- לפני תובענה למתן פסק דין הצהרתי לפיו מסמך התחייבות שנחתם על ידי התובעת ביום 5.4.1990, ביחס למקרקעין הידועים כגוש ***** חלקה * ,בטל ומבוטל.
כן מבוקש להורות לרשם המקרקעין בX על ביטול הערות האזהרה שנרשמה לטובת הנתבעים 1 ו-2 על זכויות התובעת במקרקעין ,מכוח ההתחייבות הנ"ל.
רקע עובדתי ודיוני:
- התובעת הינה אימם של הנתבעים (להלן: "הצדדים"). לתובעת ילדים נוספים שאינם צד להליך דנן.
- התובעת הינה הבעלים הרשום של המקרקעין הידועים כגוש ***** חלקה * מאדמות X
( להלן : "המקרקעין") , ועל מקרקעין אלה בנוי ביתה של התובעת.
- אין חולק כי ביום 5.4.1990 חתמה התובעת על מסמך הנושא כותרת "תצהיר" בפני נוטריון ,
על פי התצהיר התחייבה התובעת להרשות לנתבעים להקים על החלק הפנוי במקרקעין פרויקט מסחרי בהתאם לתנאים כמפורט בחוזה, ולא תהיה לתובעת הזכות למכור או להשכיר את החלקה המיועדת לפרויקט כל עוד התצהיר בתוקף וכן הצהירה כי ההתחייבות הנה סופית ובלתי חוזרת ואינה רשאית לבטלה והיא תחול עליה ועל יורשיה.
- על המקרקעין נרשמה הערת אזהרה , על שם נתבע 2 בתאריך 19.5.1997, ועל שם הנתבעת מס' 1 בתאריך 27.10.2011.
- אין חולק כי הנתבעים לא הקימו כל פרויקט כאמור במסמך ההתחייבות ולא החלו בתוכניות כלשהן.
- בין התובעת והנתבעת מס' 1 התנהלו הליכים משפטיים קודמים ,עת הגישה התובעת ביום 2/9/2013 תביעה לפינוי וסילוק יד במסגרת תמ"ש 5591-09-13 לפינוי הנתבעת מס' 1 ובתה מדירת המגורים של התובעת הקיימת על המקרקעין הנ"ל ,והנתבעת בתורה הגיש ביום 28/4/2014 תביעה לפסק דין הצהרתי בדבר זכויות קנייניות בדירת המגורים במסגרת תמ"ש 43438-04-14.
ביום 24/8/2015 ניתן פסק דין נגד הנתבעת ובתה המורה על פינויה מדירת המגורים ודוחה תביעתה לזכות קניינית בדירה. הנתבעת התפנתה מהדירה בעקבות הליכים משפטיים נוספים בחודש 11/2016.
- ביום 12.7.16 הגישה התובעת את התובענה דנן.
- התביעה הומצאה לנתבעים 2 ו-3 המתגוררים בארה"ב אך אלו בחרו לא להגיש כתב הגנה , הנתבעת מס' 1 הגישה כתב הגנה מטעמה.
- התובעת והתבעת מס' 1( להלן : "הנתבעת") הגישו תצהירי עדות ראשית ונחקרו בפניי ולתיק הוגשו סיכומים בכתב.
טענות התובעת:
- יש להורות על בטלות ההסכם.
- ביום 5.4.1990 פנו הנתבעים לתובעת וביקשו להקים בחלק מהמקרקעין פרויקט מסחרי, ולצורך העניין חתמה התובעת על מסמך התחייבות בתנאים שצוינו בו, בפני עו"ד.
- הנתבעים לא עשו ולא הקימו כל פרויקט כאמור. למעשה אף לא החלו בתכניות להקמתו ולא שילמו דבר, ועל כן הודיעה להם על ביטול התחייבותה מכוח ההסכם.
- הנתבע מס' 2 הסכים לביטול הערת אזהרה שרשם על החלקה, אך הנתבעת אינה מסכימה לעשות כן.
- 15. חסרים בהסכם פרטים מהותיים ביותר, כגון גודל הבניה, סוגה, מטרתה, האם היא מסחרית גרידא או שגם תכלול בניה למגורים וכו', ועל כן, בהיעדר מסוימות אין מקום לקיום אותה התחייבות ודינה להתבטל.
- 16. כיום, לאחר שחלפו למעלה מעל-25 שנים, חלה על התחייבותה התיישנות, כאשר הנתבעים כאמור לא פעלו להקמת כל פרויקט בהתאם לתנאי התחייבותה, על כן יש להצהיר כי התחייבותה על פי ההסכם בטלה ומבוטלת, ותינתן הוראה בדבר מחיקת שתי הערות האזהרה שנרשמו על המקרקעין.
- מסמך ההתחייבות/ ההסכם מהווה הסכם מותנה , אשר תנאיו לא התקיימו, וכי ללא קיום תנאים אלו אין יותר כל התחייבות כלפי הנתבעים, ועל כן ההסכם בטל ו/או דינו להתבטל. בהוסיפה, כי הנתבעים הפרו את חובת תום הלב בעת ההתקשרות ולאחריה.
- כתוצאה מאי קיום התנאים נגרמו לתובעת נזקים רבים, היות והסתמכה שיהא לה 1/4 מכלל זכויות הבניה של הפרויקט וציפתה לקבל פירות בתמורה להתחייבותה עפ"י ההסכם.
- התחייבותה בהסכם שלא לחזור בה מהתחייבותה, נועדה למקרה שבו יתחילו הנתבעים בבניה וכדי למנוע אפשרות שחזרתה מהתחייבות תגרום להם נזקים, אך מעולם לא הסכימה ליתן התחייבות פתוחה למשך עשרות שנים ללא קיום התנאים שנקבעו, אשר אף כללו תשלום תמורה שלא נעשה.
- יש לקבוע שהחוזה בטל מחמת זניחתו וחוסר מעש.
טענות הנתבעת מס' 1 :
- יש להורות על דחיית התביעה ואין להורות על בטלות ההתחייבות.
- מדובר בהתחייבות חד צדדית שניתנה ע"י התובעת אך מדובר בעסקה משפטית מחייבת ויש להחיל עליה דיני החוזים.
- על פי התצהיר התחייבה התובעת להימנע מלמסור או להשכיר או לשעבד כל חלק שהוא מהמקרקעין כאשר ההתחייבות הינה סופית בלתי חוזרת ואין לתובעת רשות לבטלה.
- הנסיבות אשר הביאו לחתימת התובעת על מסמך ההתחייבות, שונות מכפי שתיארה התובעת בכתב תביעתה.
4/5 חלקים מזכות הבעלות במקרקעין הנ"ל היו רשומים על שם הנתבעים 2 ו- 3 בלשכת רישום המקרקעין והועברו לתובעת בהעברה ללא תמורה בשנות השמונים ; אביהם של הנתבעים(בעלה של התובעת) שכנע את התובעת לחתום על תצהיר זה על מנת לשמור על זכויותיהם של הנתבעים גם אחרי מותו ,כך שהתובעת לא תוכל למכור את המקרקעין.
- כוונת התובעת הייתה כי תוקפו של מסמך ההתחייבות לא יהיה מוגבל בזמן.
הכוונה הגלומה בתוכן התצהיר הינה להקניית זכויות בלתי הדירות לנתבעים במקרקעין, לצד נכונות להגבלת זכויותיה של התובעת במקרקעין, ללא קשר לעניין הקמת הפרויקט המסחרי.
- הנתבעת מאשרת כי הפרויקט המסחרי טרם הוקם, אך לשיטתה אין כל חובה על הנתבעים לבנות את הפרויקט המצוין במסמך ההתחייבות, יש להם רשות אך אין כל חובה לעשות כן. מכאן שטענת התובעת כי הנתבעים הפרו התחייבות כלשהי הינה חסרת שחר.
- אין מדובר בחוזה על תנאי , הקמת הפרויקט אינו תנאי להגבלת זכויותיה של התובעת לא למכור/להשכיר או לשעבד המקרקעין לרבות לעניין אי חזרתה מההתחייבות או ביטולה.
- טענת ההתיישנות הינה טענת הגנה שאינה יוצרת עילת תביעה לתובעת.
דיון והכרעה:
- על המדוכה:
א. מה טיב ומשמעות תצהיר ההתחייבות עליו חתומה התובעת? האם מדובר בחוזה? חוזה על תנאי? חוזה עם חיובים עצמאים ,שלובים או מותנים ? והאם קיים חיוב חוזי על הנתבעים?
ב. האם ניתן לבטל החוזה מחמת זניחתו או הפרתו ?
טיבו וטבעו של תצהיר ההתחייבות :
- המסמך נשוא הדיון הינו תצהיר הערוך בשפה הערבית החתום ע"י התובעת מיום 4/5/1990 בפני הנוטריון עו"ד אליאס שוקרי.
מפאת חשיבות מסמך ההתחייבות לניתוח המשפטי, מובא להלן ציטוט תרגומו במלואו
( תרגום נוטריוני צורף כנספח לכתב ההגנה):
תצהיר
"אני החתומה מטה נ' ס' פ' מנצרת נושאת ת.ז. מספר .... מצהירה ומאשרת כדלקמן:
- שמי וכתובתי כאמור לעיל.
- הנני מצהירה כי אני הבעלים והמחזיקה היחידה של מלוא חלקת האדמה הידועה כגוש ***** חלקה * וכל הבנוי עליה.
- הנני מצהירה כי על חלק מהחלקה הנ"ל קיימים מבנים בחלקם למגורים ובחלקם האחר מסחרי.
- הנני מצהירה ומאשרת בזאת כי תצהירי זה ניתן כהתחייבות לשלושת ילדיי והם:
א. רמ' נושא ת.ז. מספר ..
ב. רא' נושא ת.ז. מספר ...
ג. ה' נושאת ת.ז. מספר .
להרשות להם לבדם וללא משקיעים להקים כל פרויקט מסחרי על החלק הפנוי של החלקה הנ"ל בתנאים הבאים:
א. כי הפרויקט המסחרי הנ"ל יוקם ע"י שלושת ילדיי בלבד ללא משקיעים ואין להם זכות להכניס כל שותף אחר לפרויקט.
ב. כי הפרויקט המסחרי הנ"ל יוקם מתחילתו ועד סופו על חשבון שלושת ילדיי בלבד ללא משקיעים ולא תהיה להם כל זכות לדרוש ממני סכום כלשהו עבור בניית הפרויקט הנ"ל.
ג. עם הכנת תכניות הפרויקט המסחרי והגשתם אלי לחתימה, מתחייבים/יתחייבו רמ' ואחיו רא' לשלם לי שווה ערך לחמשת אלפים דולר ארה"ב במטבע ישראלי בהתאם לשער הדולר במועד התשלום.
ד. כי חלקי בפרוייקט המסחרי הנ"ל יהיה 4/1 מהחלקה תמורת וויתורי לטובתם בלשכת רישום המקרקעין על 4/3 מהחלק הפנוי של החלקה שמוקם עליה הפרויקט המסחרי הנ"ל לאחר סיום בניית הפרויקט באופן מלא.
- בהתאם לתצהירי זה לא תהיה לי הזכות למכור ו/או להשכיר ו/או לשעבד כל חלק מהחלקה הפנויה המיועדת לפרויקט המסחרי כל עוד תצהירי זה קיים ובתוקף.
- התחייבותי זו הינה סופית ובלתי חוזרת ואיני רשאית לבטלה ו/או לבטלה ותחול עלי ועל יורשיי אחריי"
חתימת המצהירה
אישור ההצהרה מטעם הנוטריון".
- לטענת הנתבעת מדובר בחוזה מחייב ,בעוד שלטענת התובעת התצהיר חסר מסוימות ואין מדובר בחוזה מחייב.
בעניין זה מצאתי לבכר את גרסת הנתבעת.
- סעיף 2 לחוק החוזים( חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"),קובע כי חוזה נכרת בהצעה וקיבול :
" פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע
להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול
ההצעה; הפניה יכול שתהיה לציבור."
בעניינו התובעת אישרה בעדותה כי הילדים שלה פנו אליה וביקשו לעשות פרויקט והיא
הסכימה( עמ' 4 שורות 10-19)והיא חתמה על מסמך התחייבות לפיו היא מאפשרת לנתבעים
להקים פרויקט מסחרי בתנאים כמפורט בתצהיר ,כך שהיא קיבלה ההצעה ונכרת חוזה .
- מסמך ההתחייבות בענייננו, נחתם על ידי התובעת בלבד, אך מהווה הסכם בהתאם לעקרון חופש הצורה.
עקרון על בדיני חוזים, הוא עקרון "חופש הצורה", אשר הינו נגזרת של עקרון - "חופש החוזים".
עקרון זה קבוע בסעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי) הקובע :
"חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת
תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים."
פרופ' נ. כהן במאמרה "צורת החוזה", הפרקליט לח, חוברת ב 1, בעמ' 384-385 :
"העקרון של חופש הצורה מושתת, למעשה, על הרעיון של כוחה המחייב של הסכמת הצדדים. אם להסכמת הצדדים, כשלעצמה, תוקף משפטי מחייב – והדבר נובע מפרק א לחוק החוזים – אין חשיבות לדרך שבה היא משתקפת, ובלבד שניתן לה ביטוי חיצוני כלשהו."
- טענת העדר מסוימות ההצעה: התובעת טענה לראשונה בסיפא לתצהיר עדותה הראשית, לכך שההסכם לא מחייב אף לא אחד מהצדדים מאחר וחסרים בו פרטים מהותיים ביותר, מסמך ההתחייבות אינו כולל את תנאי הקמת הפרויקט העתידי, כמו למשל גודל הבניה, סוגה, מטרתה ויתר פרטים מהותיים . ובהיעדר מסוימות, אין כל מקום לקיום אותה התחייבות ודינה להתבטל.
לא מצאתי לקבל טענה זו.
ראשית, התובעת זנחה טענותיה בעניין זה בסיכומים, ודי בכך כדי לדחות אותה .
(לעניין טענה שנזנחה בסיכומים ראה ע א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן,).
שנית, התובעת ראתה במסמך ההתחייבות הסכם לכל דבר וענין וכפי שעתרה בכתב תביעתה, ביקשה ביטול ההסכם.
שלישית, דרישת המסוימות של הצעה מקורה בסעיף 2 לחוק החוזים, לפיו הפניה היא בגדר הצעה אם היא מסוימת דיה (בנוסף על דרישת גמירות הדעת) כך שעם קיבולה נכרת חוזה בין הצדדים.
על פי הפסיקה, הדרישה לגבי המסוימות וגם הצעה אשר ניתן להשלימה על ידי מקורות חיצוניים נחשבת כעונה על דרישת המסוימות (ע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה (1982).
- בהקשר זה אציין כי ,טענת התובעת כי חלה על ההתחייבות שלה התיישנות וכי לא ניתן לתבוע על פיה אינה רלבנטית ,שכן טענת ההתיישנות הינה טענת הגנה מפני עילת תביעה שהתיישנה.
משמעות התניות החוזיות:
- סלע המחלוקת בין הצדדים נעוץ בשאלת פרשנות מסמך ההתחייבות, אשר מחד כולל התחייבות למתן הרשאה להקמת פרויקט מסחרי על ידי הנתבעים במקרקעין שבבעלות התובעת, ומאידך, התחייבות של התובעת להעביר לנתבעים 3/4 מהמקרקעין עליהם יוקם הפרויקט וכן התחייבותה לא לשעבד או למכור המקרקעין ולא לחזור מהתחייבותה.
- הנתבעת טענה כי מסמך ההתחייבות אינו מטיל על הנתבעים מחויבות כלשהי כלפי התובעת להקים הפרויקט, הם אינם חייבים אלא רשאים לעשות כן בזמן בלתי מוגבל ,כאשר הקמת הפרויקט אינה קשורה בהתחייבות התובעת לא למכור או לשעבד המקרקעין או לא לחזור מהתחייבותה על פי התצהיר.
מנגד טוענת התובעת כי, מדובר בחוזה על תנאי מתלה ,התחייבות התובעת לא למכור או להשכיר או לשעבד המקרקעין ולא לבטל ההתחייבות מותנית בהקמת הפרויקט, או לחילופין מדובר בחוזה עם חיובים שלובים והדדיים.
- מטיעוני הצדדים ניתן לדלות כי, המחלוקת הינה בעצם האם מדובר בחוזה עם חיובים עצמאים, שלובים או מותנים?
ב"כ התובעת לא דייק בטיעוניו ,פעם טען להסכם עם תנאי מתלה ופעם טען להסכם עם חיוב מותנה; מה שכן אין בפנינו הסכם עם תנאי מתלה.
סעיף 17)א) לחוק החוזים ( חלק כללי ) קובע בעניין חוזה על תנאי:
" חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מפסיק)"
- בספרה של פרופ' ג' שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, עמ' 468, צוין:,
" החוזה מורכב מהוראות חוזיות, הנובעות מרצון הצדדים ונקבעות על-ידם. הוראות אלה מכונות תניות. תניות חוזיות אינן עשויות מעור אחד. לענייננו, ניתן לחלק את התניות לשני סוגים: הסוג האחד – תניות המטילות חובות על צד אחד לחוזה, ובמקביל מקנות זכויות לצד האחר. בחוזה אובליגטורי, הצופה אל פני העתיד, מכילות תניות אלה התחייבויות או הבטחות , ובהפרתן צומחות לנפגע התרופות השונות. בהעדרן של תניות כאלה אין החוזה קיים. הסוג האחר – תניות המתנות את הזכויות החוזיות במאורע חיצוני, לא ודאי. "
- בפסיקה נקבע כי, תנאי מתלה הוא תנאי המותנה בדרך כלל בהתקיימות אירוע עתידי, בלתי-ודאי שהוא חיצוני לחוזה ואינו מטיל חובה על מי מהצדדים. תנאי מתלה שלא התקיים מפקיע את החוזה מאליו, בלא שמוטלת בשל כך אחריות על מי מן הצדדים לחוזה כלפי רעהו. לעומת זאת, אי-קיום של תניה שאינה מסווגת כתנאי מתלה מהווה הפרת חוזה מצד מי שהתחייב לבצעה על כל הנובע מכך לפי הוראות החוזה והדין. ראה בהקשר זה ( עא 4445/10 ישיבה וכולל אבן חיים נ' חברת צמרות המושבה יזום והשקעות בע"מ).
- מעיון במסמך ההתחייבות עולה כי התובעת התחייבה לתת לנתבעים רשות להקמת פרויקט בתנאים כמפורט בהסכם. אומנם הקמת הפרויקט בפועל כרוכה בהשגת היתרים, אך במקרה דנן, הנתבעים לא החלו כלל בהקמת פרויקט, ולא עלתה כל שאלה או מחלוקת בעניין קבלת או אי קבלת היתר , ואף כיום הנתבעים לא הביעו כל כוונה לפעול להקמת פרויקט שכזה. על כן אין עסקינן בענייננו בהתחייבות חוזית אשר לא התקיימה בשל מאורע חיצוני-כמשמעות תנאי מתלה. הנתבעים, למעשה, טרם החלו בהכנת תוכניות כלשהן לצורך הקמת פרויקט מסחרי, והתביעה מקורה בשל היעדר כוונה מצד הנתבעים להקמת פרויקט. ומשכך, טענה זו אין בה ממש, ואין מדובר בחוזה עם תנאי מתלה. אלא בחוזה עם תניות חוזיות רגילות.
חיובים עצמאים או שלובים או מותנים ?
- השאלה אם מדובר בחיובים עצמאים או שלובים או מותנים נבחנת בכל מקרה לגופו ותוסק מהתחקות אחר אומד דעת הצדדים כפי שהיא משתקפת מתוך תנאי החוזה במכלול, ומן הנסיבות האופפות את כריתתו.
- פרשנות חוזה תיעשה בהתאם לסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי)הקובע:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
- לשיטת הנתבעת, מסמך ההתחייבות נועד לשמר ולקבע את זכויות אחיה וזכויותיה שלה בחלק מהחלקה ולשמרם כך שהתובעת לא תוכל למכור את המקרקעין , על כן על פי המסמך הוטלה מגבלה על התובעת למכור או לשעבד המקרקעין או לחזור מהתחייבותה אך אין חובה על הנתבעים להקים הפרויקט, אלא ניתנה להם רשות לעשות כן ללא הגבלה בזמן.
לצורך הוכחת וביסוס כוונת הצדדים בעריכת מסמך ההתחייבות מפנה הנתבעת ומצרפת לתצהירה מסמכים בעניין העברות והתחייבויות קודמות לעניין המקרקעין אשר קדמו לחתימה על תצהיר זה. לשיטת הנתבעת באמצע שנות ה-80 אבי הנתבעים, בעלה של התובעת, ביקש מאחי הנתבעת, (הנתבעים 2ו-3), להעביר חלקם (5/4) במקרקעין שבנדון לאימם התובעת. האב-הבעל היה מיופה כוח בשם האחים וחתם על העברת הזכויות של האחים במתנה ללא תמורה לאם התובעת ( נספחים 1-א, 1-ב, 1-ג לתצהיר הנתבעת) .בד בבד עם העברת הזכויות בחלקה מאחי הנתבעת לתובעת, נערך בין ההורים ( התובעת ובעלה) הסכם מגביל האוסר על התובעת כל פעולה של העברת זכויות ו/או מכר ו/או שעבוד ו/או כל פעולה במקרקעין ללא הסכמת האב-הבעל, כל עוד הבעל בחיים( נספח 1-ה) ,ההסכם נרשם בלשכת רישום המקרקעין ביום 30/12/1988 (נספח 1) . עוד טוענת הנתבעת כי אביה, שהיה אדם חולה, שכנע את אימה, התובעת, בעודו בחיים לחתום על מסמך ההתחייבות מיום 5.4.1990, כדי למנוע שהזכויות של האחים –הנתבעים 1-2 שהועברו לתובעת יאבדו, עוד הוסיפה הנתבעת בתצהירה, כי עקב היותה יד ימינו של אביה משך שנים ארוכות בעבודת הרציפה לצדו, שכנע אביה את התובעת כי תכלול גם אותה במסמך ההתחייבות.
האב נפטר ביום 2/6/1996 ( תעודת פטירה צורפה לתצהיר)ולאחר מות האב, נמחק "הסכם הגבלת הזכויות" מלשכת רישום המקרקעין ביום 19/5/1997 ( נספח ג) ובאותו יום נרשמה הערות אזהרה לטובת הנתבע מס' 2 בדבר קיום מסמך ההתחייבות.
- לא מצאתי לקבל את גרסתה של הנתבעת כי ,כוונת הצדדים מההתחייבות הייתה להגביל את זכותה של התובעת לעשות פעולה במקרקעין וזאת במנותק מהחובה של הנתבעים להקים פרויקט במקרקעין ,כך שאין מדובר בחיובים עצמאיים. לא הוכח בפני כי זו הייתה כוונת הצדדים, וכוונה זו אינה משתמעת מלשון החוזה או מנסיבות העניין , והכל כפי שיפורט להלן.
- על פי לשון ההסכם: בסעיף 4 התחייבה התובעת להרשות לנתבעים לבדם להקים כל פרויקט מסחרי, בתנאים אשר פורטו במסמך ההתחייבות הכוללים אף חובת תשלום (על ידי נתבעים 2 ו-3) לידי התובעת בסך $5,000 במעמד הגשת תכניות הפרויקט לחתימת התובעת , וכן תקבל התובעת 1/4 מהפרויקט ובתמורה תעביר לנתבעים 3/4 מהחלק הפנוי במקרקעין- בלשכת רישום המקרקעין, לאחר סיום בניית הפרויקט. בהמשך בסעיף 5 למסמך ההתחייבות, התחייבה התובעת כי "לא תהיה לה הזכות למכור ...." ובסעיף 6 "התחייבותי זו הינה סופית ובלתי חוזרת...".
מעיון בלשון המסמך עולה בבירור כי אין מדובר בחיובים עצמאיים אלא בחיובים שלובים והדדיים. עם הכנת תוכניות הפרויקט והגשתם לתובעת לחתימה ישלמו לה הנתבעים 2 ו- 3 5,000 $ , בנוסף, עם הקמת הפרויקט תקבל התובעת 1/4 מהפרויקט ובתמורה תוותר לטובת הנתבעים על 3/4 מהחלק הפנוי במקרקעין.
אין מדובר בהעברת מקרקעין מהתובעת לנתבעים ללא קשר להקמת הפרויקט כטענת הנתבעת, אלא בחיובים שלובים., מעין הסכם קומבינציה בין הצדדים.
- אל לה לנתבעת להישען על התחייבותה הבלתי חוזרת של התובעת, אשר אינה מנותקת מהקשרה. גרסת הנתבעת לעניין פרשנות החוזה , אינה מתיישבת עם הלשון בסעיף 5 לתצהיר ,שם התחייבה התובעת כי לא תהיה לה זכות למכור או להשכיר ו/או לשעבד המקרקעין כל עוד התצהיר קיים ובתוקף; מלשון סעיף זה עולה בבירור זכותה של התובעת לחזור מההתחייבות או לבטלה ..
- בנוסף, הנתבעת לא הוכיחה כי כוונת הצדדים המשתמעת מנסיבות העניין הינה אך ורק להגביל זכותה של התובעת במכירת המקרקעין, ללא קשר לביצוע הפרויקט ע"י הנתבעים.
בהקשר זה יש לציין כי הנתבעים 2 ו-3 היו בעלי 3/4 מזכויות הבעלות הרשומים בעבר במקרקעין והם אלה אשר העבירו את הזכויות שלהם לאימם תובעת ( בהתאם ליפוי כוח שהעניקו לאביהם), והם אלה אשר פנו לאימם התובעת לעריכת תצהיר ההתחייבות והנתבעת נרשמה בחוזה בהתאם לדרישת האב כפי שהעידה התובעת והנתבעת בעצמה ( עמ' 4 שורות 14-15) וכן ( עמ' 5 שורות 17-18)
הנתבעים 2 ו-3 שהינם צד חיוני לעניין מה הייתה כוונת הצדדים ,לא הגישו כתב הגנה, לא התייצבו לדיון ולא מסרו כל גרסה .הנתבעת אף לא דאגה לזמנם לעדות ,והדבר נזקף לחובתה.
- מהמסמכים שצורפו ע"י הנתבעת כמפורט לעיל, עולה כי בעבר הוגבלה זכותה של התובעת לעשות כל פעולה במקרקעין ,אלא ברשות ובהסכמת בעלה, וזאת בהתאם להסכם אשר נחתם בין התובעת ובעלה ונרשם בלשכת רישום המקרקעין. ככל שרצונה וכוונתה של התובעת מתצהיר ההתחייבות הייתה להטיל מגבלה על זכותה לעשות פעולה במקרקעין אלא בהסכמת ילדיה ,לא הייתה מניעה לעשות כן, אך הסכם כזה לא היה .
- גם אם אקבל טענת הנתבעת כי כוונת האב מהחתמת התובעת על תצהיר ההתחייבות הייתה להגביל זכותה של התובעת למכור המקרקעין, הרי אין מדובר בכוונת הצדדים, שכן האב אינו צד לחוזה; בנוסף, אמונה סובייקטיבית של צד אחד אשר לא מצאה ביטוי בחוזה אינה משקפת את כוונת הצדדים.
פרופ' גבריאלה שלו בספרה דיני חוזים – החלק הכללי, עמ' 416, הצביעה על היתכנות מקרים בהם כוונות הצדדים בעת כריתת החוזה היו מנוגדות, וכי לעיתים המבחן האובייקטיבי מגשים כוונתו של צד אחד על חשבון כוונת הצד האחר, וכלשונה:
"הפירוש נעשה באמצעות התחקות אחר כוונותיהם של שני הצדדים כאחד; ואילו אמונתו הסובייקטיבית של צד אחד לחוזה, שלא מצאה ביטוי בחוזה, אינה רלבנטית בתהליך הפירוש.
במקרים רבים אין בירור אומד דעתם של הצדדים שקול כנגד התחקות אחר כוונתם האמתית. יתכן שלא הייתה לצדדים כל התייחסות לשאלה השנויה במחלוקת, ויתכן גם שכוונותיהם בעת כריתת החוזה היו מנוגדות. לפיכך, המבחן האובייקטיבי של אומד הדעת מגשים לעיתים את כוונתו של צד אחד על חשבון כוונתו של הצד האחר. במקרים קיצוניים אומד הדעת האובייקטיבי יכול להביא לידי יחוס מובן שאינו כוונתו של אף אחד מן הצדדים."
- על פי המבחן האובייקטיבי, ומעיון בלשון החוזה עולה כי התחייבות התובעת על פי סעיף 6
להסכם הינה בלתי חוזרת ,ככל והנתבעים מיישמים ההסכם והוצאתו לפועל.
יש להתייחס לחיובי הצדדים אשר במסמך ההתחייבות כחיובים שלובים ולא עצמאיים, אשר לא ניתן להפרידם ולנתקם מהקשרם הכולל. התחייבות התובעת להרשאה להקים פרויקט מסחרי הינה בלתי חוזרת בכפוף לקיומה בתנאים שפורטו בסעיפים 4 (א)-(ד) לתצהיר ההתחייבות, לא ניתן לנתק ההתחייבות הבלתי חוזרת מהקשרה בהסכם. גם אם הייתה הכוונה להגביל זכותה של התובעת לעשות פעולה של מכירת המקרקעין אך לצורך זאת היה על הנתבעים החובה להקים הפרויקט או , למצער, להתחיל בהקמתו ; כך שאין מדובר בחיובים עצמאיים אלא בחיובים שלובים .
- סעיף 39 לחוק החוזים ( חלק כללי) קובע כי בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה.
טענת הנתבעת כי על פי חוזה מנועה הנתבעת לעשות כל פעולה במקרקעין ללא קשר להקמת הפרויקט ע"י הנתבעים , נגועה בחוסר תום לב ,שכן התובעת הינה בעלת זכות הבעלות המלאה במקרקעין, ופרשנות כזאת של הנתבעת פוגעת באופן בלתי מידתי בזכותה הקניינית של התובעת במקרקעין ושוללת ממנה הזכות לנהוג בקניינה כרצונה ללא הסבר סביר וללא הצדקה כדין.
הצדדים כרתו את החוזה במטרה שכל אחד יממש את האינטרסים שלו , התובעת תיהנה מהפרויקט אשר יוקם על המקרקעין ומפירותיו , ומנגד הנתבעים ייהנו מהמקרקעין. הפרשנות של הנתבעת שחלה על התובעת מגבלה לעשות כל פעולה במקרקעין או לחזור מההתחייבות ומנגד אין חובה על הנתבעים להקים הפרויקט, מביא למסקנה כי מדובר בחוזה מלאכותי לא ישים המונע מהתובעת האפשרות לנצל את זכויותיה הקנייניות.
- לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי מדובר בתניות חוזיות עם חיובים שלובים .
בטלות ההסכם מכוח זניחתו וחוסר מעש משך שנים רבות-
- מעיון במסמך ההתחייבות עולה כי המסמך אינו נוקב במועדים לקיום החיובים לרבות מועד הקמת הפרויקט ע"י הנתבעים , אין התייחסות למועדים מחייבים לתחילת ביצוע העבודה ולסיום הבנייה.
- ככלל ,בהעדר הוראה מפורשת בחוזה בדבר מועד חלות החיוב החוזי , מחיל הדין מועד משלו, קרי "זמן סביר". כך נאמר בסעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי):
"חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש.
- מצב הדברים במקרה עסקינן הוא כי ,ממועד החתימה על מסמך ההתחייבות, לא בוצעה התחייבות כלשהי מצד הנתבעים, ולמעשה דאגו נתבעים 1 ו-2 אך לרישום הערות אזהרה על שמם במקרקעין. מוסכם, כי נוצר מצב סטטי של חוסר מעש, במשך למעלה מ-26 שנים, עד להגשת הליך זה ע"י התובעת; כאשר ממילא אין בכוונת הנתבעים להקים הפרויקט המסחרי והם לא ביקשו כל אורכה או זמן סביר להקמתו, לא לפני הגשת התביעה ולא לאחריה.
המסקנה המסתברת היא, כי ההסכם בוטל ברבות השנים, משנזנח על ידי הצדדים, ו/או כי התובעת זכאית לבטל את התחייבות ללא מתן אורכה לפי סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי).
- מימים ימימה הכירה ההלכה הפסוקה בכך שייתכנו נסיבות בהן התנהגות הצדדים מלמדת באופן משתמע על זניחת הסכם ופקיעתו, ללא צורך בהודעת ביטול.
בע"א 156/76 שטרן נ' פרידמן, פ"ד לא(1) 572, 577 (1976) נקבע -
"כפי שנפסק לא פעם, ניתן ללמוד מהתנהגותו של צד לחוזה, שהוא זנח את זכותו על-פי החוזה וויתר עליה (ע"א 403/63 זאב תמיר (הוכמן) נ' ישראל שמאלי, ע"א 522/71 מוריס בנין נ' אלברט בנין".
בע"א 10148/05 חברת תדי ירושלים בע"מ נ' ברכה כץ-שיבאן נקבע כי ניתן ללמוד על זניחתו של הסכם במקרים של העדר כל פעולה לביצוע החיובים של הצדדים משך תקופה ארוכה, כדלקמן:
"המסקנה המשפטית בדבר זניחת ההסכם ופקיעתו, אותה גזר בית משפט קמא מן העובדות שהוכחו בפניו אף מעוגנת היטב בפסיקתו של בית משפט זה בה נקבע כי ייתכנו מקרים בהם שתיקה, חוסר מעש והעדר כל פעולה לביצוע החיובים הקבועים בחוזה במשך תקופה ארוכה מאוד, יהא בהם כדי ללמד על כך שהצדדים זנחו את ההסכם וויתרו על ביצועו ולכן יש לראותו כהסכם שפקע או בוטל בהסכמת הצדדים ועבר מן העולם".
בע"א 1901/91 מראות יפו העתיקה בע"מ נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ (כב' הש' שטרסברג-כהן, טל וטירקל) (פורסם במאגרים משפטיים 9.4.97) נדונה, שאלת תוקפו של הסכם המקנה זכויות במקרקעין. גם כאן קבע בית המשפט כי ההסכם פקע בהסכמת הצדדים על ידי שתיקה וחוסר מעש באי קידום הפרוייקט משך שנים רבות. כך נקבע:
"חלפו להן כ- 12 שנה מאז חתימת החוזה ואין באופק סנונית המבשרת את בוא אביב ביצועו, ולא חלה התקדמות של ממש לקראת בצוע החוזה בעוד השנים על כל תהפוכותיהן חלפו נקפו להן. במצב דברים זה, נוטה אני לראות בחוזה חוזה שפקע בהסכמת הצדדים לפקיעתו, על ידי חוסר מעש ושתיקה, אם לא מיד לאחר חלוף 7 השנים הנזכרות בסעיף 21 לחוזה, הרי בחלוף עוד שנים ארוכות לאחר מכן. ניתן לקבוע שבמציאות זו חדל ההסכם להתקיים..." (ס' 7 לפסק הדין של כב' הש' שטרסברג-כהן).
וכן הערתו של כב' הש' טירקל:
"... משחלפו 17 שנים והמשיבה לא קיבלה היתר בניה, לא התחילה לבנות על החלקה ואף לא עשתה מהלך כלשהו לשם כך, יש מקום לומר שפגו, למצער - נשתנו, הטעמים שהיו בבסיס כ.
ראה גם גישתה של כבוד השופטת נתניהו בע"א 635/83 עזריהו אברהם ואח' נגד מנשה מזרחי ואח', פ"ד מא(2) 105.
- קביעה דומה נקבעה לאחרונה בבית המשפט העליון בבע"מ 2943/18 שניתן ביום 7/11/2018 שם דובר על שני ידועים בציבור אשר חתמו על הסכם ממון אשר קיבל תוקף של פסק דין ולפיו האישה תמסור ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת מחצית מהזכויות בדירה, שנרכשה על ידה ורשומה על שמה, על שם האיש, ואילו האיש ישתתף בתשלומי המשכנתא באמצעות חשבון בנק משותף שיפתחו הצדדים לשם כך, אליו יעבירו את משכורותיהם, כספיהם וחסכונותיהם. שני המרכיבים של ההסכם לא קוימו. בית המשפט העליון ע"י כב' השופט מזוז הפנה לפסיקה הנ"ל וקבע :
"יישום הלכה זו לענייננו מוביל לדעתי למסקנה ברורה כי הסכם הממון שנחתם בין המבקשת למנוח בשנת 2001 בטל ועבר מן העולם לאחר שלא קוים משך תקופה מאוד ארוכה ונזנח הלכה למעשה על ידי שני הצדדים. מסקנה זו מקבלת משנה-תוקף כאשר אין מדובר בשני צדדים מזדמנים להסכם אלא בבני זוג שחיו יחדיו לאורך כל התקופה, ואלמלא זנחו את ההסכם בכל הנוגע לדירה, חזקה עליהם שהיו פועלים למימושו".
- בדומה למקרים הנזכרים לעיל, אין מנוס מקביעה בדבר פקיעת ההסכם בשל שנים של חוסר מעש ושתיקה, גם במקרה שלפנינו . ההסכם נזנח, הצדדים ויתרו על ביצועו והוא חדל להתקיים, מאז ההסכם ועד היום חלפו כ-28 שנים מבלי שנעשה דבר לקידום ביצועו של ההסכם; הוא לא בוצע בפועל; הנתבעים לא נקטו צעד כלשהו לביצוע חיוביהם; ובמהלך השנים לא פנו לתובעת לשם קידום העניין, ואף כיום אינם דורשים לקיימו, ולא מעלים שום טענה כי הפרויקט לא הוקם בעטיה של התובעת ; על כן מדובר בהסכם בטל ומבוטל ואף ללא צורך במשלוח הודעת ביטול.
- אין בידי לקבל טענת הנתבע כי החוזה נערך לצמיתות ללא הגבלת זמן .כאמור לעיל הגעתי למסקנה כי מדובר בחיובים שלובים והטענה בעניין חיובים עצמאיים נדחתה, שכן פרשנות זו פוגע במהות החוזה ותכליתו, כפי שמשתקפת מלשון החוזה.
בנוסף, חזקה היא שחוזה איננו נערך לצמיתות ומשך זמן קיומו, מוגבל. יפים לעניין זה דברים שיצאו מפי השופט זמיר בע"א 2491/90 התאחדות סוכני נסיעות ותיירות בישראל נ' פאנל חברות התעופה הפועלות בישראל:
"ראשית תשובה נעוצה בחזקה (פרזומפציה) שחוזה אינו נערך לצמיתות. אין זו דרכן של הבריות לערוך חוזים על מנת שיעמדו בתוקפם לעולם ועד. אף אין זו מדיניות ראויה, מבחינה כלכלית או חברתית, להקפיא חוזה כעין מומיה, עד שיבוא אליהו. חוזה נועד לחיות בתוך סביבתו, ולהיות מושפע משינויים שהזמן גרמם. אפשר שהשינויים יהיו מהותיים עד כדי כך שלא יהיו יותר לא טעם ולא תכלית בחיי החוזה. אמנם החוזה אינו אומר במפורש כי במצב כזה עבר זמנו ובטל קרבנו. אולם העובדה שהצדדים לחוזה לא נתנו דעתם לאפשרות שמצב כזה יווצר, ומכל מקום לא קבעו הוראה לגבי סיום החוזה במצב כזה, אין בה כשלעצמה כדי לשלול אפשרות של סיום החוזה. במצב כזה, אין זה סביר או רצוי לייחס לצדדים לחוזה כוונה להמשיך ולקיים את החוזה באופן מלאכותי."
ביטול מחמת הפרה-
- גם אילו סברתי שמסמך ההתחייבות לא פקע על-ידי אי ביצוע או אי התחלת הפרויקט, והמסמך בא בגדרו של סעיף 41 לחוק החוזים ,הרי ניתן לקבוע , בנסיבות מקרה זה, שהתובעת זכאית לבטל ההסכם, מחמת הפרתו ודי בהודעת הביטול שניתנה כדי להביאו לסיומו וביטולו על ידי התובעת.
- בנסיבות יוצאות הדופן שלפנינו, טענה התובעת כי היא פנתה לנתבעים לבטל את הערת האזהרה אך הנתבעת סירבה לכך ואז הגישה התובעת את התביעה שבנדון. לא הובאו בפניי ראיות מתי פנתה התובעת בהודעה כאמור לנתבעת ,אך מעדות הנתבעת עצמה עולה כי ,כבר בשנת 2011 היא פנתה לרשום הערת אזהרה לגבי מסמך ההתחייבות לאחר שקיבלה מהתובעת מכתבים בעניין פינויה מהדירה )( עמ '5 שורות 6-13). קרי גם אחרי שרשמה הנתבעת הערת אזהרה בשנת 2011 , היא לא גילתה שום נכונות להתחיל בביצוע הפרויקט ,וגם היום לאחר הגשת התביעה לא טענה כי בכוונתה להקים פרויקט ועדיין לא ניתן לראות את אופק תחילת ביצועו, אם בכלל.
במצב דברים זה זכאית התובעת לראות בכך חוסר רצון או חוסר יכולת מצד הנתבעים לקיים את החוזה, דבר המהווה הפרה יסודית; ועל כן התובעת זכאית לבטל את החוזה ללא מתן ארכה נוספת לפי סעיף 41 לחוק, ודי בהודעת הביטול שניתנה בכדי להביא לסיומו, ובפרט כאשר הנתבעים לא גילו כל כוונה לקיימו.
- בהקשר זה חשוב לציין כי הזמן הממושך שחלף מאז כריתת החוזה נוטל מן החוזה את חיותו, את תכליתו ואת הגיונו הכלכלי באופן שמתן עוד זמן סביר לקיומו נעשה בלתי רלבנטי; מה טעם לדרוש מתן אפשרות לקיימו על ידי מתן פרק זמן סביר נוסף או הודעה מוקדמת על הביטול, כאשר הנתבעים לא גילו כל רצון להקים פרויקט מה גם שכיום ובחלוף 28 שנים ולאור גילה של התובעת אין היא יכולה ליהנות מהפרויקט או פירותיו, כך שהחוזה כבר אינו רלבנטי.
- אשר על כן, בין אם החוזה פקע, בין אם בוטל כדין ובין אם היה צורך לבטלו עם הודעה מוקדמת, עומדת בידי התובעת הזכות לקבל את ההצהרה המבוקשת לפיה החוזה בטל ו/או בוטל כדין .
סוף דבר
- לאור כל הטעמים שפורטו לעיל - הנני מורה כדלקמן:
- א. אני מקבלת את התביעה.
- ב. ניתן בזה סעד הצהרתי בדבר ביטול מסמך ההתחייבות בעניין המקרקעין בגוש ***** חלקה * אשר חתמה עליו התובעת מיום 5/4/1990.
- ג. אני מורה על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו על המקרקעין הנ"ל לטובת הנתבעת 1 ולטובת הנתבע 2.
- ד. אני מחייבת את הנתבעת מס' 1 לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ וזאת בתוך 30 ימים מהיום ,שאם לא כן יישא התשלום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
המזכירות תמציא פסק הדין לידי ב"כ הצדדים ותסגור את התיק.
ניתן היום, י"א טבת תשע"ט, 19 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.