מהן חובותיו של עורך דין המייצג חברה קבלנית בעסקת מקרקעין כלפי רוכשי הדירה אשר אינם מיוצגים משפטית בעסקת המכר? - זוהי השאלה המרכזית הניצבת בבסיס התביעה דנן.
רקע עובדתי
ביום 24.7.2002 חתמו התובעים על הסכם לרכישת דירה (להלן: "הסכם המכר"), לפיו רכשו התובעים מאת חברת בולוס גד בע"מ (להלן: "החברה") דירת 3 חדרים + ממ"ד בקומה 2 ברח' הזית 19 ברמות יצחק בעיר נשר, הידועה כחלקות 249+90+3+2 בגוש 11235 וחלקה 21 בגוש 11207 (להלן: "הדירה"), בפרויקט מדורגי הכרמל (להלן: "הפרויקט"). תמורת הדירה התובעים שילמו סך של 645,000 ש"ח (להלן: "התמורה").
לצורך רכישת הדירה התובעים נטלו הלוואה מבנק טפחות בשיעור של 90% משווי הדירה.
משרדו של הנתבע ייצג את החברה בעסקאות מכר הדירות בפרויקט וערך את חוזי ההתקשרות בין החברה לרוכשי הדירות, באמצעות עו"ד עידן גרושקובצקי (להלן: "עו"ד גרושקובצקי"), אשר עבד כשכיר במשרד הנתבע בתקופה הרלבנטית.
על הקרקע עליה נבנה הפרויקט נרשמה משכנתא לטובת בנק ירושלים בע"מ (להלן: "
בנק ירושלים"), אשר העניק לחברה ליווי בנקאי לפרויקט וכן לטובת כלל חברה לביטוח בע"מ (להלן: "
כלל") אשר הנפיקה פוליסות ביטוח עבור הפרויקט כערובה להבטחת השקעות כספי רוכשי דירות בפרויקט.
התובעים לא קיבלו ערבות בנקאית או בטוחה אחרת כנגד התמורה ששילמו לחברה בגין רכישת הדירה וכן לא נרשמו זכויותיהם על הדירה, לרבות הערת אזהרה לטובתם.
במהלך שנת 2002 נקלעה החברה לקשיים כלכליים ובהתאם להחלטת בית המשפט המחוזי בחיפה החל הליך כינוס נכסים והקפאת הליכים של החברה, והחברה נוהלה על ידי רו"ח יוסף מייזלס ז"ל אשר מונה על ידי בית המשפט כמנהל מיוחד.
בחודש מרץ 2005 הגישה כלל בקשה לאכיפת השעבודים, לרבות חשבון הפרויקט וארבע דירות בפרויקט אשר לא הוחרגו על ידי כלל מן המשכנתא הרשומה לטובתה, ביניהן דירת התובעים. בשלב זה הודיע ב"כ המנהל המיוחד - עו"ד רון רוגין - לתובעים כי הינם חשופים לפינויים מהדירה.
התובעים שכרו שירותים משפטיים של משרד עו"ד לצורך הטיפול בהחרגת הדירה מן המשכנתא הרובצת עליה ובשנת 2007, לאחר ניהול הליכים משפטיים בתיק הכינוס, הודיעו כלל ובנק ירושלים כי התובעים משוחררים מן ההתחייבות לרישום משכנתא ללא הגבלה על הדירה לטובתן.
בשנת 2009, נרשמו זכויות החכירה על שם התובעים במינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), נחתם חוזה משתכן בין התובעים והמינהל והוסדר עניין רישום הזכויות בדירה.
טענות התובעים
לטענת התובעים הנתבע התרשל כלפיהם בטיפול בעסקת הרכישה של הדירה, וזאת, משלא דאג לקבלת בטוחות להבטחת התמורה ששילמו בגין הדירה ולא פעל לקבלת מכתב החרגה לדירתם מן המשכנתא ללא הגבלה אשר רבצה על הקרקע וכך נותרו התובעים ללא כל בטוחה לדירתם או לכספם עת נקלעה החברה לקשיים ולא עמדה בהתחייבויותיה.
עוד טענו התובעים כי הנתבע לא פעל לרישום זכויותיהם בדירה, לא פעל לרישום בניין המגורים כבית משותף ולרישום דירתם במרשם כלשהו, לרבות בספרי המינהל, הכל בניגוד להתחייבותו בהסכם המכר, למרות שהתובעים שילמו את שכר טרחתו בגין רישום הזכויות, בשיעור של 1.5% משווי הדירה בתוספת מע"מ.
התובעים מוסיפים כי הנתבע, באמצעות עו"ד גרושקובצקי, קיבל מהם שיק בסכום של 10% מהתמורה, לא הפקידו בחשבון הליווי של החברה, כנדרש בהוראות הסכם המכר, ולא פעל למעקב אחר הפקדת התמורה בחשבון הליווי של הפרויקט.
לטענת התובעים, התרשלותו של הנתבע או מי מטעמו הותירה אותם ללא כל בטוחה וללא כל הגנה על הדירה וכתוצאה ממעשיו ומחדליו של הנתבע עמדו הם בפני איום ממשי של איבוד דירתם.
התובעים מוסיפים וטוענים כי הנתבע לא טרח ליידע אותם בדבר סכנת הפינוי מדירתם, ורק בחודש אוקטובר 2004 פנה אליהם במכתב, לפיו הודיע להם כי החברה בהליכי כינוס וכי אינו מטפל בנושא מכתב ההחרגה.
התובעים טוענים, כי בעקבות התרשלותו של הנתבע נאלצו לשלם שכר טרחה בסך של 34,950 ש"ח, בגין ייצוג משפטי מטעמם לצורך הסרת איום הפינוי מדירתם והחרגת הדירה מן המשכנתא ללא הגבלה לטובת הנושים האמורים, ובהמשך שילמו שכר טרחה למשרד עו"ד לצורך הסדרת רישום זכויותיהם בדירה, בסך של 3,495 ש"ח, זאת בגין תיקון טעות רישום מצד הנתבע בספרי המינהל.
כמו כן, התובעים טוענים כי נגרם להם נזק ממוני בגין הפסד ימי עבודה במהלך ניהול ההליכים המשפטיים בעניינם, הפסד המוערך על ידם בסכום של 10,000 ש"ח, וכן עוגמת נפש נוכח חששותיהם מפני פינויים מהדירה. התובעים העמידו את סכום הפיצוי המגיע להם לטענת בגין עוגמת נפש בסך של 30,000 ש"ח.