קפילוטו נ' קרוין ואח'

פסק דין

מבוא וטענות הצדדים

לפניי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין; בטענה להיעדרם של הסכם שיתוף מחייב ושיתוף פעולה בין השותפים, שבעטיים נכזבה תוחלתו של המיזם המשותף.

התביעה מושתתת על סעיפים 37 ו-40(א) בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), לפירוק שיתוף במקרקעין הידועים כגוש 6885, חלקה 9, מבנן 1, בניין 6 לפי תכנית תא/1111/א'/1 (להלן: "הבניין"). הבניין מצוי ב"גוש הגדול" בתל-אביב, ב"קו הראשון" הסמוך לחוף.

התובע, באמצעות "המוציא-והמביא" מטעמו, בנו מר יצחק קפילוטו (להלן: "יצחק"), רכש בשנת 2007 זכות לקבלת 6.6158 יחידות-דיור בבניין. לטענת התובע, העולה מתצהיר יצחק שהוגש כתצהיר העדות הראשית היחיד מטעם התובע, הוצגו לו מצגים שלפיהם קיימים בין בעלי הזכויות בבניין הסכמי שיתוף במקרקעין והשתתפות במיזם לבניית הבניין, וכן ייפוי-כוח בלתי-חוזר לזכות ראש הקבוצה, עו"ד עמירם (עמי) בן יעקב. בדיעבד הוברר לו כי "אין הסכם השתתפות חתום על ידי כל הבעלים בבניין וכי אין בידי עו"ד בן יעקב את המסמכים הנחוצים להקמת הפרויקט וכי מדובר בשותפים בעייתיים עד מאוד" [תצהיר יצחק מיום 19.4.10, סעיף 7]; "אנשי מדון" [שם, סעיף 20]; אשר איתם "אין כל שיתוף פעולה... וכי לא ניתן לקדם את התכנון והבניה". לפיכך הוגשה תביעה זו לפירוק השיתוף.

אזכיר כי טענת הנתבעים ל'הרחבת חזית' מצד התובע נדחתה בהחלטתי מיום 16.6.10; ולא היה מקום לשוב ולהעלותה בסיכומים.

הנתבעת 7, חברת מרכז מסחרי בגוש 6896 בע"מ (בפירוק מרצון) [ת/10], לא הגישה כתב הגנה.

הנתבעים 1-6 (להלן: "הנתבעים"), שמטעמם הוגש תצהיר עדות ראשית יחיד מאת נציגם מר זאב נכטיגל (להלן: "זאב"), והעיד, ללא תצהיר, עו"ד בן יעקב, טוענים כי כל הנתבעים, לרבות הנתבעת 7, חתומים על הסכמי שיתוף והשתתפות וייפוי-כוח כנדרש, ומחויבים לפיהם [תצהיר זאב, סעיפים 15-23]. ככל שמי ממסמכים אלה, שיידרש פיזית לצורך קידום המיזם, לא יאותר במשרדו של עו"ד בן יעקב – לא יהיה בכך כדי לעכב את המיזם; ומכל-מקום התובע מנוע מלטעון אחרת, בשל מצגיו והתחייבויותיו החוזיות כלפי מוכרי הזכויות והקבוצה [שם, סעיפים 27-28, 32-34, 11-13]. עוד טוענים הנתבעים כי לא הערימו קשיים על התקדמות המיזם; אלא משוכות אובייקטיביות, בדמות סכסוכי שטחים עם בעלי הזכויות בבניינים השכנים, הם שעיכבו ומעכבים, לפי שעה, את קידום המיזם לקראת מימוש הזכויות שהכול חפצים בו [שם, סעיפים 40-45]. עוד טוענים הנתבעים כי התובע, ושותף-הצללים שלו, מר עזרא לוי, בעל-שליטה בשיעור מחצית בנתבעת 7 (להלן: "לוי"), הם אשר מנסים להכשיל את המיזם על ידי פירוקו, תוך סיכול ציפייתם הסבירה של הנתבעים לממשו ולהשיא את רווחיו [שם, סעיפים 29, 63-64]. לבסוף טוענים הנתבעים כי אין זה נכון שאם יימכרו זכויותיו של התובע לבדו, תחת פירוק השיתוף בבניין בכללותו – ייגרם לתובע "הפסד ניכר", כנדרש לכפיית מכירתם של כלל המקרקעין המשותפים [חוק המקרקעין, סעיף 40(א)].

בשל הצורך והחובה לחסוך זמן שיפוטי, דנתי רק באלו מבין הטענות והראיות שאותן ראיתי כנחוצות להכרעה. יש לגזור הסדר-שלילי לגבי השאר.

התשתית החוזית

אין מחלוקת כי כל הצדדים כפופים ל"הסכם שיתוף בשטח תב"ע 1111 א'/1", שצורף כ"הסכם 2" למוצג נ/5, אשר מתווה את עקרונות השיתוף במיזם המבנן הנדון (להלן: "הסכם המבנן") [סיכומי הנתבעים, סעיף 5(א); סיכומי תשובה מטעם התובע, עמ' 3, סעיף 1.6]. התובע טוען לאי-רלבנטיות של הסכם זה [שם], אולם יש לדחות טענה זו, כפי שיבואר להלן.

ההסכם הראשון במדרג הסכמי השיתוף הנדונים בענייננו מכונה גם הוא "הסכם שיתוף בשטח תב"ע 1111/א'/1"; אולם אין הכוונה להסכם המבנן הנזכר לעיל, אלא להסכם הכללי החל בשטח התב"ע, שצורף כ"הסכם 1" למוצג נ/5, אשר מתווה את עקרונות השיתוף בתחומי התב"ע הנדונה (להלן: "הסכם התב"ע"). בהסכם זה נאמר כי "הוראות הסכם השיתוף (כך מכנה הסכם זה את עצמו – ש"פ) לא יחולו כאשר קיימים הסכמים של חלוקה ושיתוף, בין קיימים ובין עתידיים, של מבננים ו/או בעלי זכויות בחלקות" [שם, סעיף 2.2]. עוד נאמר בהסכם זה כי "בעלי הזכויות לא יעשו בחלקיהם עסקה כלשהי הסותרת את האמור בהסכם השיתוף", וכי "בכל מקום שנדרש מי מבעלי הזכויות בחלקה לחתום על מסמך כלשהו בהתאם להוראות הסכם השיתוף, יהיה עליו לעשות כן תוך 7 (שבעה) ימים מיום הפניה אליו. במידה ולא חתם כאמור תהיה הנציגות המשותפת רשאית לחתום בשמו ובמקומו על אותו המסמך" [שם, סעיפים 7.1 ו-7.4, בהתאמה]. בקשה לפירוק השיתוף לא תוגש אלא באישור 'פוסק', שמיהותו תוסכם או תיקבע על ידי מנהלי "הגוש הגדול" [שם, סעיפים 8.1 ו-8.6].

ההסכם השני במדרג הוא הסכם המבנן הנזכר, אשר קובע כי "הוראות הסכם השיתוף (כך מכנה גם הסכם זה את עצמו – ש"פ) יחולו ככל שאין בהם סתירה להוראות הסכמים מיוחדים, בין של מבננים ו/או כלל בעלי הזכויות באחת החלקות" [שם, סעיף 2.3]. עוד נקבע בהסכם זה כי בעלי הזכויות בבניין יחייבו זה את זה בהחלטות שהתקבלו ברוב של 60% מכלל בעלי הזכויות [שם, סעיף 5.5]; וכן נכללו בו הוראות זהות לאמור לעיל לעניין איסור לבצע עסקה הנוגדת את הסכם השיתוף, החובה לחתום על כל מסמך נדרש וסמכות לחתום במקום בעל-זכויות סרבן [שם, סעיפים 14.2 ו-14.5].

ההסכם השלישי במדרג הוא "הסכם השתתפות" בין בעלי הזכויות בבניין הנדון, שצורף כנספח ד' לתצהיר זאב (להלן: "הסכם הבניין"). מטרתו – "לקבוע הוראות באשר להתארגנות, התקשרות עם בעלי מקצוע וקבלן, אופן קבלת החלטות, כללי ניהול, חלוקת הזכויות, מימון הפרויקט, בצוע הסכמי הפיתוח ומזכר ההבנה וכיוצ"ב, על-מנת שניתן יהיה לבצע את הפרויקט מתחילתו ועד סופו תוך זמן סביר ובקצב מירבי ומיטבי עד לסיום הפרויקט ברישום בית משותף וייחוד הדירות שבו בין הצדדים" [שם, סעיף 3]. עוד נאמר בהסכם זה כי "מוסכם במפורש בין הצדדים כי כעדיפות ראשונה ייעשה מימוש זכויותיהם של הצדדים במתחם, היינו ביצוע הפרויקט, בדרך של בניה עצמית..." [שם, סעיף 15.1]; וכי "היה ויתעורר חו"ח צורך בפירוק השיתוף ביניהם יהיה זה ככל האפשר בדרך של רישום בית משותף באופן הקבוע בהסכם זה" [שם, סעיף 27(ב)]. גם בהסכם זה אומצו תניות המחייבות שיתוף פעולה, המקנות סמכות ל-60% מבעלי הזכויות לקבל החלטות שיחייבו את כלל בעלי הזכויות, והמעניקות סמכות לנציג לבצע פעולות במקום בעל-זכויות סרבן [שם, סעיפים 7.1, 10(ו) ו-13, בהתאמה]. במקרה של חוסר שיתוף פעולה המעכב את המיזם – מוסמך ראש הקבוצה, עו"ד בן יעקב, לפעול במקומו או למכור את זכויותיו של המפר לצד שלישי [שם, סעיף 32].

על הסכם הבניין, בנוסח כזה או אחר ללא הבדלים רלבנטיים [עדות עו"ד בן יעקב, פרוטוקול עמ' 32], חתמו כל הצדדים, לגרסת הנתבעים; ולמצער כל הצדדים למעט אחד מ-2 בעלי הזכויות שיבואו במקום הנתבעת 7 בתום פירוקה, לוי, לגרסת התובע.

הפרשנות הלשונית והתכליתית המתבקשת ממבנה הסכמי זה, ומן ההוראות שצוטטו לעיל, ואומד דעת הצדדים העולה מתשתית חוזית זו ומנסיבות העניין, הם כי כל בעלי הזכויות ב"גוש הגדול" מחויבים לשתף פעולה במימוש המיזמים, לתועלתם של כלל בעלי הזכויות; וכי כל הסכם שיתוף כללי יותר מחייב את כל בעלי הזכויות אלא אם הוחלף בהסכם שיתוף מיוחד יותר.

יודגש הקשר הדברים ב"גוש הגדול": המדובר במקרקעין בהיקף גדול ובשווי רב, שהזכויות בהם משותפות למאות, אם לא לאלפים, של בני אדם. שם המשחק הוא שיתוף פעולה להשאת התועלת המצרפית. חתירה להשאת התועלת האישית, תוך אי-התחשבות באינטרסים של שאר בעלי הזכויות, היא סגולה בדוקה למבוי סתום ולמצב של "lose-lose", שבו שטחי נדל"ן עתירי-שווי יוותרו בשיממונם ולא יפותחו. לפיכך נקבעו מנגנונים חוזיים להבטחת שיתוף פעולה; למתן כוח לרוב בעלי הזכויות לחייב את המיעוט, חרף הפגיעה האפשרית בזכויות-קניין של המיעוט; ולמתן כוח לנציגיהם של בעלי-זכויות סרבנים לחתום בשמם ובמקומם על מסמכים נדרשים, כדי שלא לסכל את קידום המיזם המשותף לתועלתם של כלל בעלי הזכויות [ראו, לעניין זה, גם סעיף 57 בתצהיר זאב].

הקשר מיוחד זה שונה מן המצב הרגיל שאליו מכוונת הוראת חוק המקרקעין, בסעיף 37(א), שלפיה "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". הוראה זו משקפת גישה חשדנית כלפי מוסד השיתוף במקרקעין, ברוח מאמר חז"ל: "קדרא דבי שותפי לא חמימא ולא קרירא" [בבלי עירובין ג, א] (קדירת השותפים אינה חמה ואינה קרה; כלומר: אינה מגעת לטמפרטורה הנאותה, משום שכל אחד סומך על רעהו – ש"פ). לפיכך מעדיף המחוקק פירוקן של שותפויות שאינן מתפקדות באופן הרמוני, ועקב כך מעכבות פיתוח מקרקעין – לטובת כינונן של בעלויות-יחיד, שאינן חשופות לקשיים כאלה [רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' שאול ויסמן מיום 25.7.10, פסקה 10 בפסק דינו של כב' המשנה-לנשיאה א' ריבלין]. אולם, בענייננו, ריבוי השותפים מאפיין את "הגוש הגדול" באופן מובנה ובלתי-נמנע. לא סביר להתנות את פיתוח האזור בכך שאגדים כה גדולים ויקרים של זכויות יירכשו על ידי בעלויות-יחיד. הפיתרון המוסכם והמחייב שנקבע, אפוא, בחוזי השיתוף שאושרו על ידי בית המשפט ואשר נרשמו במרשם המקרקעין, אינו של פירוק השיתוף והפסקת המיזם המשותף, כל אימת שמשהו משתבש; אלא של הכרעה בדעת רוב, ושימוש בסמכויות של נציגים, לצורך אכיפת השיתוף ומימוש המיזם המשותף. זוהי אותה 'הסכמה אחרת', המהווה את שוברו של הכלל בדבר פירוק שיתוף על ידי מכירת כל הנכס [ויסמן שם, פסקאות 14 ו-17].

חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע, בסעיף 25(א), כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין". חוק החוזים מוסיף וקובע, בסעיף 39, כי "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב".

בענייננו, קשורים הצדדים במערכת יחסים הדוקה, לצורך קידום משותף של מיזם מורכב, על פני תקופה ארוכה ובנסיבות דינאמיות. מדובר, אפוא, ב'חוזה-יחס', הכפוף לחובת תום-לב מוגברת [רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עיזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל נ' מרכז משען מיום 6.9.98].