השופטת ד' ברק-ארז:
1. אי שם בשנות החמישים של המאה הקודמת נחתם הסכם בין חברת עמידר לבין דיירים שקיבלו לרשותם נכס אשר הוגדר בהסכם זה כ"דירה". בינתיים, חלפו להם כמה עשרות שנים, הדיירים המקוריים נפטרו והדירה נהרסה כליל. בנעליהם באים יורשיהם, קרובי משפחה שטוענים לזכות להירשם כחוכרים של המגרש שעליו הייתה בנויה הדירה. לצורך כך, אנו נדרשים להכריע בשאלת פרשנותו של ההסכם, ובאופן יותר ספציפי, בשאלה האם הוא הקנה לדיירים זכויות בשטח הדירה בלבד, או גם במגרש שעליו היא הייתה בנויה.
רקע עובדתי וההליכים המשפטיים הצריכים לעניין
2. ביום 31.10.1957 נחתם הסכם (להלן: ההסכם) בין עמידר החברה הלאומית לשכון עולים בישראל בע"מ (להלן: עמידר) לבין יוסף וסופי גוזלן ז"ל (להלן: גוזלן) ביחס לנכס במושב קדימה. כאמור לעיל, המחלוקת בין הצדדים נוגעת להיקפן של הזכויות שהוקנו לגוזלן במסגרת ההסכם - האם הן כוללות את שטח הדירה בלבד במתכונת של דירה בבית דו-משפחתי צמוד קרקע או שמא הן כוללות גם את המגרש שעליו היא נבנתה (להלן: המגרש).
3. מטרותיו של ההסכם הוגדרו במבוא לו, כך: "הואיל והמשתכן ביקש מאת עמידר לרכוש בשכון קדימה מ.ש.ב.ק. את הדירה מס' 1 שבמבנה מס' 45 ועמידר הסכימה למסור למשתכן את הדירה בהתאם לתנאי כתב הסכם זה". בנוסף, "הדירה" הוגדרה בו על דרך הפנייה לנספח ("הדירה המתוארת בתוספת 'א' לכתב הסכם זה").
4. להסכם צורפו שלושה נספחים, ובלשונו של ההסכם - "תוספות". כתוספת א' להסכם שמשה תעודה מטעם עמידר שכללה פרטים מזהים של הדירה: מיקומה (היישוב קדימה), מספר הגוש (7815) מספר הדירה (45) ומספר הבית (1). תוספת ב' כללה את הנוסח המיועד של הסכם החכירה שעתיד להירשם בין המשתכנים לבין הקרן הקיימת לישראל. תוספת ג' להסכם הייתה תרשים של הדירה, שהגדיר את מסגרת הבנייה המותרת בה. ההסכם לא אזכר תוספות מחייבות נוספות. עם זאת, בפועל נלווה לו תרשים של המגרשים בשיכון עמידר בקדימה, שבו סומן בצבע אדום המגרש שבו מוקמה הדירה (מגרש 177). כמו כן, נלווה להסכם תרשים של הבית הדו-משפחתי ומיקומו על גבי שני המגרשים שעליהם הוא בנוי. בתרשים זה פורטו מספר הגוש, מספר החלקה, מספר המגרש, מספר הבית, מספר הדירה ושטחם של כל אלה.
5. גוזלן התגוררו בדירה במשך שנים ארוכות. בשנים הראשונות למגוריהם בה, ולמעשה עד לשנת 1966, הם שילמו דמי חכירה לעמידר (כפי שאלה הוסדרו בסעיף 4(ג) להסכם). בשנת 1966 קיבלו גוזלן הודעה מעמידר לפיה עליהם לשלם את דמי החכירה "ישירות לבעל הקרקע", ללא פירוט נוסף. מאותו שלב ואילך גוזלן לא שילמו דמי חכירה, ובפועל אף לא קיבלו דרישה לתשלום דמי חכירה מהמערערות. ממילא גם לא נחתם הסכם חכירה בין גוזלן לבין המערערות. מר גוזלן נפטר כבר בשנת 1966 וכשמונה שנים לאחר מכן, בשנת 1974, הלכה לעולמה גם גברת גוזלן, חודשים ספורים לאחר שהוכרזה כפסולת דין. עוד קודם לכן, בשנת 1971, הושלמו הליכי הפרצלציה של המגרש שעליו הייתה בנויה הדירה והחלו הליכי רישום בנוגע למגרשים בשיכון. החל משנת 1973 ועד לשנת 2002 שלחה עמידר למשפחת גוזלן מספר מכתבים שהודיעו על האפשרות לסור למשרדי עמידר ולהסדיר את הליכי הרישום של זכויותיהם והתחייבויותיהם ב"יחידה". מכתבים אלו התייחסו כולם לרישום הדירה עצמה (שיכון קדימה; מבנה מספר 45; יחידה מס' 1; גוש 7815; חלקה 026). אין עדות על כך שמכתבים אלה הגיעו בפועל לידי מי מן המנוחים, ומכיוון שבאותה עת לא הוצא צו ירושה - הם גם לא הגיעו לידי היורשים. בהמשך, נהרסה הדירה שבה התגוררו בני הזוג והיא אינה קיימת עוד. בשנת 2001 עדכנה עמידר את המינהל כי הפניות למשתכן לא נשאו פרי, וכי נמסר לה מהשכנים שהזוג גוזלן נפטר ולא השאיר אחריו ילדים. המינהל השיב כי מדו"ח פיקוח מיום 7.1.2002 עולה כי המגרש ריק, וכי המידע יועבר למחלקת השיווק של המחוז.
6. הזכויות שהיו לגוזלן מול עמידר והזכויות הנובעות מהן הן אלה שעומדות במרכז ההתדיינות הנוכחית, כפי שטוענים להן יורשיהם, ובראשם מר דוד מיר, המשיב 1, שזכאי לשמינית מן העיזבון (להלן: המשיב).
7. בשנת 1999 הגישה אימו של המשיב בקשה להיתר בניה להקמת בית בשטח המקרקעין, אך הוועדה המקומית עצרה את הטיפול בבקשה עד להמצאת צו ירושה. רק בשנת 2005 פנה המשיב לסניף עמידר בעיר נתניה בבקשה לקבלת אישור זכויות לגבי המקרקעין לצורך הוצאת צו ירושה. עמידר נענתה לפנייה זו במכתב שנשא את הכותרת "אישור זכויות" (להלן: מסמך אישור הזכויות), ובו צוין שבני הזוג גוזלן "רשומים בעלי זכויות בחכירה שנתית מיום 01/09/1957 בנכס בישוב קדימה". בשנת 2006 נודע למשיב כי המינהל פרסם מכרז להחכרת המקרקעין. המשיב פנה אל המינהל בבקשה לביטול המכרז בטענה כי הזכויות במקרקעין שייכות לעזבון גוזלן, אולם המינהל דחה את בקשתו.
8. נוכח האמור לעיל, הגיש המשיב תובענה בעניין לבית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו (ת"א 2472-06, השופטת ר' רונן) כנגד קרן קיימת לישראל, רשות הפיתוח ועמידר, וכן בקשה למתן צו מניעה זמני כנגד פתיחת המעטפות במכרז. צו המניעה הזמני ניתן כמבוקש, והליכי המכרז הוקפאו.
פסק דינו של בית המשפט קמא
9. בית המשפט קמא קיבל את התביעה וקבע כי עיזבון גוזלן זכאי להירשם כבעל זכות חכירה בדירה ובמגרשים הצמודים לה: גוש 7815 חלקה 107 (מספר חדש) (בשטח של 579 מ"ר) וחלקה 617 (מספר ישן) (בשטח של 689 מ"ר).
10. תחילה, דחה בית המשפט קמא טענת התיישנות שהועלתה כנגד התביעה. בית המשפט קמא קבע כי במכתבה של עמידר מיום 25.9.2005 היא אישרה את הזכויות של גוזלן בנכס, ולכן הוא מהווה הודאה בזכויות שיש בה כדי לדחות את מרוץ ההתיישנות מכוח סעיף 9 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958.
11. לגופם של דברים, בית המשפט קמא קבע כי לשון הסכם החכירה סובלת הן את הפרשנות הגורסת כי הוא חל רק על הדירה עצמה והן את הפרשנות הגורסת כי הוא חל גם על המגרש שמסביבה. אולם, לשיטת בית המשפט קמא, מכלול הנסיבות הרלוונטיות לעניין מעלה כי ההסכם חל גם על המגרש הצמוד לדירה. בית המשפט קמא הסתמך על כך שבפועל גוזלן החזיקו גם במגרש ואף עשו בו שימוש חקלאי. כן נלמד הדבר, לשיטת בית המשפט קמא, מן העובדה שלהסכם צורפה, כאמור לעיל, תוכנית השיכון באופן שנצבע בו בצבע אדום המגרש כולו, וכן צורפה תוכנית של מגרשים 177 ו-178 בשלמותם ועליהם תשריט של הדירה. בית המשפט קמא פירש את ההסכם בדרך זו גם על סמך האופן שבו נהגו המערערות ביחס למגרשים הסמוכים, בהתחשב בכך ששכניהם של גוזלן נרשמו כבעלי זכויות במגרשים שבהם מוקמו דירותיהם. בית המשפט קמא הוסיף, כי אם גוזלן היו פונים למינהל עוד בשנות ה-70, כמו שכניהם, אין חולק שהיו מקבלים זכויות במגרש כולו. בית המשפט קמא הוסיף וציין כי פרשנות זו עולה בקנה אחד עם מסמך אישור הזכויות. מסמך זה הוצא לאחר שהדירה כבר נהרסה, ועל כן, כך נקבע, הוא אינו יכול להתייחס לדירה עצמה אלא למגרש שעליו היא בנויה. בית המשפט קמא קבע כי העובדה שלא שולמו דמי חכירה בגין הנכס אינה גורעת ממסקנה זו, שכן הסכם החכירה לא בוטל בשל אי תשלום דמי החכירה. כמו כן, לשיטת בית המשפט קמא, גם מסמך אישור הזכויות אינו מסייג את הזכויות שניתנו לגוזלן בשל חוב בגין דמי חכירה.
12. בית המשפט קמא דחה את טענת המערערות לפיה יש לנהוג במקרה זה בהתאם לפסיקתו של בית משפט זה בע"א 2135/91 גיל וישראל דוד נ' מינהל מקרקעי ישראל (19.4.1994) (להלן: עניין דוד), שדן אף הוא בהסכם שנעשה עם חברת עמידר בשנות ה-50, ובו נקבע כי הוא מקנה זכויות רק בדירה ולא במגרש שעליו היא בנויה. בית המשפט קמא קבע כי לא ניתן להשוות בין המקרים היות והסכם החכירה שנדון בעניין דוד לא הוצג, וכי ממילא יש לפרש כל הסכם לפי מכלול הנסיבות בעניינו כפי שהוכחו בהליך המשפטי שעסק בו.
הטענות בערעור
13. הערעור שבפנינו מיוסד על שתי טענות: טענה דיונית וטענה לגופם של דברים. במישור הדיוני, העלו המערערות טענה חדשה שלא הייתה בפני בית המשפט קמא. הם הצביעו על כך, שפסק הדין לא ניתן ליישום מאחר שלצדדים שלישיים, שלא היו צד להליך בבית המשפט קמא, זכויות ביחס לחלקה 617, וכן מאחר שחלקים מסוימים במגרש מהווים שטחים ציבוריים. במישור המהותי, טענו המערערות כי מלשון ההסכם עולה באופן ברור שהוא מתייחס לדירה בלבד ולא למגרשים הצמודים לה. לטענתן, לא ניתן לפרש את ההסכם על-פי מסמכים שלא היה חלק אינטגרלי ממנו. כמו כן, לשיטתן, אין להתעלם מפסיקתו של בית משפט זה בעניין דוד, שהייתה מבוססת על מדיניות עמידר באותה תקופה.
14. המשיב, מצידו, סמך ידיו על פסק דינו של בית המשפט קמא. לטענתו, ההסכם חל על המגרש כולו - כפי שניתן ללמוד מן המסמך שבו הוא סומן ומן הפרקטיקה שנהגה כלפי השכנים. בכל הנוגע לטענות החדשות בדבר זכויות של צדדים שלישיים, לטענת המשיב מקומן של אלה אינו במסגרת ההליך הנוכחי, אלא בהליכים נפרדים שיעסקו בכך - לרקעה של הפקעה (בנוגע לשטח המשמש לצורכי ציבור) או התדיינות על-פי דיני העסקאות נוגדות בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
הכרעתנו