אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> גולדשטיין נ' ויסמן

גולדשטיין נ' ויסמן

תאריך פרסום : 26/04/2012 | גרסת הדפסה
ת"א
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו
41344-12-09
22/04/2012
בפני השופט:
רות רונן

- נגד -
התובע:
שי גולדשטיין ואח' ע"י ב"כ עו"ד כוכבי
הנתבע:
שאול ויסמן ע"י ב"כ עו"ד כבאז
פסק-דין

פסק דין

1.התובעים הם בעלי זכויות במקרקעין המצויים ב"גוש הגדול" בתל אביב. בקצרה יצוין כי "הגוש הגדול" הוא גוש קרקעות בן כ-1,027 דונם בתל אביב. הזכויות בשטח הקרקע של "הגוש הגדול" היו מחולקות בין בעלים רבים, ולצורך ניהולו מונו מנהלים מטעם בית המשפט, שהוסמכו לטפל בתכנון השטח ובחלוקתו המסודרת בין הבעלים.

2.בעלי הזכויות בגוש הגדול התאגדו ביניהם בקבוצות. התובעים שייכים לאחת מקבוצות בעלי הזכויות בגוש הגדול שבראשה עומד בא כוחם (שאף העיד מטעמם) – עו"ד כוכבי. זכויות התובעים הן בשטח הידוע כגוש 6884 חלקה 10 מבנן 6 בניין 66 (המקרקעין יכונו להלן: "בניין 66" או "המקרקעין"). הגב' מיכל ניב ז"ל היתה בעלת זכויות בחלקה 10, וזכויותיה יוחדו לזכויות בבניין 66. מכוח הסכם מיום 15.12.1994 (להלן: "הסכם הרכישה ממיכל ניב"), רכש הנתבע – יחד עם מר עמיחי נאמן, את זכויותיה של מיכל ניב ז"ל ממנה. הזכויות שנרכשו טרם נרשמו על שם הנתבע. לטענת התובעים, הנתבע הוא אחד מבעלי זכויות הבעלות בבניין, והוא שייך לקבוצת בעלי הזכויות המחזיקה בזכויות בבניין 66.

3.התובעים טוענים כי בין חברי הקבוצה ישנה מערכת הסכמית הבאה לידי ביטוי בין היתר בתקנות התאגדות של כל הבניינים בקבוצה 11 (המכונות "תקנות 'א'"), והתקנות של כל הבניינים לפי התב"ע החלה על השטח (המכונות "תקנות 'ב'"). כפי שיפורט להלן, התובעים טוענים כי הנתבע הפר את התחייבויותיו מכוח המערכת ההסכמית שבינו לבין יתר חברי הקבוצה, כפי שהיא באה לידי ביטוי בתקנות הנ"ל.

טענות הצדדים

4.לטענת התובעים, הנתבע חתם על תקנות ההתאגדות של הקבוצה (תקנות "א" ותקנות "ב"), וכן חתם על יפוי כוח בלתי חוזר. לטענתם, הנתבע הפר את תקנות ההתאגדות, בין היתר כאשר לא מילא אחר דרישות התשלום שנשלחו אליו, לא חתם על הסכמי שיתוף, ולא חתם כנדרש על מסמכים עם הבנק, שבעלי המקרקעין בקשו להתקשר איתו בהסכם ליווי לצורך קידום הבנייה במקרקעין.

5.התובעים טענו כי הם הוכיחו כי אלמלא הנתבע, ניתן היה להתחיל בבניית בניין 66. לטענתם, היה להם חוזה עם קבלן, שלא נחתם רק משום שהקבלן דרש ליווי בנקאי. לא ניתן היה לקבל ליווי כזה, משום שהבנק דרש שעבוד מלא של הקרקע, והנתבע הסכים לשעבד את חלקו רק בתמורה לסכומי עתק. התובעים טענו כי היתה אפשרות לבנות את בניין 66 כבניין נפרד, וכי מיום קבלת היתר הבנייה אפשר היה להתחיל בבנייה – אלמלא הנתבע.

6.התובעים עתרו במסגרת התביעה דנן למספר סעדים. הם בקשו כי בית המשפט יורה על מימוש זכויותיו של הנתבע מכוח תקנות ההתאגדות. בנוסף, תבעו התובעים פיצוי מהנתבע בשל הנזק שנגרם להם לטענתם כתוצאה מהתנהגותו של הנתבע, שגרם לעיכוב בהנאתם מהמקרקעין שבבעלותם. התביעה מתייחסת לפרק זמן של שנתיים – מיום 1.1.09 ועד יום 31.12.10. כן עתרו התובעים כי בית המשפט יחייב את הנתבע לשלם סכומים שהוא חב להם בגין חלקו בפרויקט – אגרות בנייה, היטלי השבחה, עלות שמאי, עיצוב ארכיטקטוני, שכ"ט עו"ד וכד', הוצאות שהוא נדרש לשאת בהן, ולא עשה כן.

7.התובעים התייחסו לתביעה מקבילה שנדונה בין הצדדים – תביעה לפירוק שיתוף. הם טענו כי בניגוד לטענת הנתבע, אין מדובר בתביעות נוגדות. לטענתם, הם נקטו בהליכי הפירוק בלית בררה, והתביעה לפירוק נועדה רק כדי להקטין נזקים עתידיים. עילת התביעה בתביעה דנן היא שונה – היא מתייחסת לעבר. בתביעה דנן נתבע כאמור פיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו לתובעים לטענתם בגין הפרת תקנות ההתאגדות על ידי הנתבע.

8.הנתבע טען במסגרת סיכומיו כי יש לדחות את התביעה. הוא טען כי הוא עצמו אינו צד למערכת ההסכמים בין חברי הקבוצה, והוא אינו מחויב בתקנות ההתאגדות. לטענתו, הוא רכש את זכויותיו מגב' מיכל ניב ז"ל. אולם, הסכם הרכישה הנ"ל לא השתכלל, וזכויותיו של הנתבע לא נרשמו לכן במרשם המקרקעין לצד זכויות התובעים. לכן, לגישת הנתבע, לא נוצר קשר משפטי בינו לבין התובעים, ואין לו יריבות משפטית עמם. עוד טען הנתבע כי חתימתו על תקנות ההתאגדות "א" אינה עומדת בפני עצמה, אלא היא שלובה במימוש הסכם הרכישה. משהסכם הרכישה לא מומש, לא קם חיובו בתקנות. הנתבע אף טען כי התובעים שללו ממנו את זכויותיו מכוח התקנות, ולכן הם אינם זכאים להפעיל עליו סנקציות מכוחן. עוד נטען כי תקנות א' (כמו גם תקנות ב') חלות על קבוצת בניין 11 ולכן אסיפות בעלי הזכויות בהן צריכות לכלול מאות בעלי זכויות. אסיפות כאלה לא התקיימו.

הנתבע הוסיף וטען כי תקנות ההתאגדות "ב" אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, והן לא נחתמו על ידי מי מהתובעים. הנתבע אינו חתום על תקנות אלה, ואינו מחויב בהן. תקנות "א" אינן רשומות על שמו של הנתבע, אלא על שמה של גב' מיכל ניב ז"ל. הן גם אינן רשומות על זכויותיהם של חלק מהתובעים. באשר להסכם השיתוף, הנתבע טען כי חלק גדול מהתובעים אינם חתומים עליו.

9.הנתבע טען כי לא הוכח קשר סיבתי בין העובדה כי הנתבע לא חתם על הסכם השיתוף לבין העיכוב הנטען בבניית בניין 66. בין היתר לא הוכחה נחיצות החתימה על הסכם השיתוף מבחינת הבנק המלווה. עוד נטען כי הנתבע אינו חייב לחתום על הסכם השיתוף, וכי כך אף נקבע בפסק דינה של כב' השופטת אברהמי בבית משפט השלום, בת.א. 15726/07.

באשר להסכם הליווי, טען הנתבע כי לא הוזמנו על ידי התובעים עדים מהבנק המלווה, ולא הוצג אישור עקרוני למתן ליווי בנקאי. לא הוצגו מסמכים הקשורים למסמכי הליווי הבנקאי. העדים מטעם התובעים אף העידו כי הם לא נשלחו לבנק לחתימה על מסמכים או לצורך בדיקת כשירותם כלווים, וזאת בניגוד לעדותו של עו"ד כוכבי. לטענת הנתבע, מכתב ב"כ הבנק מעלה כי נדרשו תנאים נוספים למעט שעבוד מלוא הזכויות לצורך מתן הליווי. עוד נטען כי ממילא לא ניתן לקבל ליווי בנקאי כל עוד מתקיימים הליכי פירוק שיתוף.

10.עוד טען הנתבע כי במסגרת התביעה, תבעו התובעים סעד הפוך מזה שנתבע על ידיהם במסגרת הליך הפירוק. לטענת הנתבע, התביעה לפירוק שיתוף היא תביעה לביטול ההסכם, ואילו התביעה הנוכחית היא תביעה לאכיפה ולפיצויים. סעדים אלה אינם יכולים, לטענתו, לדור בכפיפה אחת. הוא טוען כי משבוטל ההסכם – לכול המאוחר בשנת 2007 - התובעים אינם זכאים עוד לפיצוי בגין אי קיומו.

עוד נטען כי התובעים מחלו וויתרו לנתבעים אחרים – הן הגב' מיכל ניב ז"ל והן מר עמיחי נאמן – על הנזקים שנגרמו להם לטענתם, ולכן מופטר גם הנתבע מנזקים אלה, מכוח הוראת ס' 55 לחוק החוזים.

11.הנתבע כפר בכך כי לתובעים נגרם נזק – לטענתו הוא לא הפריע לקבלת היתר הבנייה לבניין 66. הוא הוסיף כי הליכי התכנון טרם בשלו, וטען גם כי גובה הנזק לא הוכח. הנתבע הוסיף וטען כי לא הוכח קיומו של הסכם ליווי בנקאי, והתובעים אף הודו כי לא קיים הסכם כזה, וכי הם לא הפנו את הנתבע לחתימה עליו. עוד נטען כי השמאי מטעם התובעים העריך את הנזק ביחס לתקופה שונה מזו הנטענת בכתב התביעה. השמאי התייחס לאובדן תשואה ממכירת הנכסים, אף שבחלקה בוצעו עסקאות בתקופה הרלוונטית. באשר להערכת השמאי של אובדן דמי שכירות, נטען כי בידי התובעים לא קיימות דירות ולא היו קיימות דירות. עוד נטען כי אין בחוות הדעת התייחסות למצב התכנוני, וכי אין בסיס לתמהיל הדירות כפי שקבע אותו השמאי מטעם התובעים.

עוד נטען כי התובעים לא פעלו להקטנת נזקיהם, ובחרו שלא לבצע הליך של התמחרות פנימית – הליך שהנתבע הסכים לו. הם אף נמנעו מלנקוט בהליכים משפטיים אחרים. הנתבע הוסיף כי לא זו בלבד שלא נגרם לתובעים נזק, אלא שהוכח כי שווי הזכויות שלהם הושבח במהלך התקופה, בגין שינוי התכנון והזכויות לתוספות הבנייה.

עוד נטען כי חלק מההוצאות שנתבעו – הוצאות בגין העיצוב הארכיטקטוני, הוצאו עוד לפני שנחתם הסכם הרכישה ממיכל ניב, ולכן היה על התובעים לתבוע את עזבונה של מיכל ניב ז"ל ביחס להוצאות אלה. הנתבע שב וטען כי הוא אינו בעל הזכויות, כי עו"ד כוכבי כופר בזכותו להירשם כבעל הזכויות, וכי גם בדו"ח אפס של הבנק – מיכל ניב היא הרשומה כבעלת הזכויות. לנתבע יש הערת אזהרה בלבד. גם העירייה לא הכירה בנתבע כמי שחתימתו נחוצה לצורך קבלת היתר בנייה, מאחר שזכויותיו אינן רשומות.

12.הנתבע הוסיף וטען כי לא הוכחה אפשרות לבנות את בניין 66 בנפרד, מה עוד שהדבר כרוך בעלויות משמעותיות. הנתבע הוסיף כי אילו היו התובעים מבקשים להוציא היתר בנייה נפרד לבנין 66, הם היו נתקלים בהתנגדות של בעלי זכויות אחרים בחלקה, כפי שהתובעים התנגדו לקידום ההיתר של בניינים 68 ו-69.

הנתבע אף העלה טענות מקדמיות – של העדר יריבות, השתק עילה והשתק פלוגתא, ביטול ההסכמים על ידי התובעים, והגשת תביעת ביטול ואכיפה בו זמנית (כפי שפורט לעיל). הנתבע טען להתיישנות ולשיהוי, ולוויתור ולהעדר בקשה לפיצול סעדים במסגרת התביעה לפירוק שיתוף.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ