמאי המייעץ יקבע את ההשבחה שחלה במקרקעין כתוצאה מאישור ההקלות.85. בתוך 30 יום מקבלת חוות דעת השמאי המייעץ יהיו הצדדים רשאים להגיב בכתב (במקביל) על חוות הדעת. לאחר מכן, תינתן החלטתנו הסופית בערר.

היום, י"ד אייר תשע"ח (29 אפריל 2018))  שמרית גולן, עו"ד       יו"ר ועדת המשנה לעררים

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ