בר"ם 2049-15 פרדסי כפר ברנדייס בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה

1. מרבה שמאים מרבה שומות, וממילא גם מרבה מחלוקות – זהו תמציתו של סיפור המעשה העומד ביסוד הבקשה שבפני. כפי שיפורט בהמשך, לשם קביעת היקפו של חיוב בהיטל השבחה בגין העברת זכויות במקרקעין מונו כמה שמאים מכריעים. הפערים בין השומות שהוכנו על-ידם הם הבסיס להליך דנן. בעיקרו של דבר, השאלה העומדת ביסוד הבקשה היא האם צדקה ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (להלן: ועדת הערר) שהורתה על ביטולן של השומות השונות שהגיעו אל שולחנה ועל מינוי של שמאי מכריע אחד אשר השומה שיכין תשמש בסיס לחיוב בהיטל השבחה של כלל החייבים בתשלומו במקרה זה.

2. ביסוד ההליכים שבפני עומד התכנון החל על חלקת מקרקעין בעיר חדרה (להלן: המקרקעין). הבעלות במקרקעין רשומה בלשכת רישום המקרקעין על שמן של שתי חברות – המבקשת 1 (20% מהמקרקעין), והמבקשת 2 (80% מהמקרקעין) (להלן יחד: החברות). החברות העבירו את זכויותיהן במקרקעין לבעלי מניותיהן, והעברות אלו הובילו לכך שבסיכומו של דבר הזכויות במקרקעין מוחזקות כדלקמן: 50.401% מן הזכויות במקרקעין מוחזקות בידי קבוצה של שלושה אנשים שהם בעלי מניות בחברות (ואינם צד בהליך דנן) (להלן: קבוצת השלושה) ו-49.599% מן הזכויות במקרקעין מוחזקות בידי בעלת מניות נוספות, מרים מצקין, היא המבקשת 3. לא נטען בפני, ואף לא בפני הערכאות הקודמות, שבוצע רישום של העברת הזכויות במקרקעין. נראה כי בשל עובדה זו מי שניהלו את ההליכים המשפטיים נשוא בקשה זו היו החברות, הגם שלטענתן הבעלות במקרקעין עברה לבעלי המניות.

3. ביום 2.9.2008 נכנסה לתוקף תכנית מתאר חד/1200א. תכנית זו שינתה את ייעודם של המקרקעין ואת זכויות הבניה בהם (להלן: התכנית המשביחה). בהמשך לכך, התקשרו בעלי הזכויות במקרקעין עם חברת י.ח דימרי בנייה ופיתוח בע"מ (להלן: דימרי או הרוכשת) והתחייבו למכור לה את זכויותיהם. בהסכם שערכה הרוכשת עם קבוצת השלושה נקבע כי היא זו שתישא בהיטל ההשבחה, ואילו בהסכם שהיא ערכה עם המבקשת 3 נקבע כי האחרונה תישא בהיטל ההשבחה.

4. הצדדים פנו למשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה (להלן: הוועדה המקומית), לצורך הסדרת התשלום של היטל ההשבחה, ובעקבות פניה זו נערכה שומת השבחה למקרקעין ככלל, ללא הפרדה בין שתי העסקאות שנערכו, מטעם הוועדה המקומית. שומה זו הוכנה על-ידי שמאי המקרקעין גדי דגני (להלן: דגני). לפי השומה של דגני השבחת המקרקעין עומדת על 35,500,000 מיליון שקל, כך ששיעורו של היטל ההשבחה בכללותו צריך לעמוד על 17,750,000 שקל.

5. בהמשך לכך, פנו הרוכשת והמבקשת 3, כל אחת מהן בנפרד, לשמאים אחרים, על מנת שיכינו עבורן שומות השבחה. לפי השומה שהוכנה עבור הרוכשת על-ידי השמאים אביב גלעד וישי שפאן ההשבחה לכל המקרקעין עומדת על סך של 3,000,000 שקל, ואילו לפי השומה שהוכנה עבור המבקשת 3 על-ידי השמאי גדעון גולדשטיין ז"ל ההשבחה עומדת על סך של 4,000,000 שקל – סכומים השונים באופן דרמטי מן השומה שהוכנה על-ידי דגני עבור הוועדה המקומית.

6. בשלב זה, פנו הרוכשת והמבקשת 3, שוב כל אחת בנפרד, ליושבת ראש מועצת השמאים על מנת שתמנה שמאי מכריע אשר יכין שומה בקשר להשבחת המקרקעין (על-פי סעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה)). יושבת ראש ועדת השמאים נענתה לפניות אלה ומינתה שמאים מכריעים כמבוקש – אחד בכל אחת מן הבקשות. בהמשך לפנייתה של הרוכשת מונה כשמאי מכריע מר אריה אריאל (להלן: אריאל), ובהמשך לפנייתה של המבקשת 3 מונתה כשמאית המכריעה נאווה סירקיס (להלן: סירקיס).

7. ביום 6.1.2012 הכין אריאל שומה מכרעת לפיה ההשבחה למקרקעין כולם עומדת על סך של 57,892,950 שקל (להלן: שומת אריאל המקורית). לאחר עריכתה של שומה זו ושליחתה לצדדים פנה לאריאל אחד השמאים שערכו את השומה המקורית עבור קבוצת השלושה, מר אביב גלעד, והעמיד את אריאל על מספר טעויות שנפלו בעבודתו. בעקבות כך, אריאל ערך שומה מתוקנת, ובה נקבע כי ההשבחה עומדת על סך של 34,047,450 שקל (להלן: שומת אריאל המתוקנת).

8. כנגד קביעותיה העדכניות של שומת אריאל המתוקנת הוגשו שני עררים לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז חיפה (להלן: ועדת הערר) – האחד על-ידי החברות והשני על-ידי הוועדה המקומית (ערר מס' 8020/12 וערר מס' 8023/13). החברות טענו שאריאל חרג מסמכותו בכך שביצע תיקונים בשומה מבלי ליידע על כך את הצדדים, וכבר מטעם זה יש לפסול את שומת אריאל המתוקנת. לגבי שומת אריאל המקורית טענו החברות כי אין לקבלה מקום שאריאל עצמו, השמאי המכריע שערך אותה, מצא אותה שגויה. החברות עתרו לכך שוועדת הערר תמנה שמאי מכריע חדש שיערוך את שומת ההשבחה, או לחלופין תיתן כל סעד אחר שהיא תמצא לנכון לתתו. אף הוועדה המקומית טענה כנגד שומת אריאל המתוקנת, מאחר שנעשתה בעקבות שיחת טלפון בין השמאי המכריע אריאל לשמאי הפרטי מטעם קבוצת השלושה. בשל כך, הוועדה המקומית עתרה לכך ששומת אריאל המקורית תישאר על כנה.

9. במהלך הדיון שהתקיים בפני ועדת הערר הסכימו הצדדים כי הם ימתינו להכנת השומה של סירקיס, ועל רקעה ינסו להגיע להסכמה. ביום 17.6.2012 קבעה השמאית המכריעה סירקיס כי ההשבחה עומדת על סך של 19,563,920 שקל.

10. הוועדה המקומית הגישה ערר גם על שומה זו (ערר מס' 8075/12) במסגרתו העלתה טענות בנוגע לאופן עריכת השומה על-ידי סירקיס.

11. בשלב זה, אוחד הדיון בשלושת העררים – שני העררים על השומות שהכין אריאל (המקורית והמתוקנת) שהגישו החברות והוועדה המקומית, והערר על שומת סירקיס שהגישה הוועדה המקומית.

12. ביום 25.12.2013 נתנה ועדת הערר את החלטתה המאוחדת בשלושת העררים. ועדת הערר קבעה תחילה כי יש לבטל את שתי השומות שערך אריאל – את הראשונה מן הטעם שהוא עצמו סבור כי היא שגויה, ואת השנייה מן הטעם שלצדדים לא ניתנה זכות טיעון נאותה בטרם תיקונה. אמנם, ועדת הערר סברה כי הפגם שנפל בשומה האחרונה אינו פגם מן הסוג שאינו ניתן לתיקון, ואף קבעה כי תיקון כזה יכול היה להיות אפשרי לאחר שהצדדים היו משמיעים בפני השמאי את טיעוניהם. אולם, בסופו של דבר, ועדת הערר לא הלכה בדרך זו בשל הניגוד בין שומה זו לבין השומה של סירקיס, ולאחר שבחנה גם את השומה האמורה, כמפורט בהמשך. בהתייחס לשומת סירקיס, קבעה הוועדה כי כשלעצמה אין בה פסול, וזאת לאחר שקיבלה את התייחסותה של סירקיס לשאלות שהוצגו לה לפי תקנה 15 לתקנות התכנון והבנייה (סדרי הדין בוועדות ערר בעררים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק), התשע"א-2010) (להלן: תקנות סדרי הדין בוועדות ערר)). עם זאת, ועדת הערר עמדה על כך שהתוצאה המתקבלת – של שוני בין עניינם של בעלי זכויות באותם מקרקעין – אינה צודקת ואין להסכים לה. על רקע זה, ציינה ועדת הערר כי העלתה בפני הצדדים את ההצעה שהם ישמיעו בפני סירקיס את טענותיהם וזו תתקן את שומתה כך שזו תחול על שתי העסקאות, אלא שהחברות סירבו לכך. בנסיבות שנוצרו, הוסיפה ועדת הערר וקבעה כי אין מנוס ממינוי של שמאי מכריע שלישי שלא היה מעורב בתיק עד כה, אשר ידון בהשבחת המקרקעין בעקבות אישורה של התכנית המשביחה, כך שהכרעתו תחייב את הצדדים ביחס לשתי העסקאות. עם זאת, ועדת הערר קבעה גם כי אם הצדדים יודיעו תוך 14 ימים מיום מתן ההחלטה שהם מסכימים להצעה לפיה הטיפול בעניין כולו יועבר לשמאית סירקיס שתנהל דיון משלים והכרעתה תחייב את כל הצדדים, היא תורה לפעול לפי הסכמה זו. אם לא כן, כך נקבע, ימונה שמאי מכריע שלישי, אשר על החלטתו תהיה לצדדים זכות ערר כדין.

13. החברות והמבקשת 3 הגישו ערעור על החלטה זו לבית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים. ביום 17.2.2015 דחה בית המשפט המחוזי את הערעור (עמ"נ 12379-02-14, השופט ר' סוקול).

14. בית המשפט המחוזי עמד על כך שכאשר ועדת הערר דנה בערעור על החלטת שמאי מכריע, היא פועלת כגוף מעין שיפוטי, והביקורת שהיא מפעילה על שומתו כמוה כביקורת של בית דין מינהלי. בית המשפט המחוזי קבע עוד כי במסגרת הסמכות הנתונה לוועדת הערר ב"מסלול" זה "לקבל את הערר או לדחותו, במלואו או בחלקו" (לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה) – נתונה לה גם הסמכות להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע, אף אם לא נמצא בה פגם, ולהורות על מינוי שמאי מכריע נוסף. בית המשפט המחוזי המשיך וקבע כי ועדת הערר השתמשה בסמכות זו כראוי, בשים לב לכך שבנסיבות העניין מונו שני שמאים מכריעים לשם עריכת שומה של מקרקעין אשר להם אותם בעלים רשומים וביחס לאותו מועד קובע, וכך נוצרה תקלה שהובילה לשתי שומות אשר אינן יכולות לדור בכפיפה אחת. הותרת מצב זה על כנו אינה סבירה, כך נקבע, ואף פוגעת באמון הציבור בהליכי השומה. בית המשפט המחוזי קבע אפוא כי אכן ראוי היה למנות שמאי מכריע אחד חלף המינויים שנעשו, כפי שראוי היה שייעשה מלכתחילה בהליך דנן.

בקשת רשות הערעור

15. המבקשות טוענות בפני כי עניינן מעלה שאלה המצדיקה רשות ערעור ב"גלגול שלישי". לשיטתן, הבקשה מחייבת לגבש עמדה עקרונית בדבר מעמדה של השומה המכרעת, ובכלל זה באשר לאפשרות לפוסלה גם כאשר לא נתגלה בה פגם. עוד טוענות המבקשות כי אם לא תתקבל בקשת רשות הערעור ייגרם להן עיוות דין חמור, ובמיוחד למבקשת 3, אשר עשויה לחוב בהיטל השבחה גבוה מכפי שנקבע על-ידי השמאית סירקיס. כמו כן, טוענות המבקשות כי מינוי שמאי מכריע שלישי במקרה זה יוביל לסרבול מיותר בהליכים.

16. לגופו של עניין, טוענות המבקשות כי לאחר שהגיעה ועדת הערר למסקנה כי שומתה של סירקיס היא לכאורה תקינה ומקצועית, לא הייתה כל הצדקה לפסול אותה ולמנות שמאי מכריע נוסף, שלישי במספר. המבקשות טוענות עוד שההתערבות בחוות דעתה של סירקיס בנסיבות אלו עומדת בסתירה למדיניותה של הפסיקה המצדדת בצמצום ההתערבות בחוות דעת של שמאי מכריע. לטענת המבקשות, החלטת ועדת הערר נותנת בעקיפין תוקף לשומותיו של אריאל, על אף שנקבע שיש לפסול אותן, מאחר שרק קיומן של שומת אלה השפיע על פסילת שומתה של סירקיס. לטענת המבקשות, שתי הערכאות הקודמות – הן ועדת הערר והן בית המשפט המחוזי – לא התמודדו עם השאלה האמיתית שבמחלוקת, והיא הצורך להכריע בין חוות הדעת השמאיות שהונחו לפתחן. זאת ועוד, המבקשות טוענות כי ועדת הערר עצמה הציעה לצדדים להסתמך על חוות דעתה של סירקיס, ועל כן לא ברור מדוע שומה זו הפכה לשומה שאין להסתמך על ממצאיה. לבסוף, טוענות המבקשות כי אם אמנם נתונהלוועדת הערר סמכות רחבה בנושא מינויים של שמאים מכריעים הרי שהיא יכלה להורות על החלת שומתה של סירקיס על המקרקעין כולם, ללא צורך בהסכמת הצדדים. לבסוף, טוענות המבקשות כי מינויו של שמאי מכריע נוסף ייצור "מעגל שוטה שאין לו סוף", לנוכח האפשרות שייווצר פער בין שומת השמאי המכריע החדש לזו של סירקיס.
17. ביום 26.3.2015 הוריתי על קבלת תשובה מטעם המשיבה, וכן דחיתי את הבקשה לעיכוב ביצוע שהגישו המבקשות בד בבד עם בקשת רשות הערעור.

18. ביום 11.5.2015 הגישה המשיבה את תשובתה, ובה טענה כי אין בסוגיה שמעלה הבקשה חשיבות משפטית או ציבורית, וכי למעשה המבקשות מנסות להגיש ערעור נוסף על החלטת ועדת הערר, תוך העלאת טענות חדשות שלא הועלו בפני הערכאות הקודמות. המשיבה טוענת כי לא ניתן היה להשאיר על כנו מצב בלתי סביר שבו שני בעלי מקרקעין משלמים סכומים שונים מאוד בגין השבחת אותם מקרקעין. גם העדפת השומה הנמוכה דווקא אינה מוצדקת, בשל כך שהיא עלולה לגרום – ללא הצדקה – חסרון כיס כבד למשיבה. הפתרון המתבקש ל"מבוי סתום" זה, כך נטען, היה מינוי של שמאי מכריע שלישי, כפי שהכריעה ועדת הערר. עוד טוענת המשיבה, כי כבר נקבע שהחייבות בהיטל השבחה הן החברות, שהן גם בעלות הזכויות, ושלמבקשת 3 אין מעמד של ממש בהליך, כך שממילא אין תוקף לטענה כי נגרם לה "עוול כבד" בהחלטת ועדת הערר.

דיון והכרעה

19. לאחר ששקלתי את הדברים הגעתי לכלל דעה שדין הבקשה להידחות.

20. הלכה פסוקה היא שרשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן רק מקום בו מתעוררת שאלה כללית, החורגת מעניינם הקונקרטי של הצדדים, או כאשר קיים חשש לעיוות דין חמור אם לא יתערב בית משפט זה (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982)). ככלל, כאשר מדובר בערעור על טריבנול מינהלי, יחולו אמות מידה דומות לאלו בכפוף למאפייניו של ההליך המינהלי. בין היתר יישקלו אופיו של הטריבונל, מידת מומחיותו ומידת הקרבה שבין מאפייני פעולתו לאלו של טריבונל שיפוטי. ככל שהדמיון בין הטריבונל המינהלי לערכאה שיפוטית הוא רב יותר, וכן ככל שהוא נהנה ממומחיות או בנסיבות שבהן ההליך עבר "גלגולים" רבים יותר, הנטייה תהיה שלא לתת רשות ערעור (ראו: בר"ם 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" נ' גרמנוב, פסקה 13 (23.9.2012); בר"ם 3412/14 שינדר נ' מדינת ישראל – צבא הגנה לישראל‏, פסקה 22 (5.1.2015)). בענייננו, יש לשים לב למומחיות ולמאפיינים המעין-שיפוטיים של ועדת הערר ושל השמאי המכריע גם יחד (ראו והשוו: בר"ם 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר, פסקאות 10-7 (‏23.4.2014) (להלן: עניין גלר); בר"ם 6744/14 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פסקאות 36-35 (5.3.2015); אהרון נמדר היטל השבחה 452-451 (2011) (להלן: נמדר)). זאת ועוד, נוכח מספר השומות המכריעות וההליכים אין ספק שהבקשה עברה עד כה מספר "גלגולים" לא מבוטל.

21. לא השתכנעתי כי המקרה דנן מעלה שאלה עקרונית וכללית בדבר סמכותה של ועדת הערר. ועדת הערר, אשר פועלת על-פי הסדרים שונים בחוק התכנון והבניה, היא בעלת סמכויות לדון בשאלות שאינן נמצאות בתחום סמכותו המקצועית של השמאי המכריע (ראו והשוו: בר"ם 9547/10 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מודיעין- מכבים-רעות נ' גונן, פסקה 12 (28.4.2013)). חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008 שינה את מתכונת הערעור על שומה של היטל השבחה, ובכלל זה גם את הערעור על שומה של שמאי מכריע. בעבר, ניתן היה לערער על שומה בעניין של "שאלה משפטית בלבד" לבית משפט השלום. לעומת זאת, מאז התיקון האמור, סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מעניק לוועדת הערר בהקשר זה סמכות רחבה לדון לא רק בשאלות המשפטיות העולות מן השומה, אלא גם בשאלות השמאיות והעובדתיות העולות ממנה (ראו: רע"א 7526/12 עיריית רמת גן נ' פנינת העיר, פסקה י (13.1.2013) (להלן: ענייןפנינת העיר); נמדר, בעמ' 472. כן השוו: עניין גלר, בפסקה 9). כפי שהוזכר, ועדת הערר אף יכולה להתרשם מהשמאי המכריע, לשאול אותו שאלות או אף לזמן אותו לדיון בפניה (לפי תקנה 15 לתקנות סדרי הדין בוועדות ערר) (ראו גם נמדר, שם). בנסיבות המקרה, ועדת הערר עמדה על כך שבשתי השומות שהובאו לפניה, שומת אריאל המתוקנת ושומת סירקיס, לא נפל פגם מהותי שאינו בר תיקון. עם זאת, בנסיבות המיוחדות שנוצרו, שבהן מונו שני שמאים מכריעים לשם הערכתה של אותה השבחה וניתנו ביחס לכך שתי שומות שונות מיסודן, השאלה שהונחה בפני ועדת הערר לא נגעה רק לנכונות כל אחת מן השומות בפני עצמה, אלא לתקינות של ההחלטה למנות כמה שמאים מכריעים ביחס לאותם מקרקעין. כלומר, השאלה נגעה גם להליך של קביעת החיובים בהיטל השבחה בכללותו.

22. בנסיבות אלה, קביעתה של ועדת הערר כי יש למנות שמאי שלישי, מן הטעם שההחלטה למנות שני שמאים מלכתחילה הייתה פגומה, היא בוודאי בגדר סמכותה. יתר על כן, אפילו טעתה ועדת הערר בהחלטתה – ואינני קובעת שכך הוא – אין בכך על מנת להצדיק רשות ערעור ב"גלגול שלישי".

23. על כך יש להוסיף, כי אף לא השתכנעתי שלמבקשות ייגרם עיוות דין חמור אם החלטת בית המשפט המחוזי תישאר על כנה. למבקשות הוצעה האפשרות כי השומה המכרעת של סירקיס תוחל על כלל העסקאות, בכפוף לשמיעת טיעוניהם של הצדדים – והן אלה שדחו את ההצעה. הדברים אמורים אף ביחס למבקשת 3 אשר הייתה צד להתדיינות, על אף שוועדת הערר ציינה כי אינה רואה בה צד נדרש להליך, וכי היא אף אינה מתייחסת אליה ככזו. כמו כן, יש להזכיר כי תכליתו של היטל ההשבחה מכוונת לתשלום מס אמת, דהיינו בעל הערך הכלכלי הממשי של ההנאה מהמקרקעין (ראו למשל: רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' בלוך, פסקאות 77-75 (3.9.2014)). במצב שנוצר במקרה דנן, של פער כה ניכר בשומות, מובן כי ישנו קושי במימוש תכלית זו ככל שתישאר השומה של השמאית סירקיס על כנה כמות שהיא.

24. במבט הצופה פני עתיד אציין כי הלקח הברור שעולה מהבקשה דנן הוא כי במקרים שבהם קיימים כמה חייבים בתשלום של היטל השבחה בגין אותה חלקת מקרקעין, ככלל, נודעת עדיפות למינויו של שמאי מכריע אחד באופן שימנע מראש מצב של שומות סותרות כמו בענייננו. קיומן של שומות סותרות ביחס לאותם מקרקעין, לאותו מועד קובע ואף לאותם בעלי זכויות, במסגרת הליכים של שומה מכרעת, חותר תחת התכלית של שוויון בגבייתם של תשלומי חובה, וממילא גם באמון הציבור בהליכים אלה. על כן, יש להימנע ממנו ככל הניתן.

25. אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית. המבקשות יישאו בהוצאות המשיבה בסך של 15,000 שקל.

           ניתנה היום, ‏י"ג בסיון התשע"ה (‏31.5.2015).

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   15020490_A03.doc   עכ

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il