לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים בתל-אביב (כבוד השופטת ש' ברוש), אשר דחה ערעור על החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה, מחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר). בגדרה של החלטה אחרונה זו, נקבע כי דירתו של המבקש אינה בבחינת מקרקעין גובלים בתוכנית פוגעת, לעניין סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק), ולכן אינו זכאי לפיצויים.
עובדות והליכים
1. המבקש הינו בעל זכויות בדירה ברחוב השופטים 33 בתל אביב, הידועה כתת-חלקה 3, חלקה 239, בגוש 611 (להלן: הדירה). לדירה, המצויה בקומה הראשונה בבניין משותף בן שלוש קומות, חזית דרומית הפונה לרחוב השופטים, וחזית מזרחית המשקיפה על רחוב קצנלסון. ביום 13.11.2002 ניתן תוקף לתוכנית מפורטת מס' 2663 - "מגדל השופטים" (להלן: התוכנית), אשר בגדרה הותרה בנייתו של מגדל מגורים בן 28 קומות, לצד בניין מסחר בן שלוש קומות. את התוכנית, שצורתה כצורת האות "L" (היינו, בעלת חלק אנכי וחלק אופקי), תוחמים רחוב השופטים מצפון, רחוב אבן גבירול ממערב, ורחוב שאול המלך מדרום. ממזרח, בזוית הישרה הנוצרת בין חלקה האנכי וחלקה האופקי, גובלת התוכנית בחלקה בנויה, עליה ניצב בניין 34 ברחוב השופטים (להלן: בניין 34). הדירה ממוקמת מצפון לתוכנית, מול בנין 34, מעברו השני של רחוב השופטים.
2. הורי המבקש המנוחים (להלן: המנוחים), שהיו בעת פרסום התוכנית בעלי הזכויות בדירה הגישו תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק, נגד המשיבה 1, הועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב (להלן: הועדה המקומית). בהתבסס על חוות דעת שמאי מטעמם, טענו המנוחים כי התוכנית עתידה לגרום לעליה במפלס הרעש; להצללה ולהסתרת אור השמש; למפגעי זיהום אוויר; לפגיעה בנוחות עקב הגברת הרוח סביב המגדל ולעליה משמעותית בצפיפות המגורים. הועדה המקומית, בהחלטתה מיום 30.7.2003, סברה כי הדירה נשוא התביעה אינה "נכס גובל", כמשמעותו בסעיף 197 לחוק, וממילא לא חלה כל ירידת ערך לנכס, על פי חוות דעת שמאי הוועדה. לחילופין, קבעה הוועדה כי ככול שיקבע שחלה ירידת ערך, הרי שמתקיימים תנאי סעיף 200 לחוק, ועל כן אין לשלם למבקש פיצויים. על החלטה זו ערערו המנוחים בפני ועדת הערר.
3. בערר טענו המנוחים, כי הדירה גובלת בתוכנית, שכן המרחק המינימאלי בין התוכנית והדירה הינו 20 מטר, ורחוב השופטים המפריד ביניהן הינו חד סטרי בחלקו הרלוונטי. בהחלטת ועדת הערר מיום 19.10.2003, צורפו לערר המשיבות 2 ו-3, חברות בניה פרטיות, יוזמות התוכנית ובעלות הזכויות במקרקעין בתחומה, בשל הסכם שיפוי נטען בינן לבין הועדה המקומית. בהחלטתה מיום 6.3.2008, דחתה הועדה את טענות המנוחים, בהתאם להלכה שנקבע בעע"מ 2775/01 ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שרונים", פ"ד ס(2) 230 (2005) (להלן: עניין ויטנר), לפיה נכס ייחשב כגובל בתוכנית פוגעת באם קיימת השקה פיזית בין התוכנית לבין הנכס, אלא אם מתקיימים אחד משני חריגים - ההשקה מופרעת על ידי שטח פתוח צר, או כביש צר. הועדה קבעה כי בין דירת המנוחים לבין התוכנית קיימת חציצה ממשית, הן מפני שרחוב השופטים - המחבר בין שני עורקי תחבורה ראשיים - אינו כביש שכונתי צר, והן משום שבין הדירה לבין התוכנית מפרידים לא רק רחוב השופטים, אלא גם בניין מספר 34. המבקש, אשר ירש את הדירה מהוריו המנוחים, הגיש על רקע זה ערעור לבית המשפט המחוזי.
4. בערעורו השיג המבקש, בין היתר, על ממצאי ועדת הערר בדבר המרחק בין דירתו לבין התוכנית. לגישתו, קביעת ועדת הערר, לפיה המרחק בין הדירה לתוכנית הינו כ-20 מטרים, מבוססת על שיטת מדידה שגויה: האחרונה מדדה תחילה את המרחק בין חלון דירתו לבין בנין מספר 34, ולאחר מכן מדדה את המרחק בין בנין 34 לבין חלקה האנכי של התוכנית הפוגעת. לטענת המבקש, שיטת מדידה זו, המציירת זווית ישרה (בדומה לאות "נ"), במקום למתוח קו ישר, "מנוגדת לכל מציאות", מה גם שלשיטתו יש לבחון האם נכס הינו גובל תוך התייחסות לגבול החלקה כולה, ולא תוך התייחסות לקוי הבניין או הדירה.
בית המשפט המחוזי דחה את הערעור, הן מפני שהמבקש עצמו טען בפני ועדת הערר כי המרחק המינימאלי הינו כ-20 מטרים, והן משום שאת הטענות בדבר שיטת המדידה וגבולות החלקה העלה המבקש לראשונה בערעור המנהלי, בעוד שהיה עליו להעלותן תחילה לפני ועדת הערר. לגופו של עניין, קבע בית המשפט כי גם אם תתקבל טענת המבקש לפיה רחוב השופטים הינו כביש שכונתי צר, הרי שאין בכך כדי להועיל לו: הכביש לבדו חוצץ בין חלקת המבקש לבין התוכנית בשטח צר בלבד, בשוליה הדרום-מערביים של החלקה, בעוד שדירת המבקש מצויה בצידה הדרום-מזרחי של החלקה, כך שבינה לבין התוכנית מפרידים הן הכביש והן בניין 34 ברחוב השופטים. עוד קבע בית המשפט, כי אף אם בעלותו של המבקש משתרעת על פני החלקה כולה, במסגרת שיקול הדעת שהותיר בית המשפט העליון בעניין ויטנר לועדות הערר ולבתי המשפט המנהליים, יש לשקול גם את מיקומה של תת החלקה השייכת למבקש ביחס לתוכנית הפוגעת. על כן, פסק בית המשפט כי החלטת ועדת הערר הינה סבירה בנסיבות העניין, ואין מקום להתערב בה.
מכאן הבקשה שלפניי.
טענות המבקש
5. המבקש סבור כי מקרה זה מעלה סוגיות שונות המצדיקות מתן רשות ערעור, וביניהן, שאלות בדבר שיטת מדידת המרחק הנכונה לצורך סיווג נכס שאינו משיק לתוכנית כנכס הגובל בה, וכן בעניין פירוש המושגים "מקרקעין" ו"כביש שכונתי צר" לצורך סיווג נכס כאמור. לגופו של עניין, משיג המבקש על קביעת בית המשפט קמא לפיה דירתו אינה נכס גובל, שכן - לטענתו - מתקיים החריג של כביש שכונתי צר אשר נקבע בעניין ויטנר: ראשית, טוען המבקש, כי לצורך סיווג נכס כמקרקעין גובלים, "מקרקעין" פירושו "מגרש" או "חלקה" ולא דירה, ואין נפקא מינה היכן בחלקה ממוקמת דירתו, מה גם שמדובר בבית משותף ובעלותו משתרעת על פני החלקה כולה, בחלקו היחסי. שנית, גורס המבקש, כי רחוב השופטים הינו כביש שכונתי צר, שכן מדובר ברחוב חד סטרי, שרוחבו כ-7 מטרים. לדידו, זהו המרחק הקובע לצורך סיווג נכס כגובל - היינו, המרחק בין גבולה הדרום מערבי של חלקתו לבין גבולה הצפון מזרחי של התוכנית - ולא המרחק שקבעה ועדת הערר, אשר נבע, לגישתו, משיטת מדידה שגויה. מכך מסיק המבקש, כי היות שמקרקעין הינם חלקה, ובין חלקתו בצידה הדרום מערבי לבין צידה הצפון מזרחי של התוכנית מפריד אך כביש שכונתי צר, הרי שמדובר במקרקעין גובלים וזכאי הוא לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק.
דיון והכרעה
6. בטרם אתייחס לבקשה, תובא המסגרת הנורמטיבית הצריכה לדיון. סעיף 197(א) לחוק קובע כדלקמן:
|
"תביעת פיצויים
|
197. (א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".
|
סעיף 197 קובע, אפוא, חובת תשלום פיצויים לבעל קרקע, אשר מקרקעיו נפגעו כתוצאה מתכנית. אולם, סעיף 200 לחוק קובע פטור מחובת תשלום הפיצויים, בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: הפגיעה נגרמה מאחד מסוגי התוכניות המנויות בסעיף, הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים.
בעניין ויטנר נדונה שאלת סיווגם של מקרקעין כמקרקעין הגובלים בתחומה של תכנית פוגעת, לעניין סעיף 197. הלכה זו קבעה את "כלל ההשקה הפיזית", לפיו מקרקעין ייחשבו גובלים בתחומה של תכנית כאשר קיימת השקה פיזית בין המקרקעין לבין גבול התוכנית ("הקו הכחול"). לכלל זה נקבעו שני חריגים - הראשון שטח פתוח צר, והשני כביש שכונתי צר - לאמור, אף אם אחד מאלו מפריד בין התוכנית לבין המקרקעין, יחשבו המקרקעין כגובלים בתוכנית. עוד נקבע, כי החריג השני הינו מצומצם ומוגבל, ולא כל מקרה יבוא בגדרו. המבחן טמון בטיבה של החציצה שיוצר הכביש בין התוכנית לבין המקרקעין, כך ש"ככל שהכביש יוצר חציצה גדולה יותר, קרי ככל שהוא רחב וראשי יותר, כך תפחת הנטייה להכלילו בגדר החריג" (עניין ויטנר, בעמ' 271). עם זאת, נמנע בית המשפט מלקבוע רוחב מרבי לכביש אשר יבוא בגדרי החריג, והותיר בידי ועדות הערר ובתי המשפט שיקול דעת, למען יעשה צדק במקרים אינדיבידואליים, ותמנענה תוצאות שרירותיות ואבסורדיות.
7. לאחר שבחנתי את הבקשה ואת טענות המבקש, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. חרף ניסיון המבקש לשוות להליך זה חשיבות כללית-ציבורית, השאלות הנטענות על ידו אינן שאלות המצדיקות מתן רשות ערעור. כאמור, השאלה העקרונית: מתי ייחשבו מקרקעין כגובלים נידונה בעניין ויטנר, ונקבעו קריטריונים להכריע בה. במקרה זה יישם בית המשפט המחוזי את הקריטריונים שנקבעו. נפסק כי בין חלקם הארי של המקרקעין עליהם בנויה דירת המבקש לבין התוכנית, מפרידים לא רק הכביש ברחוב השופטים אלא גם הבניין ברחוב השופטים 34. נמצא כי חלקה בנויה זו איננה "הפרעה שולית" להשקה שבין המקרקעין לבין התוכנית, אלא מהווה חציצה משמעותית בין התוכנית לבין המקרקעין. אף אם הייתי מניח לטובת המבקש ולצורך הדיון, כי נפלה טעות ביישום הקונקרטי (ויודגש כי אין באמור משום נקיטת עמדה לגופה של המחלוקת), אין בכך כדי להצדיק מתן רשות ערעור (בר"מ 8730/06 חברת מגדלי אלרוב בע"מ נ' טייבר (לא פורסם, 14.12.2006)). באשר לשיטת המדידה - שאלה זו מוגבלת לנסיבותיו של המקרה דנן, וממילא מדובר בסוגיה טכנית בעלת אופי עובדתי (השוו, בהקשר אחר: בר"מ 8940/10 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו (לא פורסם, 6.3.2011)). בחינתה לגופה מעלה קושי נוסף, והוא שבכתב הערר הובעה הסכמה למרחק שנקבע על ידי ועדת הערר. בצדק ציין בית המשפט המחוזי כי את השגותיו בעניין המרחקים ושיטת המדידה היה על המבקש להשמיע בפני ועדת הערר - שכן, היא הערכאה המתאימה לדון בכגון אלו, וגם מן הטעם הזה אין להידרש לטענות אלו כעת.
התוצאה היא שהבקשה נדחית. משלא נתבקשה תשובה, אין אני עושה צו להוצאות.