עמ"נ
בית המשפט המחוזי מרכז-לוד כבית-משפט לעניינים מנהליים
|
22796-06-16
15/03/2017
|
בפני השופטת:
זהבה בוסתן
|
| - נגד - |
מערערים:
אהוד פוזיס
עו"ד עופר טויסטר
עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל
|
משיבים:
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה
עו"ד יעקב ברכה
|
| פסק דין |
העובדות
- בעקבות עסקת מכר, הוציאה הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת (להלן "הוועדה המקומית"), לעותר, דרישה לתשלום היטל השבחה על סך 2,572,108 ₪. המערער חלק על דרישת ההיטל והשמאית נאוה סירקיס מונתה כשמאית מכריעה.
- עסקינן במקרקעין עליהם בנוי מבנה, הנמצאים ברח' שנקר 11 פינת רח' העמל 2 באזור התעשייה בפתח תקווה והידועים כמגרש מס' 1, חלקה 240 בגוש 6194 (להלן: "המקרקעין").
- בחוות דעתה מיום 1.4.14 קיבלה השמאית המכריעה חלק מטענות המערער. ביחס לתכנית פת/10/2000 (התכנית המשביחה) קבעה כי שומת היטל ההשבחה עומדת על 533,880 ₪.
- את שווים של המקרקעין במצב הקודם קבעה השמאית המכריעה על ידי שקלול בין שתי גישות שומה, "גישת העלויות" ו"גישת היוון ההכנסות". את מירב המשקל, בקביעת השווי במצב קודם, ייחסה לתוצאה שהתקבלה בגישת היוון ההכנסות.
- בקביעת שווי המקרקעין על פי גישת היוון ההכנסות התבססה השמאית המכריעה על דמי השכירות ששולמו בנכס. הכנסות אלה הוונו ל-23 שנה, שהיא התקופה שהוערכה על ידה כאורך חייו הכלכליים של המבנה הקיים על המקרקעין.
הערר
- בערר, שהגיש המערער על השומה המכרעת, הוא טען (בין שאר טענותיו) כי השמאית המכריעה נמנעה מלקבוע למקרקעין שווי דחוי לאחר תום תקופת הוון דמי השכירות. לטענת המערער, בתום התקופה בה משמש הנכס כנכס מניב תיוותר הקרקע שלה שווי ממשי.
- ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה כי "אכן היא (השמאית המכריעה – ז.ב.) לא הביאה בחשבון הכנסות לאחר תום חייו הכלכליים של הנכס, ולא כללה בחישוב זה היוון של שווי הקרקע לאחר תום חיי המבנה, ונראה שלשיטתה לא אמורים לנבוע באותו שלב תשלומי שכירות מקרקע בלא מבנה". (ההדגשה שלי – ז.ב.)
ועדת הערר קבעה כי אי הכללת היוון שווי הההכנסות מהקרקע לאחר תום תקופת חייו הכלכליים של הנכס מצויה בתחום שיקול דעת שמאי, בביצוע הערכת השווי, ונוכח אמות המידה המצמצמות הנהוגות בהתערבות בהחלטות של שמאי מכריע אין מקום להתערב בהחלטה זו.
טענות המערער
- בערעור שבפני חוזר המערער על טענתו בפני ועדת הערר. הוא אינו חולק על היקף ההתערבות המצומצם של ועדת ערר בהכרעות של שמאים מכריעים, יחד עם זאת, על פי הפסיקה, מקום בו טעה השמאי המכריע טעות ברורה, כפי הטעות שלטענתו טעתה השמאית המכריעה במקרה הנדון, על וועדת הערר להתערב כדי למנוע עוול לנישום.
- לטענת המערער, השיטה בה העריכה השמאית המכריעה את שווי המקרקעין במצב הקודם אינה "שיטה שמאית מקובלת" וההנחות העומדות בבסיס חוות דעתה אינן הגיוניות, על כן, היה על ועדת הערר להתערב בהחלטתה ולהורות על תיקון השומה.
- לטענת המערער, העובדה ששווים של מקרקעין (המיועדים לשימוש סחיר) הוא שווי לצמיתות היא בגדר מושכלות יסוד. שונה מכך שווי בניין הבנוי על המקרקעין אשר לו אורך חיים כלכלי מוגבל (בג"צ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היועץ המשפטי לממשלה [פורסם בנבו]).
כלל זה בא לידי ביטוי במסגרת הכללים החשבונאיים והוא צוין במפורש בס' 58 לתקן חשבונאות בינלאומי 16 (16 IAS).
הדברים באים לידי ביטוי גם בשומות שונות אליהן הפנה ב"כ המערער (העתקיהן צורפו כנספחים לתיק המוצגים) בהן הוערך שווים של מקרקעין שעליהם בנוי בניין. לטענת המערער, בשיטת היוון ההכנסות, נוהגים השמאים המכריעים באחת משתי שיטות:
א. היוון ההכנסות לצמיתות, בשל ההנחה שגם לאחר שיסתיים אורך חייו הכלכליים של הנכס יבנה נכס אחר שיפיק הכנסות.
ב. היוון הכנסות לתקופה מוגבלת (המכונה "תקופת ביניים") בהתאם לאורך חייו של המבנה הבנוי על המקרקעין וקביעת שווי נוסף לקרקע עצמה, בדחיה עד לאחר תום חייו הכלכליים של הנכס.
בכל אחת משתי הדרכים מובא בחשבון שוויה של הקרקע עצמה לאחר תום תקופת השימוש בבניין הבנוי עליו.
לטענת המערער, הימנעותה של השמאית המכריעה לקבוע שווי למקרקעים לאחר תום תקופת השימוש בבנין משמעה כי "למגרש פינתי בשטח של 2 דונם במרכזו של אזור התעשייה בקרית אריה לא יהיה כל שווי (!). (סעיף 22 לעקרי הטעון של המערער ; ההדגשות במקור).
תשובת הועדה המקומית
- הערעור עוסק בלב ליבו של שיקול הדעת השמאי לעניין הערכת שווי. וועדת הערר בחנה את השומה המכריעה ולא מצאה כי נפלה בה טעות.
- השמאית המכריעה בדקה את שווי המקרקעין במצב הקודם בשתי גישות שומה שונות, היא ניתחה את החלופות וקבעה כי שווי הנכס במצבו הקודם הוא 1,200,000 $.
התוצאה הסופית אליה הגיעה השמאית המכריעה נובעת משקלול של שתי גישות ולא ניתן לבודד מרכיב מסוים מתוך הערכת השווי על פי אחת הגישות, וליצור תזות מדוע יש לשנות את השווי במצב הקודם.
- השמאית המכריעה הביאה בחשבון בשומתה גם את שווי הקרקע בנפרד משווי המבנה במסגרת בדיקתה בגישת השווי הפיזי של הנכס, והחליטה על שקלול מסוים של שתי השיטות על פי שיקול דעתה. במסגרת השקלול הכולל נלקח אלמנט הקרקע בחשבון, ואף וועדת הערר סברה כן.
- אין בסיס לטענת המערער כי אם יתוקן תחשיב השווי על פי שיטת העלויות יהא בכך כדי לשנות מהשקלול שכן השמאית המכריעה לא ערכה חישוב מתמטי מדויק אלא הגיעה "למספר עגול" וזהו עניין של שיקול דעת.
- אין ללמוד מהשומות אותן צירף המערער לערעור כתומכות לכאורה בטענתו שכן, שומות אלה מתארות את אופן הערכת השווי על פי שיטה אחת בלבד. במקרה דנא, שקללה השמאית בין שתי השיטות ובשיטת העלויות הביאה בחשבון את שווי הקרקע ואין בכך כל פגם.
- בתחום בו עסקינן – שומה והערכה – נבחנת גם סבירות התוצאה הסופית ולא רק כל אחד ממרכיביה. כשהגיעה השמאית המכריעה לתוצאה של 1,200,000 $ היא מצאה שמדובר בהערכה סבירה.
- אין בסיס לתחשיב העותר ולפיו לו היה נלקח בחשבון שווי הקרקע הדחוי בשיטת היוון ההכנסות הוא היה מגיע כדי 260,000 $ כיוון שעל פי השומה המכרעת שווי המקרקעין הוא 650,000 $ בלבד ולא 1,000,000 $.
יתרה מכך, אין בתחשיב התייחסות לשקלול שבין השווי על פי גישת היוון ההכנסות לבין השווי על פי גישת העלויות. אף יתכן שאופן הפעלת שיקול הדעת לעניין "אופן השקלול" היה שונה לו השמאית המכריעה הייתה נוקטת בגישת היוון הכנסות הכוללת את מרכיב הקרקע.
דיון והכרעה
- לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בשומה המכרעת, ושמעתי טענות הצדדים דעתי היא כי דין הערעור להתקבל, ולהלן אנמק.
- השיטות השמאיות בהן נקטה השמאית המכריעה – "גישת העלויות" ו"גישת היוון ההכנסות" הן שיטות מקובלות, על כך אין חולק.
- ועדת הערר והמשיבה לא חלקו על טענת המערער כי בשיטת היוון ההכנסות נוהגים שמאים מכריעים באחת משתי דרכים:
א. היוון ההכנסות לצמיתות (כפי שאף נהגה השמאית המכריעה בשומתה, מוצג 8 למוצגי העותר).
ב. היוון הכנסות לתקופה מוגבלת בהתאם לאורך חייו של הבניין הבנוי על המקרקעין, וקביעת שווי נוסף לקרקע עצמה, בדחיה עד לאחר תום תקופת חייו הכלכליים של הנכס.
ב"כ המשיבה ציין בעיקרי הטיעון שהגיש כי (סעיף 15):
"דווקא שילוב של כמה גישות (כפי שנהגה השמאית המכריעה) ושילוב בין "גישת העלויות" (לצורך מציאת שווי הקרקע היום) לבין "גישה חלקית" של "היוון ההכנסות שאינן לצמיתות" (לצורך מציאת שווי ההכנסות מהמבנה) – יכול להיות משום שיטת "בקרה" בו היתרונות והחסרונות של כל גישה "מקזזות זה את זה" באופן שבו סטיית התקן הכוללת - קטנה...".
ואילו וועדת הערר ציינה:
"אכן היא לא הביאה בחשבון הכנסות לאחר תום תקופת חייו הכלכליים של הנכס ולא כללה בחישוב זה היוון שווי הקרקע לאחר תום חיי המבנה".
למרות האמור, לא ראתה בכך וועדת הערר טעות מהותית או דופי חמור אלא סברה כי:
"נראה שלשיטתה לא אמורים לנבוע באותו שלב תשלומי שכירות מקרקע ללא מבנה. בצד חישוב זה היא ערכה חישוב בשיטת השווי הפיזי של הנכס הכולל את מרכיב הקרקע בנפרד משווי המבנה".
- בחירת הגישות עליהן יבסס שמאי מכריע את שומתו וקביעת השווי על פי כל אחת מהשיטות מסורה לשיקול דעת השמאי המכריע. ועדת הערר או ביהמ"ש לא ימהרו להתערב בתוצאות השומה המבוססות על גישה מקובלת ועל שיקול דעת השמאי המכריע שהוא בעל המקצוע המומחה לדבר (ראה בר"מ 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר (פורסם בנבו 23.4.14).
ואולם התבססות על גישה שמאית "באופן חלקי" טעונה הסבר בחוות הדעת.
השמאית המכריעה "שתקה" בשאלה זו ולא הבהירה מדוע לא קבעה שווי למקרקעין לאחר תום תקופת השכירות. הנחת ועדת הערר כי לשיטת השמאית המכריעה לא אמורים לנבוע תשלומי שכירות מקרקע ללא מבנה, היא אחת האפשרויות אך איננה היחידה. היא אינה עולה מחוות דעתה של השמאית המכריעה והיא טעונה הבהרה.
מקובל עלי כי קביעה בדבר העדר שווי למקרקעין לאחר תום תקופת השימוש בנכס מצויה בליבת שיקול הדעת המסור לשמאית המכריעה ולו כך היו פני הדברים לא היה מקום שוועדת הערר או בית המשפט יתערבו בשיקול דעתה. ואולם, כאשר עסקינן בשיטה שמאית והשמאית המכריעה "שותקת" לגבי רכיב מרכיבי השמאות אין מקום להניח את מה שלא נאמר בשומה.
- העובדה שבשיטת שומה אחרת נלקח שווי הקרקע בחשבון בנפרד משווי הבנין אינה מאיינת את הצורך בחישוב השווי בשיטה הנוספת, שאם לא כן חישוב השווי בשיטה הנוספת לוקה בחסר.
- ההנחה שאופן הפעלת שיקול הדעת לענין "אופן השקלול" היה עשוי להשתנות אם היה נלקח בחשבון שווי הקרקע לאחר תום תקופת חייו של הנכס היא הנחה ספקולטיבית.
- בנסיבות אלה יש להחזיר את השומה לשמאית המכריעה כדי שתתקן את שומתה ככל שהיא נוגעת למצב הקודם, ותתייחס לשווי המקרקעין לאחר תום תקופת השימוש בנכס.
- לאור האמור אני מקבלת את העתירה.
השומה תוחזר לשמאית המכריעה על מנת שתתייחס לשווי המקרקעין לאחר תום תקופת השכירות, וככל שיידרש בעקבות כך תשנה את שומתה.
המשיבה תישא בהוצאות העותר ובשכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪. הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.
ניתן היום, י"ז אדר תשע"ז, 15 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.