אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> האם חוכרים של קרקע רשאים להגדיל את ניצולן של זכויות הבנייה מבלי לחוב בתשלום תוספת לדמי החכירה?

האם חוכרים של קרקע רשאים להגדיל את ניצולן של זכויות הבנייה מבלי לחוב בתשלום תוספת לדמי החכירה?

תאריך פרסום : 29/10/2012 | גרסת הדפסה
ע"א
בית המשפט העליון
8637-10
28/10/2012
בפני השופט:
1. כבוד המשנה לנשיא מ' נאור
2. נ' הנדל
3. ד' ברק-ארז


- נגד -
התובע:
מתחם נגה יזמות בע"מ
עו"ד יעקב שפיגלמן
הנתבע:
רשות הפיתוח
עו"ד אלעד פרסקי
פסק-דין

השופטת ד' ברק-ארז:

1.        האם רשאים חוכרים של קרקע להגדיל את ניצולן של זכויות הבנייה בקרקע מבלי לחוב בתשלום תוספת לדמי חכירה? בתמצית זהו גדר הספקות: מחד גיסא, חוזה החכירה לא נדרש במפורש להיקף הניצול של זכויות הבנייה בקרקע; מאידך גיסא, חוזה החכירה קבע שדמי החכירה יחושבו בהתאם לשומות שייערכו מעת לעת לגבי שווי המגרש, ושומות אלה הביאו בחשבון היקף בנייה מצומצם יותר. מהי פרשנותו הנכונה של חוזה החכירה?


התשתית העובדתית

2.        ביום 15.10.1958 נכרת הסכם חכירה (להלן: הסכם החכירה) בין רשות הפיתוח (להלן: רשות הפיתוח) לבין שלושה חוכרים בנוגע למגרש הידוע כחלקה 29 גוש 7016 (להלן: המגרש). ההסכם נעשה לתקופה של 49 שנים עם אפשרות להארכת החכירה ב-49 שנים נוספות. מטרת החכירה מוגדרת בו כ"חכירת קרקע", והחוכרים בנו על המגרש בית מלאכה לנפחות. דמי החכירה שיש לשלם קבועים בסעיף 10 לחוזה החכירה, בקורלציה לשווי המגרש (4% משווי המגרש). בסעיף 11 הוסיף וקבע החוזה, כי המחכיר יהיה רשאי לקבוע כל שבע שנים הערכה חדשה לגבי שווי המגרש, שממנה יגזרו דמי החכירה.

3.        חוזה החכירה לא התייחס במפורש לזכויות הבנייה בקרקע או להיקף הבנייה המותר לחוכרים. במועד החכירה חלה על הקרקע תוכנית בניין עיר (תב"ע)B (להלן: התב"ע) שאפשרה, כפי שידוע כעת, בנייה בהיקף של 195%. יחד עם זאת, לכל אורך השנים, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) (שבינתיים שונה שמו לרשות מקרקעי ישראל) העריך שניצולת הבנייה במגרש תהיה נמוכה, בהתחשב בתנאים סביבתיים ובעיסוקם של החוכרים, ולכן גבה דמי חכירה ששיקפו היקף בנייה מצומצם יותר (מה שכונה בשומות שהוצאו לאורך השנים "קיבולת בנייה", נתון שהועמד כמעט מראשית הדרך על היקף בנייה של 120%).

4.        זכויות החוכרים המקוריים במגרש הועברו עם השנים לצדדים שונים, עד שבסופו של דבר רכשה אותן המערערת שבפנינו - בחוזים שנעשו עם שני החוכרים שקדמו לה: שירותים לאיחוד מוניות "הקסטל" (להלן: קסטל) ומר חיים פרצ'יק (להלן: פרצ'יק). חוכרים אלו גילו רצונם להאריך את חוזי החכירה שלהם בהתאם למדיניות המינהל בנושא היוון דמי החכירה (במקום תשלום דמי חכירה עתיים). בהתאם לכך, בשנת 2000 שילם פרצ'יק את הסכום שנדרש לשלם באותה עת על-ידי המינהל כדמי חכירה מהוונים לתקופת החכירה הנוספת, ובשנת 2006 שילם גם קסטל דמי חכירה מהוונים לתקופת החכירה הנוספת. בשני המקרים, דמי החכירה ששולמו חושבו על בסיס קיבולת בניה של 120% בלבד. ביום 27.11.2006 רכשה המערערת את זכויות החכירה של קסטל, וביום 21.3.07 את זכויות החכירה של פרצ'יק. טרם העברת זכויות החכירה על שם המערערת דרש המינהל כי פרצ'יק וקסטל יסדירו את זכויותיהם באמצעות חתימה על חוזה להארכת תקופת החכירה.

           בשלב זה, התגלעה בין הצדדים מחלוקת באשר להגדרת היקף הבנייה האפשרי בקרקע. המינהל ביקש להגדיר בחוזה המתוקן "קיבולת בנייה" של 120% (בהתאם להיקף הבנייה שהיה ביסוד השומות שהוצאו בעבר ובהתאם לגובה דמי החכירה המהוונים ששולמו על ידי פרצ'יק וקסטל). לעומת זאת, קסטל ופרצ'יק (שבשלב זה פעלו בהתאם להתחייבויותיהם כלפי המערערת) טענו כי היקף הבנייה בנכס אינו מוגבל. טיוטת החוזה שהוכנה על-ידי המינהל וכללה התייחסות מפורשת לקיבולת בנייה של 120% לא נחתמה, ולפיכך המשיך המשא ומתן בין קסטל ופרצ'יק לבין המינהל. משא ומתן זה הבשיל לחתימה על חוזה החכירה לתקופה נוספת (עד לשנת 2055) בין קסטל ופרצ'יק מצד אחד לבין המינהל מצד שני. הסכם החכירה מאזכר את המחלוקת בין הצדדים ואינו מכריע בה. באופן יותר ספציפי, נקבע בו כי "במוקד המחלוקת בין המינהל לבין החוכרת מצויים הייעוד והכמות של קיבולת הבנייה לפי חוזה החכירה המקורי" (ההדגשה אינה במקור, ד.ב.א). כלומר, בשאלת היקף זכויות הבניה כפף עצמו החוזה החדש לתנאיו של החוזה המקורי. אל נקודה חשובה זו נשוב בהמשך הדברים.

5.        מאוחר יותר, היתנה המינהל את הסכמתו לניצול מלוא זכויות הבנייה במגרש לפי התב"ע בתשלום דמי חכירה מהוונים על יתרת זכויות הבניה במגרש, בסך של 2,462,757 שקל והגשת בקשה מתאימה לשינוי ניצול ויעוד המגרש. המערערת, המתנגדת לדרישת המינהל, הגישה תביעה לסעד הצהרתי בדבר זכאותה לבנות במגרש בהתאם לזכויות הבניה בתב"ע.

פסק דינו של בית המשפט קמא

6.        בית המשפט קמא (בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, סגן הנשיא י' זפט) דחה את תביעתה של המערערת בפסק דינו מיום 6.10.2010.

7.        פסק דינו של בית המשפט קמא התבסס, בראש ובראשונה, על לשונו של חוזה החכירה. לשיטתו, החוזה מתייחס ל"חכירת קרקע" בלבד, ומכאן יש ללמוד שהחוזה ביקש להסדיר את השימושים הקיימים במגרש, להבדיל מבנייה. בנוסף על כך, בית המשפט קמא התייחס לכך שבמהלך כל שנות ההסכם, דמי החכירה השנתיים נגבו על-פי תקרת ניצול של 120% בנייה.

8.        בית המשפט קמא דחה גם טענות נוספות של המערערת שהתבססו על נוהל 36.23 של מינהל מקרקעי ישראל. המערערת טענה כי לפי נוהל זה "בהעדר הגדרה מפורשת בחוזה החכירה של אפשרויות הניצול בקרקע יהיו החוכרים זכאים למלוא זכויות הבנייה על פי הת.ב.ע שהייתה בתוקף במועד תחילת החכירה". בית המשפט קמא קבע כי הנוהל פורסם ביום 31.3.1997, שנים רבות לאחר עריכת הסכם החכירה, ומכל מקום, הינו נוהל פנימי ש"אין בו כדי לבסס זכויות או חובות", כפי שנכתב בו במפורש.

הטענות בערעור

9.          המערערת העלתה כמה וכמה טענות כנגד פסק דינו של בית המשפט קמא. בראש ובראשונה טענה היא כי בהעדר הוראה מפורשת בהסכם החכירה, ההנחה היא שאין מגבלה על השימוש המותר במגרש, והנטל להבהיר את הדברים היה מוטל על רשות הפיתוח. מעבר לכך, הצביעה המערערת על מתח פנימי בפסק הדין - בין הקביעה הפרשנית שהחוזה הוגבל רק לשימושים שהיו קיימים בו לבין העובדה שהמינהל עצמו נהג בהתאם להנחה שמותרת בנייה בשטח בהיקף של 120%.

10.      המערערת הוסיפה וטענה כי מדיניותו הכללית של המינהל היא להכיר בזכויות החוכרים בהתאם לזכויות הבניה שהיו להם לפי התב"ע התקפה במועד החתימה על חוזה החכירה. בעניין זה, הפנתה המערערת להחלטה 851 של מועצת מקרקעי ישראל שבה נקבע כי שווי קרקע לצורך הארכת חוזה חכירה ייקבע "בהתאם לזכויות הבנייה על פי תוכנית בתוקף במועד תחולת החכירה, או במועד מאוחר יותר, ככל שזכויות בנייה כאלה אושרו על ידי המינהל". כמו כן, היא חזרה והפנתה לנוהל 36.23, שעליו התבססה בפני בית המשפט קמא.

11.      המערערת התבססה גם על תסקיר השומה אשר נערך עבור רשות הפיתוח עובר לחתימה על חוזה החכירה בשנת 1956. לטענתה, תסקיר זה מתייחס לתב"ע החלה על המקרקעין ללא כל הגבלה, וכן לזכויות בנייה של 195% - בניגוד לעמדת המינהל לפיה זכויות הבנייה מוגבלות ל-120%. לטענתה, בית המשפט קמא כלל לא התייחס לטענה זו.

12.      המינהל, מצידו, ביקש לסמוך ידיו על פסק דינו של בית המשפט קמא, ומכל מקום, טען לדחיית הערעור. לגישת המינהל, בעלי הזכויות האחרונים במגרש, שמהם רכשה המערערת את זכויות החכירה במגרש, היוונו את תשלום דמי החכירה. הזכויות שעליהן שילמו בהליך ההיוון כללו זכויות בנייה של 120% בלבד, ולכן אלו הזכויות היחידות שהועברו למערערת.

13.      באשר לנוסחו של חוזה החכירה, נטען בשם המינהל כי הבחירה בנוסח "חכירת קרקע" מלמדת כי הצדדים לא התכוונו לשימושים נוספים, כפי שציין בית המשפט קמא. המינהל הוסיף וטען שהחלטה 851 מתייחסת לעריכת "שומה מעודכנת", ולכן אינה מסייעת למערערת, וכן שנוהל 36.23 מאוחר לחוזה החכירה, ומכל מקום בוטל בינתיים.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ