אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> הגן נ' טופפיננס בע"מ ח.פ.513559955 ואח'

הגן נ' טופפיננס בע"מ ח.פ.513559955 ואח'

תאריך פרסום : 06/10/2011 | גרסת הדפסה
ת"ק
בית משפט לתביעות קטנות תל אביב - יפו
26994-02-11
02/10/2011
בפני השופט:
לימור ביבי-ממן

- נגד -
התובע:
דוד גאורג הגן
הנתבע:
1. טופפיננס בע"מ ח.פ.513559955
2. עידו ישראל שמידלר

פסק-דין

פסק דין

תביעה לתשלום דמי תיווך בגין מימוש אופציה במסגרת הסכם שכירות.

לטענת התובע, ביום 5/12/07 נחתם בינו לבין הנתבעים הסכם במסגרתו הזמינה ממנו הנתבעת 1, באמצעות הנתבע 2, שירותי תיווך. במסגרת ההסכם נקבע כי עמלת התיווך תעמוד על סך השווה לחודש דמי שכירות בתוספת מע"מ. זאת ועוד, במסגרת ההסכם, נקבע כי במקרה בו תמומש אופציה בהסכם השכירות יחייב הדבר בעמלת תיווך נוספת של חודש שכירות בתוספת מע"מ. אין עוררין כי הנתבעת שכרה באמצעות התובע נכס בהתאם להסכם מיום 17/2/08 ואף שילמה לתובע דמי תיווך בסך השווה לחודש שכירות בתוספת מע"מ. לטענת התובע, לאחר תום תקופת השכירות, מימשה הנתבעת 1 האופציה אשר הוקנתה לה במסגרת הסכם השכירות והאריכה את ההסכם לתקופה נוספת. משכך, לטענת התובע, הוא זכאי לתשלום דמי תיווך בסך השווה לחודש דמי שכירות בתוספת מע"מ.

לטענת הנתבעים, ראשית, הסכם התיווך נחתם ברכבו של התובע ובשעה שלנתבע 2 לא היתה האפשרות לקרוא אותו כדבעי. בהקשר זה מוסיפים הנתבעים וטוענים כי חתמו על ההסכם מתוך מצג ולפיו דמי התיווך עומדים על חודש בלבד והתובע לא הפנה תשומת לבם לנושא תוספת דמי התיווך בגין מימוש אופציה. לטענת הנתבעים הואיל ומדובר בתוספת דמי תיווך חריגה הרי שהיה על התובע להפנות תשומת לבם לתוספת זו. זאת ועוד, לטענתם, התוספת מופיעה במיקום אשר מקשה על תשומת הלב אליה הואיל ובמיקום של תשלום דמי התיווך קיימת חלופה של שכירות נכס שאז מפורט רק התשלום בסך של חודש שכירות ולאחריה חלופה של רכישת נכס ובה פירוט דמי תיווך. לטענת הנתבעים נושא האופציה נחזה כקשור למקרה של רכישת נכס ומשכך, לא הבחינו בו. לחילופין ובהשלמה לטענת הנתבעים, התובע אינו זכאי לתשלום דמי תיווך בהתאם לחוק המתווכים תשנ"ו – 1996 וזאת הואיל ולא מדובר בעסקה חדשה של תיווך ובנוסף, הואיל והתובע לא שימש כגורם יעיל בהתקשרות בהסכם האופציה. לאור האמור, לטענת הנתבעים יש לדחות את תביעתו של התובע.

בדיון אשר התקיים בפני העידו התובע והנתבע 2. לאחר שבחנתי את הראיות והעדויות הנני סבורה כי דין התביעה להדחות וזאת, מטעמים כפי שיפורטו להלן.

ראשית – אמנם בהתאם לפסיקה חתימה על מסמך מקימה חזקה בדבר קריאת המסמך והסכמה לאמור בו ואולם, בנסיבות כפי שהונחו בפני , ספק באם יש מקום ליתן תוקף לחזקה זו. בהקשר זה אציין כי מחד- אמנם מדובר במסמך קצר אשר בנקל ניתן לקוראו ואולם, מאידך, מצאתי ממש בטענת הנתבעים ולפיה נושא תשלום דמי התיווך בגין האופציה "מוסתר" במסמך זה.

כך, הסכם התיווך , בהקשר לתשלום דמי התיווך בנוי כדלקמן:

"עמלת תיווך: הח"מ או חברה בשליטתו או כל גוף או גורם הקשור אליו מתחייבים לשלם לדדו הגן ביום חתימת הסכם שכירות או הסכם מכר לנכס שהוצג לו על ידי דוד הגן עמלת תיווך כדלקמן:

השכרת הנכס: חודש מדמי השכירות +מע"מ.

רכישת נכס: 2% משווי הרכישה +מע"מ.

מוסכם כי כל מימוש אופציה בהסכם השכירות יחייב בעמלת תיווך נוספת של חודש שכירות +מע"מ. "

כפי שניתן לראות נושא התשלום בגין מימוש אופציה לשכירות אינו נמצא בסמוך למיקום בו מוגדר תשלום דמי התיווך בגין השכרת נכס, אלא בצמוד למיקום בו נקבעו דמי התיווך בגין רכישת נכס. זאת ועוד, קושי נוסף המוערם על תשומת הלב באשר לתשלום במקרה של מימוש אופציה נובע הסתירה הקיימת בין הקביעה כי המועד לתשלום דמי התיווך הינו "יום חתימת הסכם השכירות", אל מול המועד לתשלום דמי תיווך בגין מימוש אופציה שחל ביום מימוש האופציה .

זאת ועוד, מצאתי כאמינה עדותו של הנתבע 2 ולפיה במעמד החתימה על הסכם התיווך לא הפנה התובע תשומת ליבו לתוספת התשלום הנקובה בגין מימוש אופציה. לטענת הנתבע 2 לו היה מסב התובע תשומת ליבו לאמור ברי כי לא היה חותם על ההסכם כלשונו, אלא היה עומד על הורדת תוספת התשלום אשר אינה עולה בקנה אחד עם הנוהג בשוק. בהקשר זה אציין כי לא הוכח בפני כי התובע הסב תשומת לבו של הנתבע 2 לתנאי החריג כאמור ובנסיבות כפי שתוארו התרשמתי כי אמנם הנתבע 2 לא היה מודע לקיומו.

הסכם יש לפרש בהתאם לאומד דעתם של הצדדים וה: "המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום בע"מ, פ"ד מט(2), 265, 311 (1995) (להלן: פסק דין אפרופים)). על אומד דעת זה ניתן ללמוד מלשון החוזה וכן מן הנסיבות החיצוניות האופפות אותו (ראו שם; דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נגד מדינת ישראל, פסקאות 11-9 לפסק דינו של השופט ריבלין (11.5.2006).

במקרה המונח בפני, בנסיבות כפי שתוארו לעיל, התרשמתי כי הנתבעים לא התכוונו להתקשר בהסכם המקנה לתובע זכות לקבלת דמי תיווך נוספים במקרה בו תמומש אופציה בהסכם שכירות. לאור האמור הרי שאינני סבורה כי התובע זכאי לתשלום דמי תיווך בגין מימוש אופציית השכירות לתקופה נוספת.

יתרה מכך, בהתאם לפסק הדין אפרופים , מקום בו אין אפשרות להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים על בית המשפט לפרש את החוזה לפי אמות מידה אובייקטיביות , דהיינו - "על פי המטרות, האינטרסים, והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים..." ( פסק דין אפרופים, בעמ' 313) . לענין זה, סבורני כי הקניית זכות לדמי תיווך בגין מימוש אופצייה לשכירות נכס אינה עולה בקנה אחד עם התכליות והאינטרסים אשר חוזה תיווך נועד להגשים וזאת, במיוחד לאור הוראות חוק המתווכים , תשנ"ו – 1996 (להלן:"חוק המתווכים").

כך, תיווך מוגדר בסעיף 1 לחוק המתווכים כי : "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרות בעסקה בזכות במקרקעין". דהיינו, תנאי בסיסי לתשלום דמי תיווך הינו יצירת עסקה חדשה בזכות במקרקעין. אינני סבורה כי, באופן רגיל, במקרה בו מדובר במימוש אופציה הקיימת בתוך הסכם שכירות לתקופת שכירות נוספת מדובר בעיסקה חדשה . כך, באופן רגיל – כפי שאמנם ארע במקרה בפני – במסגרת הסכם השכירות מוקנית לשוכר אופציה לתקופת שכירות נוספת ובמסגרת ההסכם מוגדרים תנאי השכירות באותה תקופת שכירות נוספת וכן, האופן בו תמומש האופציה. במרבית המקרים –כמו במקרה בפני- לא נדרשת חתימה על הסכם נוסף,אלא שדי במסירת הודעה 60 יום לפני מועד סיום השכירות במסגרתה מודיע השוכר על רצונו להמשיך את תקופת השכירות לתקופה נוספת. בנסיבות אלו, לא ניתן לקבוע כי מדובר בעיסקה חדשה אלא מדובר בהמשכה של העיסקה הקודמת. משכך, הנני סבורה כי מלכתחילה מימוש אופציה כאמור אינו מהווה עיסקה חדשה ומשכך, אינו מזכה את המתווך בתשלום דמי תיווך בהתאם לחוק.

6.זאת אף זאת, בהתאם לפסק דין אפרופים, בחינת אומד הדעה האובייקטיבי הוא אף נגזרת מהתכלית הכלכלית אשר ניתן לייחס להסכם. בהקשר זה, בהסכם בפני ניתן לראות כי דמי התיווך אינם נגזרת של משך השכירות. כך, בהתאם להסכם התיווך , דמי התיווך עומדים על תשלום השווה לחודש שכירות אחד ואחת היא אם מדובר בתקופת שכירות ארוכה או קצרה. מכך, שהתכלית הכלכלית של ההסכם אינה יוצרת קשר בין דמי התיווך לבין תקופת השכירות. תכלית זו משליכה גם לענין דמי התיווך במימוש אופציה שכן- מהותית מדובר בהארכה של תקופת השכירות ואם התכלית הכלכלית הבסיסית אינה יוצרת הקשר בין תקופת השכירות לבין דמי התיווך , אינני סבורה כי יש להחיל תכלית אחרת במקרה של מימוש אופציה להארכת תקופת השכירות.

7.יתרה מכך, המחוקק , כמו גם הפסיקה אשר פירשה את חוק המתווכים, גילו דעתם כי לא תהיה זכאות לדמי תיווך בלא פעילות אקטיבית של המתווך . בהקשר זה, המחוקק קבע מפורשות כי תנאי לתשלום דמי תיווך הינו היות המתווך "גורם יעיל" בהתקשרות בעיסקה. דהיינו, המחוקק קבע כי לא די בהסכם המקנה למתווך זכות לדמי תיווך, אלא שנדרשת פעילות אקטיבית שלו אשר הביאה לכדי יצירת העיסקה. בהקשר זה, נקבע כי דרישת היעילות הינה דרישה מחמירה ולפיה לא די בכך שהמתווך הינו גורם בשרשרת הנסיבות, אלא נדרש שהוא יהווה גורם יעיל התורם ומקדם את ההתקשרות בין הצדדים לכדי מימושה (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, [פורסם במאגרי המידע המשפטיים], [פורסם בנבו], 26/11/01) ראה גם עא (תא) 37075-03-11 ז'קלין (יסמין נגר נ' דניאל אהרוני (2011).

לענין זה, בע"א 2144/91 מוסקוביץ נגד ביר פ"ד מח (3) 116, 123 נקבע על ידי כבוד הנשיא שמגר כי :

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ