אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> גולדוירט נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

גולדוירט נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

תאריך פרסום : 22/07/2013 | גרסת הדפסה
עש"א
בית משפט השלום ירושלים
16806-01-11,57596-01-11
14/07/2013
בפני השופט:
יצחק שמעוני

- נגד -
התובע:
1. אריה גולדוירט
2. דיין חסיה גולדוירט
3. עירן יצחק גולדוירט
4. איריס גולידוירט
5. ישיבת מקור חיים הצעירה בע"מ

הנתבע:
הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
פסק-דין

פסק דין

כללי

לפניי ערעור וערעור שכנגד בהתייחס להחלטת השמאי המכריע בעניין היטל השבחה, לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה").

על פי השומה המכרעת, אותה ערך השמאי המכריע גיורא אנגלהרט, על המערערים לשלם היטל השבחה עבור המקרקעין שבבעלותם בסך של 15,000$, נכון ליום 26.12.83. נקבע, כי ההיטל יהא צמוד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות בנייה, לפי הנמוך ביניהם. מדד הבסיס נקבע למדד חודש 11/83.

המקרקעין הינם חלקה למגורים ברחוב מקור חיים 34 בירושלים, בשטח של 1,891 מ"ר, על תילה עומדים מבנים שונים. החלקה רשומה בלשכת רישום המקרקעין כחלקה 32 בגוש 30141, וזכויות הבעלות בה נרשמו על שם הקרן הקיימת לישראל. חכירות נרשמו לטובת המערערים 1-4 בחלקים שווים. כן רשומה הערת אזהרה לטובת המערערת 5, ישיבת מקור חיים הצעירה בע"מ, אשר נטען כי התקשרה בהסכם מכר לרכישת זכויות החכירה במקרקעין (להלן: "המקרקעין" ו/או "הנכס").

מטעמי נוחות יכונו הצדדים בהתאם להגדרתם בתיק ע.ש. 57596-01-11, המערערים המה בעלי המקרקעין והמשיבה היא הוועדה מקומית לתכנון ובנייה ירושלים.

עד ליום 26.12.83, חלה על המקרקעין תוכנית מס' 1054, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 30.10.68. מאז ועד היום, חלה על הנכס תוכנית מס' 3045 (להלן: "התוכנית המשביחה").

התוכנית המשביחה שינתה את ייעוד הנכס מאזור תעשייה קלה לאזור מגורים 1.

סלע המחלוקת

יריעת המחלוקת רחבת היקף היא וחולשת על שאלות וסוגיות רבות, הנוגעות הן לעניין חישוב ערך המקרקעין על מכלול השיקולים שהובאו בחשבון, הן לעניין הסכמות שהושגו בין הצדדים לגבי המצב התכנוני הקודם והן לעניין מעשה בית-דין שנוצר, כנטען, בעטיה של שומה מכרעת אחרת.

מהצד השני של המתרס, העמידה המשיבה את המחלוקת בעניין ההפחתה הנדרשת, לשיטתה, בגין הצורך בהכנת תכנית מפורטת לאיחוד חלקות וחלוקתן באזור תעשייה קלה במצב התכנוני הקודם. כמו כן, הועמדה לדיון ההפחתה שנקבעה בגין הדיירות המוגנת שרובצת בחלקה, הן במצב התכנוני הקודם והן לפי התכנית המשביחה.

טענות הצדדים

למשנת המערערים, לא חל היטל השבחה בעניין המקרקעין בגין אישור התכנית המשביחה. נטען, כי המשיבה קבעה במספר רב של פעמים כי אין חבות בהיטל השבחה בגין אישור התכנית דנא. לשיטת המערערים, לא הוצג כל הסבר המניח את הדעת שיש בו כדי לאבחן בין המקרים, על כן יש לכבול את המשיבה לקביעות אלו אף בעניינם מטעמים של שוויון והגינות. בתמיכה לטענתם להיעדר השבחה, הציגו המערערים שמאות מכרעת שניתנה בהליך אחר וכן את חוות דעתו של השמאי יואל גנני, אשר נבחר מלכתחילה ע"י הצדדים לשמש כשמאי מכריע, אלא שפסל את עצמו נוכח חוות הדעת שכתב בעניין. בנסיבות אלו, נטען כי שגה השמאי עת הניח שקביעות המשיבה נופלות בגדר מדיניות ברת שינוי. עוד נטען, כי שגה השמאי עת לא ייחס משקל מכריע לשומות מכריעות שניתנו על ידי שמאים שונים, כמו למשל שומתה של השמאית דורית פריאל שניתנה זמן מועט לפני מועד הוצאתה של השומה המכרעת בענייננו. לשיטת המערערים, יש בשומות מכריעות אלו כדי להקים טענה של מעשה בית דין וכן כדי להקים טענות של השתק ומניעות. מעבר לכך, הפנו המערערים לפסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב, ת.א. 11054/03 (ת"א) יוגל נ' הוועדה המקומית, שם נפסק פיצוי לטובת בעלי המקרקעין סמוכים בעטיה של פגיעה שנגרמה כתוצאה מאישורה של תכנית 3045, היא התכנית המכונה בענייננו "התכנית המשביחה". כך גם, הפנו המערערים לפסק הדין שניתן בערר 256/05 בעניינו של אלבלביסי, שם נקבע כי כלל מעשה בית הדין חל גם בהליכי שומה מכרעת. אשר על כן, טענו המערערים, בענייננו אין חבות בהיטל השבחה.

מכל מקום, נטען, כי השמאי המכריע קבע השבחה בשיעור של 15% בעטייה של התכנית המשביחה. לסברתם של המערערים, בשים לב לשוליותו של הפער אל מול התנודות המשמעותיות והתכופות במדד המחירים לצרכן ושער מטבע החוץ, לא ניתן לקבוע כי חלה השבחה ובכך שגה השמאי.

זאת ועוד, לשיטת המערערים, שגה השמאי בקובעו כי יש לחשב את זכויות הבנייה במצב קודם ללא שטח שצ"פ. נטען, כי המשיבה קבעה בחוות דעת בהליך אחר, ביחס למקרקעין גובלים, כי יש לחשב את זכויות הבנייה לפי שטח החלקה במלואו, היינו כולל הפרשה לשצ"פ. לשיטת המערערים, הטעם שביסוד חוות הדעת נעוץ היה בפוטנציאל של שטח שהופרש למטרות שצ"פ לשמש כדרך הואיל ומצוי היה בתווך בין שתי דרכים. בענייננו, נטען, אדרבה ואדרבה- השטח שהופרש לשצ"פ במצב התכנוני הקודם הוגדר בתכנית המשביחה במפורש כדרך. אשר על כן, טענו המערערים כי מטעמי שוויון יש לחשב את זכויות הבנייה ביחס לשטח במלואו, כולל שטח ההפרשה.

בהאי לא סגי, ערכם של המקרקעין במצב התכנוני הקודם הועמד בהסכמת הצדדים שהושגה במרוצתו של הליך השמאות, כך נטען, על סך של 200$ למ"ר. לשיטת המערערים, שגה השמאי בכך שלא קיבל את הסכמת הצדדים. בד בבד, נטען כי לאחר שהושגה ההסכמה, שירבבה המשיבה לתיק שלא כדין ובדרך אגב מסמך בו טענה לשווי קרקע נמוך מהשווי המוסכם. בכך, הפרה המשיבה את חובת ההגינות המוטלת עליה בהיותה גוף שלטוני. בנסיבות אלו, טענו המערערים כי יש להעמיד את שווי הקרקע במצב התכנוני הקודם על השווי המוסכם. הכרעה זו, נטען, תגרור אחריה את ביטולו של היטל ההשבחה הואיל ושווי המקרקעין לפי התכנית המשביחה נקבע בשמאות המכרעת על סך של 210$ למ"ר.

לחלופין, מבלי לגרוע מטענתם להסכמת הצדדים, הוסיפו וטענו המערערים כי שגה השמאי עת התעלם משומה מכרעת שניתנה בעניינם של מקרקעין סמוכים, אשר גם בהם מתגוררים דיירים מוגנים. שומה אשר העמידה את שווי הקרקע במצב התכנוני הקודם על סך של 280$ למ"ר. נטען, כי לשווא הפליג השמאי לבחון עסקאות מאזורים מרוחקים וגזר מהן את שוויים של המקרקעין. עוד נטען, כי שגה השמאי בניתוחה של שומה שניתנה בעניינם של מקרקעין הידועים כחלקה 113 בגוש 30141. נטען, כי השלד של הבניין היה במצב ירוד ביותר ולא תקין, כי העסקה בוצעה תחת כינוס נכסים וכי השומה התייחסה אך ל-80% מהזכויות בחלקה. אשר על כן, ניתוח השומה בוצע על יסוד עובדתי שגוי וכנגזרת שגה השמאי בקביעותיו לענייננו.

מעבר לכך, נטען כי שגה השמאי עת לא נתן משקל למעברה של רכבת פעילה סמוך למקרקעין במועד הקובע. נטען, כי מאפיין זה מחייב הפחתה משמעותית בשווי קרקע למגורים.

בסיכומו של עניין, נטען שיש לקבוע כי לא חל היטל השבחה בענייננו ולחלופין, להחזיר את השומה המכרעת לתיקונו של השמאי בהתאם לאמור לעיל.

בתגובתם לערעור שכנגד, טענו המערערים כי אין לטענות המשיבה כל יסוד עובדתי ולוקות הן בחוסר הגינות שלטונית. לשיטתם, תכנית 1054 חייבה הכנת תכנית מפורטת אך ורק באזור תעשייה רגילה במובחן מתעשייה קלה. הטעם לדבר נעוץ, בין היתר, בגודלם הקטן של המגרשים באזור התעשייה הקלה עד כי לא נוצר כל צורך באיחוד וחלוקה מחדש; כך עולה אף משמאותו המכרעת של השמאי נדם. הלכה למעשה, ניתנו היתרי בניה באזור תעשייה קלה ללא שהוגשה תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה מחדש. כן ניתנו היתרי בנייה ללא שאושרה בפועל רשימת שימושים, והמשיבה אינה חולקת על מציאות זו.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ