אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> דחיית עת"מ כנגד החלטת ועדת ערר שהחליטה לבטל היתר לשימוש חורג בבניין מגורים בחיפה, שניתן ע"י הועדה המקומית

דחיית עת"מ כנגד החלטת ועדת ערר שהחליטה לבטל היתר לשימוש חורג בבניין מגורים בחיפה, שניתן ע"י הועדה המקומית

תאריך פרסום : 04/08/2009 | גרסת הדפסה
עת"מ
בית המשפט המחוזי חיפה
442-08
02/08/2009
בפני השופט:
א' קיסרי

- נגד -
התובע:
1. רמי כהן
2. סמואל כהן

הנתבע:
1. <ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה חיפה
2. רחל נוב
3. שרון זלמן ואהובה
4. גוטמן רונית וזאב
5. מנדלסון ברכה ומשה
6. ברקוביץ סימה
7. גולדנברג לילי אברהם
8. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה

פסק-דין

זוהי עתירה מנהלית המכוונת כנגד החלטת המשיבה 1 (" ועדת הערר") מיום 14/02/2008 בערר 294/07, אשר לפיה ההיתר לבנייה ולשימוש חורג שניתן לעותרים על ידי המשיבה 8 (" הוועדה המקומית") הוא בלתי חוקי.

העותרים רכשו בתאריך 04/12/2006 את המקרקעין הידועים כחלקה 5 בגוש 11201 שבשדרות טרומפלדור 45 בשכונת נווה שאנן בחיפה (" המקרקעין"). העותרים הגישו לוועדה המקומית בקשה להיתר להריסת הבניין שהיה בנוי על המקרקעין ולבניית בניין בן 3 קומות, כשאת הקומה הראשונה חפצו לייעד לשימוש מסחרי. הוועדה המקומית הייתה בדעה כי שימוש מסחרי בקומה הראשונה הוא בבחינת שימוש חורג מתכנית כמשמעו של המושג בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 (" החוק"), ועל פי טענת העותרים היא הנחתה אותם להגיש בקשה לשימוש כזה, ולאחר שהם עשו כן אושרה בקשתם וניתן להם היתר לשימוש חורג שתוקפו לחמש שנים.

לאחר שניתן לעותרים היתר בנייה והחלו העבודות במקרקעין, הסתבר לעותרים כי המשיבים 7-2 (" המשיבים"), אשר בשעתו התנגדו למתן היתר לשימוש חורג, פנו לוועדת הערר והגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית שהתירה את השימוש החורג.

ביום 14/2/09 קיבלה ועדת הערר החלטה (" ההחלטה") שלפיה ההיתר לשימוש חורג שנתנה הוועדה המקומית הוצא באופן בלתי חוקי, ובהתאם לכך היא קיבלה את הערר וביטלה את ההיתר. החלטתה של וועדת הערר נומקה בכך שלפי תכנית המתאר המנדטורית חפ/145 (" תכנית 145") החלה על האזור מיועדים המקרקעין לשימוש למגורים, וכי כעניין שבעיקרון, שימוש חורג צריך להיות החריג ויש להתירו רק במקרים יוצאים מן הכלל. לדעת ועדת הערר בחינת השאלה אם להתיר שימוש חורג צריכה להיות דו שלבית, היינו, אם קיים צורך תכנוני ואם התשובה לשאלה זו בחיוב, כי אז יש לבחון את מידת ההפרעה של השימוש החורג לסביבה.

ועדת הערר הייתה בדעה שהוועדה המקומית לא בחנה כראוי את שאלת קיומו של צורך תכנוני אשר יצדיק מתן היתר לשימוש חורג, ובעניין זה היא פעלה בניגוד לחובתה לפעול בהתאם לשיקולי תכנון ראויים ובאופן הנוגד מדיניות ראויה, שלפיה יש לצמצם את מתן ההיתרים לשימוש חורג רק למקרים המצדיקים זאת בשל קיומו של צורך תכנוני אמיתי.  

ועדת הערר הוסיפה וקבעה, בבחינת מעבר לדרוש, כי השימוש המבוקש על ידי העותרים אינו ניתן לאישור מפני שמדובר בסטייה ניכרת מהוראות תכנית 145, וזאת מפני שהבנייה שהתבקשה אינה מאפשרת שימוש למגורים. ועדת הערר מצאה כי גובהה של קומת המסחר המתוכננת הוא 3.85 מטר, וגובה זה חורג מן הגובה המרבי שנקבע לבנייני מגורים בתכנית חפ/1400גב שהוא 3.50 מטר, ומן הגובה הממוצע לקומת מגורים שנקבע באותה תכנית שהוא 3.00 מטר. ועדת הערר סברה שלאור הוראת תקנה 2(3) לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (" התקנות") יש בנתונים אלה משום סטייה ניכרת מתכנית וגם מסיבה זו היא ראתה לקבל את הערר.

טענתם העיקרית של העותרים היא שהחלטת ועדת הערר נגועה בחוסר סבירות קיצונית, וזאת מפני שהיא מושתתת על הנחה מוטעית על פניה שלפיה שימוש מסחרי בקומת קרקע עולה כדי שימוש חורג מתכנית 145, בעוד אשר שימוש כזה אינו בבחינת שימוש חורג ואינו מצריך היתר לשימוש כזה. טענה זו מבססים העותרים על הוראת סעיף e לתקנון תכנית 145 המורה כי:

e. trades and industries"

only those first class trades and industries shall be carried out within the borders of the scheme are normally in a residential district a."

לטענת העותרים, את הביטוי trades and industries בסעיף e של תכנית 145 יש לראות כהפניה לרשימת המלאכות והתעשיות, שהוא התרגום לעברית של המונחים trades and industries, הכלולה בתכנית המנדטורית חפ/229 (" תכנית 229"), ולפי רשימה זו ניתן להתיר שימושים מסחריים באזורים שיועדו למגורים, ובין שימושים אלה גם חנויות, בתי מרקחת, מספרות, בנקים ומוסכים.

טענה אחרת של העותרים היא כי רשימת השימושים המסחריים המותרים באזורי מגורים א' ו-ב', כמפורט בתכנית 229, מכתיבה את השימוש המותר בכל אזור בתחומי העיר חיפה. על פי טענה זו, סעיף 15 לרשימת השימושים המותרים לאזור מגורים א' מורה על שימוש מותר של "חנויות ומסעדות על מקומות מאושרים על ידי השלטונות המקומיים". על יסוד סעיף זה טוענים העותרים כי אף אם המקרקעין נשוא העתירה אינם מותרים לשימוש מסחרי לפי תכנית 145, הרי שבא סעיף 15 האמור ונותן בידי הוועדה המקומית שיקול דעת להתיר שימוש כזה, אשר לא ייחשב כשימוש חורג, ולכן גם לא יצריך היתר לשימוש חורג כאמור בחוק.

עוד טוענים העותרים כי קביעתה של ועדת הערר, שלפיה לא ניתן לבסס במקרה הנוכחי את קיומו של צורך תכנוני המצדיק מתן היתר לשימוש חורג, היא בלתי סבירה באופן קיצוני, עד כדי הצדקת התערבות של בית המשפט בקביעתה ובמסקנות שאליהם הגיעה. טענה זו מבוססת בעיקר על כך שוועדת הערר לא ביקשה ולא קיבלה את מלוא הנתונים הרלוונטיים לצורך הסקת מסקנה בדבר קיומו או העדרו של צורך תכנוני, ובכך פעלה בניגוד לחובה שהייתה מוטלת עליה, כעל כל רשות מינהלית, לקבל את ההחלטה רק לאחר שאספה את כל המידע והנתונים הרלוונטיים לשם כך.

עיקר טענות ועדת הערר הוא שיש לדחות את העתירה על הסף, מחמת שחלק ניכר מטענות העותרים כלל לא נטען בפני ועדת הערר, והועלה לראשונה בגדר עתירה זו. טענה זו של ועדת הערר מכוונת לכך, שרק בגדר עתירה זו נטענה לראשונה הטענה שעל פי תכניות המתאר החלות על המקרקעין אין צורך בהיתר לשימוש חורג, וטענה כזו לא נטענה, וממילא לא נדונה ולא הוכרעה, על ידי ועדת הערר. לגופו של עניין טוענת ועדת הערר, כי אין ולא כלום בטענה שלא היה בפניה מכלול העובדות הרלוונטיות, שכן היא סיירה במקום ויכלה להתרשם בעצמה מקיומו או העדרו של צורך תכנוני להתיר את השימוש החורג נשוא הערר שבפניה. עוד טוענת ועדת הערר כי החלטתה היא עניין תכנוני גרידא אשר, על פי ההלכה הנוהגת, אין זה מדרכו של בית המשפט להתערב בשכמותה.

המשיבים טוענים כי אין למצוא עילת התערבות בהחלטה ולכן יש לדחות את העתירה. בנוסף, הם טוענים כי שימוש חורג אינו זכות המוקנית לעותרים, או לכל אדם אחר, ולכן רשאי, ואף חייב, כל מוסד תכנון השוקל מתן אישור לשימוש חורג לשקול גם, ובעיקר, את מידת הנזק וההפרעה לבעלי הנכסים השכנים, ולכן אין דופי במסקנתה של ועדת הערר כשהיא שקלה גם את השיקול הזה.

הוועדה המקומית מיקדה את טענותיה בשאלה אם נחוץ היתר לשימוש חורג אם לאו, והדבר אינו מפתיע שכן, כזכור, מלכתחילה הייתה הוועדה המקומית בדעה שעל פי תכניות המתאר הרלוונטיות לא ניתן להתיר את הבנייה המבוקשת אלא אם יינתן היתר לשימוש חורג. טענות העותרים, אשר על פי עמדת ועדת הערר והוועדה המקומית הועלו לראשונה בגדר עתירה זו, שלפיהן כלל אין צורך בהיתר לשימוש חורג, מפני שתכניות המתאר מאפשרות את הבנייה המבוקשת, אינן מקובלות על הוועדה המקומית ולטענתה אין להן כל יסוד. בקשר לכך טוענת הוועדה המקומית כי ההוראה הרלוונטית בתכנית 145 היא בפסקה d הקובעת:

d. shops"

shops shall only be allowed on plots indicated on the plan by a red line. All shops shall have a clear and unobstructed area at pavement level, between the shops and the road line, to be constructed at the owner's expense."

הוועדה המקומית טוענת, ועל כך אין מחלוקת, כי המקרקעין אינם נמצאים באזור המתוחם על ידי הקו האדום הנזכר בפסקה  dהנ"ל, ולכן אין לאותה פסקה כל תחולה לגבי המקרקעין, אשר אין גם מחלוקת כי הם נמצאים באזור מגורים A , ולכן שימוש מסחרי במקרקעין הוא שימוש חורג המצריך היתר.

הוועדה המקומית מוסיפה וטוענת כי הסתמכותם של העותרים על תכנית 229 היא חסרת יסוד, הואיל ותכנית זו היא תכנית מתאר כללית לאזור חיפה בעוד אשר תכנית 145 היא תכנית מיוחדת לאזור נווה שאנן, ולפי העקרונות הנוהגים לגבי היררכיה של תכניות יש לראות  רק את הוראות תכנית 145 כחלות על המקרקעין. הוועדה המקומית מוסיפה וטוענת כי הפרשנות המוצעת על ידי העותרים, שלפיה ניתן לשאול מתכנית 229 את תחולת ההוראות ביחס לשימושים מסחריים באזורי מגורים, היא פרשנות המרוקנת את תכנית 145 מכל תוכן, ומשום כך אין לקבלה.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ