אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> בעל הנכס עמד בנטל השכנוע להראות כי לא שולמו דמי מפתח

בעל הנכס עמד בנטל השכנוע להראות כי לא שולמו דמי מפתח

תאריך פרסום : 01/04/2007 | גרסת הדפסה
רע"א
בית המשפט העליון
4135-06
28/03/2007
בפני השופט:
א' רובינשטיין

- נגד -
התובע:
1. רות פרוידיגר
2. יהודה פרוידיגר
3. שרה רובניץ
4. מרים בש

עו"ד אסף הורניק
הנתבע:
שרה אשכנזי
עו"ד הרצל אברהם
החלטה

א.        בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בירושלים (השופטים גל, זילברטל ומזרחי) בע"א 9009/06 מיום 11.4.06, בגדרו נדחה ערעור המבקשים על פסק-דינו של בית-הדין לשכירות בירושלים (השופטת מ' אביב) בתיק שכירות 117/02, לפיו חויבו המבקשים לשלם למשיבה דמי שכירות ריאליים בגין חנות.

ב.        המבקשים הם דיירים מוגנים בנכס הכולל חמש חנויות אשר אוחדו מכבר לכלל חנות אחת. הנכס נמצא בתוך בניין ברחוב יפו 54 בלב ירושלים. המשיבה, שרה אשכנזי, היא בעלת הזכויות בנכס.

ג.        החנות הושכרה בשנת 1940 לאברהם שטוב וליוסף וייכסלבאום עליהם השלום (להלן הדיירים המקוריים), אשר המבקשים הם חליפיהם על-פי דין. בשנת תש"ס תוקנו כנודע תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים וההפחתות), התשמ"ג-1983. במסגרת התיקון הוחלפה תקנה 1(22), שנוסחה החדש קובע, כי הוראת סעיף 52א לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972, לא תחול על בית עסק שלא שולמו בגינו דמי מפתח.

ד.        המשיבה עתרה אפוא - כמסתבר, לאחר מו"מ שלא צלח - לבית-הדין לשכירות, כי יורה למבקשים לשלם לה דמי שכירות ריאליים בעבור הנכס, כיוון שהתיקון בתקנות הגנת הדייר מאפשר לה לגבות דמי שכירות כאלה.

ה.        בית-הדין לשכירות קיבל את תביעת המשיבה במסגרת פסק-דין חלקי בקבעו את אלה:

1)     שאלת נטל ההוכחה, שהיתה במחלוקת בין הצדדים בקשר לסוגית תשלומם או אי תשלומם של דמי מפתח, היא תיאורטית בלבד. נטל הראיה עובד מצד לצד, וכל צד מביא את ראיותיו לביסוס גירסתו, ואז מוטל על הצד השני להזימן.

          2)       על-פי הראיות שהוצגו בפניו שוכנע בית-הדין לשכירות, כי לא שולמו דמי מפתח בגין החנות. בית-הדין לשכירות קבע, כי בעוד שהמשיבה הציגה לבית-המשפט מסמכים מהם עולה, כי המבקשים שילמו בגין השכירות בין השנים 1942-1940, ובהם לא היה כל אזכור לכך ששולמו דמי מפתח, לא השכילו המבקשים להציג כל מסמך לסתור.

          3)       בית-הדין לשכירות הוסיף וקבע, כי אין לראות בשיפוצים שנעשו בעת העברת החזקה או בהקמת גלריה בחנות תחליף לדמי מפתח.

          4) מאוחר יותר פירט בית-הדין לשכירות, במסגרת פסק-דין משלים, את גובה דמי השכירות שישלמו המבקשים בגין ההשכרה.

ו.        כנגד פסק-הדין של בית-הדין לשכירות הגישו המבקשים ערעור לבית-המשפט המחוזי בירושלים, שהתמקד בסופו של יום בשאלת דמי המפתח ותחולתה של תקנה 1 (22) הנזכרת. בפסק דינו אימץ בית המשפט המחוזי את עיקר קביעותיו של בית-הדין לשכירות. בית-המשפט ציין, כי בתקופה שבה נעשה חוזה השכירות, טרם חלה פקודת הגבלת שכר דירה (בתי עסק) 1941, שכן זו טרם נחתמה אז על-ידי הנציב העליון. בנוסף ציין בית-המשפט המחוזי, כי הפקודה המקבילה שעניינה דירות, שקדמה לפקודה באשר לבתי עסק, אף היא טרם הייתה בתוקף. מכיוון שכך, בתקופה הרלבנטית לא נהוג היה לשלם דמי מפתח, וגבייתם אף הייתה בלתי חוקית; יש להניח, כי לא נגבו דמי מפתח, שכן בעליו המקורי המנוח של הנכס היה שופט.

ז.        מכאן הבקשה הנוכחית. לשיטת המבקשים, נטל השכנוע בנוגע לטענת המשיבה כי לא שולמו דמי מפתח רובץ על כתפיה מתחילת הדיון ועד סופו, ועקרון יסוד הוא כי המוציא מחברו עליו הראיה. אמנם נכון כי מדובר בהוכחת עובדה בעלת יסוד שלילי, אך אין בכך כדי לגרוע מחובת המשיבה להוכיח את טענותיה. המבקשים טרחו וחקרו את תולדות החקיקה הרלבנטית לדמי מפתח, וטוענים הם כי בתחום זה ניתנו פסקי דין סותרים על ידי בתי המשפט השונים, ועל כן יש צורך בהכרעתו של בית משפט זה. לשיטתם של המבקשים, כבר במחצית שנות השלושים למאה העשרים נהגו דמי מפתח, אך משהוגבלו בדין מאז 1934 (לגבי דירות), היה הנוהג לשלם דמי מפתח ללא אזכורם בחוזה, שכן אזכור כזה היה מזכה את המשלם בהשבת הסכומים. לדברי המבקשים, לא הביאה המשיבה כל ראיות להוכחת טענתה שלא שולמו דמי מפתח בגין החנות, למעט מספר דפים ובהם פירוט תשלומים אשר התקבלו החל מחודש יוני 1940 ועד לסוף שנת 1942, והודגש שהדיירים המקוריים נכנסו לחנות עוד בחודש אפריל 1940, וברור כי דמי המפתח שולמו קודם לכניסתם לחנות. לטענת המבקשים רווח בארץ בתקופה הרלבנטית נוהג, לפיו אכן שולמו דמי מפתח, ונוהג זה היה בניגוד לחוק המנדטורי. לא זו אף זו; המשיבה נמנעה מהבאת מסמכים שהיו לטענתה בידיה, ובהם צוין מי שילם דמי מפתח. עם זאת טוענים המבקשים עוד, כי בכל מקרה היה השופט המנוח, בעל הנכס, יכול לגבות דמי מפתח בלא שיעבור על החוק.

ח.        מנגד טוענת המשיבה כי יש לדחות את הבקשה משום שאינה מעוררת שאלה משפטית בעלת חשיבות כללית החורגת מעניינם של הצדדים להליך, כהלכת ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3), 123, וההכרעה העובדתית במקרה דנן אינה מעוררת בעיה הראויה לפי טיבה ומהותה להיות נדונה לפני ערכאה נוספת. ככלל, כנאמר, שיקול דעתו של בית הדין לשכירות הוא רחב ביותר, ובית-משפט של ערעור ימעט להתערב במסקנותיו. לשיטה זו, בעיקרו של דבר צדק בית הדין לשכירות בקבעו שאין כל צורך להיזקק לשאלה הפורמלית על מי חל נטל ההוכחה, שעה שהגיע לכלל מסקנה, כי ראיות המשיבה גוברות על ראיות המבקשים, ומהן השתכנע כי לא שולמו דמי מפתח בגין הנכס. לא זו אף זו, בשני חוזי השכירות שנחתמו בין הצדדים נקבע במפורש כי "כל טענות על תשלומי כספים וכדומה, צריכים להוכח (כך במקור - א"ר) אך ורק בכתב מהמשכיר או מבא כוחו", ומכאן שאת הטענה בדבר תשלום דמי מפתח יש להוכיח אך ורק באמצעות אישור מפורש בכתב של המשיבה - ואין חולק שמסמך כאמור לא הוגש.  זאת - מה עוד שהחנות הושכרה עוד לפני שהפקודה המנדטורית וחוק הגנת הדייר באו לעולם. עוד נטען, כי עו"ד שחור, בא כוחם הקודם של המבקשים, הודה בשם שולחיו שלא שולמו דמי מפתח, ועל כן ניתן - כך סבר הוא - להגיע להסכמה בדבר שיעור דמי השכירות הראויים.

ט.        לאחר עיון אין בידי להיעתר לבקשה. עניינם של המבקשים כבר נדון בפני שתי ערכאות. הרשות לערעור בגלגול שלישי נשקלת במשורה, ומוגבלת למקרים המעוררים שאלות בעלת חשיבות משפטית או ציבורית רחבה, שאינן תחומות למחלוקת הפרטנית שבין הצדדים (בר"ע 103/82 חניון חיפה נ' מצת אור (הדר חיפה), פ"ד לו(3) 123, 128). הבקשה הנוכחית איננה נופלת בגדרן של שאלות אלה, אף שנעשה מאמץ להעטות עליה אדרת עקרונית. טענות המבקשים מופנות ברובן כנגד ממצאי עובדה שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, וכידוע, אין דרכה של ערכאת הערעור, ושבעתיים בגלגול ערעורי נוסף, להתערב בכגון אלה.

י.        (1) לגופו של עניין, אכן בנטל השכנוע - המבטא את החובה העיקרית אשר מוטלת על בעל דין להוכיח את טענותיו כלפי יריבו - נושאת המשיבה; "המוציא מחברו עליו הראיה". יחד עם זאת פשיטא, כי כאשר יסוד ההוכחה הוא שלילי וקשה יותר להוכחה, הנטל מופחת: "בית המשפט לא יתעלם מן העובדה, כי אם עוסקים אנו אמנם ביסוד עובדתי שלילי, קשה יותר על הטוען להוכיחו, ועל-כן יסתפק, בדרך כלל, בכמות פחותה של ראיות להרמת נטל הבאת הראיות והעברתו אל הצד שכנגד... כמות זו יכול שתהיה אף זעירה למדי" (השופט ד' לוין בע"א 296/82 נבנצאל נ' ג'רסי ניוקליאר-אבקו איזוטופוס אינק', פ"ד מ(3) 281, 301; ע"א 7303/01 עסאף נ' מינהל מקרקעי ישראל, (לא פורסם); ראו גם קדמי, על הראיות ג' תשס"ד-2003, 1493, 1495). אכן, אם לאחר הערכת מכלול הראיות מגיע בית המשפט למסקנה כי לאחד מבעלי הדין עדיפות ראייתית על משנהו, כך שצד זה הצליח לשכנע בצדקת עילתו על-פי מאזן ההסתברויות, מאבדת מחשיבותה השאלה על מי מוטל נטל השכנוע מלכתחילה. לנטל השכנוע משמעות מכרעת כאשר מאזן הראיות שהציגו הצדדים מעוין ואינו נוטה לטובת מי מהם. במצב שכזה פוסק בית-המשפט פוסק כנגד מי שעליו הנטל (ראו ע"א 7905/98 Aerocon C.C נ' הוק תעופה בע"מ, פ"ד נה(4) 397, 387 (השופטת - כתארה אז - ביניש); ע"א 5373/02 נבון נ' קופת חולים כללית, פ"ד נז(5) 35, 46-45 (השופט ג'ובראן); וכן ראו ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ (לא פורסם) (השופטת ארבל)). בענייננו ברי כי המדובר בהוכחת יסוד שלילי, שהרי על בעל הבית המבקש להסיר את עולה של הגנת הדייר מעליו להוכיח כי לא שולמו דמי המפתח, כתנאי לתחולתה של תקנה 1(22) הנזכרת, ואין זה דבר פשוט בחלוף שני דורות. ואכן, כעולה מן הפסיקה בתחום זה, נוטים בתי הדין לשכירות ובתי המשפט, בתוך המסגרת הכללית של הדין בנושא זה, לבדוק כל מקרה לגופו ולפרטיו מתוך הנחת היסוד כי בתום שישה-שבעה עשורים הזיכרון האנושי קצר ופעמים רבות אינטרסנטי, ועל כן ככל שישנם מסמכים עדיף להישען עליהם.

           (2) במישור המסגרתי-הנורמטיבי, איני בטוח שירדתי לסוף דעתם של המבקשים בטענתם, כי בעל הבית המקורי, השופט משה ולירו ע"ה, חרף כהונתו השיפוטית, יכול היה לקבל דמי מפתח, בנימוק כי האיסור האזרחי לעניין זה נחקק לראשונה בסעיף 7 לפקודת הגבלת שכר דירה (דירות) 1940, ואין סעיף איסור מקביל בפקודת הגבלת שכר דירה (בתי עסק) 1941, שמועדה לאחר תחילת השכירות דנא, ואנו בבית עסק עסקינן. והרי בנשימה אחת נטען, כי האיסור על קבלת דמי מפתח מקורו עוד בפקודת בעלי הבתים והדיירים (פינוי והגבלת שכר דירה) 1934 (סעיף 10), ואם כן חל איסור בעת  השכרתו של הנכס ב-1940. ממה נפשך, אם חל איסור, ההנחה היא ששופט לא היה מפרו; ואם לא חל איסור, ואם נתקבלו כטענת המבקשים דמי מפתח כדין, מדוע בנידון דידן ככל ששולמו דמי מפתח משהושכר הנכס ב-1940, לא ניתן היה לכתבם "ברחל בתך הקטנה". על כן, לשיטה זו אף אם הוחל כבר בשנות השלושים במתן דמי מפתח כפי שעותרים המבקשים להוכיח מן הפסיקה שצירפו, כגון ת"ש (ת"א) 225/02 רון נ' הקלמן (לא פורסמו - סגן הנשיא גולדין) ופסקי דין נוספים ברוח זו, אפשר יהיה לכתבם מפורשות, ולשיטה האחרת היה השופט ולירו מנוע מקבלתם.  

           (3) במקרה דנן, בחוזה המקורי מ-1940 אף נקבע במפורש, כפי שצוטט מעלה, כי "כל טענות על תשלומי כספים וכדומה, צריכים להוכח [כך במקור] אך ורק בכתב מהמשכיר או מבא כוחו" (סעיף ט"ו לחוזה), כלומר, הצדדים הסכימו כי הוכחה של תשלום כספים תיעשה באישורים שיוציא המשכיר בכתב. קשה להלום בנסיבות הספציפיות כי שולמו דמי מפתח. איני יכול שלא לומר, כי מוסיפה לכך ההתכתבות בין באי כוח הצדדים שצירפו המשיבים, שלפיה עולה כי אכן בא כוחם הקודם של המבקשים, עו"ד שחור, ניהל מו"מ באשר לדמי השכירות הראויים, בלא שנטענה הטענה כי מכבר שולמו דמי מפתח - ועל כן לכאורה אין מקום לדרישת המשיבה. עו"ד שחור העיד בעניין זה (פרוטוקול בית משפט השלום מ-28.5.03) והסביר שכוונתו היתה קבלת מידע מן המשיבה, אך קשה - בכל הכבוד - להלום זאת. מנגד ער אני לכך שהמשיבה לא הגישה את רשימת משלמי דמי המפתח ומי שלא שילמם (שהזכירה בפרוטוקול בית משפט השלום מ-28.5.03 עמ' 4), ועניין זה כשלעצמו תמוה, אלא שאין בו לדידי כדי להטות את הכף.

י"א.     אזכיר כי הכלל "המוציא מחברו עליו הראיה" יסודו במשפט העברי (בבלי בבא קמא מ"ו, א') וחכמים כינוהו (שם) "כלל גדול בדין"; מקורו - על פי הגמרא - אם בפסוק מן התורה ("מי בעל דברים יגש אליהם" - שמות כ"ד, י"ד), ועניינו "יגיש ראיה אליהם" (שם, ס"ב), ואם מסברא, כלומר על פי היגיון ("דכאיב ליה כאיבא אזיל לבי אסיא", "מי שכואב לו הולך לבית הרופא" (שם)); ראו גם אנציקלופדיה תלמודית כרך ט', ערך המוציא מחברו עליו הראיה, טורים תנ"א-תנ"ב. כותב המלומד שלום אלבק, מבוא למשפט העברי בימי התלמוד (עמ' 309) "הכללים של דיני הראיות והלכותיהן הם אותם הכללים לפיהם נוהג אדם נבון ובקי בדרכי בני אדם מדעתו, כשהוא רוצה לדעת מהן העובדות שעל פיהן ינהג כדי לבוא לתכלית שהוא צריך לה"; וכן (עמ' 311) "דיני הראיות אינם אלא דינים שנקבעו לפי אומדן אובייקטיבי של הנהגת כל בני אדם ושל כל העובדות, מלבד יחידים, ולא של רובם בלבד". ואולם, כדברי המלומד אשר גולאק, חרף גישת יסוד זו של כללים אובייקטיביים, שהכלל "המוציא מחברו עליו הראיה" בנוי עליה ועל המבקש להפקיעה להביא ראיות (יסודי המשפט העברי ד', 114-113), הנה "בפועל היו בתי הדינים בישראל דנים על הראיות לפי ראות עיניהם ולפי נטיית דעתם ..." (שם, 110). כך אומר הרמב"ם (הלכות סנהדרין כ"ד, א') "יש לדיין לדון בדיני ממונות על פי הדברים שדעתו נוטה להן שהן אמת והדבר חזק בלבו שהוא כן אף על פי שאין שם ראיה ברורה ...". ודבר זה כולל אף "היפוך נטל" - העברת שבועה לצד שכנגד; אמנם זאת, מעיקר הדין, אם כי לימים (שם הלכה ב') "משרבו בתי דין שאינם הגונים ... הסכימו רוב בתי דיני ישראל שלא יהפכו שבועה אלא בראיה ברורה". וראו גם הרב א"ד כץ, "האומדן בדיני הראיות" משפטי ארץ ב(תשס"ה), 107. בשעה שאיננו נוהגים בשבועה, הנחשבת אקט בעל חומרה מיוחדת, ההשראה שניתן לקבל מן המשפט העברי היא בצורך ביסוד אובייקטיבי בסדר הצגת הראיות ובהערכתן, ועם זאת האפשרות להשיג על ראיות אלה, לרבות בהיפוך נטל.

י"ב.     (1) זאת ועוד, בפרשה דומה ציינתי, כי המדיניות שעניינה צמצום והגבלת חוק הגנת הדייר ראויה היא, ויש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנה זו, שכן הנסיבות השתנו ונראה ש"הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם" (ראו: רע"א 4664/06 יוסף צארום נ' יהודה פרלמוטר (טרם פורסם); 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (טרם פורסם); ראו גם רע"א 10343/05 "עמידר" - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נגה משה (טרם פורסם)). כך במיוחד שעה שהמדובר בבתי עסק, וכבר ציין הנשיא שמגר בע"א 813/88 אסטבליסמנט נהל נ' בצרי, פ"ד מה(4) 1, 4 "כי כוונת המחוקק וההיסטוריה החקיקתית מצביעות על מגמה לצמצם את סוגי בתי העסק, אשר דייריהם נהנים מתשלום שכר דירה מוגבל" (ראו גם דברי השופט שטראוס בתיק ש' (י-ם) 157/01 קוקיא נ' מאיר (לא פורסם)).

           (2) בהקשר זה נזדמן לי לומר:

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ