אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> דיירי בניין רימלט 10 ברמת גן ואח' נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח'

דיירי בניין רימלט 10 ברמת גן ואח' נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח'

תאריך פרסום : 13/10/2011 | גרסת הדפסה
עת"מ
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו
39832-11-10
09/10/2011
בפני השופט:
רות רונן

- נגד -
התובע:
1. דיירי בניין רימלט 10 ברמת גן
2. דיירי בניין רימלט 12 ברמת גן
3. דיירי בנין רימלט 14 רמת גן

הנתבע:
1. ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב
2. ועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן
3. עירית רמת גן
4. קרן מכבי

פסק-דין

פסק דין

1.עניינה של העתירה במגרש ברחוב רימלט הידוע כגוש 6186 חלקה 638 ברמת גן (להלן: "המגרש"), עליו בקשה המשיבה 4 (להלן: "מכבי") להקים מבנה שאמור לשמש מרפאה. התוכנית האחרונה החלה על המגרש היא תוכנית רג/678א'. על פי תוכנית זו, המגרש מיועד לשימוש ציבורי, ובפרט למרפאה.

2.מכבי חכרה את המגרש מהמשיבה 3 (להלן: "העירייה") בהתאם להסכם חכירה מיום 3.7.94 בין מכבי לבין העירייה (הסכם החכירה צורף כחלק מנספח ז' לעתירה והוא יכונה להלן: "הסכם החכירה"). בס' 5ב להסכם החכירה, הוסכם כי "החוכר יהא רשאי לבנות על המגרש שטח מבונה של כ-2,000 מ"ר".

מכבי הגישה בקשה להיתר בנייה, וכן בקשה להקלה באחוזי הבנייה. מכבי בקשה להקים על המגרש בניין בן 4 קומות שישמש למרפאה. סך השטחים העיקריים המבוקש בהיתר הבנייה היה 1,993 מ"ר, בתוספת 3,962 מ"ר שטחי שירות (מתוכם כ-2,750 מ"ר מהווים חניה תת קרקעית).

3.העותרים הם דיירים בבניינים ברחוב רימלט המתנגדים להקמת מבנה המרפאה. המשיבה 2 (להלן: "הוועדה המקומית") דנה בהתנגדויות העותרים לבקשת ההיתר (לטענתם –בלא שהזמינה אותם לדיון), והחליטה לאשר את הבקשה תוך קבלת ההתנגדות בחלקה.

4.על החלטת הוועדה המקומית, הגישו העותרים ערר למשיבה 1 (להלן: "ועדת הערר"). ועדת הערר סברה כי יש לבחון קודם כל את השאלה המקדמית, האם כלל נדרשה הקלה לענין זכויות הבנייה.

בהחלטתה מיום 24.6.10, קבעה ועדת הערר כי בין אם יחושבו זכויות הבנייה בהתאם לעמדת הוועדה המקומית, ובין אם הן יחושבו בהתאם לעמדת העותרים, לא היה צורך בפרסום הקלה, שכן יש די זכויות בנייה לאישור מלוא הבנייה המבוקשת. ועדת הערר קבעה אם כן, כי היתר הבנייה הוא תואם תוכנית. עוד נקבע כי אין גם כל פרמטר אחר לפיו הבקשה להיתר אינה תואמת תוכנית.

לאור עמדתה של ועדת הערר לפיה כאשר היתר הוא תואם תוכנית, אין לעורר זכות ערר על החלטת הוועדה המקומית , החליטה ועדת הערר לדחות את הערר.

החלטה זו של ועדת הערר היא נושא העתירה שבפניי.

טענות הצדדים

5.העותרים העלו בעתירה ובסיכומים מספר טענות. ראשית, טענו העותרים כי הוועדה המקומית והעירייה היו במצב של ניגוד עניינים לאור הסכם פשרה שנחתם ביניהן לבין מכבי, הסכם שמנע מהן את האפשרות לקבל טענות נגד היתר הבנייה. לאור הסכם הפשרה, כך נטען, לא דנה הוועדה המקומית ב"לב פתוח" בטענות העותרים. לגישת העותרים, ועדת הערר היתה חייבת לבחון את הבקשה להיתר כאילו היא עצמה הוועדה המקומית, לאור ניגוד העניינים הנ"ל.

העותרים הוסיפו וטענו כי ועדת הערר פעלה באופן קבוע בהרכב חסר, ללא נציגי ציבור, ולכן החלטותיה הן בטלות מדעיקרא. אין לקבל את טענת השיהוי שהועלתה נגד העותרים בהקשר זה, משום שמלכתחילה הם לא ידעו כי ההרכב החסר של הוועדה הוא בגדר נורמה נמשכת.

6.העותרים התייחסו לטענות העירייה והוועדה המקומית המבוססות על תוכנית רג/1143 שחלה על המגרש. לטענתם, יש לדחות טענה זו, משום שהיא נטענה לראשונה בהליך הנוכחי, והיא לא עמדה בפני ועדת הערר. בפני ועדת הערר לא עמדו אם כן מלוא הנתונים הרלוונטיים, וגם מטעם זה דין החלטתה להתבטל.

לגישת העותרים, לו היתה ועדת הערר מתייחסת לתוכנית רג/1143, היה עליה לבחון את השאלה האם ניתן לאשר שטחי שירות על תוכנית זו, שאושרה למתן תוקף בשנת 2001. העותרים טענו כי לאור תקנה 13ב לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בניה) תשנ"ב – 1992 (להלן: "תקנות חישוב שטחים"), ניתן להוסיף שטחי שירות רק על תוכניות שאושרו או הופקדו לפני תחילת התקנות. לכן, החלטת ועדת הערר ביחס לתוספת שטחי השירות היא בטלה. העותרים ציינו כי ועדת הערר לא ערכה דיון ביחס לתוכנית רג/1143 ולא ידעה כי לא ניתן כלל לאשר תוספת שטחי שירות. היא לא נתנה דעתה לשאלה זו ולא דנה בה. כך עולה – כפי שנטען בסיכומי התשובה – מהודאת המשיבות 2-3 לפיה התוכנית הזו לא היתה בפני ועדת הערר.

7.העותרים הוסיפו וטענו כי מכוח תוכנית רג/678 ותוכנית רג/678א, קיימת מגבלה על ייעוד המגרש (שנועד לשמש למרפאה שכונתית ולא מרכז רפואי ענק הכולל מרפאות ומשרדים), ומגבלת גובה של שתי קומות בלבד על הבניין שניתן לבנות במגרש. מגבלה זו נובעת מתוכנית רג/678.

תוכנית רג/678א, שהיא מאוחרת יותר, לא התיימרה לשנות את ייעוד המגרש כפי שהוא נקבע בתוכנית רג/678, או את מגבלת הגובה. פרשנות ועדת הערר לפיה אין כל מגבלת גובה, היא בלתי סבירה באופן קיצוני. על כל פנים, כך נטען, מלאכת פרשנותה של תוכנית בניין עיר – שהיא חיקוק, מסורה בראש ובראשונה לבית המשפט, ולכן בית המשפט רשאי להתערב בהקשר זה במסקנותיה של ועדת הערר.

בסיכומי התשובה מטעמם, טענו העותרים בהקשר זה כי עמדתה של מכבי לפיה מספר הקומות המרבי בבנין הוא 4, מכוח תוכנית רג/340, אינה עולה בקנה אחד עם קביעת ועדת הערר לפיה אין מגבלת קומות כלל, וכי תוכניות רג/340 אינה חלה כלל.

8.העותרים הפנו להסכם החכירה מכוחו חכרה מכבי את המגרש. העותרים טענו כי מכוח הסכם החכירה (הן לשונו והן כוונת הצדדים לו), הותרה הקמה של בניין בשטח 2,000 מ"ר במגרש, והמדובר הוא בשטח בנוי כולל, ללא קשר לסיווג השטחים כשטחים עיקריים או שטחי שירות.

מסקנה זו נובעת, לגישת העותרים, גם מחוות דעת השמאי מטעם העירייה שהעריך את שווי הנכס שהוקצה למכבי. השמאי העריך כי הניצול המבוקש נמוך משמעותית מהמותר, והעריך את שווי המגרש לפי שטח בנייה של 1,360 מ"ר. השמאי לא התבקש לחשב שטחי שירות במסגרת הערכת השווי. אין לקבל את טענת העירייה לפיה הסכם החכירה מאפשר למכבי לנצל את מלוא זכויות הבנייה במגרש ללא תשלום תמורה נוספת לקופה הציבורית. לא ניתן לקבל את גישת העירייה ממנה עולה כי היא נתנה למכבי מתנה יקרת ערך ללא תמורה. עוד נטען כי ועדת הערר היתה צריכה להתייחס לזכויותיה הקנייניות של מכבי במגרש.

9.העותרים הוסיפו וטענו כי נפלו פגמים נוספים בהחלטות ועדת הערר והוועדה המקומית. כך, קיימת חובה לערוך תוכנית מפורטת בטרם מתן ההיתר, בין היתר משום שתוכנית רג/678 ורג/678א הן תוכניות כוללניות. אי עריכת תוכנית מפורטת מהווה סטייה ניכרת. כן קיימת חובה לקבל את אישור משרד התחבורה ואף אי קבלת אישורו מהווה סטייה ניכרת. כן נטען כי מכבי לא עמדה בתקני החנייה, וכי לא נבדקה קיומה של תשתית נאותה, כאשר התשתית הקיימת אינה עונה על הצרכים הקיימים היום, כפי שאף הוועדה המקומית מודה.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ