אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> בעל דירה אינו חייב לדרוש מדייר לתקן הפרות כתנאי לפינויו בהתקיים עילה

בעל דירה אינו חייב לדרוש מדייר לתקן הפרות כתנאי לפינויו בהתקיים עילה

תאריך פרסום : 08/08/2007 | גרסת הדפסה
רע"א
בית המשפט העליון
3692-07
08/08/2007
בפני השופט:
ע' ארבל

- נגד -
התובע:
ניסים אביסריס
עו"ד שמעון צח
הנתבע:
1. טובה אלברטל
2. אשר חורי
3. יוסף חורי

עו"ד מ' הרצוג ושות'
החלטה

1.        המבקש מתגורר כדייר מוגן עם משפחתו בדירה ברחוב פנחס מרגולין 9 בחיפה, הידועה כחלקה 25 בגוש 10929 (להלן: הדירה). על פי הסכם השכירות שנחתם  בין המבקש לבעלי הדירה ב- 1968, הושכרה הדירה למבקש למטרת מגורים בתמורה לתשלום דמי מפתח (להלן: הסכם השכירות). המשיבים, שהם בעלי הדירה נכון להיום, טוענים כי המבקש הפר את הסכם השכירות, בכך שלא שילם את דמי השכירות במשך 4 שנים, והקים דוכן למכירת בשר בחצר הדירה, דבר המהווה שינוי ביעודה. לפיכך, הגישו המשיבים תביעת פינוי נגד המבקש מהדירה ומהחצר הצמודה לה. יצויין, כי היתה זו הפעם הרביעית בה הוגשה תביעת פינוי נגד המבקש. בשלושת התביעות הקודמות, הגם שהוכחה הפרת הסכם השכירות, זכה המבקש לסעד מן הצדק, והושאר בדירה.

2.        בית משפט השלום בחיפה (כבוד השופט א' אליקים) מתח ביקורת על שבמהלך הדיון צירף המבקש נספחים וטען טעונים משפטיים כמו גם עובדתיים, שלא נזכרו בכתב הגנתו. פסק הדין, שהתייחס לחזית המחלוקת כפי שעלתה מכתבי הטענות שהגישו הצדדים, קיבל על בסיס ממצאים עובדתיים, לרבות ממצאי מהימנות, את טענות המשיבים, וקבע כי מעשיו ומחדליו של המבקש, מהווים הפרה יסודית של הסכם השכירות. בקשתו של המבקש לסעד מן הצדק נדחתה מן הטעם שהועלתה לראשונה רק במסגרת הסיכומים, ונוכח הפרותיו הקודמות את הסכם השכירות. לאור האמור, קיבל בית משפט השלום את תביעת המשיבים, והורה למבקש לפנות את הדירה, לרבות החצר הצמודה לה, תוך 30 ימים. כחודש וחצי לאחר מתן פסק הדין, ניתן, לבקשת המבקש, צו לעיכוב ביצועו של פסק הדין עד להחלטה בערעור.

3.        על פסק הדין של בית משפט השלום הגיש המבקש ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופטים: ש' ברלינר, י' דר וי' עמית). בית המשפט המחוזי אימץ במלואה את התשתית העובדתית עליה התבסס בית משפט השלום בפסק דינו, ודחה את טענות המבקש בעניין זה. כן נדחו טענות משפטיות שונות שהעלה המבקש, וביניהן: חוסר תום לב מצד המשיבים, אי קבילות תמליל קלטת שהוגש כראיה ואבחנת חצר הדירה מהדירה עצמה. באשר לסעד מן הצדק נחלקו דעותיהם של השופטים. דעת הרוב (כבוד השופטים: ש' ברלינר וי' דר) סברה כי אין עוד מקום להעניק למבקש סעד זה, נוכח העובדה כי הוא ניתן למבקש זה שלוש פעמים בעבר, ובהתחשב בכך שהוא לא נתבקש בערכאה הראשונה. השופט דר הטעים את דבריו באומרו:

 "מי שקורת הגג חשובה לו, חזקה עליו שילמד לעמוד בחובות המוטלים עליו בחוזה ובחוק, ואם מתברר שהוא אינו יכול לעשות כן, והדבר מתברר שוב ושוב ושוב ושוב, ארבע פעמים, כי אז צריך למתוח את הקו ולומר לו "עד כאן" (ע"א 1879/05 אביסריס נ' אלברטל (טרם פורסם, 18.3.07)).

           דעת המיעוט (כבוד השופט י' עמית) פירטה את שיקוליה בעד מתן סעד מן הצדק ונגדו, וקבעה כי בסופו של יום הכף נוטה לטובתו של המבקש, קרי למתן סעד זה. זאת, נוכח העובדה כי מדובר בבית מגורים, וכי ההפרות לא נעשו מכוונת זדון, ובהתחשב בהתנהגות המשיבים שלא טיפלו כראוי בגביית דמי השכירות.

           לאור האמור, הוחלט ברוב דעות לדחות את הערעור. כחודש לאחר מתן פסק הדין, הורה בית המשפט המחוזי, על פי בקשת המבקש, כי פסק הדין יעוכב.

4.        על פסק הדין של בית המשפט המחוזי, הוגשה בקשת רשות הערעור שבפניי. במוקד הבקשה עומדת הטענה בדבר חוסר תום ליבם של המשיבים, לפיה מטרתם העיקרית של המשיבים היא לסלק את המבקש מהדירה, הואיל והם התקשרו בחוזה קומבינציה עם קבלן בניין לשם בניית בית תחת הדירה (להלן: הקבלן). לדברי המבקש, המשיבים עשו כל שלאל ידם על מנת לגרום לו להפר את ההסכם, ולהקים בכך עילה משפטית לפינוי מהדירה. לדבריו, טענה זו נתמכת גם בעובדה שהמשיבים לא פנו ולו פעם אחת אל המבקש בדרישה לתקן את ההפרות שנטענו על ידם. בעניין זה הגיש המבקש בקשה להגשת ראיה נוספת - כתב תביעה שהגישה המשיבה 1 נגד הקבלן - המוכיחה, לטענתו, את התנהלותם חסרת תום הלב של המשיבים. לדידו של המבקש, שונות היו פסיקותיהם של הערכאות דלמטה, לו הובאה בפניהם ראיה נוספת זו. יתר על כן, לטענת המבקש, הסתרת ראיה זו מפניו, יש בה כשלעצמה כדי להצדיק את קבלת הבקשה.

           באשר לסעד מן הצדק, טוען המבקש כי לבית המשפט שלערעור נתונה סמכות לשקול מחדש אם היה זה צודק לפסוק כפי שנפסק בעניין מתן הסעד, ואין שיקול דעתו כבול בשיקול דעתה של הערכאה הראשונה. לטענת המבקש, יש מקום לפסוק לו סעד מן הצדק נוכח העובדה כי מדובר בדירת מגורים בה הוא מתגורר עם בני משפחתו, ובשל מצבו הכלכלי והבריאותי הקשה, והעובדה שהפרת ההסכם לא הסבה למשיבים נזק ממשי. מוסיף וטוען המבקש כי אין לראות בהעדר הבקשה לסעד מן הצדק מכתב הגנתו כשוללת ממנו סעד זה, הואיל והעניין "הועלה על שולחן הדיונים" כבר בראשית הדרך לאור איזכורו בכתב התביעה אותו הגישו המשיבים. לדבריו ביכרה הפסיקה מתן סעד זה משיקולי צדק על פני הפגם הפרוצדוראלי והפורמאלי של אי בקשת הסעד.

           עוד טוען המבקש כי אף אם נכונות טענות המשיבים לפיהן לא שילם את דמי השכירות ושינה את יעוד הדירה, אין לראות בכך הפרה מהותית ויסודית של הסכם השכירות המצדיקה את פינויו מהדירה. כמו כן, לטענתו, אין בשימוש בחצר הצמודה לדירה משום שימוש בדירה עצמה, ולפיכך אין לראות בבניית הדוכן בחצר כשינוי ביעוד הדירה וכהפרת ההסכם.      

5.        דין הבקשה להידחות. הטענות שמעלה המבקש בעניין זה אינן חורגות מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת, והסוגיה הנדונה אינה בעלת חשיבות ציבורית. כל כולה של הבקשה, על שלל טענותיה, נוגעת לנסיבות המקרה דנן, והגם שהיא בעלת חשיבות עילאית מבחינת המבקש, אין היא מעלה שאלה משפטית בעלת השלכות עתידיות. עניין זה בלבד יש בו להוביל לדחיית הבקשה (ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3), 123 (1982)).

6.        בית משפט השלום קבע כממצא עובדתי כי המבקש הפר את הסכם השכירות, בכך שלא שילם את דמי השכירות ושינה את יעוד הדירה. קביעה זו נבחנה בשנית על ידי בית המשפט המחוזי, ואומצה על ידו. כלל הוא כי ערכאת הערעור לא תתערב בממצאים העובדתיים, שקבעה הערכאה הדיונית, לרבות ממצאי מהימנות העדים, אלא במקום בו קיימת טעות בולטת בשיקוליה של הערכאה הדיונית, או שקיים פגם היורד לשורש העניין (ראו: ע"א 583/93 מדינת ישראל נ' תחנת קמח שלום בע"מ, פ"ד מ(4) 536, 544-545 (1997); ע"א 1581/92 ולנטין נ' ולנטין, פ"ד מט(3) 441, 451 (1995); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 619 (מהדורה שמינית, עו"ד טובה אולשטיין עורכת, 2005)). פסקי הדין של הערכאות דלמטה מנומקים ומבוססים היטב, והם נשענים על התרשמות בלתי אמצעית מן העדים. לאור האמור איני רואה מקום להתערב בממצאים העובדתיים, קל וחומר כאשר מדובר ב"גלגול שלישי" של הסוגיה. קביעה זו מאיינת את טענותיו של המבקש באשר להפרות שנעשו ובאשר למעמד החצר הצמודה לדירה, אך לא את הטענות באשר למשמעות שיש ליתן להן, לדידו.

7.        לגופו של עניין. סוגיית הדיירות המוגנת הוסדרה בחוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972 (להלן: החוק), שנחקק מלכתחילה כחוק סוציאלי על רקע מצוקת הדיור שהחלה בתקופת מלחמת העולם השנייה. תכלית החוק נעוצה ברצון לאפשר גם לאנשים בעלי הכנסה נמוכה להבטיח לעצמם קורת גג לכל חייהם. הדייר המוגן שילם לבעל הדירה סכום ראשוני שהיווה בדרך כלל מחצית מערך הדירה, והמשיך לשלם בכל חודש סכום זעום שהיווה את דמי השכירות החודשיים. בתמורה הדייר המוגן זכה להגנה על זכויות מגוריו עד לסוף חייו (ראו: ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111, 118 (1997) (להלן: עניין פרמינגר); רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (טרם פורסם, 17.9.06) (להלן: עניין צארום)). ברבות הימים ושינוי העיתים נשתנו גם היסודות הכלכליים והחברתיים והתפיסות בהקשרם. במציאות החדשה התהפכו לא פעם היוצרות "והדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר" (עניין פרמינגר בעמ' 118). דומה כי קריסת הבסיס הרעיוני והתכליתי למוסד הדירות המוגנת, הובילה למגמת פרשנות מצמצמת של החוק ושל ההגנה שהוא מעניק (ראו למשל: עניין פרמינגר בעמ' 118; עניין צארום; ע"א 99/75 הימנותא בע"מ נ' בדיחי, פ"ד ל(2), 421, 425 (1976); רע"א 10343/05 "עמידר" - החברה הלאומית לשיכון ישראל בע"מ נ' נגה (טרם פורסם, 25.4.06)). הדיון בסוגיות המשפטיות שמעלה המבקש נכון שיעשה בראי השינויים החברתיים - כלכליים שאירעו בחברה ומגמת הצמצום שבאה בעקבותיהם, כאמור.

8.        המבקש טוען כי המשיבים נהגו בחוסר תום לב מאחר שפעלו מתוך מטרה לסלקו מהדירה, ועשו כל שביכולתם כדי לגרום לו להפר את הסכם השכירות. כלל הוא כי ככל שהבעלים מבקשים לממש את זכותם הקניינית בדרכים לגיטימיות אין בכך פסול. לשון אחר: רק אם יוכח כי הבעלים נהגו בדרך שיש בה משום תחבולה, הכשלה או פעולות כיוצא באלו, נראה בהם כחסרי תום לב, ויהיה זה לא צודק לתת פסק דין של פינוי (ראו: ע"א 158/80 מנחם נ' מנחם, פ"ד לו(4), 793, 812 (1982); ע"א 51/76 קוגן נ' כץ, פ"ד לא(1) 493, 499 (1976) (להלן: עניין קוגן)).

           העובדה כי עמוק בליבם פנימה שאפו המשיבים לסלק את המבקש מהדירה, ואיני קובעת כי אכן כך היה, אין בה כשלעצמה כדי להעיד על חוסר תום לב מצידם. המשפט אינו מאפשר או שולל סעד בשל תקוות או ייחולים של גורם זה או אחר בלבד. על מנת שחוסר תום הלב מצד המשיבים יוביל לדחיית תביעתם יש לבחון את מעשיהם בפועל. בענייננו, קבע בית המשפט קמא כממצא עובדתי כי המבקש הפר את הסכם השכירות מבלי שקדמה לכך כל תחבולה או הכשלה מצד המשיבים. כאמור לא מצאתי מקום להתערב בקביעה זו, ודי בכך כדי לדחות את טענת המבקש. יחד עם זאת, מוכנה להניח, ומבלי לקבוע מסמרות בעניין, כי המשיבים בקשו להכשיל ואף הכשילו את המבקש בכל הנוגע לדמי השכירות, כפי שטוען המבקש. דא עקא, אין בהנחה זו כדי להועיל למבקש. עילת פינויו של המבקש מהדירה צמחה גם מהקמת הדוכן בחצר, הפרה שהקימה עילת פינוי עצמאית ונפרדת. אין חולק כי האחריות להפרה זו מוטלת כל כולה על כתפי המבקש, מבלי שיש למשיבים כל נגיעה בכך. לפיכך, אין חולק שהמבקש הפר את הסכם השכירות, וניתן לקבוע כי המשיבים עשו שימוש לגיטימי בזכויות הקמות להם כתוצאה מהפרת ההסכם. אציין, כי בכך, מתייתר גם הצורך לדון בבקשה להגשת ראייה נוספת. מטרת הראיה הנוספת היא להוכיח את הטענה באשר לניסיונות ההכשלה מצד המשיבים. ברם, אין עוד צורך להוכיח טענה זו, שעה שהיא נתקבלה, כאמור, לצורך הדיון.

           אוסיף כי אף בעובדה שהמשיבים לא פנו אל המבקש בדרישה כי יתקן את ההפרות אין די כדי להצביע על חוסר תום ליבם ולשלול ההצדקה לפינויו מהדירה. זאת, מאחר שלא מוטלת על בעלי בתים האחריות להתריע בפני הדיירים או לפנות אליהם בדרישה זו או אחרת (עניין קוגן בעמ' 496-497). יחד עם זאת, כשלעצמי, אני סבורה כי הוגן יותר היו פועלים המשיבים לו פנו תחילה אל המבקש בטרם פנו אל הערכאות המשפטיות.

9.        באשר לסעד מן הצדק. סעיף 132(א) לחוק מאפשר לבית המשפט להימנע מלצוות על פינוי, על אף קיומה של עילת פינוי, כאשר שוכנע כי בנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לצוות על כך (ראו למשל: ע"א 88/81 אלסחורי נ' מזרחי, פ"ד לז(3) 309, 314 (1983); 774/80 ארסלאן נ' פאהום, פ"ד לה(3) 584, 588-589 (1981); ע"א 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום, פ"ד לד(2) 208 (1979)). בענייננו, כאמור, קבע בית משפט השלום כי אין מקום להעניק סעד זה. בית המשפט המחוזי עשה שימוש בסמכותו מכוח סעיף 132(ב) לחוק לפיה הוא רשאי לשקול מחדש את פסק הדין של הערכאה דלמטה באשר למתן סעד מן הצדק (ראו גם:רע"א 303/73 יעקובוב נ' מדינת ישראל, פ"ד כח(1) 539, 543 (1974); ע"א 82/55 ברונשטיין נ' וייזר, פ"ד ט(2) 1497, 1500 (1955)), ובסופו של יום לא מצא מקום להתערב בו. על אף כי ערה אני להשלכות הקשות של הפינוי על המבקש ומשפחתו, סבורה אני כי צדקו הערכאות דלמטה.

           לצד השימוש שעשו בתי המשפט בסעיף 132 לחוק, הזהירה הפסיקה מנטייה מופרזת לקולא לטובת הדייר "שמא יהיה הסעד לדבר של כלל, והפינוי, על אף קיום עילה לכך, לדבר של יוצא מן הכלל" (ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טז(2) 1320, 1325 (1962)). הדברים מקבלים משנה תוקף לאור מגמת הפרשנות המצמצמת לחוק כפי שהוסברה לעיל (ראו סעיף 7 להחלטה זו). בעניין זה נאמר:

"מבית-משפט זה צריך, לדעתי, לצאת הקול, המזהיר את ציבור הדיירים המוגנים הזהר היטב, לבל יטעו לחשוב, שאם יפרו את התחייבויותיהם החוזיות לא יסתכנו סיכון של ממש שיפונו מן המושכר, אם בעל הבית בכלל יטרח לפתוח בהליך ממושך, יקר ומייגע של תביעת פינוי, נהפוך הוא, עליהם לדעת, כי בדרך כלל, בכפוף לחריגים מעטים בלבד (שהמקרה שבפנינו אינו נמנה עמם), תוסר מעליהם הגנת החוק" (ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח(2) 159, 163 (1984)).

           במסגרת השיקולים אותם יש לשקול בבחינת שאלת מתן סעד מן הצדק (ראו למשל: ע"א 439/73 רמת חולון בע"מ נ' בנימיני, פ"ד כח(2) 549 (1974)) קבעה הפסיקה כי יש לשקול את התוצאה הנובעת מפינוי הדיירים מול מידתה וחומרתה של ההפרה (ע"א 255/57 בוקי נ' דיאמנד, פ"ד יג 1009, 1014 (1959) (להלן: עניין בוקי)). נכון הדבר, כי בעניינו התוצאה הנובעת מפינוי המבקש היא קשה נוכח היות הדירה דירת מגוריו שלו ושל משפחתו, להבדיל מבית עסק, ואולם ראויים בהקשר זה הדברים הבאים:

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ