אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> דיזינגוף סנטר מיסודו של פילץ בעמ ואח' נ' טוויג

דיזינגוף סנטר מיסודו של פילץ בעמ ואח' נ' טוויג

תאריך פרסום : 23/09/2013 | גרסת הדפסה
ת"א
בית משפט השלום תל אביב - יפו
26549-10-12
17/09/2013
בפני השופט:
אושרי פרוסט-פרנקל

- נגד -
התובע:
1. דיזינגוף סנטר מיסודו של פילץ בעמ
2. חברה לנהול של דיזנגוף סנטר בעמ

הנתבע:
רומי טוויג
פסק-דין

פסק דין

זוהי תביעה לצו עשה וצו מניעה אשר הוגשה על ידי התובעת 1, הבעלים של פרויקט דיזנגוף סנטר בתל אביב כולל של השטחים המשותפים בו, המסדרונות והמעברים, (להלן: "הפרויקט") ועל ידי תובעת 2 המספקת שירותי ניהול לפרויקט. התביעה הוגשה כנגד הנתבע, אשר רכש בחודש אוגוסט 2002 בית עסק מספר 768 בפרויקט, ונכנס לנעלי החוכרים הקודמים, ה"ה ריכטר.

תמצית טענות התביעה

1. הנתבע רכש את בית העסק מעו"ד אילן שמעוני, אשר שימש ככונס נכסים של בית העסק שהיה של ה"ה ריכטר. למרות שהנתבע רכש את בית העסק לפני כעשור, הוא נמנע מלחתום הסכם חכירה עם תובעת 1 והסכם ניהול עם תובעת 2, כפי שנהוג בפרויקט, וכפי שמחויב בחוזה, כל מי שרוכש זכויות חכירה בפרויקט. זאת, במטרה שכללי ההתנהגות בפרויקט לא יחייבו אותו. אלא שכללים אלה מחייבים אותו מתוקף היותו דייר במרכז המסחרי, שחלים עליו דיני בית משותף.

לאחרונה, כך התובעות, פיצל הנתבע את בית העסק לשלושה בתי עסק שונים ואכלס אותם במחזיקים שונים, מבלי שקיבל לכך אישור מהתובעת. הוא מבצע שיפוץ נוסף מבלי לקבל את אישור התובעות.

2. חוזה החכירה והסכמי הניהול הנהוגים בפרויקט, עליו חתמו ה"ה ריכטר, שבנעליהם נכנס הנתבע, אוסרים על החוכרים לבצע שינויים, מבלי לקבל הסכמת התובעות מראש ובכתב. מה עוד שהנתבע לא ערך ביטוחים לבית העסק ולעבודות שיפוץ, מה שמהווה סיכון בטיחותי לעובדים, לדיירים ולמבקרים. במהלך ביצוע השיפוץ, הנתבע אף הוציא מיטלטלין מבית העסק לשטח הרכוש המשותף. בכך, פגע בזכות הקניינית של תובעת 1 ואף פעל בניגוד לחוזה החכירה. פניות התובעות אל הנתבע להפסיק את השיפוץ, להגיש תכנית לאישור ולא להניח מיטלטלין בשטחים המשותפים לא נענו.

התובעות מפרטות, כי בעבר ניהלו הליכים משפטיים נגד הנתבע, אשר החזיק כשוכר בבתי עסק אחרים בפרויקט, בסמוך לבית העסק שרכש עתה, נשוא תביעה זו. התובעות עותרות ליתן צו מניעה וצו עשה קבוע, לפיהם הנתבע יחדל מעבודות שיפוץ ללא תכניות מאושרות, לא יציב מיטלטלין ומתקנים בשטחים המשותפים ויחתום על הסכם חכירה והסכם ניהול.

התובעות מדגישות, כי אינן דורשות מהנתבע דבר מעבר למה שהן דורשות מכל אחד ואחד מהחוכרים והמחזיקים האחרים בפרויקט. דרישותיהן של התובעות הכרחיות, שכן בפרויקט קיימים כ 400- בתי עסק שונים וללא כללים ברורים ואחידים לכולם אין הפרויקט יכול להתקיים.

תמצית טענות ההגנה

3. לתובעות אין זכויות שגוברות על זכויות הנתבע, כיוון שמדובר בנכס שהוחכר ל-999 שנה, תקופה ארוכה שמשמעותה ביטול על זכות קניינית בנכס. לאור סעיף 2 לחוק המקרקעין 1969 הקובע שהבעלות במקרקעין והזכות להחזיקם, להשתמש בהם ולעשות בהם כל עסקה בכפוף להגבלות שבדין, הרי שהתובעות נעדרות זכות מהותית וזכות החכירה לתקופה כה ארוכה הינה זכות קניינית על פי חוק המקרקעין. חוזה הניהול והזכויות על פיו הן זכויות חוזיות ולא קנייניות. זכותו של הנתבע הינה קניינית ורלוונטית להליך כינוס הנכסים שבו רכש הנתבע את זכויותיו מכונס הנכסים באישור בית משפט.

4. ביום 23/10/11 ניתן צו ראש ההוצל"פ לפיו הזכויות יעברו אל הנתבע ומכוחו רכש הנתבע זכות קניינית במקרקעין, נקייה מהתחייבות, בהתאם להסכם המכר מהכונס והוא לא התחייב בכל התחייבות שהיא כלפי התובעות. מדובר בשימוש משותף בנכס בדומה לבית משותף שאינו רשום כבית משותף. לכן, אין לכפות או לחייב את הנתבע להימנע משימוש סביר ברכושו, ולא ניתן לחייב אותו לחתום על הסכם ניהול בפרט שזה פוגע בזכויותיו. בפועל, מי שמונע את העברת הזכויות על שם הנתבע הן התובעות, אשר מתנגדות לביצוע העברת הזכויות על שמו מבלי שיחתום על הסכם הניהול. טוען הנתבע, כי עובדה זו, מצביעה על כך שהסכם הניהול נועד לעגן את מערכת היחסים בין הצדדים ואינו מהווה חלק מהזכויות הקנייניות בנכס. מכיוון שהנתבע רכש את המקרקעין מכונס הנכסים כשהם נקיים מכל התחייבות כלפי צד שלישי, לרבות התובעות, אינו צד לכל התחייבות אובליגטורית. הוא אף אינו נזקק לכל אישור מהתובעות כדי לעשות בקניינו כרצונו ולמרות זאת, הוא אישר לאדריכל מטעמן לבקר בנכס, אך הן לא עשו כן.

התובעות, כך הנתבע, גם לא יכולות למנוע ממנו שימוש ברכוש המשותף לאחר ששילם למימוש מלא של זכויותיו. בכל מקרה, טוען הנתבע, הוא לא מחויב לחתום על הסכם ניהול אלא מוגבל לאמור בתנאי החכירה.

הנתבע טוען, כי יש לבחון אעם הסמכות העניינית נתונה לבימ"ש זה או לבימ"ש המחוזי.

כתב תשובה של התובעות

5. תובעת 1 רשומה בלשכת רישום מקרקעין כבעלים של בית העסק ויתר בתי העסק שבמרכז המסחרי, מכוח הרישום והסכם חכירה, היא רשאית לחייב את הנתבע לחתום הסכם ניהול. בית העסק שרכש הנתבע מצוי במרכז מסחרי שבו 400 בתי עסק וקיימים כללי התנהגות ברורים למעלה מ-30 שנה. רק לנתבע יש זכות אובליגטורית, כיוון שלא טרח להעביר על שמו את הזכויות ולא היתה מעולם פניה שלו אל התובעות להעביר את זכויותיו בנכס על שמו.

צו ראש ההוצל"פ שניתן ביום 23/10/11 ובו מורה ראש ההוצל"פ על העברת הזכויות בנכס כשהן נקיות על פי סעיף 34 א' לחוק המכר. סעיף זה קובע, שאם נמכר נכס על ידי לשכת ההוצל"פ או רשות אחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה כשהיא נקיה משעבוד, עיקול וזכות אחרת. אך בסיפא של אותו סעיף קיימת החרגה של העברת הבעלות בנכס כשהוא נקי, בכל הנוגע לזכויות שלפי תנאי המכירה אינן מתבטלות וזכויות שאינן משמשות ערובה לחילוף כספי.

דהיינו, כך התובעות, סעיף 34 א', מחריג את ניקיון הנכס המועבר במקרים כגון נשוא תביעה זו, בו הרוכש/הנתבע קנה את הנכס מכונס הנכסים, נכנס בנעלי החוכר הקודם, הן בנוגע להעברת זכויות החכירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין והן בנוגע להערת אזהרה שרשומה בלשכת הרישום לטובת התובעת 2 והן בנוגע לחתימה על הסכם הניהול. חוזה החכירה והניהול עליהם חתמו ה"ה ריכטר שבנעליהם נכנס הנתבע, אסרו ביצוע שינויים ללא אישור התובעות, ואוסרים הנחת מיטלטלין מחוץ לבית העסק. בסעיף 16 לחוזה החכירה התחייבו ה"ה ריכטר לחתום על הסכם ניהול.

6. מוסיפות התובעות, כי ארבעה מתוך הסעדים המבוקשים מהם כבר נענו בצווים זמניים המחייבים את הנתבע לחדול מעבודות שיפוץ ללא אישור, להציב מיטלטלין ומתקנים מחוץ לבית העסק ולהגיש תכניות לאישור לפני שיפוץ. מה שנותר הוא לתת צו קבוע לסעדים אלה וצו עשה

המחייב את הנתבע לחתום על הסכם חכירה מול התובעת 1 והסכם ניהול עם התובעת 2.

עדויות

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ