אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> בקשה לד"נ בפסק דינו של העליון המבטל הסכם מכר לתשלום היטלי פיתוח.

בקשה לד"נ בפסק דינו של העליון המבטל הסכם מכר לתשלום היטלי פיתוח.

תאריך פרסום : 12/01/2012 | גרסת הדפסה
דנ"א
בית המשפט העליון
5547-11
04/01/2012
בפני השופט:
המשנה לנשיאה א' ריבלין

- נגד -
התובע:
1. צבי גור אריה
2. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה יבנה
3. עיריית יבנה

עו"ד עפר שפיר
הנתבע:
1. דירות יוקרה בע"מ
2. תל דר נכסים והשקעות (1992) בע"מ
3. מינהל מקרקעי ישראל
4. היועץ המשפטי לממשלה
5. מרכז השלטון המקומי בישראל

החלטה

1.        זוהי בקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון (כבוד השופטים א' פרוקצ'יה, ס' ג'ובראן וא' חיות) במסגרתו נקבע כי יבוטל הסכם שכרתו המשיבות 2-1 (להלן: היזמים) עם עיריית יבנה (להלן: העירייה) בנוגע לתשלום היטלי פיתוח והשבחה.

2.        בשנת 1996, גיבשו היזמים תוכנית להקים מיזם בניה רחב-היקף בשטח בבעלות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) במושב בן-זכאי ובשל כך פעלו לקידום אישורה של תוכנית בנין עיר (להלן: תב"ע) חדשה במקום. בהמשך, פנו היזמים למינהל בהצעה להתקשר עימו בהסכם פיתוח בנוגע לקרקע המדוברת, כדי לזכות בזכות חכירה לדורות בשטח בהתאם לנהלים המקובלים על המינהל. באותה עת, חלו הוראות מעבר אשר קצבו בזמן את תוקפה של החלטה 611 של מועצת מקרקעי ישראל שנפסלה בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002). החלטה 611 מטיבה עם היזמים מבחינת דמי החכירה המהוונים שעליהם לשלם. לפיכך, ביקשו היזמים לכרות את הסכם הפיתוח במהירות לפני שתיכנס לתוקפה החלטה חדשה אשר מעלה את דמי החכירה המהוונים באופן ניכר. ביום 13.5.2001 הודיע המינהל על הסכמתו העקרונית לתכניתם של היזמים אך התנה את כריתת ההסכם בהמצאת שורת מסמכים בתוך 60 יום, וביניהם גם אישור של העירייה כי לא יהיו לה תביעות כלפי המינהל לתשלום היטל השבחה או היטל פיתוח.

           בשל כך, פנו היזמים לעירייה וכרתו עימה הסכם בנוגע לתנאים שבהם תסכים העירייה לספק את האישור הדרוש (להלן: ההסכם). ההסכם קבע כי היזמים ישלמו מקדמה על חשבון היטל ההשבחה הצפוי בעת אישור התב"ע החדשה וכן יבצעו את עבודות הפיתוח בקרקע בעצמם וכך יזכו בפטור מהיטל פיתוח. עוד נקבע כי אם לא תאושר התב"ע החדשה בתוך 12 חודשים, יהיו היזמים פטורים מתשלום מקדמת היטל ההשבחה האמורה, וישלמו רק את ההיטל שנדרש על-פי התב"ע הישנה. בתמורה, אישרה העירייה למינהל כי לא יהיו לה כל דרישות כלפיו בגין היטלי השבחה ופיתוח. על יסוד אישור זה נכרת הסכם פיתוח בין היזמים ובין המינהל (להלן: הסכם הפיתוח). לאחר מספר אי-הסכמות והליכים משפטיים שנוהלו בין היזמים והעירייה, פנו היזמים לבית המשפט המחוזי ודרשו סעד הצהרתי לפיו ההסכם בטל בשל אי-חוקיות ובשל כפיה. בית המשפט המחוזי קבע כי היזמים כרתו את ההסכם מרצון כדי לקדם את האינטרסים העסקיים שלהם וכי הם הסכימו לשלם היטלים מראש כדי לזכות בהטבות מהמינהל. אשר על כן נפסק כי אין בסיס לטענת הכפיה אולטענת אי-החוקיות.

3.        פסק דינו של בית המשפט העליון (מפי השופטת א' פרוקצ'יה) התמקד בטענת אי-החוקיות. נקבע כי העירייה הפרה את עקרון חוקיות המינהל בכך שכרתה עם היזמים הסכם הגובה מהם היטל השבחה אף שהם אינם בעלי הקרקע, אף שטרם התגבשה חבותם בהיטל ואף שסכום ההיטל שונה מזה הקבוע בחוק. באשר להיטל הפיתוח, נקבע כי אף אם יש יתרון בהטלת עבודות הפיתוח על היזמים, אין בכך כדי לאיין את הפגם שבמתן פטור מהיטל פיתוח בניגוד לדין או את הפגם שבהעברת עבודות הפיתוח ליזמים ללא מכרז. בשל כך, קבע בית המשפט העליון כי אי-חוקיות ההסכם מובילה למסקנה כי מדובר בהסכם פסול (סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). כמו כן נקבע כי חומרת אי-החוקיות, הצורך ביצירת הרתעה כנגד רשויות מקומיות והאשם הרובץ לפתחה של העירייה בעצם כריתת ההסכם מצדיקים את ביטולו. לבסוף, קבע בית המשפט העליון כי ביטול ההסכם בין היזמים לעירייה אינו מבטל את הסכם הפיתוח בין היזמים למינהל, וכי על היזמים לשפות את המינהל בגין תשלומי ההיטלים שתטיל עליו העירייה, בהתאם לקבוע באחד מסעיפי הסכם הפיתוח.

4.        המבקשים טוענים שפסק הדין בעניין זה שינה את ההלכה שקדמה לו אשר מנעה מיזמים לסגת מהסכמים שכרתו עם רשויות מקומיות וקבעה שהסכמתם החופשית של היזמים מרפאת את אי-החוקיות. לטענתם, ההלכה החדשה שקבע פסק הדין גורסת כי העירייה אינה רשאית להתנות על הוראות החוק בנוגע להיטלי השבחה ופיתוח וכי דינה של התניה שכזו הוא ביטול ההסכם. המבקשים טוענים כי הלכה זו היא קשה ובעייתית. ראשית, טוענים המבקשים כי הטלה מוסכמת של היטל ההשבחה על יזם שכרת הסכם פיתוח עם המינהל, חלף הטלתו על המינהל עצמו, מובילה לתוצאה רצויה. זאת מאחר שהיזם הוא הנהנה העיקרי מהשבחת הקרקע והוא פטור מתשלום ההיטל רק בגלל שבאופן זמני הוא מחזיק בזכות חכירה מותנית בלבד. שנית, טוענים המבקשים, הסכמה על החלפת היטל הפיתוח בביצוע עצמאי של עבודות תשתית ופיתוח על-ידי היזם משקפת גמישות מינימאלית הנדרשת לפעילות העירייה במקרים שבהם ביצוע עבודות הפיתוח על-ידי העירייה יהיה פחות יעיל. ככלל, סבורים המבקשים כי הוראות החוק המסמיכות את העירייה לגבות את היטלי ההשבחה והפיתוח הן הוראות דיספוזיטיביות ועל כן היו רשאים להתנות עליהן. לחלופין, טוענים המבקשים כי אף אם ההסכם נגוע באי-חוקיות, הרי שההסכם כבר יושם בפועל באופן חלקי, אי-החוקיות אינה חמורה והתנהלות היזמים נגועה בחוסר ניקיון כפיים. על כן סבורים הם כי לא היה מקום לבטלו.

5.        דין הבקשה להידחות. סעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 קובע כי יתקיים דיון נוסף בפסק דין של בית המשפט העליון רק אם ימצא כי נקבעה בו הלכה הסותרת הלכה קודמת או כזו הדורשת דיון מחודש בשל חשיבותה, קשיותה או חידושה. בכדי לבחון האם נקבעה הלכה בפסק הדין נשוא הבקשה שלפני (להלן: פסק הדין) יש להפריד בין שני מישורי דיון הקיימים בפסק הדין - לכתחילה ובדיעבד. מלכתחילה, כך נקבע בפסק הדין, אין זה ראוי כי עירייה תטיל מס או היטל החורג מגבולות הסמכות שנקבעו לה בחוק. קביעה זו, הנטועה בעקרון חוקיות המנהל הקובע כי גוף מנהלי יפעל רק בגבולות הסמכות שנקבעה לו בחוק, היא מאושיות המשפט המנהלי ובוודאי אינה הלכה חדשה. בדיעבד, קבע פסק הדין, במקום שבו עירייה ויזם הסכימו על תשלום היטל שאינו זהה לזה שנקבע בחוק, ידון ההסכם על-פי דיני החוזים והכללים שנקבעו בהם לטיפול בחוזה פסול. אמנם, מספר פסקי דין קבעו בעבר כי כאשר אזרח מסכים לשלם לרשות תשלום שנדרש ממנו ללא הסמכה חוקית נרפא פגם אי-החוקיות (ראו למשל: ע"א 7664/00 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' עיריית חולון, פ"ד נו(4) 117 (2002); רע"א 2911/95 אברהם נ' עיריית רמת-גן, פ"ד נג(1) 218, 234-232 (1999)), אך בה בעת דומה כי ניתוח הסוגיה על-פי דיני החוזה הפסול מוביל לתוצאות דומות. בדרך זו או בדרך האחרת, קיימת אפשרות כי החוזה יאכף בין משום שאי-החוקיות נרפאה ובין משום שאין לבטל את החוזה הפסול על אף אי-חוקיותו. נדמה כי גם השיקולים המנחים בשתי הסוגיות, ובראשם עצמת אי-החוקיות, דומים. הפסיקה החילה בעבר את דיני החוזה הפסול ואת דוקטרינת הבטלות היחסית על חוזים שבהם חרגה רשות מנהלית מסמכותה (ראו למשל: בג"ץ 6231/92 זגורי נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד מט(4) 795 (1995); ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עיריית ירושלים (לא פורסם, 22.1.2009); עע"מ 5666/09 עיריית פתח תקוה נ' ישיר איי. די. איי. חברה לביטוח בע"מ (לא פורסם, 21.6.2011)), ופסק הדין נשוא הבקשה ממשיך במגמה דומה.

6.        בהחילו את דוקטרינת החוזה הפסול, קובע פסק הדין כי מתקיימים במקרה זה התנאים המקובלים לשם ביטולו המוחלט של ההסכם, מפני שמדובר באי-חוקיות חמורה, שנוצרה באשמת העירייה ויש צורך להרתיע את העירייה מלכרות הסכמים דומים בעתיד. מסקנה זו מבוססת על יישום דוקטרינת הבטלות היחסית על הנסיבות העובדתיות במקרה דנן, כפי שנתפרשו בפסק הדין. בית המשפט ראה את נסיבות המקרה כמעידות על התנהגות לא-הגונה של העירייה אשר כפתה הר כגיגית על היזמים בנצלה את חולשתם ואת תלותם בה לשם הטלת היטלים החורגים מן הנדרש. ניתוח זה עובר כחוט השני בין פסקאותיו וקביעותיו של פסק הדין. כך למשל, בפסקה 45 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה נקבע כי:

בענייננו, מעשה הרשות היה נגוע לא רק באי-חוקיות, אלא גם בפגם של אי-הגינות בולט. זאת, מן הטעם שגורמי העיריה ניצלו באופן בלתי הוגן את הלחץ המיוחד שבו היו נתונות המערערות, עקב כך שנזקקו בדחיפות, לצורך חתימה על הסכם פיתוח עם המינהל, לאישורי "אי-תביעה" מטעמם. הדחיפות המיוחדת נבעה מהחשש כי אם המערערות תשתהינה, לא ניתן יהיה עוד לבסס את הסכם הפיתוח על תנאי החלטה 611, שעמדה להתבטל. ניצול כורח נסיבות זה על ידי הרשות הציבורית כעילה לגבות כספים מהיזם שלא הגיעו ממנו על פי חוק נגוע בכתם של אי-הגינות, המתלווה לעצם החריגה מן החוק ומעקרונות המינהל התקין.

           עם זאת, יישום דוקטרינת הבטלות היחסית על ניתוח חלופי של עובדות מקרה זה, עשוי להוביל למסקנה שונה בתכלית. ניתן לנתח את עובדות המקרה ככוללות יזמים עשירים מחברות מובילות במשק, אשר מיוצגים על-ידי עורכי דין בכירים, וביקשו להפעיל לחץ על העירייה על-מנת לזכות, לפנים משורת הדין, באישורים שיסייעו להם לנצל הוראות מקלות של המינהל בטרם יבוטלו בשל אי-חוקיותן. בהמשך - כך ניתן לסבור - אלו אף הרהיבו עוז לחזור בהם לאחר מעשה בטענה כי המהלך שהם עצמם הובילו נגוע באי-חוקיות. נדמה כי ניתוח עובדתי דומה היה מנת חלקו של בית המשפט המחוזי (כבוד השופטת ש' גדות), ויתכן כי יש דברים בגו. כך או כך, מכיוון שעובדות המקרה הספציפיות אינן מרכיבות את ההלכה הנקבעת בפסק הדין, כל שנקבע בפסק הדין נשוא הבקשה הוא כי חוזה מנהלי הנגוע באי-חוקיות יטופל בהתאם לדיני החוזה הפסול ודוקטרינת הבטלות היחסית. כאמור, קביעה זו נטועה היטב בהלכה הפסוקה והיא זו אשר תהווה את הבסיס לדיון עתידי; לפיכך, אין כל עילה לקיים דיון נוסף בסוגיה.

           סוף דבר, הבקשה נדחית. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.

           ניתנה היום, ט' בטבת התשע"ב (4.1.2012).

 המשנה-לנשיאה


העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   11055470_P01.doc   גח

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ