זוהי תביעה כספית על סך 1,753,892 ₪ להשבת תמורה שקיבל הנתבע בגין דירת מגורים, הידועה כחלקה 52, בגוש 6953 (להלן: "הדירה").
רקע ותמצית טענות הצדדים
1.התובע פועל מכוח חוק האפוטרופוס הכללי התשל"ח – 1978. ביום 15.1.2013 מונה על ידי בית המשפט לניהול נכסי המנוחה. הנתבע עוסק בניהול נכסים ומשמש כמתווך מקרקעין והיה מיודד עם אמה של המנוחה ועם המנוחה.
2.אמה של המנוחה הלכה לעולמה ביום 21.3.2008. ביום 4.12.2008 ניתן צו ירושה לפיו המנוחה היא היורשת היחידה של אמה (נספח 5 לכתב התביעה).
3.ביום 20.8.2008 נחתם בין המנוחה לבין הנתבע הסכם, לפיו מכרה המנוחה לנתבע את הזכויות בדירה, תמורת הסך של 160,000 ₪, בשבעה תשלומים שנתיים בסך של 20,000 ₪ כל אחד עד לשנת 2015 (נספח 7 לכתב התביעה) (להלן: "ההסכם" או "ההסכם למכירת הדירה לנתבע").המנוחה חתמה על ייפוי כוח בלתי חוזר לעורך דין אלכס כהן, אשר לטענת התובע, מייצג דרך קבע את הנתבע.
4.על פי חוות דעת שמאית מטעם התובע, הוערך שוויה של הדירה נכון ליום 18.8.2008 בסך של כ-950,000 ₪ והשווי הנטען של הדירה כתפוסה הוערך בגבולות הסך של 295,000 ₪.
(נספח 8 לכתב התביעה).
5.לטענת התובע, על פניו, מכרה המנוחה את הדירה לנתבע כנכס תפוס, תוך שמירת זכותה להתגורר בה עד לסוף ימי חייה, אולם לפי פריסת התשלומים, שנקבעה בהסכם למכירת הדירה לנתבע, הנתבע לא שילם את מלוא התמורה לפי ההסכם (ס. 20 לכתב התביעה).
6.התובע טוען כי המנוחה אף לא התגוררה בדירה, אלא שכרה דירת חדר ברחוב בן יהודה 62 בתל-אביב. הדירה הושכרה על ידי הנתבע בתקופה הרלוונטית לצדדים שלישיים (נספח 10 לכתב התביעה).
7.ביום 18.10.2010 אושפזה המנוחה בבית החולים איכילוב, כאשר היא מאובחנת כחולה דמנטית וסיעודית (נספח 4 לכתב התביעה). חמישה ימים לאחר מכן נפטרה.
8.ביום 15.2.2012 מכר הנתבע את זכויותיו בדירה בסך של 1,600,000 ₪ (להלן: "הסכם מכירת הדירה לצד ג'") (נספח 11 לכתב התביעה).
9.התובע טוען, כי נסיבות המקרה מעלות חשש של מעשה גזלה ומרמה של ממש מצד הנתבע כלפי המנוחה וכי על הנתבע להשיב את מלוא התמורה שקיבל בגין מכירת הדירה לצד ג', העומדת על סך 1,699,292 ₪ וכן את דמי השכירות אותם גבה במשך השנים עת השכיר את הדירה לצדדים שלישיים בסך 54,600 ₪.
10.הנתבע טוען מנגד, כי ליווה את אם המנוחה ואת המנוחה עוד משנת 1989 וסייע להן במהלך עשרות השנים והיה להן כבן משפחה; המנוחה הייתה צלולה בדעתה ואף מכרה בעבר דירה נוספת שהייתה בבעלותה לצד שלישי. הנתבע טוען כי טיפל במסירות באם המנוחה, שהייתה אישה מבוגרת ואף דאג על חשבונו לסידורי הלוויה ורכישת המצבה וכן רכישת נר זיכרון בבית הכנסת.
11.הנתבע טוען כי הלווה לאם המנוחה ולמנוחה כספים רבים וניהל רישומים של כל ההלוואות שנתן לאם המנוחה ולמנוחה (נספחים 10, 11, 12 לכתב ההגנה). בשנת 2005 אם המנוחה, שהייתה בת 84, חתמה על ייפוי כוח נוטריוני כללי המסמיך את הנתבע לשמש כמיופה כוחה (נספח 13 לכתב ההגנה). אם המנוחה, שידעה כי חייבת לנתבע עשרות אלפי שקלים, רצתה לתת לו במתנה את הדירה, אך הנתבע סירב לכך בתוקף.
12.לטענת הנתבע, עד ליום 15.12.2007 התגוררו אם המנוחה והמנוחה בדירה ברחוב בוגרשוב 41 בתל-אביב. בעל הדירה נקט כנגדן בהליכי פינוי. הנתבע היה זה שסייע להן באיתור דירה חלופית מבלי שגבה דמי תיווך ואף סייע מבחינת הריהוט.
13.ביום x.x.2008 נפטרה אם המנוחה בשיבה טובה.
לטענת הנתבע, לאחר פטירתה של אם המנוחה המשיך את הקשר עם המנוחה וסייע לה כלכלית. לטענתו, הכירה המנוחה בחוב שהיה לה ולאמה והתחייבה בפניו במסמך בכתב ידה מיום 31.7.2008, כי החוב ייפרע ממכירת הדירה (נספח 16 לכתב ההגנה).
14.לטענת הנתבע, לאור מיעוט מתעניינים בדירה, הציע למנוחה לרכוש ממנה את הדירה והמנוחה הסכימה. הצדדים סיכמו כי מחיר הדירה יעמוד על סך 160,000 ₪, שתאם את גבולות מחיר השוק אותם ימים, תוך התחשבות בגודל הדירה, במצבה הירוד ובכך שנמכרה כתפוסה. עוד הוסכם כי למנוחה תהיה הזכות לגור בדירה עד סוף חייה והואיל והמנוחה ואמה מעולם לא התגוררו בדירה, אלא השכירו אותה לצדדים שלישיים, כוונת הצדדים הייתה כי המנוחה תמשיך ליהנות מדמי השכירות שישולמו בגין הדירה לכל ימי חייה וכך היה. הנתבע טוען כי העביר למנוחה מדי חודש בחודשו את מלוא דמי השכירות שהתקבלו בגין השכרת הדירה לצדדי בסך 3,325 ₪ (הסכמי השכירות צורפו כנספח 21 לכתב ההגנה).
15.הנתבע טוען כי עובר למכירת הדירה, הייתה המנוחה חייבת לו סכום העולה על 68,000 ₪ והצדדים הסכימו כי סך של 60,000 ₪ יקוזז מהתמורה המגיעה למנוחה וכי הנתבע ישלם למנוחה בגין הדירה סכום של 100,000 ₪.
16.הנתבע טוען, כי לבקשת המנוחה הקדים את התשלומים המגיעים לה ושילם את הסך של 100,000 ₪ בחמישה תשלומים במועדים כדלקמן: 21.8.08, 1.1.09, 19.3.09, 2.8.09 ו-4.1.10. המנוחה אף אישרה את קבלת התשלומים בכתב ידה (נספחים 19 ו-20 לכתב ההגנה).
17.הנתבע טוען, כי למנוחה לא היה חשבון בנק ולצורך תשלום הסכומים המנויים בהסכם, פתח עבורה חשבון בסניף בו מתנהל חשבונו, כאשר המנוחה הייתה נהנית בחשבון (נספח 17 לכתב ההגנה), והעביר את כספי התמורה בגין הדירה, לרבות דמי השכירות שהתקבלו מצדדים שלישיים (נספח 18 לכתב ההגנה). למנוחה הייתה גישה מלאה לחשבון והיא ביצעה בו פעולות שונות, שעיקרן בהוראות קבע לגופים שונים.
לטענתו, המנוחה אשר בזבזה את הסכומים ששולמו לה, ביקשה ממנו כספים נוספים וכך, בחודש מאי 2010 העביר למנוחה סך 5,000 ₪ ובחודש יולי 2010 העביר לה סכום נוסף של 5,000 ₪ (נספח 22 לכתב ההגנה).
18.לטענת הנתבע, איש לא צפה שהמנוחה תלך לעולמה באופן פתאומי בגיל 63.
בעת ההתדרדרות הפתאומית במצבה הבריאותי של המנוחה, שנתיים לאחר עריכת הסכם מכירת הדירה לנתבע, היה זה הנתבע שהזמין למנוחה אמבולנס לבית החולים, ביקר אותה מדי יום, דאג לשלומה ולאחר פטירתה דאג לסידורי הלוויה ולרכישת המצבה. התנהלות זו אפיינה את מערכת היחסים בין הצדדים במהלך כל שנות היכרותם.
לאחר פטירת המנוחה ובהעדר בני משפחה, פנה בית החולים אל הנתבע וביקש שייקח את מטלטליה (תכשיטים שענדה). הנתבע סירב לקחת את התכשיטים לרשותו ועקב כך בלבד התבקש התובע, על ידי בית החולים, להגיע ולקבל לידיו את מטלטליה של המנוחה.
19.הנתבע מוסיף וטוען, כי בניגוד לניסיון הנפסד של התובע להציג אותו כמי שכביכול ניצל אישה ערירית, הרי שבפועל הפגין כלפי המנוחה, אך ורק את טוב לבו וזאת במשך שנים טרם עריכת ההסכם.
לטענתו, עיון בדו"ח החוקר הפרטי מעלה כי הדו"ח נסמך על עדויות מפי השמועה, שאינן קבילות ואינן מבוססות, על חצאי ציטוטים מדו"ח אשפוז שנערך למנוחה ימים ספורים לפני מותה וללא כל הצגת אינדיקציה למצבה המנטלי או הנפשי של המנוחה בעת עריכת הסכם מכירת הדירה לנתבע שנתיים קודם לכן.
התובע לא הציג בדל של עובדה ולפיה במועד כריתת ההסכם מצבה המנטלי של המנוחה היה דמנטי או סיעודי.
20.הנתבע טוען כי, צו הניהול מיום 15.1.2013 שניתן לתובע, מתייחס לנכסים עזובים של המנוחה ולא לדירה ולכן לתובע אין כל סמכות להגיש את התובענה בשם המנוחה.
התובע בחר להגיש את התביעה בחלוף תום תקופת ההתיישנות, 19.8.2015, ויש להורות על סילוק התביעה מחמת התיישנות.
התנהלות התובע נגועה אף בשיהוי כבד שהסב לנתבע נזק ראייתי וגם מטעם זה דין התביעה להידחות.
בנסיבות דנן, לא התקיים כל ניצול או כל מעשה מרמה כנגד המנוחה, שלא הייתה דמנטית;
התובענה הובילה לפגיעה קשה בשמו הטוב של הנתבע, אדם נורמטיבי והגון, אשר נדרש להוכיח, בחלוף תקופת ההתיישנות, את העובדות כפי שאירעו באמת.
תיאור ההליך
21.הצדדים הגישו עדויות ראשיות בתצהירים:
מטעם התובע הוגש תצהירה של מנהלת תחום כספים ביחידה לאיתור נכסים עזובים, הגברת דליה אברמוב, חוות דעת שמאית המקרקעין, הגברת איזבלה בן יונה, תצהיר של חוקר במשרד רותם חקירות, מר יצחק צ'יטאת, תצהיר של חוקרת במשרד רותם חקירות, הגברת מרינה צ'לנוב אשר נמחק בהמשך לבקשת התובע.
מטעם הנתבע הוגש תצהיר הנתבע, תצהיר מר משה עבוד וחוות דעת של מר אסף אורן, כלכלן ושמאי מקרקעין; הנתבע אף זימן למתן עדות את עו"ד אלכס כהן.
22.לאחר הגשת התצהירים, הגיש הנתבע בקשה להגשת ראיות נוספות, אשר אותרו על ידו לטענתו, לאחר הגשת התצהיר.
בהחלטה מיום 11.12.2018 התקבלה הבקשה והותר לתובע להגיש תצהיר משלים בקשר לראיות הנוספות.
23.בסיום ההוכחות הגישו הצדדים בקשה לאישור הסדר דיוני, לפיו תסריטי בית משותף של בניינים ברחוב הדסה 11, הקליר 2 וגורדון 88 – כולם בתל-אביב, וכן היתר בנייה של הבניין ברחוב הקליר 2 בת"א - יסומנו כמוצגים מטעם הנתבע ובהחלטה מיום 20.2.2020 נקבע כי יסומנו נ/10 עד נ/14 בהתאמה.
24.בהחלטה מיום 17.3.2020 נקבע, כי על התובע להמציא לנתבע עותק מדו"ח החוקר והתמלול, אשר היו בידי העד, מר צ'יטאת, במהלך עדותו ביום 16.9.2019.
ביום 29.3.2020 הומצאו דו"ח החוקר והתמליל וסומנו כמוצגים מטעם הנתבע.
25.הצדדים הגישו סיכום טענותיהם בכתב.
דיון והכרעה
26.סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), קובע: "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".
27. על ביטול מחמת עושק לעמוד בשלושה תנאים מצטברים: (1) מצבו של המתקשר, היינו מצוקה, או חולשה שכלית/גופנית או חוסר ניסיון (2) התנהגות הצד השני היינו, האם ניצל את מצבו של המתקשר (3) תנאי החוזה, אשר נוצרו כתוצאה ממצבו של המתקשר והתנהגות הצד השני חורגים באופן בלתי סביר (ע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון פ"ד לו (1) 762 בעמ' 767 (להלן: "ענין סאסי")). היסודות העומדים ביסוד עילת העושק, אינם רק מצטברים אלא גם אוצלים זה על זה ומקימים קשר דו צדדי (ג.שלו א.צמח, דיני חוזים (מהדורה רביעית 2019) 443) (להלן: "שלו צמח").
28.ככלל, על המצוקה במובניה השונים להיות כבדת משקל ממשית ומשמעותית. עם זאת, "כובד משקלו של כל אחד מן הרכיבים הנזכרים אין לו שיעור, ועל בית המשפט לקבוע אותו בכל מקרה ומקרה לגופו לפי נסיבותיו השונות" (ענין סאסי). בהקשר זה נקבע, כי כל מקרה צריך להיבדק לפי נסיבותיו ובשים לב לאופייה, לטיבה ולמאפייניה של העסקה הנדונה (ע"א 617/08 מלון עדן נהריה בע"מ נ' יוסף קסל [פורסם בנבו, 21.09.2014] (להלן: "ענין מלון עדן")). באשר ליסוד השני "ניצול שניצל הצד השני" נדרשת לכל הפחות, מודעות לפגם ברצונו של הצד שנעשק, גם אם לפגם זה לא היה ביטוי חיצוני ברור. אף "עצימת עיניים ברשלנות גסה" מצדו של העושק, בדבר מצבו של העשוק, עלולה לעלות כדי ניצול מצוקתו של העשוק. מהמילה ניצול משתמעת גם מידה של אי מוסריות. מכאן, שגם התנהלות לא מוסרית מצד העושק (ולאו דווקא לא חוקית), עלולה לעלות כדי ניצול מצוקה של הצד האחר (ענין סאסי 768-769).
29. עילת העושק אינה מסתפקת במצוקתו של צד ובמודעותו של הצד האחר. נדרש תנאי נוסף, שהוא אובייקטיבי –חיצוני במהותו, שלפיו תנאי החוזה יהיו "גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל".
מהדין אל המחלוקת-
30.על פניו, אין בראיות התובע ראיות לעניין מצבה הרפואי הקוגניטיבי של המנוחה במועד עריכת ההסכם, כשנתיים קודם לפטירתה, שזהו המועד הקובע לעניין מצבה (שלו צמח 436). אולם, מתאור הנתבע את התנהלותה של המנוחה ומדברים המיוחסים לנתבע בנספחים אשר צורפו לתצהיר התובעת, עולה, כי אליבא לנתבע עצמו, המנוחה חיה בתנאים של הזנחה שנים רבות וניתן אף להסיק מהתנהלותה המתוארת, למצער על חוסר ניסיונה.
31.לתצהירה של הגברת דליה אברמוב מטעם התובע, צורפו מסמכי בית החולים ממועד אשפוזה של המנוחה, דו"ח האשפוז וגיליון מחלה (נספח 4) ודו"ח העובדת הסוציאלית (נספח מס' 2) (להלן: "מסמכי בית החולים"). בדו"ח העובדת הסוציאלית נכתב כי, המנוחה הגיעה לאשפוז לאחר ששכן (הנתבע –ה.פ.) היה בביתה, ראה את מצבה והזעיק מד"א. צוין כי המנוחה בת 63, ערירית ולדברי השכן "חיה בתנאים מוזנחים שנים רבות, אינה מרבה באכילה, סירבה לכל הכנסת עזרה או סיוע חיצוני לביתה". כי לדברי הנתבע, המנוחה לא הייתה חברה באף קופת חולים, לא היה לה מקור פרנסה ואף לא קצבת זקנה מהביטוח לאומי וכי התפרנסה מהשכרת חדר בדירה ומעזרת שכנים כמוהו אשר ריחמו עליה. בדו"ח האשפוז נכתב, כי המנוחה הייתה במצב של חוסר התמצאות, אי שקט פסיכומוטורי ובלבול ואינה מודעת למצבה. עוד צוין כי "נראית בתת תזונה ומוזנחת מאוד". בגיליון המחלה צוין מפי הנתבע כי המנוחה "מוזרה מאוד, שנים לא יצאה מהבית, לא ידוע ממה מתפרנסת".
32. יש לדחות טענת הנתבע לפיה מדובר בראיות שאינן קבילות. מסמכי בית החולים, מהווים רשומה מוסדית לפי סעיף 36 לפקודת הראיות (נוסח חדש) תשל"א- 1971( ר' בר"ע (י-ם) 495/04 יורם אלפסי נ' הסתדרות מדיצינית הדסה (2005) עמ' 10, פס' 29; ת"א (י-ם) 95/1157 עיזבון המנוח מוחמד חמיס עאבדין נ' מדינת ישראל (23.2.99) עמ' 842, פס' 16).
33.זאת ועוד, הנתבע עומת עם הדברים שנרשמו מפיו במסמכי בית החולים והשיב: " עד יום האשפוז פרי לא הייתה מוזנחת ולא דמנטית בשום פנים ואופן. מה שהיה אחר כך בבית חולים שכתבו שהיא מוזנחת, שהיא הייתה שם במשך חמישה ימים. אני גם לא יכול להבין את זה" (עמ' 38 שורות 19-26). לשאלת ביהמ"ש, לעניין האמירה המיוחסת לו ולפיה, המנוחה חיה בתנאים מוזנחים שנים רבות, השיב "לא אמרתי את זה דיברתי על שנות ה-70, 80" .. "סיפרנו לעו"ס ..היתה בדירה אצל אגוז ברח' בוגרשוב 41 ושהיא עברה משם ב- 2007 או 2008". והוסיף, כי החל משנת 2008 המנוחה גרה בדירה מוארת וראויה (עמ' 38 ש' 26-29). כאשר נשאל מדוע מצא לנכון לציין זאת לאחר שנתיים השיב: "כי אתה אמרת שאמרתי את זה. אני לא אמרתי שהיא חיה בתנאים מוזנחים באותו זמן בשנת 2008 היא לא חיה בתנאים מוזנחים" (עמ' 38 ש' 30-32).
אין בידי לקבל את הסבר של הנתבע לפיו, בשלהי שנת 2010, התייחס לשנות ה- 70-80 או לתקופה קודם לשנים 2007-08. נדמה כי מדובר בהסבר דחוק ולא הגיוני.
34.הנתבע טען בתצהירו, כי המנוחה הייתה צלולה בדעתה ואף מכרה בעבר דירה נוספת שהייתה בבעלותה בגין חוב לצד ג' בסך 200,000 ₪. אלא, שהעסקה עליה מדובר, נעשתה בשנת 1993, 15 שנים קודם למועד חתימת ההסכם.
35.התמונה המצטיירת מעידה על מצוקה. המנוחה אינה מתמודדת עם מטלות בירוקרטיות פשוטות ותלויה באחרים. המנוחה חיה עם אמה שנים רבות ולא ניהלה חיי חברה. הנתבע טען כי ביצע עבורה מטלות פשוטות כגון תשלומי ארנונה וחשמל. בגיל 84 העדיפה אמה, לחתום על ייפוי כוח נוטריוני כללי לנתבע ולא למנוחה, על מנת שינהל את ענייניה. המנוחה לא הייתה חברה בקופת חולים והנתבע הסביר זאת בכך שהייתה אנטי ממסדית (עמ' 37 שורות 4; 5-15). אדם סביר מוודא שיהיו לו לעת הצורך, שירותי בריאות חיוניים. המנוחה לא ניהלה חשבון בנק. אפשרה לאדם זר לאכסן בביתה ציוד על מנת שיבצע עבורה פעולות יום יומיות כגון רכישת מוצרי מזון ותרופות ומוצרים נוספים.
36.בגין מצבה של המנוחה כמפורט לעיל, אני סבורה כי יש לדחות גם את טענת הנתבע לפיה התביעה התיישנה (ר' סעיפים 7 ו-8 לחוק ההתיישנות תשי"ח-1958). יש למנות את תקופת ההתיישנות לכל המוקדם ממועד פטירת המנוחה.
37.יתרה מכך, ככל ותנאי החוזה גרועים יותר, כך תקל הוכחת הדרישה לניצול מצוקה (שלו צמח 441-443). יפים לענייננו דברי ביהמ"ש בענין סאסי: "כפי שהסביר חברי הנכבד. בנסיבות אלה מוכן אני לומר גם, שהבדל כזה בין ערכם של שני הנכסים שהוחלפו מהווה, הוא עצמו, ראיה על ידיעת המערערים, שעיסקה כזאת אי אפשר לעשות אלא עם אדם, שאינו יודע כראוי את אשר לפניו" (ענין סאסי עמ' 770).
38.תנאי חוזה גרועים במיוחד עלולים לעורר חשש בדבר גמירות דעתו של המתקשר-הנפגע כמו גם "חולשה חמורה" שלו שתחייב בדיקה קפדנית של סבירות התנאים שנקבעו בהסכם (ע"א 3156/98 בן ישי נ' ויינגרטן, פ"ד נה (1) 939,848).
בספרות ובפסיקה נקבע כי במקרים קיצוניים של חוסר הגינות בתנאי החוזה – יש לפרש את המושגים "מצוקה" ו"חוסר ניסיון" בצורה ליברלית ולכלול בהם אף: "תמימות, חוסר הבנה או חוסר התמצאות" (פרידמן וכהן, עמ' 980; עניין מלון עדן; ת"א (מחוזי ת"א) 36969-12-15 משה בן אבו נ' נתנאל דוידי (פורסם בנבו, 06.08.2019) (להלן: "ענין דוידי"); ע"פ 598/79 מירון נ' מדינת ישראל, פ"ד לד(1) 337, 339). "חוסר הניסיון של המתקשר יכול להתייחס להתקשרויות חוזיות בדרך כלל, להתקשרויות חוזיות מן הסוג הנדון, ואפילו – במקרים נדירים – לחוזה המסוים שנכרת בין הצדדים. עם זאת אין די בחוסר מומחיות גרידא לגבי פרטי העסקה הנדונה. חוסר ניסיון המהווה יסוד לעילת העושק הוא חוסר ניסיון המאפיין את האדם, בבחינת איכות הטבועה בו" (עניין דוידי; שלו צמח, 437).
התנהלות המנוחה יכולה להעיד על חוסר ניסיון, בוודאי ביחס להתקשרויות חוזיות.
39.הנתבע טען כי חובן של אם המנוחה והמנוחה בגין תשלומים ששילם עבורן לחב' החשמל, בזק, הוט, גז, מים, ארנונה וכיו"ב, בין השנים 2004-2008, הגיע לסך של 68,590 ₪ (נספח 8 לתצהירו). לטענתו, אם המנוחה, שידעה כי היא חייבת לו עשרות אלפי שקלים, רצתה לתת לו במתנה את הדירה אך הוא סירב לכך בתוקף. הנתבע מוסיף כי לאחר פטירת האם, הכירה המנוחה בחוב והתחייבה כי יוחזר ממכירת הדירה (נספח 16 לתצהיר הנתבע).
לשאלת ביהמ"ש, מתי אמור היה לקבל החזר של הכספים השיב: "כשיש מצוקה כספית כשהיה לה מה להחזיר הייתה מחזירה כשלא היה לא הייתה מחזירה. ב-4 שנים האלה לא החזירה מהרגע שהתחלתי לעשות כאן את הרשימה. אני מניח שכל מה שרשום כאן לא מוחזר" (עמ' 35 ש' 12-15). ובהמשך: "ברגע שפרי הודיעה לי שהיא רוצה למכור את הדירה ושיש לה קונה פוטנציאלי כאן נכנסתי לתמונה וביקשתי ממנה לחתום לי על המסמך שהיא חייבת לי את התשלום שבמידה והיא מבצעת את המכירה היא חייבת להחזיר לי את החוב. בכל זאת 68 אלף זה סכום די גבוה" (עמ' 40 ש' 11-14).
40.הנתבע אישר בחקירתו הנגדית, כי ערך את הרשימה החל מחודש מרץ 2004 ועד 2008. מרבית החוב הנטען, הינו בגין תשלומים שביצע לטענתו, עבור אם המנוחה. אולם, אם המנוחה אינה חתומה על הרשימה ולא צורפו כל אישור או אסמכתא, לפיהם אישרה את החוב. אם המנוחה נפטרה בחודש מרץ 2008. המנוחה חתמה על ההתחייבות ביום 31.7.2008, כארבעה חודשים לאחר פטירת האם ובסמוך לחתימת ההסכם למכירת הדירה לנתבע. הנתבע אישר לשאלת ביהמ"ש, כי חתימת המנוחה על החוב נעשתה רטרואקטיבית (עמ' 33 ש' 12).
41. בהתייחס לייפוי הכוח ייפוי הנוטריוני עליו חתמה אם המנוחה (נספח 12 לתצהיר הנתבע), טען הנתבע כי "אם הייתי איש רע הייתי יכול גם לקחת לה את הדירה ולמכור אותה אבל זה לא היה במחשבה שלי" (עמ' 38 ש' 6-7). יתכן והמנוחה סברה, כי אין לה אלטרנטיבה ממשית אחרת (ע"א 11/84 אשר רבינוביץ נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, מ(4) 533 (1986)).
42. כאמור, תנאי ההסכם בענייננו, גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. הנתבע רכש את הדירה בשבעה תשלומים שנתיים שווים ונומינאליים בסך 20,000 ₪ בכל שנה. הדירה נמכרה כתפוסה, אף שהמנוחה לא התגוררה בה. הנתבע עצמו טען כי המנוחה ואמה מעולם לא התגוררו בדירה (סעיף 28 לתצהיר הנתבע).
הנתבע טוען כי בהסכם, ניתנו למנוחה זכויות שאינן מוקנות לדייר מוגן. אולם, אין בהסכם כל תניה לפיה, המנוחה זכאית לקבל את דמי השכירות ככל ואינה מתגוררת בדירה.
43.עו"ד כהן אשר ערך את ההסכם, הכיר את הנתבע כבר משנת 2005. לא מדובר בהסכם טיפוסי למכירת דירה. טענת עו"ד כהן לפיה, ההסכם שערך הינו יחסית טיפוסי בנוהל העבודה שלו, הינה טענה בעלמא.
44.הנתבע טוען, כי אין ממש בהיצמדות לנוסח ההסכם עצמו, שכן, הצדדים קיימו את ההסכם כדבעי ובתום לב וחלף זכותה של המנוחה להתגורר בדירה (עקב אי רצונה), מסר לה את דמי השכירות ובאמצעותם שכרה דירה אחרת מרווחת ויפה יותר. הנתבע מוסיף וטוען לעניין כדאיות ההסכם, כי המנוחה נפטרה בפתאומיות בגיל 63, שנתיים לאחר עריכת החוזה ואיש לא יכול היה לצפות זאת.
45.גם בהנחה לפיה, מנוסח ההסכם עולה, כי יש להתייחס למכירת הדירה כתפוסה, עדיין מדובר בתנאים גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל. פריסת התשלומים לשבע שנים חריגה ביותר ומיטיבה עם הנתבע; על אף שמדובר בתקופה כה ממושכת, אין בהסכם מנגנון הצמדה למצער לשמירת ערך הכסף; חרף פריסת התשלומים החריגה, לא נדרש הנתבע להמציא בטחונות לקיום התחייבויותיו; מנגד, נדרשה המנוחה לחתום במעמד חתימת ההסכם, על ייפוי כוח בלתי חוזר לעו"ד אלכס כהן; אין כל התניה לפיה השימוש בייפוי הכוח מותנה בהשלמת התמורה.
46.הנתבע שילם סך של 100,000 ₪, הנמוך משמעותית משווי הדירה אף כדירה תפוסה.
הנתבע טוען כי במועד חתימת ההסכם, הייתה המנוחה חייבת לו סכום של 68,950 ₪ וכי הוסכם, כי מסכום התמורה יקוזז סך 60,000 ₪. לטענתו שילם למנוחה סך של 100,000 ₪ (נספח 28 לתצהירו), המהווה את מלוא התמורה. חשבון הבנק אליו העביר הנתבע התמורה היה בשליטתו. הנתבע טוען כי לאחר פטירת המנוחה נותרו בחשבון 2919 ₪, וכי משך את מלוא הסכום שנותר עקב כך שהעביר למנוחה כספים ביתר- בחודש מאי 2010 סך 5,000 ₪ ובחודש יולי 2010 סכום נוסף של 5,000 ₪. לציין, כי אין אישור של המנוחה על שני הסכומים האחרונים (ר' נספח 28 לתצהיר הנתבע).
47.אף שמדובר בסכום משמעותי ביותר ביחס לסכום התמורה בהסכם, אין לקיזוז הנטען בסך 60,000 ₪, כל זכר בהסכם עצמו. כאשר נשאל על כך השיב הנתבע: "לשאלת ביהמ"ש מדוע לא צוין בהסכם המכר שהסכום מקוזז אני משיב שלא היו חילוקי דעות לגבי החוב. פרי ידעה על החוב הזה וגם חתמה על המסמכים על החוב הזה. זה היה מלווה באסמכתאות כמה שאפשר" (עמ' 35 שורות 22-24). לא מצאתי בתשובת הנתבע, הסבר המניח את דעתי, להעדרו של תנאי כה משמעותי הנוגע לקיזוז החוב, בגינו מכרה המנוחה לנתבע את הדירה מלכתחילה. זאת ועוד, הנתבע טען כי שילם בגין הדירה סך של 100,000 ₪ וכי קיזז מהתמורה 60,000 ₪ בלבד. "קיזזתי 60 אלף במקום 68 אלף" (עמ' 33 ש' 26). נשאלת השאלה, מדוע הנתבע אשר טרח לערוך רשימות מפורטות, ויתר לכאורה על סך של 8,950 ₪ מהחוב הנטען? הנתבע לא סיפק לכך כל הסבר.
48.במסגרת ראיות התובע הוגשה חוות דעת של שמאית המקרקעין, איזבלה בן יונה לפיה, שווי הדירה נכון למועד הרלוונטי, כדירה פנויה – בגבולות הסך של 950,000 ₪ וכדירה תפוסה בגבולות הסך של 295,000 ₪ (על בסיס שווי הדירה כפנויה). הנתבע הגיש חוות דעת של הכלכלן ושמאי המקרקעין אסף אורן ולפיה, שווי הדירה כפנויה הינו 550,050 ₪ וכתפוסה 165,000 ₪. עיינתי בחוות הדעת ושמעתי את המומחים מטעם הצדדים והחלטתי לאמץ את חוות הדעת של השמאית מטעם התובע. להן יפורטו נימוקי;
49. 3.5 שנים לאחר חתימת ההסכם עם המנוחה, מכר הנתבע את הדירה בתמורה לסך של 1,600,000 ₪. די בכך, בבחינת הדבר מעיד מדבר בעד עצמו, כדי להעדיף את חוות דעת השמאית מטעם התובע, אשר העריכה את הדירה כפנויה, בגבולות הסך של 950,000 ₪, לעומת השמאי מטעם הנתבע, שהעריך את הדירה כפנויה בסך 550,000 ש"ח. אין צורך להיות מומחה כדי להסיק, שהמשבר שפרץ בשנת 2008, אינו יכול להצדיק פער כה משמעותי, בתקופה של כ- 3.5 שנים. יתרה מכך, בחקירתה הנגדית נשאלה השמאית מטעם התובע: "תאשרי לי שב-2008 היה משבר נדל"ן משמעותי? אפשר לומר שהמצב הכלכלי באוגוסט 2008 היה מעורער?" והשיבה: "אפשר להגיד אם היינו יכולים להיות נביאים כי המשבר קרה לקראת סוף אוגוסט". הנתבע לא סתר טענה זו.
50.לשיטת השמאי מטעם הנתבע, קיים פער בין דירות בבניין הרשום כבית משותף, לבין דירות בבניין שאינו רשום כבית משותף. מכאן שהלכה למעשה, חוות דעתו מתבססת על ארבע עסקאות השוואה בלבד (סעיף 9.2.2 לחוות הדעת). אף שמדובר בדירה של שני חדרים, ערך שמאי הנתבע השוואה לעיסקאות בדירות בנות שלושה חדרים, באופן שיש בו להפחית אמדן השווי למטר. זאת ועוד, הנתבע טוען כי מדובר בבניין רעוע. אולם, בסמוך למועד בו מכר את הדירה בתמורה לסך של 1,600,000 ש"ח, הוכרז הבניין כמסוכן (עמ' 55) ובכל זאת נמכרה הדירה בתמורה כאמור. בנוסף, השמאי מטעם הנתבע אשר התייחס לשטח של 57 מ"ר, לא צרף תוכנית מדידה לחוות דעתו.
51.השמאי מטעם הנתבע אישר בחקירתו הנגדית כי לא התייחס לפריסת התשלומים בהסכם (עמ' 47 ש' 11-12). שמאי הנתבע ערך חוות דעת נוספת ולפיה הערך הכלכלי של הזכות להתגורר בדירה או לקבל דמי שכירות בגינה, ל-24 שנה, עולה על האמדן שערך לשווי הדירה בעסקה למכירתה כדירה פנויה.
52.זאת ועוד, מדובר בדירה בקומה ראשונה על עמודים ומקובלת עלי תשובתה של השמאית מטעם התובע לפיה, העדרה של מעלית בבניין, לענין אמדן שווי הדירה – זניחה (עמ' 57 ש' 21-32; עמ' 58 ש' 1-13). כך, מחקירתו הנגדית של השמאי מטעם הנתבע עלה, כי בעסקאות ההשוואה אליהן בחוות דעתו, נכללו דירות בקומה שלישית ללא מעלית וברי כי אינן ברות השוואה לדירה נשוא המחלוקת. כמו כן, יש לדחות את ניסיון הנתבע לטעון כי בעסקאות ההשוואה הכלולות בחוות דעת התובע, נכללו בנינים בהם אושרה תמ"א ולכן העסקאות אינן ברות השוואה. ראשית – הטענה נטענה רק ביחס לבנין ברח' הקליר 2, שנית- מקובלת עלי תשובת השמאית ולפיה: "אנחנו מדברים על מועד קובע 2008. נכון ל-2008 מספר הבניינים שהוצע לגביהם היתר לתמ"א בתל אביב שאף לאפס. אני חושבת שזה בודדים. כל הנושא של התמ"א תפס תאוצה הרבה אחרי" (עמ' 59 ש' 21-25).
סוף דבר
53.הסעד לו עתר התובע בכתב התביעה הינו, השבת מלוא התמורה שקיבל הנתבע בהסכם למכירת הדירה לצד ג' וכן השבת שכר הדירה שהתקבל.
54.אני סבורה, כי יש לקבל את התביעה בחלקה, באופן בו הסעד שיפסק נובע ישירות מהסעד שהתבקש. "הפסיקה מנתה שלושה תנאים אשר בהתקיימם, במצטבר, ניתן להפעיל כלל זה. התנאי האחד הוא, כפי שכבר צוין, כי הצדק או הצורך ללבן את השאלות המהותיות שבמחלוקת מחייבים את מתן הסעד על אף שלא התבקש (ענין פילוסוף הנ"ל); השני הוא כי מדובר בסעד הנובע ישירות מן הסעד שהתבקש (רע"א 196/88 טומשבסקי נ' אופנהיימר ואח', פ"ד מב(4) 365, 372); והשלישי הוא כי כל העובדות הדרושות להענקת הסעד בוררו, ובפני בית-המשפט מונחות כל הראיות המאפשרות לו ליתן הכרעה לגבי הסעד הנוסף, עד כי אין עוד צורך בקיומה של התדיינות נוספת (ע"א 253/84 ספיר ואח' נ' ספיר, פ"ד מב(3) 14, 18)"(ע"א 69/98 נהאד מחמד אסעד מחאג'נה נ' לביבה מחאג'נה (2005)).
55.אכן המנוחה לא התגוררה בדירה. אולם ניתנה לה הזכות להתגורר בדירה עד אחרית ימיה. לכן אני סבורה, כי יש להתייחס לדירה בהסכם בין המנוחה לנתבע כדירה תפוסה.
על בסיס אותה עילה הנטענת בכתב התביעה ובהינתן שהוצגו בפני הראיות הדרושות להכרעה בענין זה, אני סבורה כי יש לחייב את הנתבע, בהפרש בין הסכום ששולם על ידו בסך 100,000 ₪, לאמדן שווי הזכויות בדירה כדירה תפוסה, בהתאם לאמדן בחוות הדעת של השמאית מטעם התובע.
56. אשר על כן, ישלם הנתבע לתובע סך 195,000 ₪ שזהו ההפרש בין מה הסכום שולם על ידו, לבין אמדן הדירה כתפוסה במועד הקבוע. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. הנתבע ישא בהוצאות האגרה ביחס לסכום שנפסק וכן בשכ"ט עו"ד התובע בסך 20,000 ₪ בתוך 30 ימים.
ניתן היום, ו' אלול תש"פ, 26 אוגוסט 2020, בהעדר הצדדים.
