אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> בנק לאומי לישראל בע"מ נ' ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ ואח'

בנק לאומי לישראל בע"מ נ' ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ ואח'

תאריך פרסום : 09/11/2010 | גרסת הדפסה
ת"א
בית המשפט המחוזי מרכז
36838-05-10
09/11/2010
בפני השופט:
בנימין ארנון

- נגד -
התובע:
רמי י. מנוח
הנתבע:
1. ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ
2. יוסף ריכטר
3. א. ארנסון בע " מ
4. בנק לאומי לישראל בע"מ

החלטה

מונחת לפני בקשתו של עו"ד רמי י' מנוח אשר מונה על ידי בית משפט זה ביום 7.7.2010 ככונס נכסים למימוש משכנתא הרשומה בלשכת רישום המקרקעין בירושלים לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: "כונס הנכסים"). כונס הנכסים מבקש לאשר את מכירת כל זכויותיהם של חברת "ג.מ.ח.ל. חברה לבניין (1992) בע"מ" (להלן: "גמחל"), יוסף ריכטר (להלן: "ריכטר") וחברת "א. ארנסון בע"מ" (להלן: "ארנסון") (כולם ביחד, להלן: "המשיבים") במקרקעין המכונים "שוקניון", הנמצאים ברחוב שמואל ברוך 4 בירושלים, והידועים כחלקה 154 בגוש 30073 (להלן: "המקרקעין") לחברת "דירות עם בע"מ" (להלן: "דירות עם").

כמפורט בנסח רישום של המקרקעין אשר צורף כנספח 3 לבקשתו הנ"ל של כונס הנכסים (להלן: "הבקשה") על המקרקעין רשומה משכנתא בדרגה ראשונה לטובת "בנק לאומי לישראל בע"מ" (להלן: "הבנק") על סך של 50,000,000 דולר ארה"ב (להלן: "המשכנתא").

כונס הנכסים מבקש לאשר את מכירת זכויותיהם של המשיבים במקרקעין לדירות עם בתמורה לתשלום סך של 40,000,000 ₪ בתוספת מע"מ (להלן: "התמורה המוצעת"), כל זאת - בהתאם להצעת דירות עם אליה צורף נוסח מוצע של הסכם המכר. הצעתה של דירות עם צורפה כנספח 1 לבקשה (להלן: "ההצעה").

לחלופין, כונס הנכסים מבקש כי במידה ולא יתקבלו אצלו בתוך 90 יום ממועד הגשת הבקשה כל האישורים הנדרשים לביצוע מכר זכויותיהם של המשיבים במקרקעין לדירות עם, אזי בית המשפט מתבקש לאשר את מכירת כל זכויותיהם של המשיבים במקרקעין ל"אוסיף השקעות ופיתוח בע"מ" (להלן: "אוסיף") באותם התנאים המפורטים בהצעה.

יצויין כי על פי המתואר בבקשה, ישרס חברה להשקעות בע"מ (להלן: "ישרס") היא בעלת השליטה באוסיף וכן בדירות עם, ואוסיף היא בעלת השליטה בארנסון.

במסגרת הבקשה מוסיף כונס הנכסים ומבקש כי בגדר הממכר נשוא ההצעה יכללו גם שטחים שהושבו למשיבים בתוקף היותם הבעלים של המקרקעין. שטחים אלה הושבו למשיבים על פי פסיקה של בתי משפט שונים אשר הצהירו על בטלותם של חוזי מכר המתייחסים לחלק מהיחידות בבניין הבנוי על המקרקעין (להלן: "הבניין") ואשר נחתמו בעבר בין המשיבים לבין צדדים שלישיים (להלן: "שטחים בהשבה"). כמו כן מבקש כונס הנכסים כי במסגרת המכר המוצע יכללו גם שטחים של יחידות נוספות בבניין אשר לגביהן תלויות ועומדות תביעותיהם של צדדים שלישיים לביטול חוזי המכר והשבת התמורה ששולמה, כל זאת - במידה ואכן יפסק כי יש לבטל את חוזי מכר נוספים (להלן: "שטחים בתובענה").

יצויין כי לבקשה צורפה הערכת שווי של המקרקעין אשר בוצעה ביום 22.8.2010 (להלן: "הערכת השווי") על ידי השמאי יוסף כהן (להלן: "השמאי") לפי הזמנתו של כונס הנכסים. לפי הערכת שווי זו נקבע כי שווים של המקרקעין כשהוא מעודכן ליום 22.8.2010 מסתכם בסך של 53,000,000 ₪ (ללא מע"מ). השמאי העריך את שווי המקרקעין במסגרת מימוש מהיר ובמכירה באילוץ בדרך של כינוס נכסים בסך של 45,000,000 ₪ (ללא מע"מ).

בתגובתה אשר צורפה לבקשה ציינה חברת גמחל, כמפורט במכתבו של בא כוחה עו"ד יחיאל כשר מיום 22.9.2010, כי "מחיר המכירה נראה, על פניו ולאור חוות הדעת השמאית המצורפת, נמוך", אך הוסיפה כי "יחד עם זאת החוב לבנק לאומי לישראל בע"מ, עולה במידה ניכרת על הסכום המוצע כך שנראה שהבנק הוא בעל האינטרס הראשון במעלה במיצוי התמורה שניתן לקבל. משכך, וכל עוד הבנק תומך במכירה, אין מרשתי מתנגדת לה ומותירה את העניין לשיקול דעת בית המשפט".

מאידך, ריכטר וארנסון הסכימו למכירת הנכס בהתאם למפורט בבקשה.

עיון בבקשה ובנספחיה מעלה כי קיים חוסר התאמה בין תיאור הממכר על פי הבקשה והגדרת הממכר בנוסח המוצע של חוזה המכר שצורף להצעה, לבין תיאורו של הממכר כפי שנעשה על ידי השמאי במסגרת חוות דעתו להערכת שווי המקרקעין.

במסגרת הבקשה מתבקש בית המשפט על ידי כונס הנכסים לאשר את מכירת כל זכויות של המשיבים במקרקעין בפטור ממכרז, וכן "לקבוע כי בתובענות בהם בוטלו הסכמי מכר וכן בתובענות בהן יינתן פסק דין המורה על ביטול הסכמי מכר השטחים הנוספים ועל השבת השטחים הנוספים למוכריהם, כי אז השטחים הנוספים יהוו חלק מהממכר כהגדרתו בהסכם המכר" (סעיף 12.2 לבקשה) (כל ההדגשות אינן במקור, אלא אם נאמר במפורש אחרת – ב.א.). מן הבקשה עולה בצורה מפורשת כי הגדרת הממכר על פי המפורט בבקשה כוללת גם את ה"שטחים בהשבה" וגם את ה"שטחים בתובענה" ככל שיפסק בעתיד כי תחול לגביהם חובת השבה על פי פסיקה מחייבת.

עיון בהגדרת "הממכר" המופיעה בסעיף 2.3 של הנוסח המוצע של חוזה המכר אשר צורף להצעת דירות עם מעלה כי היא מתייחסת ל"מלוא זכויות הבעלות במקרקעין, למעט היחידות שנמכרו, כהגדרתן להלן...". בהמשך, בסעיף 2.5 של הנוסח המוצע של חוזה המכר שצורף להצעה, מופיעה הגדרת "היחידות שנמכרו" כ"יחידות מסחריות שנמכרו לרוכשים אך למעט יחידות שנמכרו אך ההסכם למכירתם בוטל על פי פסק דין חלוט, כמפורט בתשריט המצורף כנספח ב' להסכם זה...". יוצא איפוא כי על פי סעיף זה בנוסח המוצע של חוזה המכר שצורף להצעה, הגדרת הממכר אכן כוללת את ה"שטחים בהשבה" אך אין היא כוללת את ה"שטחים בתובענה" ככל שיפסק לגביהם בעתיד כי תחול לגביהם השבה.

מאידך, בסעיף 7.2 בנוסח המוצע של חוזה המכר שצורף להצעה נקבע כי "בגדר בקשת כונס הנכסים לאישורו של הסכם זה, יבקש כונס הנכסים מבית המשפט לקבוע, כי היה ובתובענות יינתן פסק דין המורה על ביטול הסכמי מכר השטחים הנוספים ועל השבת השטחים הנוספים למוכריהם, כי אז השטחים הנוספים יהוו חלק מהממכר כהגדרתו לעיל. מוסכם בין הצדדים, כי הסכמת הכונס לבקש קביעה כאמור בסעיף קטן זה לא תטיל על הכונס חבות כלשהי אם בית המשפט יסרב להיעתר לבקשה זו, ובמקרה כזה – לא תהיה לקונה כל טענה כלפי כונס הנכסים והדבר לא יהווה עילה או סיבה לאי קיום התחייבות מהתחייבויות הקונה על פי הסכם זה". עולה מכך כי בהתאם להצעה, המחיר של 40,000,000 ₪ בתוספת מע"מ מתייחס לממכר הכולל את ה"שטחים בהשבה". הצדדים אף שואפים כי בית המשפט יאשר שסכום זה יתייחס אף לממכר שיכלול גם את ה"שטחים בתובענה" ככל שיפסק לגביהם בעתיד כי תחול לגביהם השבה, וכל זאת ללא תוספת מחיר כלשהי .

עיון בטבלה המפורטת בחוות דעתו של השמאי מעלה כי קיימות 27 חנויות הכלולות ב"שטחים בהשבה" אשר לגביהן ניתן פסק דין המבטל את חוזה המכר, ו-31 חנויות נוספות הכלולות ב"שטחים בתובענה" אשר ייתכן ותכללנה במכר במידה וינתן לגביהם פסק דין המורה על השבתן לידי בעלי המקרקעין.

חרף הגדרת הממכר בבקשה ובנוסחו המוצע של חוזה המכר שצורף להצעה, מציין השמאי בסעיף 2.2 בהערכת השווי, תחת הכותרת "הנחיות והוראות המזמין" כי "כפי שנמסר לנו ע"י המזמין במהלך השנים האחרונות התקבלו שורה של פסקי דין (טהוליאן ואח') אשר במסגרתם חויבו היזמים בהשבה. וכמו כן, תלויות ועומדות שורה של תביעות דומות של בעלי יחידות שונות במבנה נשוא חוות הדעת. בהתאם להנחיית המזמין לא הובאו יחידות אלה בחוות דעתי שכן הן לא יכללו בממכר" (ההדגשה אינה במקור – ב.א.). סעיף זה מנוסח בעמימות בלא שמובהר ממנו בצורה מפורשת וברורה האם הערכת השווי איננה כוללת אך ורק את שווים של ה"שטחים בתובענה", דהיינו אותם שטחים לגביהם תלויות ועומדות תביעותיהם של בעלי יחידות שונות בבניין שייתכן שיפסק כי תחול לגביהן חובת השבה, או שמא הערכת השווי אינה כוללת אף את שווים של ה"שטחים בהשבה", דהיינו - את שווים של אותם שטחים אשר כבר נפסק לגביהם כי ישובו לבעלות המשיבים. ספק זה מתברר מתוך הכותרת לטבלה שבראש עמוד 10 להערכת השווי, לפיה "בהתאם להנחיית המזמין חוות דעתנו מתייחסת לחלקים אשר בבעלות המזמין (לא כולל יחידות בהשבה או בתביעת השבה)...".

כפועל יוצא מכל האמור לעיל, עולה לכאורה כי הערכת השווי אשר הוזמנה מהשמאי אינה תואמת את הגדרת הממכר על פי נוסחו המוצע של חוזה המכר מאחר ואין היא כוללת את הערכת שוויין של 27 היחידות בבניין אשר כבר הושבו, ואף לא את הערכת שוויין של 31 היחידות הנוספות אשר כונס הנכסים מבקש לכלול אף אותן, במידת האפשר, בהגדרת המכר. יתר על כן: מנוסחו המוצע של חוזה המכר משתמע כי הקונה בכח, דירות עם, מבקשת לרכוש את הממכר במחיר של 40,000,000 בתוספת מע"מ גם אם 31 היחידות הנוספות המתייחסות ל"שטחים בתובענה" לא תתווספנה לממכר. כמו כן, מתברר כי על פי ההצעה לא יחול שום שינוי במחיר הממכר אף אם יתווספו אליו ה"שטחים שבתובענה".

בסעיף 5 לבקשה נזכר ההסדר שהושג בין הבנק לארנסון, ארגנטינה באוניברסיטה בע"מ ואוסיף מיום 27.4.2010 (להלן: "ההסדר"). על פי הנטען בבקשה, במסגרת ההסדר התחייבה אוסיף, בין היתר, לשפות את חברת הבת שלה, ארנסון, המכונה בבקשה "הנתבעת 3", בגין חיובים אשר יושתו עליה "בגין התובענות הנזכרות בסעיף 3 לעיל וכן בגין חיובים אשר יושתו על הנתבעת 3 בגין ערבויות חוק מכר שהוצאו על ידי הבנק בקשר עם פרוייקט אגריפס". יצויין כי על פי המתואר בבקשה שיפוי זה אינו מכומת מבחינת סכומו. יתרה מזאת: החייב בשיפוי איננו הרוכש עצמו, קרי "דירות עם", והשיפוי אף אינו מוענק לכל בעלי המקרקעין אלא רק לחברת הבת של אוסיף, קרי לחברת ארנסון. עובדה זו כשלעצמה טעונה הסבר אשר משום מה לא ניתן במסגרת הבקשה.

ראוי לציין כי מן הבקשה ונספחיה אין זה ברור כלל ועיקר האם הכספים שהמשיבים חוייבו לשלם כהשבה במסגרת פסקי הדין שביטלו את חוזי מכר של היחידות שבבניין כבר הועברו לצדדים השלישיים, ובמידה ולא - האם הרוכשת מחוייבת על פי חוזה המכר המוצע לשלם סכומים אלה במקומם של המשיבים. באופן דומה, אף לא ברור מי יהיה אחראי לתשלום כספי ההשבה בתביעות התלויות ועומדות (מן ההסדר המתואר בסעיף 5 בבקשה עולה לכאורה כי המשיבות ישאו בהוצאה זו, תוך שאוסיף תשפה אך חלק מהן). למותר לציין כי הבקשה אינה מפרטת את שוויים של ה"שטחים בהשבה" ושל ה"שטחים בתובענה" ואת פירוט המהות וסכומי הכספים שנותר לשלמם עבור שטחים אלה.

בנסיבות אלה אני סבור כי יש לבצע הערכת שווי מחודשת לזכויותיהם של המשיבים במקרקעין באופן שזו תכלול גם את שווים של ה"שטחים בהשבה". למותר לציין כי ככל שהושבו או יושבו שטחים נוספים עד למועד הערכת השווי המחודשת - יכלל אף שוויים של שטחים אלה בהערכת השווי המחודשת. בנוסף, ראוי שהערכת השווי המחודשת הזו תכלול אף את שווי היחידות בבניין הנכללות ב"שטחים שבתובענה" אף אם טרם נפסק כי יושבו לבעלי המקרקעין. אני סבור כי על השמאי להעריך בנפרד את שוויה של כל יחידה ויחידה בבניין, לרבות אלה הנכללות במסגרת ה"שטחים בהשבה" או במסגרת "השטחים בתובענה".

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ