אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> אלעמי נ' הועדה המחוזית לתיכנון ובניה ואח'

אלעמי נ' הועדה המחוזית לתיכנון ובניה ואח'

תאריך פרסום : 03/08/2010 | גרסת הדפסה
עת"מ
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו
2512-09
02/08/2010
בפני השופט:
רות רונן

- נגד -
התובע:
יעקב אלעמי
הנתבע:
1. הועדה המחוזית לתיכנון ובניה
2. המועצה המקומית אזור
3. ויסמן חברה לבני (מדורגי המצודה) בע"מ

פסק-דין

פסק דין

עניינה של העתירה בתוכנית מתאר מפורטת מאא/234 (להלן: "התוכנית החדשה"), תוכנית ל"פינוי בינוי" בעיר אזור. התוכנית מחליפה תוכנית פינוי בינוי קודמת שאושרה בשנת 2001, וחלה על אותו מתחם, תוכנית מאא/220 (להלן: "התוכנית הקודמת"). התוכנית החדשה הגדילה את מספר יחידות הדיור שניתן לבנות במתחם נושא העתירה מ-220 (על פי התוכנית הקודמת) ל-360 יחידות דיור. במקביל גדל גם השטח הבנוי שהותרה בנייתו. כן נקבע בתוכנית החדשה, כי הגדלת מספר יחידות הדיור מעבר ל-360 יחידות, תהווה סטייה ניכרת לתוכנית.

העותר תוקף בעתירתו את ההחלטה לדחות את התנגדותו לתוכנית החדשה. העותר העלה במסגרת העתירה טענות רבות כנגד התוכנית החדשה. בישיבת יום 11.7.10, הצהיר העותר: "אני מסכים להצעת בית המשפט כי הדיון יתמקד בשאלת מספר היחידות שאושרו לבנייה ואופן הקביעה של מספר זה". בהתאם להחלטה מאותו מועד, הותר לצדדים להגיש מסמך קצר המסכם את טענותיהם בשאלה זו, וכך נעשה.

העותר הגיש סיכומים מטעמו. באשר לטענה המרכזית שאליה בקש העותר להתייחס, הוא טען כי ההחלטה להגדיל את כמות השטחים, את מספר יחידות הדיור, את מספר הקומות ואת מספר המבנים במתחם, בהתאם לתוכנית החדשה (לעומת המצב שהיה קיים בהתאם לתוכנית הישנה), היתה החלטה בלתי סבירה במידה קיצונית, שנועדה להיטיב עם המשיבה 3 (להלן: "היזם"), תוך פגיעה בלתי סבירה בעותר וביתר תושבי הסביבה. על פי התוכנית החדשה אמורים להבנות לטענת העותר "360 יח"ד, 59,400 מ"ר, 4 מפלצות ענק בגובה 25 קומות".

העותר טוען כי אין לקבל את טענת המשיבות לפיה הגדלת כמות יחידות הדיור מתחייבת משיקולים כלכליים, כדי לממן את הבנייה החדשה על כל מרכיביה, לרבות מוסדות ציבור חדשים. העותר טוען כי התוכנית החדשה פוגעת באופן ממשי בו וביתר תושבי הסביבה, הן בשל צפיפות היתר, הן בשל הפגיעה האסטטית בבניית 4 מגדלים, הם בשל גריעת שטחים פתוחים, הוספת חניות עיליות, ופגיעה באיכות הסביבה.

לגישת העותר, גם השמאי מטעם הוועדה סבור כי מדובר ברווחיות של 27% ליזם, וזו רווחיות בשיעור מוגזם. אף שיעור של 22% הוא גבוה מהמקובל. העותר אף טען כי שמאי הוועדה הניח בטעות כי דירה ללא תמורה שתינתן לדיירים המפונים היא דירת 4 חדרים בגודל של 123 מ"ר כולל שטחי שירות, אולם לגישת העותר ההטבה בתוכנית היא קטנה יותר. הוא טען כי מדובר בפרויקט המבוצע בשלבים, ולכן הסיכון בו מבחינת היזם, הוא נמוך. בנסיבות אלה, רווחיות בשיעור של 15% היא לדעתו סבירה.

עוד נטען כי הכמות שאמור היזם לבנות, לא נקבעה על ידי המשיבות 1-2 (הוועדה המחוזית והמועצה המקומית, להלן יחד: "המשיבות"), אלא התקבלה מהמשיבה 3 (להלן: "היזם"). העותר טען כי היזם "ירה את החץ", ואילו המשיבות מנסות בכול דרך להכשיר את בקשתו, ולקבוע כי היא סבירה. לגישת העותר, המשיבות צריכות להיות "מובילות" ולא "מובלות", לבצע את פעולותיהן בשקיפות ובהגינות, ולחלק הטבות במידה וביושר. באישור התוכנית החדשה, מעלו המשיבות לטענת העותר באחריות המוטלת עליהן.

עוד נטען כי עד לדיון בהתנגדות, לא בחנו המשיבות את נושא הכדאיות הכלכלית, והן פנו לשמאי הוועדה רק לאחר שהעותר השמיע את טענותיו במסגרת ההתנגדות ביום 4.5.09. כאמור, לטענת העותר, חרף דו"ח השמאי ומסקנותיו, המשיבות לא שינו את שטחי הבנייה, ולא את כמות היח"ד.

עוד נטען כי בהחלטתה תיקנה המשיבה 1 (להלן: "הוועדה המחוזית") את תקנון התוכנית, וקבעה כי שטח דירה מינימאלי יהיה 80 מ"ר. לטענת העותר, לא נקבע כי מדובר בשטח עיקרי, ולכן ניתן לפרשו כשטח הכולל שטחי שירות. כלומר, חוות הדעת של השמאי לא נעשתה לפי נתוני הפרויקט. העותר הפנה לתקנון התוכנית, וטען כי על הוועדה המחוזית לצרפו, נוכח הטענה כי נוסף בו נתון לפיו שטח עיקרי של דירה יהיה 80 מ"ר. הוא אף בקש כי בית המשפט יורה למשיבה להגיש את תקנון מוקדם מספר 6.

העותר טען כי היה על המשיבות לוודא כי השינוי בתוכנית החדשה לעומת התוכנית הקודמת הוא מינימאלי. כן היה עליהן לבחון את הכדאיות הכלכלית ליזם, ולפרסם את הבחינה לציבור לפני ההתנגדות. העותר טען כי הוא לא יכול היה להגיש חוות דעת נגדית, כאשר נתוני השטחים לחישוב כדאיות כלכלית ניתנים לפרשנות.

העותר טען עוד, כי הוועדה המחוזית נהגה בחוסר תום לב, כאשר הסבירה את הכדאיות בהסתמך על כתבה עיתונאית, המתייחסת לפרויקטים שונים מהפרויקט דנן. על פי הטענה, הוועדה המחוזית היתה צריכה לבחון בעצמה את הכדאיות הכלכלית, ולהבהיר מהן ההטבות שניתנו למפונים. קיימת אי בהירות גם ביחס לשווי ההטבה בשטח דירה ללא תמורה למפונים. לגישת העותר, יש לבחון את ההטבה בהתאם להסכם היזם, תוך התייחסות לשטח הממוצע של דירה, לאור כלל הרכוש של כל בעלי הקרקע. העותר אף מפנה למספר הטבות אותן מקבל היזם במסגרת הפרויקט, כמו השטח שהוא מקבל להקמת המגדל הרביעי, וכן הטבות מס.

לגישת העותר, חישוב שטח הדירה שיקבל כל מפונה בהתאם להטבה צריך להיות 75 מ"ר. לגישתו המשיבות מסתתרות מאחורי נתונים של שטח דירה מינימאלי שאינו מגדיר בהכרח את שווי ההטבה. לגישתו אם שטח דירה מינימאלי כולל שירות הוא אכן 115 מ"ר כגישת המשיבות, הרי שווי ההטבה למפונה הוא 270% לבעל דירה קטנה (לעומת גודל הדירה הקודמת שלו) ו-237% לבעל דירה גדולה. יחס זה הוא בלתי סביר לעומת היחס של 150%, שנקבע על ידי המחוקק בחוק מיסוי מקרקעין (ס' 49 כב (א)(1).

העותר טען כי הוא הוכיח כי היחס פינוי בינוי אינו 1:3.75 אלא 1:8.25 ואף מעבר לכך, שכן היזם מעניק למפונים דירות בשטח של 75 מ"ר בקומות הנמוכות במגדל, בעוד הוא מציע למכירה דירות בשטח של 197 מ"ר, בקומות הגבוהות במגדל.

העותר טוען כי הרווחיות הסבירה בפרויקט כזה היא 15%, ופרויקט החורג מכך הוא בלתי סביר. העותר חולק על טענת הוועדה המחוזית, לפיה היא אינה מחויבת לבחון את כמות היח"ד, אלא רק את ההתאמה התכנונית. לגישת העותר מאחר שמדובר בתוכנית המשַנָה תוכנית קודמת, על הוועדה לבחון ולמזער את התוספת. העותר טען כי בתוכנית החדשה אין תוספת משמעותית של מבני ציבור, ויש גריעה בשטח המיועד להם.

הוועדה המחוזית טענה כי יש לדחות את טענת העותר ביחס למספר יחידות הדיור שאושר, שכן מספר היחידות שאושר הוא סביר ואינו מהווה עילה להתערבות.

לגישת הוועדה המחוזית, מכוח הוראותיה של תוכנית המתאר הארצית תמ"א 35, ומטרותיה של תוכנית זו, באזורים עירוניים מן הראוי להגדיל את הצפיפות עד כמה שניתן, כדי שלא יהיה צורך בשימוש בשטחים פתוחים נוספים לבנייה. לכן תמ"א 35 מחייבת הגדלת הצפיפות בשטחים לבנייה, והרוויית השטח. כך, בהתאם להוראות ס' 12.2.1 לתמ"א 35, רשאי מוסד תכנון להפקיד תוכנית החורגת מכפל הצפיפות, אם התוכנית היא במתחם שנקבע כמתחם לחידוש עירוני – כמו המתחם דנן. העותר לא הוכיח כי מספר יחידות הדיור בפרויקט חורג מהוראות תמ"א 35.

הוועדה המחוזית טענה כי לאחר שמלוא המידע היה בפניה, ולאחר שהיא שקלה את מכלול ההיבטים של התוכנית, לרבות האינטרס החשוב בהוצאתה של התוכנית אל פועל, סברה הוועדה המחוזית כי יש להותיר מרווח כלכלי שיבטיח את מימוש הפרויקט. הנמקה זו היא תכנונית ביסודה, המבוססת על מכלול השיקולים הרלבנטיים. בית המשפט אינו צריך להתערב בהחלטה זו. העותר לא הביא – למעט הפנייתו לחוות דעת של היועץ השמאי, כל ראיה תכנונית לכך שמספר יחידות הדיור שאושר הינו בלתי סביר ביחס לגודל המגרש, הקיבולת שלו, וביחס לפרויקטים דומים אחרים שאושרו.

הוועדה המחוזית טענה כי העותר משליך את יהבו על התוכנית הקודמת. אולם, לצורך ניצול מיטבי של הקרקע ולאור העובדה כי ההליך התכנוני הוא דינאמי, ומאחר שחלפו כמעט 10 שנים מאז אושרה התוכנית הקודמת, היה מקום לבחון את התוכנית החדשה בהתאם למדיניות הנוכחית, ולאשרה.

בהתייחס ליתר טענות העותר, טענה הוועדה המחוזית כי יש לדחות את הטענות ה"שמאיות" שהעלה העותר, שכן הוא נעדר את הידע המקצועי הנדרש להבין את חוות דעת השמאי, ואת התחשיב שנעשה על בסיס שטחים ועלויות ממוצעים. העותר היה צריך להציג חוות דעת נגדית, אם היה סבור כי בחוות הדעת נפל פגם.

עוד נטען כי התוכנית המאושרת מציינת בפירוש כי שטח ממוצע ליח"ד יהיה 115 מ"ר עיקרי, וכי שטח מינימאלי עיקרי יהיה 80 מ"ר. לא ניתן, במסגרת התוכנית המאושרת, לבנות יחידות קטנות של 3 חדרים ששטחן 75 מ"ר, שכן התוכנית אינה מאפשרת בניית דירות ששטחן קטן מ-115 מ"ר עיקרי. נטען כי ההסכם שצורף לעתירה כנספח ז', הוא טיוטה ולא הסכם סופי.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ