הצדדים לתביעה והשאלה המרכזית העומדת במוקד הדיון
1. התובעת הינה הבעלים הרשום של דירת מגורים בת שלושה חדרים בקומה שלישית בבניין ברחוב ארלוזרוב 11 א' בגבעתיים, הידועה כגוש 6160 חלקה 579, תת חלקה 8 וצמודה לה חניה לא מקורה (להלן: "
הדירה" ו- "
החניה"), הכל כמפורט בנסח רישום המקרקעין (להלן: "
הנסח") אשר צורף כנספח א' לתצהיר התובעת (ת/3).
2. הנתבעים הינם זוג נשוי אשר מכרו לתובעת את הדירה, לרבות החניה, על פי חוזה מכר שנחתם בין הצדדים ביום 02/06/2010 בסך של 1,625,000 ש"ח (להלן: "
חוזה המכר"). עותק מחוזה המכר צורף כנספח "
ב" לת/3.
3. אין מחלוקת כי עובר לחתימת הסכם המכר הוצגה החניה לתובעת; אין מחלוקת שהתובעת הצהירה בחוזה המכר כי היא רוכשת את הדירה לרבות החניה AS IS, לאחר שראתה את הדירה ומתקניה לרבות מצבה המשפטי, הפיזי, התכנוני וההנדסי ומצאה אותם מתאימים לצרכיה, הכל בכפוף לנכונות הצהרות התובעים בחוזה המכר (ראו סעיף 2 לחוזה המכר); אין מחלוקת שבטרם מסירת הדירה לידי התובעת לא ניסתה התובעת להחנות את רכבה בחניה.
4. לאחר מסירת הדירה לידי התובעת, וכפי שיפורט להלן, טוענת היא כי נסתה להחנות את רכבה בחניה אולם הדבר לא עלה בידה. לאחר שהעמיקה את בדיקותיה התחוור לה, לטענתה, ששטח החניה קטן מהשטח הנזכר בנסח, וכי השטח הנזכר בנסח קטן מהשטח הנכלל בהיתר הבנייה; עוד התחוור לה ששטח החניה הקיים נמוך משטח החניה הנזכר בהנחיות משרד התחבורה, ולפיכך, לטענתה, כלל אינו ראוי לתואר "מקום חניה"; התובעת טוענת שיש לראות בכך הפרה של הסכם המכר ואי התאמה במובן חוק המכר. עוד טוענת התובעת שהסתבר לה בדיעבד שהנתבעים ידעו על הבעייתיות הקיימת בחניה, הן מבחינה תכנונית ורישומית והן מבחינה פרקטית, אך בחרו שלא לגלות עובדה מהותית זו לתובעת עובר לכריתת חוזה המכר. לפיכך טוענת התובעת בנוסף לאי גילוי; הטעיה וטעות וכן ניהול משא ומתן שלא בתום לב. על יסוד טענות אלו הגישה התובעת תביעה כספית בסכום כולל של 410,400 ש"ח, המורכבת מראשי הנזק הבאים: פגיעה בשווי הדירה עקב אי יכולת להשתמש בחניה (190,000 ש"ח); פיצוי מוסכם על פי חוזה המכר (162,500 ש"ח); עוגמת נפש (50,000 ש"ח); הוצאות מומחים (7,900 ש"ח).
5. הנתבעים מצידם מדגישים כי הדירה נמכרה AS IS, ולפיכך מנועה התובעת מלהעלות כל טענה בעניין מצב הממכר, בוודאי טענה אותה יכולה היתה לבדוק בטרם חתימה על חוזה המכר. בעניין זה מציינים הנתבעים כי החניה הוצגה בפניי הנתבעת; אין כל מחסום המונע את הגישה לחנייה; לא הייתה כל מניעה להחנות את הרכב במקום החנייה עוד בטרם חתימת חוזה המכר. בנוסף ולחלופין טוענים הנתבעים כי לא ידעו על הפרשי המידות בחניה, אלא לאחר שהוגשה התביעה, מכאן שלא יכולה להעלות כנגדם טענת אי גילוי ו/או הטעייה בכל הנוגע למצב הרישומי. לגבי ההיבט הפרקטי מציינים הנתבעים כי אין כל בעיה להשתמש בחניה, והא ראיה כי הנתבעים שהינם כבני 70-80 שנה החנו את רכבם (ניסן בלאנו) בחניה האמורה, רכב הגדול יותר מרכבה של התובעת (פורד פוקוס). לפיכך - ומשלא קיימת כל בעייתיות בחניה, ברי כי לא היו אמורים לגלות לתובעת דבר בעניין זה.
6. לעניין הנזקים טוענים הנתבעים כי אלו מוגזמים ומנופחים וכי התובעת לא עמדה בחובת הקטנת הנזק - בעניין זה טוענים הנתבעים כי הוצע לתובעת לקבל שיעורי נהיגה על חשבון הנתבעים אולם היא סירבה מטעמיה היא; שניתן להזיז את המגרעת בגדר הפולשת לתחום החניה, וזאת בעלות זעומה, וכך תפתר הבעייתיות. מבחינה כספית טוענים הנתבעים כי שווי החניה אינו כנטען על ידי התובעת ובכל מקרה היא אינה זכאית לתבוע הן את הפיצוי המוסכם והן את שווי החנייה.
7. אלו, בתמצית, טענות הצדדים (ואפרטן בהמשך). עניינו הרואות, עלינו להדרש לשאלת היקף חובת הגילוי עובר לכריתת חוזה המכר הנדון, בכל הנוגע לחנייה, כל זאת כאשר ידוע ומוסכם שמדובר בחוזה מכר "יד שנייה" שכלולות בו הצהרות הצדדים לגבי מצב הממכר; מבחינה עובדתית נדרש לשאלה האם ידעו הנתבעים על ההפרש בשטח החנייה; האם ידעו על בעייתיות כלשהי בחנייה, ובמידה והתשובה חיובית - האם על פי הדין היה עליהם לגלות עובדות אלו לתובעת. כן נדרש לשאלה האם קיימת אי התאמה בממכר; האם ויתרה התובעת על טענות אי ההתאמה; האם יש לזקוף לחובתה אשם תורם ולשאלת גובה הנזקים.
וכעת לטענות הצדדים, הן העובדתיות והן המשפטיות, ביתר פירוט.
טענות התובעת
8. לטענת התובעת ביקשה היא לרכוש לעצמה דירת מגורים הכוללת, כתנאי מוחלט ובלתי מתפשר, קיומה של מעלית בבניין וכן קיומה של חניה פרטית צמודה לדירת המגורים ורשומה בלשכת רישום המקרקעין, ולצורך כך פנתה התובעת לקבלת שירותי תיווך אצל המתווך יניב, ממשרד התיווך נחום נכסים בגבעתיים (להלן: "
המתווך").
9. המתווך הונחה על ידי התובעת לחפש לה אך ורק דירות מגורים בנות שלושה חדרים באזור גבעתיים ובלבד שבבניין תהיה מעלית וחניה פרטית צמודה לדירה. המתווך הראה לתובעת מספר דירות, לרבות הדירה נשוא כתב תביעה זה. הדירה מצאה חן בעיני התובעת ולאחר משא ומתן בין הצדדים נחתם ביום 02/06/2010 חוזה מכר. התובעת מציינת כי לאורך כל המשא ומתן הדגישה התובעת את חשיבות קיומה של החניה ומיקומה, ראו בעניין זה הטיוטות שהוחלפו בין הצדדים עובר לחתימה על חוזה המכר.
10. ביום 22/09/2010 קיבלה התובעת את החזקה בדירה ולאחר צביעת הדירה והתארגנות עברה התובעת ביום 2/10/2010 להתגורר בה. מיד לאחר שהתובעת עברה להתגורר בדירה, התגלה לה להפתעתה ולתדהמתה הרבה, כי היא אינה מצליחה להחנות את רכבה במקום החניה וזאת על אף נסיונות ותמרונים רבים ועל אף שרכבה של התובעת מסוג פורד פוקוס הינו בגודל סטנדרטי של רכב פרטי.
11. משלא צלחה התובעת להחנות את רכבה במקום החניה, פנתה התובעת בשיחה טלפונית לנתבע מס' 2 (להלן: "
הנתבע") וטענה בפניו כי היא אינה מצליחה בשום דרך או צורה להחנות את רכבה במקום החניה ונענתה על ידו בביטול, כי זה רק עניין של אימון ואם היא תתאמן היא תצליח.
12. כעבור מספר ימים, פנתה התובעת בשנית בשיחה טלפונית לנתבע וטענה כי היא מתאמנת ומתאמנת אך כל ניסיונותיה כשלו והיא עדיין אינה מצליחה בשום צורה או דרך להחנות את רכבה במקום החניה. במהלך השיחה, גילה הנתבע לתובעת כי הבעיה הקיימת במקום החניה היתה ידועה לנתבעים וכי הוא רצה בשעתו להוריד חלק מגדר הבניין לצורך הפיכת החניה לשמישה, ואף היה מוכן לממן זאת מכיסו הפרטי, אך העניין לא צלח בידו.
13. מבירור שערכה התובעת בטרם הגשת התביעה עם ה"ה זואי ומתן סבר (להלן: "
סבר"), שהנם שכנים המתגוררים בבניין ועם שכנים נוספים בבניין גילתה התובעת כי הנתבעים לרוב לא היו מחנים את רכבם במקום החניה אלא מחנים את רכבם ברחוב, או ברחובות סמוכים או לחילופין, היו מוצאים חלופות אחרות. לפיכך טוענת התובעת שמהבירור שערכה עולה תמונה ברורה וחד משמעית, לפיה הנתבעים ידעו והיו מודעים היטב לבעיה הקיימת במקום החניה וכי הם לא גילו לה על הבעיה במקום החניה כיוון שאם הם היו מגלים לה, עסקת מכירת הדירה לא היתה יוצאת אל הפועל.
14. משכלו כל הקיצין, ולאחר שהתובעת הבינה כי הנתבעים הטעו והונו אותה בכוונת תחילה ובזדון, וכי הם מתייחסים בביטול לכל טענותיה לפיהן היא אינה מצליחה להחנות את רכבה במקום החניה, פנתה התובעת ביום 01/11/10, כחודשים לאחר קבלת החזקה בדירה אל הנתבעים במכתב, באמצעות עוה"ד רם כץ, אשר ייצג את התובעת בעסקת הרכישה . במכתב זה גולל עוה"ד כץ את טענות התובעת וביקש את תגובת הנתבעים. עותק ממכתב הטענות של התובעת צורף כנספח "ד" לתצהיר התובעת. תגובת הנתבעים מיום 10/11/2010 לא הניחה את דעתה של התובעת ומשכך פנתה היא לשכור שירותי מומחים אשר יחוו את דעתם בנודע לחניה האמורה ושוויה: כך פנתה התובעת למהנדס האזרחי מר מואב מעידי (להלן: "
מעידי", חוות דעתו הוגשה וסומנה ת/4), ולשמאי המקרקעין מר פינחס ארגוב (להלן: "
ארגוב", חוות דעתו הוגשה וסומנה ת/5).
15. מעידי בדק ומצא שרוחב החניה הבפועל הוא 2.50 מ' ורוחב המעבר בחזית הוא 4.22 מ'. לשיטתו, בהתאם להנחיות משרד התחבורה לרמת שירות 3, הרי נדרש רוחב מינימלי של 2.80 מ' לתא חניה בודד בין עמודים, כאשר רוחב המעבר המינימלי צ"ל 5.20 מ'. מניתוח סכמת רדיוסים כפי שמוצגת בת/4 ונסיון פיזי לכניסה לחניה נמצא כי לא ניתן להיכנס לחניה הנדונה. לפיכך מסקנתו של מעידי הינה כי תא החניה, כפי שהוא קיים בפועל אינו עומד בדרישות המינימליות (רמת שירות 3) של ההנחיות לתכנון חניה של משרד התחבורה, ולפיכך אין זה מקום חניה.
16. ארגוב מצידו בדק ומצא שבהתאם לתשריט המצורף להיתר הבניה מס' 6457 מיום 21.6.84 הרי מקום החניה היה אמור להיות במידות של 3.20 X 4.25 מ' ובשטח של 13.60 מ"ר. רוחב המעבר בחזית היה צ"ל 5.60 מ' ורוחב הכניסה הראשית למגרש הוא 4.00 מ'. בפועל נבנה אחד מעמודי התמך של הבניין במרחק של 4.62 מגבול המגרש המערבי, במקום 5.60 מ' כמסומן בתשריט ההיתר. מיקום העמוד מסיט את מקום החניה כ-1.0 מ' מערבה, דבר הנוגד גם את תשריט הבית המשותף. הגדר החזיתית נבנתה בפועל שלא בהתאם לתשריט ההיתר. הגדר הייתה אמורה להיות ישרה במרחק של 3.20 מ' מעמוד התמך. בפועל נבנתה מגרעת בטון וגינה המצמצמת את מקום החניה למידות של 2.50 X 4.22 מ'.