כללי
1. המבקשת, גרנות אגודה שיתופית חקלאית מרכזית בע"מ (להלן - גרנות או המבקשת), הינה תאגיד שבעלי מניותיו הם כ - 40 קיבוצים ומושבים המצויים במישור החוף ובשרון.
2. ביום 13.1.01 הודיע שר המשפטים דאז, מר יוסי ביילין, כי הוא מכיר בגרנות כארגון לקוחות - כמשמעותו בסעיף 16 לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 (להלן - החוק או חוק החוזים האחידים) - לצורך פנייה לבית הדין בנוגע לביטול תנאים מקפחים ב"חוזה חכירה לקיבוץ" של משיב 3, מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל).
3. ביום 14.3.01 פנתה גרנות לבית הדין בבקשה לביטול תנאים מקפחים בחוזה הנושא את הכותרת "חוזה חכירה לקיבוץ" (להלן - החוזה). מדובר בחוזה המסדיר את היחסים המשפטיים שבין הקיבוץ לבין המינהל, בכל הקשור לתנאי החכירה של "משבצת" הקרקע עליה יושב הקיבוץ, לרבות השטחים עליהם בנויים מבני המגורים של חברי הקיבוץ, השטחים עליהם בנויים המבנים הציבוריים והקהילתיים של הקיבוץ, השטחים החקלאיים אותם מעבד הקיבוץ וכן שטחים עליהם בנויים המפעלים השונים השייכים לקיבוץ. נוסח החוזה כפי שהובא בפנינו גובש בראשית שנות ה - 90', וקדמו לו נוסחים קודמים. כפי שהוברר, כלל היקפם של המקרקעין המוקצים על ידי המינהל למטרות התיישבות חקלאית עולה כדי 3 מיליון דונמים.
4. על פי הנטען בבקשת גרנות, התנאים המקפחים שבחוזה עוסקים בנושאים הבאים:
א. שינוי חד צדדי של דמי החכירה - בהקשר זה מפנה גרנות לסעיפים 6(א)(1), 6(ב)(1), 6(ב)(3), 6(ב)(8), 6(ב)(9) סיפא, 30(ג) סיפא ו - 30(ה) לחוזה;
ב. הקטנה חד צדדית של השטח המוחכר - בהקשר זה מפנה גרנות לסעיף 2(ב) לחוזה;
ג. שינוי חד צדדי בחלק ממטרות החכירה (אותו חלק המאפשר שימוש במוחכר למטרת "מפעל") וזאת בכפוף להחלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן גם - מועצת המינהל או המועצה) - כאן מפנה גרנות להגדרת המונח "מפעל" בסעיף 1(ה) לחוזה;
ד. זכותו של המינהל לסיים את תקופת החכירה, במקרה של שינוי ייעוד, במשולב עם חובת הקיבוץ לפנות את השטח במקרה כזה - לעניין זה מפנה גרנות לסעיפים 18(א) ו - 19(א) לחוזה;
ה. זכותו של המינהל לקביעת התנאים שיחולו בעת חידוש החכירה, אם יממש הקיבוץ את זכותו להארכת תקופת החכירה - כאן מפנה גרנות לסעיף 3(ב) לחוזה.
5. לטענת גרנות, ההוראות הנ"ל מקפחות ואף מקימות חזקות קיפוח, הן לפי סעיף 4(2) לחוק ("תנאי המקנה לספק זכות בלתי סבירה לבטל, להשעות או לדחות את ביצוע החוזה, או לשנות את חיוביו המהותיים לפי החוזה"), והן לפי סעיף 4(4) לחוק ("תנאי המקנה לספק זכות לקבוע או לשנות, על דעתו בלבד, ולאחר כריתת החוזה, מחיר או חיובים מהותיים אחרים המוטלים על הלקוח, זולת אם השינוי נובע מגורמים שאינם בשליטת הספק"). טוענת גרנות כי על בית הדין לבטל תניות אלו, משום שמתקיימים בהן תנאי סעיף 3 לחוק החוזים האחידים, ומדובר בתניות שיש בהן - בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות - משום קיפוח לקוחות או יתרון בלי הוגן של הספק, העלול להביא לידי קיפוח לקוחות.
6. המשיבים מצידם טוענים שלל טענות בתשובה לבקשה, והעיקרית שבהן היא, כי ניתוחה של גרנות לוקה בחסר, משום שמתעלם הוא מאופייה המיוחד של ההתקשרות שבין המינהל לקיבוצים. לטענת המשיבים אין מדובר בהתקשרות מסחרית רגילה, אלא בכזו אשר נועדה לממש את המדיניות הקרקעית של ממשלת ישראל. לגישת המשיבים, משעניינו של החוזה במדיניות הקרקעית של מדינת ישראל, שוב אין מקום לביקורתו של בית דין זה על תניות החוזה, וככל שיש למבקשת השגה על המדיניות הקרקעית, מקומה בעתירה לבית המשפט הגבוה לצדק, ולא בבית הדין. מוסיפים המשיבים וטוענים, כי משמדובר בתניות שנועדו ליישום מדיניות קרקעית, שוב אין מדובר בקיפוח לקוחות, אלא במימוש מטרות לגיטימיות בגדרי תניות החוזה. עוד טוענים המשיבים, כי אין מדובר כלל בחוזה אחיד, על שום שתנאיו של החוזה לא "נקבעו מראש", כהגדרת המונח חוזה אחיד בסעיף 2 לחוק, אלא מדובר בתנאים שנקבעו לאחר משא ומתן עם הקיבוצים ונציגיהם.
7. במחלוקת אלו ואחרות, כפי שהועלו בידי הצדדים, נכריע בפסק דיננו שלהלן. אך טרם שנדון בטענות הצדדים לגופן, נבקש לפרט מעט את קורותיו של תיק זה עד אשר הגענו הלום. זאת, בין היתר, לנוכח הזמן הרב שחלף מאז הוגשה הבקשה ולנוכח השינויים שחלו בהרכב המותב בחלוף השנים. שינויים אלה אף מחייבים - כפי שיובהר להלן - מתן החלטה מקדמית בדבר מתן פסק הדין בידי המותב בהרכבו דהיום.
ההתנהלות הדיונית בתיק זה
8. אחר שהוגשה הבקשה הנדונה ביום 14.3.01, פנו משיבים 1 ו- 3 ביום 5.4.01 לבית הדין, בבקשה לדחיית מועד תשובתם לבקשה. הדחייה התבקשה עד אשר תגבש הממשלה עמדתה לאחר קבלת דו"ח ועדה בינמשרדית, באשר לשינויי יעוד בחקלאות (להן - ועדת מילגרום) וכן עד להשלמת הדיון בבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות - עתירה כנגד החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל בדבר שיעור הפיצוי למתיישב בעת שינוי ייעוד קרקעות (נוהגים לכנות עתירה זו גם בשם בג"צ הקשת המזרחית, וכך נכנה אותה לעיתים גם אנו). בתחילה, לא נעתר בית הדין לבקשת הדחייה והורה למשיבים להגיש תשובתם, ולהשלים נתונים שונים באשר לנושא שהועלה בבקשתם. אולם בהמשך, לאחר שהוגשה תשובת המשיבים והוצגה בפני בית הדין תמונה מלאה יותר, הורה בית הדין בהחלטה מיום 19.3.02 על עיכוב הדיון בבקשה לביטול תנאים מקפחים, עד להחלטת בית המשפט הגבוה לצדק בבג"צ הקשת המזרחית. זאת, לאחר שבית הדין מצא כי עשויה להתקיים חפיפה מסויימת בין נושא מהותי בבקשה זו לבין עניין הנדון בבג"צ הקשת המזרחית, הלא הוא זכותו של המינהל להפסיק את החכירה לגבי קרקע שייעודה שונה, והמדיניות הקרקעית של ממשלת ישראל בנושא זה.
9. ביום 29.8.02 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בבג"צ הקשת המזרחית. הצדדים לא פנו אל בית הדין לאחר מתן פסק הדין, עד אשר ביום 12.5.04 הורה בית הדין לגרנות להודיע, בתוך 10 ימים, אם היא עדיין מעוניינת בבירור הבקשה. גרנות ביקשה ארכות חוזרות ונשנות למתן תשובתה וזאת, לדבריה, בשל הליכים שונים שהתנהלו לאחר מתן פסק הדין בבג"צ הקשת המזרחית, אשר טרם נסתיימו, ואשר משמעותם "נבחנת לעומקה בימים אלו", כלשונה. בסופו של דבר הודיעה גרנות, ביום 31.10.04, כי היא עומדת על הבקשה, ומבקשת כי ייקבעו סדרי דיון, לאור הזמן שחלף מהגשת כתבי הטענות הראשוניים בשנת 2001.
10. או אז הוזמנו הצדדים לדיון, אלא שמחלוקת נתגלעה ביניהם באשר לסדר הגשת הראיות בתיק. בית הדין הורה לצדדים ליתן עמדתם בעניין זה בכתובים. לאחר ארכות, ביום 17.3.05 הגישו המשיבים עמדתם בעניין סדר הגשת הראיות. בישיבת קדם המשפט מיום 18.5.05 הורה בית הדין, כי המבקשת תגיש ראיותיה ראשונה. אלא שאז הודיעו המשיבים כי להשקפתם בית הדין לחוזים אחידים כלל איננו מוסמך לדון בבקשה, ומקומה בבית המשפט הגבוה לצדק. משכך, לא נקצבו מועדים להגשת ראיות, אלא הוגשה בקשה לסילוק על הסף, אשר אחרון כתבי בי-דין בעניינה הוגש ביום 13.11.06.
11. ביום 28.3.07 החליט בית הדין, ברוב דעות, לדחות את הבקשה. ערעור לבית המשפט העליון כנגד החלטה זו נדחה בפסק דין מיום 18.5.08, וזאת בנימוק של העדר זכות ערעור על החלטות ביניים של בית הדין לחוזים אחידים.