אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> בן צדק נ' איבגי ואח'

בן צדק נ' איבגי ואח'

תאריך פרסום : 03/04/2010 | גרסת הדפסה
ת"א
בית משפט השלום ירושלים
8880-02
16/03/2010
בפני השופט:
רנר שירלי

- נגד -
התובע:
אפרים בן צדק
הנתבע:
1. אהרון איבגי
2. יעקב איבגי
3. עזבון המנוחה דדה איבגי על ידי יורשיה הנתבעים 1-2 לעיל
4. צבי זינגר

פסק-דין

פסק דין

כתבי הטענות

1. על פי כתב התביעה התובע רכש מאת הנתבעים 1-2 דירה שנרשמה על שם הנתבעת 3 אך נקנתה בעצם על ידם וזאת על פי הסכם מיום 30.10.96. הנתבע 4 יצג את התובע במשא ומתן לקראת הסכם הרכישה והתובע ביקש ממנו כי יעשה את כל הבדיקות הנחוצות לקראת החתימה על ההסכם. על פי כתב התביעה הנתבע 4 הודיע לתובע כי ביצע את כל הבדיקות וכי לדעתו הכל כשורה. הנתבעים 1-2 הודיעו לתובע כי ניתן להרחיב את הדירה ולשפצה וזה אחד המרכיבים שבעטים שוכנע התובע לקנות את הדירה. על פי ההסכם התחייבו הנתבעים לרשום את הדירה על שם התובע לא יאוחר מיום 31.11.96. בפועל נרשמו הזכויות רק ביום 3.10.99. לאחר קבלת החזקה בדירה רצה התובע לטפל בהרחבת הבית וקיבל ביום 2.4.97 מכתב תשובה מהעיריה בו נאמר כי החלקה עליה בנוי הבית מיועדת לשטח ציבורי וכביש וכי הבית עומד להריסה. העיריה סרבה לפיכך לאשר את הבניה. על פי כתב התביעה התובע פועל לשנוי הת.ב.ע. אך מדובר בהליך שעלול לקחת שנים ואין לדעת מה תוצאותיו. בכתב התביעה נטען כי התנהלות הנתבעים נגועה בהטעיה וחוסר תום לב במשא ומתן ומהווה הפרת חוזה. נתבעים נזקים בגין ההפרש בשווי הדירה ביחס למוצהר, הפסד רווחים בגין אי ניצול פוטנציאל הדירה בהתאם למוצהר, הוצאות תכנון וטיפול בשנוי ת.ב.ע ועוגמת נפש.

על פי כתב ההגנה שהוגש מטעם הנתבעים 1-3 הנתבעים 1-2 אינם בעלי הזכויות בדירה וחתמו על ההסכם רק מכח היותם מיופי כח של המנוחה דדה אבגי וחתמו בנוסף לחתימתה כאישור ועדות לרצונה למכור את הנכס. הנתבעים מכחישים שאמרו לתובע את המיוחס להם ככל הנוגע לאפשרויות ההרחבה. לטענתם הם גם לא אחראים לרישום המאוחר של הזכויות ובכל מקרה לא ברור מה הנזק שנגרם לתובע. עוד נטען בכתב ההגנה כי על שנוי התב"ע למדו הנתבעים מטענות התובע, לנתבעים לא היה כל מידע על כך וביחד עם התובע הטילו על הנתבע 4 את הבדיקה לכך. לטענת הנתבעים 1-3 הדירה נשוא התביעה כלל אינה עומדת להריסה.

על פי כתב ההגנה שהוגש מטעם הנתבע 4 הנתבע 1 הוא שפנה לנתבע 4 וביקש כי יערוך עבור אימו ז"ל ועבור התובע הסכם מכר. עם פנייה זו ביצע הנתבע 4 את כלל הבדיקות הנחוצות הן בחברה המשכנת והן ברישומי רשם המשכונות ורק משנוכח שהזכויות "נקיות" ערך הסכם בין הצדדים. נושא הרצון להרחיב או לשפץ מעולם לא נדון בין התובע לנתבע 4. עוד נטען בכתב ההגנה כי העיכוב ברישום הינו תוצאה מהתעלמות התובע מפניות הנתבע שביקש הן את אישור עיריית בית שמש להעברה והן את שובר דמי הטיפול לחברה המשכנת כשהוא משולם וחתום. רק בסוף שנת 1999 הועבר אישור העירייה וסוכם כי הנתבע ישלם בשלב זה את דמי הטיפול. על פי כתב ההגנה של הנתבע 4 הדירה נשוא התביעה מעולם לא עמדה להריסה, ומינהל מקרקעי ישראל יזם את שנויה של הת.ב.ע. הרלוונטית באופן שיתאפשר לדיירים באישור להוסיף תוספות בנייה. עוד נטען בכתב ההגנה כי לתובע לא נגרם כל נזק.

2. מטעם התובע הוגש תצהירו של התובע וכן הוגשה חוות דעתו של שמאי המקרקעין יריב סיקרון. עוד זומנו מטעם התובע לעדות ללא תצהיר מר משה פרץ שמכר את הדירה לנתבעים ומר יעקב אגלר נציג עמידר. מטעם הנתבעים 1-3 הוגשו תצהיריהם של הנתבעים 1-2. מטעם הנתבע 4 תצהירו של הנתבע וכן חוות דעת שמאי המקרקעין מר גלעד מאירי. לאחר שהוגשו התצהירים מונתה בהסכמת הצדדים שמאית המקרקעין הגב' נאוה סירקיס שהתבקשה לחוות דעתה בשאלה מה היה שווי השוק של הדירה נשוא התביעה נכון ליום 30.10.96. חוות דעתה הוגשה.

כל המצהירים להוציא המומחים נחקרו על תצהיריהם וב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

הטענות בסיכומים

3. לטענת ב"כ התובע בסיכומיו מסכת העובדות העולה מהראיות ולפיה הנתבעים 1-2 רכשו את הדירה כשלושה חודשים קודם למכירתה לתובע בכמעט מחצית מהמחיר בו נמכרה לתובע, כאשר המחיר בו רכשו הם את הדירה היה שווי השוק שלה, מעבירה אל הנתבעים 1-2 את הנטל להראות כי לא ידעו על היעדר אפשרויות הבניה וכי לא יצרו מצג בעניין זה לתובע תוך מודעות לכך שהוא מעוניין להרחיב את הדירה. ההסבר שניתן על ידי הנתבעים לפערי המחירים בין הרכישה למכירה ולפיו שיפצו את הדירה אינו נתמך בתשתית ראייתית כלשהיא וגם אינו מספיק לעניין פער המחירים. עוד טוען ב"כ התובע כי מהראיות עולה כי הנתבעים 1-2 הם שעמדו מאחורי רכישת הדירה מעמידר באמצעות איש קש, והם שמכרו את הדירה לתובע תוך שהם משתמשים באימם כצד פורמאלי בלבד. אפילו אם רכשו ומכרו הנתבעים 1-2 את הדירה עבור אימם כשליחים, אין הם פטורים מאחריותם בגין מצגי השווא, ההטעייה והמירמה אותה ביצעו כלפי התובע. לטענת ב"כ התובע עדויותיהם של הנתבעים 1-2 היו חמקמקות ומגמתיות בצורה ברורה, הם לקו באובדן זכרון מוחלט ואמינותם שואפת לאפס. לטענת ב"כ התובע הוכחו בנסיבות העניין קיומה של הטעייה מצד הנתבעים 1-2 הגם שהתובע החמיץ את המועד לביטול החוזה, חוסר תום-לב במשא ומתן וכן הפרת חוזה באי השלמת העברת הזכויות בדירה אלא באיחור של יותר משלוש שנים. אשר לנתבע 4 טוען ב"כ התובע כי היה מחוייב לבדוק, בין משום שנתבקש כך מפורשות לעדות התובע ובין מכח הסכם מכללא, את ההיבט התכנוני של הדירה נשוא התביעה. לו היה עושה כן היה התובע מגלה כי הבית מיועד להריסה ולא היה רוכש אותו. אחריותו של הנתבע 4 בעניין זה קמה גם מכח פקודת הנזיקין. לטענת ב"כ התובע אף אילו לא התרשל בבדיקה של היטל ההשבחה היה הנתבע 4 מגלה את הפגם התכנוני של הבית ועדותו ולפיה נמסר לו במחלקת מהנדס העיר כי אין צווי הריסה אינה אמינה. לטענת ב"כ התובע גם ככל הנוגע להעברת הזכויות הוכחה התרשלות מצד הנתבע 4. מהראיות עולה כי החל לטפל בהעברת הזכויות בדירה רק לאחר שנעשתה אליו פנייה מצד ב"כ התובע בנובמבר 1998 וסיים את הטיפול רק בשנת 2000, שלוש שנים לאחר המועד המחייב בהסכם כאשר לא הוצגה כל פנייה לצדדים כדי לבקש מהם לשתף פעולה למעט מכתב אחד שנשלח בדואר לא רשום לכתובת בה כבר לא התגורר התובע ואשר נשלח כעבור שנה מהמועד בו היתה צריכה להתבצע העברה. אשר לנזק טוען ב"כ התובע כי מאחר ויש להניח כי התב"ע לא תתוקן הרי שניזקו של התובע מתמצה בהפרש בין מחיר הרכישה וערך הבית ביום רכישתו על ידי התובע על פי חוות דעת המומחית מטעם בית המשפט. לחילופין, יש להעריך את הנזק לתובע על בסיס הערכה כי התב"ע תתוקן אך בפרק זמן כפול מזה שהוערך על ידי המומחית מטעם בית המשפט וזאת בצירוף להשתתפות התובע בהכנת התב"ע. בנוסף יש לפסוק לתובע את הסכום הנתבע בגין עוגמת הנפש. לחילופין טוען ב"כ התובע כי יש לחייב את הנתבעים 1-3 בפצוי מוסכם על פי החוזה בגין התנהלותם ככל הנוגע למצב התכנוני של הבית ובגין מחדלם ברישום הדירה על שם התובע במועד.

לטענת ב"כ הנתבעים 1-3 בסיכומיו טענת התובע בנוגע למצבו התכנוני של הנכס לא הוכחה. גם מהמכתבים שצירף התובע, אשר מהווים עדות שמיעה ואשר קיימים ביניהם סתירות עולה כי לצורך קבלת היתר היה צורך בהליך תכנוני פשוט, ובעייה ככל שהיתה קיימת כבר נפתרה בשנת 2000. עוד טוען ב"כ הנתבעים כי אף אם ידעו הנתבעים את המצב התכנוני של הבית הרי אין הטעייה באמירה המיוחסת להם, שלא ברור מה תוכנה המדוייק, כי ניתן לבצע הרחבה או שיפוץ. מעבר לכך לא הוכח כי הנתבעים ידעו את מצבו התכנוני של הנכס. הטענה כי הנתבעים אמרו לתובע כי ניתן להרחיב גם לא הוכחה. אין אזכור לאמירה זו על אף חשיבותה לכאורה לא בזכרון הדברים ולא בחוזה, הגירסא והראיות ככל הנוגע לאמירה בעניין זה לוקים בסתירות והתובע נמנע מלהביא את אשתו שהיתה נוכחת בפגישה הרלוונטית בה לכאורה נאמרו הדברים. לטענת ב"כ הנתבעים 1-3 אין ליתן אמון בגרסת התובע. עוד נטען בסיכומים כי אף את קיומו של נזק לא הוכיח התובע שכן מעדותו עולה כי חרף היות הבניה ללא היתר הוא ביצע את ההרחבה נשוא התביעה וסיים אותה, ומשכיר את היחידות שבנה. מעבר לכך, ככל שנגרם נזק הרי שעל פי חוות דעתה של השמאית המוסכמת שאף ממנה יש להפחית, הנזק הוא נמוך בהרבה מהנטען על ידו. לטענת ב"כ הנתבעים 1-3 יש לייחס לתובע אשם תורם בשיעור של 100% בכך שלא טרח אף להגיש בקשה לשנוי תב"ע אשר היתה פותרת את הבעיה בכללותה. אשר לרישום הדירה אף פה האשם הוא על התובע אשר כעולה מעדותו של הנתבע 4 לא טרח להמציא את אישור העירייה. לטענת ב"כ הנתבעים 1-3 יש לדחות את התביעה כנגד הנתבע 3 שכן עזבון אינו גוף משפטי, התובע לא טרח להוכיח מי הם יורשי המנוחה פרט לנתבעים 1-2 ולגופו עצם היות המנוחה בעלת זכויות בנכס לא הופך אותה בהכרח לנתבעת בגין הטעייה. לבסוף טוען ב"כ הנתבעים 1-3 כי טענת התובע בדבר תרמית דורשת רמת הוכחה גבוהה אשר כאן ודאי לא מתקיימת. אמנם הדירה נמכרה ברווח גדול אך לא די בכך לצורך טענת מרמה.

לטענת ב"כ הנתבע 4 בסיכומיו מאחר ומהראיות לרבות עדותו של התובע עולה כי זכרון הדברים אשר נערך ונוסח על ידי התובע עצמו נחתם על ידי הצדדים קודם לפנייתם לנתבע 4, הרי שהנתבע 4 מעולם לא יצג את התובע ו/או את מי מהנתבעים 1-3 בהליך המשא ומתן אשר ניהלו ביניהם בקשר עם רכישת/מכירת הזכויות בדירה. עוד טוען ב"כ הנתבע 4 כי מהראיות עולה כי סוגיית הרחבת הדירה ו/או שיפוצה ו/או זכויות הבניה בה כלל לא נידונו בין הנתבע לבין התובע לא בטרם חתימת ההסכם לא במעמדו ואף לא לאחריו. לטענתו עדותו של התובע בעניין זה רצופה סתירות מהותיות חוזרות ונשנות. עוד נטען בסיכומים כי הנתבע 4 ביצע את כלל הבדיקות הרלוונטיות, הסבירות והמקובלות בקשר עם רכישת הזכויות בדירה בהתאם למצג שהציגו בפניו הצדדים השונים. לא הוכח כי הבדיקות שבוצעו לא בוצעו כהלכה, כי תוצאות כלשהן של הבדיקות התגלו כשגויות וכי הבדיקה שבוצעה בקשר להיטל ההשבחה היא שגרמה להכשלת התובע. לטענת ב"כ הנתבע 4 עורך דין העוסק בעריכת הסכם לרכישת /מכירת זכויות במקרקעין אינו מחויב לבדוק את אפשרויות ההרחבה הקשורות במקרקעין אלא אך מחויב לבצע בדיקה סבירה של הזכויות הנמכרות והאפשרות לבצע העברתן מן המוכר לקונה. זכויות בנייה נוספות אינן חלק מהממכר ועד אשר הצדדים לעסקה לא מביאים בפני עורך הדין מידע לגבי זכויות אלו אין כל צידוק והיגיון לחייבו לבדוק אותן. גם מטעמי מדיניות משפטית לא ראוי להטיל על עורכי דין בדיקה כאמור. אשר על כן בנסיבות העניין לא הייתה מוטלת על הנתבע 4 כל חובה לבדוק את פוטנציאל הרחבת הדירה, פוטנציאל אשר אינו כלול בהגדרת ממכר, בזיכרון הדברים ואשר מעולם לא הובא לידיעתו של הנתבע 4. לטענת ב"כ הנתבע 4 התנהגות התובע גם מנתקת כל קשר סיבתי בין התנהגות הנתבע 4 לבין נזקי התובע כביכול. אשר לאיחור ברישום הזכויות טוען ב"כ הנתבע 4 כי מהעדויות עולה כי התובע גרם בעצמו לאיחור ברישום הזכויות בדירה על שמו וגרסתו של התובע גם בעניין זה לא עקבית ולא אמינה. לטענת הנתבע 4 גם לא הוכיח התובע את נזקיו הנטענים. סכום התמורה שגובש בהסכם היה ריאלי ומציאותי, ואין כל מקום לטענת התובע כי יש להעריך את גובה הפגיעה בגין השהוי במימוש זכויות הבניה על פני תקופה ארוכה יותר מזו שנקבעה על ידי המומחית מטעם בית המשפט. גם הפסד דמי השכירות לא הוכח והתובע זנח ראש נזק זה בסיכומיו. הוצאות התכנון לצורך שנוי התב"ע לא הוכחו ולתובע לא נגרמו נזקים כלשהם בגין העיכוב ברישום הזכויות בדירה על שמו. התובע גם לא עשה את כל שהיה מוטל עליו ו/או את שהיה יכול לעשות על מנת להקטין את נזקיו.

בסיכומי התשובה שהוגשו מטעם התובע נטען כי יש לדחות את הטענה כי לא הוכח מצבה התכנוני של הדירה במועדים הרלוונטיים. לטענת ב"כ התובע על אף קיומו של זכרון הדברים, אילו ערך הנתבע 4 בדיקה נאותה בטרם החתימה על ההסכם, ניתן היה לבטל את זכרון הדברים בשל מצג שוא ובטרם הועברו הכספים. לטענת ב"כ התובע עורך דין המייצג קונה ברכישת דירה חייב לבדוק שהבית אינו בנוי על דרך ציבורית ומיועד להריסה. לטענתו על הנתבע 4 הנטל להראות כי הנסיבות שמנעו ממנו את השלמת העברת הזכויות בדירה אינן בשליטתו.

דיון

א. מצבו התכנוני של הבית

4. בשנת 1996, בעת שהתקשר התובע עם הנתבעים בהסכם נשוא התביעה, חלה על השטח הרלוונטי תב"ע בש/99 כשעל פי התכנית החלקה בה מצוי הבית סווגה כ"שטח ציבורי פתוח ודרך משולבת להולכי רגל ומכוניות" (ר' עמ' 5 לחוות דעת המומחית המוסכמת). לטענת התובע היה גם הבית נשוא התביעה מיועד להריסה. את טענתו זו הוא מבסס על מכתב הנושא תאריך 2.4.97 ואשר אותו קיבל מאת עיריית בית שמש בתשובה לבקשתו לקבל היתר בניה (ר' סעיפים 13-14 לתצהיר התובע ונספח ג' לכתב התביעה). התובע לא זימן לעדות את כותבת המכתב הגב' טובה קטיעי, מנהלת מחלקת רישוי. במכתב עצמו כך נאמר:

"ע"פ הת.ב.ע. החלה על המקום מיועדת חלקה 15 לשטח ציבורי פתוח וכביש, כך שהבנין העומד עליה מיועד להריסה.

אי לכך, אי אפשר לבנות כל תוספת לבנין הזה, אלא אם כן תשונה הת.ב.ע. החלה על המקום.

על המתכנן שלך לפנות למתכנן ערים, מר מרדכי חורש על מנת לקבל הנחיות לשינוי הת.ב.ע.".

מהמכתב כשלעצמו לא עולה כי האמירה שהבנין מיועד להריסה נועדה להוסיף על האמירה כי על פי הת.ב.ע החלה על המקום מיועדת החלקה לשטח ציבורי פתוח וכביש. במכתב שכותב מתכנן העיר מרדכי חורש ביום 28.6.1998 לתובע (נספח ד' לתצהירו) הוא חוזר על כך כי המגרש מופיע בתור שטח ציבורי פתוח ודרך משולבת להולכי רגל אך הבניין הקיים בשטח "לא מסומן להריסה" (הדגשה במקור). הגב' קטיעי מכותבת במכתב. במכתב זה נאמר כי העיריה "בעד לתקן מצב זה ולקבל שנוי ת.ב.ע. לחלקות מספר 14, 15, ו-16 ביחד או לחוד כדי להסדיר את המצב ולאפשר תוספות בניה מיועד למגורים. נשמח להדריך אותך בהכנת שנוי הת.ב.ע.".

ביום 27.2.00 פונה ב"כ התובע דאז עו"ד איילת יאיר למר מרדכי חורש בבקשה להבהיר את הסתירה לכאורה בין מכתבו לזה של הגב' קטיעי ומבקשת ממנו לפרט האם עומד המבנה להריסה בכל שלב שהוא (ר' נספח ז לתצהיר הנתבעים 1-2). בתגובה כותב מר מרדכי חורש מכתב נוסף הנושא תאריך 28.2.00 ובו הוא מבהיר כי אין סימון להריסה של המבנה נשוא התביעה. עוד הוא מפרט כי בעקבות בקשות חוזרות של עירית בית שמש הזמין מנהל מקרקעי ישראל שנוי ת.ב.ע. לצורך קביעת תוואי הרחוב במקום כקיימת בפועל, ליעוד חלקות 14, 15 למגורים ולהענקת זכויות בניה שתאפשר הגדלת יחידות הדיור הקיימות (ר' נספח ה' לתצהיר התובע).

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ