1. לפניי תביעה לאכיפת הסכם מכר דירה על דרך של רישום הבעלות בה וכן לתשלום פיצויים בסך 406,955 ש"ח, בגין הפרתו הנטענת של ההסכם.
עיקרי התביעה
2. ביום 11/2/93 נחתם הסכם מכר בין התובעים, מר אברהם דרוקר וגב' אהובה דרוקר, לבין הנתבעת, חברת מניבה פרי בע"מ, שבמסגרתו רכשו התובעים דירת דופלקס בת חמישה חדרים וחצי, דירה מספר 31 בבניין "הנרקיס", שהוקם על חלקה 520 בגוש 6181, בפרויקט "גני ערמונים", ברחוב הכבאים 11, רמת גן (להלן: "ההסכם" או "החוזה"; "הדירה"; "הבניין", בהתאמה). התמורה הועמדה על סך של 751,459 ש"ח בתוספת מע"מ (ההסכם צורף כנספח ב' לכתב התביעה). הבניין הוא חלק מקומפלקס של שישה בנייני מגורים, ושטח מסחרי של חנויות ומרפאות.
3. התובעים טוענים בתביעתם, שהוגשה ביום 12/7/10, כי הבניין טרם נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, וזאת בניגוד לאמור בסעיף 8א להסכם, ולמרות שחלף זמן ניכר מעת החתימה עליו.
לטענת התובעים, מאחר שלא נקבע בהסכם מועד לקיומה של ההתחייבות לרישום הזכויות, הרי שעל הנתבעת להשלימה בתוך "זמן סביר", בהתאם להוראת סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים"), והתקופה הארוכה שחלפה ממועד חתימתו של ההסכם אינה בגדר אותו "זמן סביר".
התובעים טוענים, כי אי רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים ואי רישום זכויותיהם בדירה בלשכת רישום המקרקעין מובילים לירידת ערך הדירה וגורמים להם נזק ממשי, לרבות עגמת נפש. כך, העדר רישום הזכויות מעכב את השלמת עסקת המכר ומונע מהם את האפשרות המלאה למיצוי הזכויות הקנייניות שרכשו, ולמעשה, קונים פוטנציאליים יסרבו לרכוש את דירה או שיציעו עבורה מחיר נמוך משוויה המלא.
אעיר כבר עתה, כי תוך כדי ניהול ההליכים בתיק זה נרשם הבניין כבית משותף, ביום 3/4/11. אשוב לכך בהמשך.
4. עילת תביעה נוספת הנטענת על ידי התובעים עניינה השימוש במחסן.
על פי הנטען, ביום 11/12/94 רכשו התובעים מהנתבעת מחסן ששטחו 63 מ"ר, הממוקם בבניין (להלן: "המחסן"), תמורת סכום של 256,955 ש"ח (להלן: "ההסכם לרכישת המחסן") (נספח ג' לכתב התביעה). התובעים טוענים כי בעת החתימה על ההסכם האמור, שימש המחסן כמשרד מכירות של הפרויקט.
לגרסתם, בעת החתימה על ההסכם לרכישת המחסן היה מובן לצדדים כי המחסן נמכר כחלק בלתי נפרד מהדירה, כך שניתן יהיה להשתמש במחסן כמשרד, באופן דומה לשימוש שנעשה בו על ידי הנתבעת. בנוסף, לטענתם, המצג המפורש שניתן להם על ידי נציגי הנתבעת היה שנמכרו, יחד עם הדירה, גם זכויות בנייה ב"שטחים עיקריים", שיאפשרו לעשות במחסן שימוש עיקרי.
התובעים טוענים, כי נבצר מהם להפוך את המחסן למשרד, מאחר שהנתבעת מסרבת לפעול להצמדת זכויות הבנייה לשטחים העיקריים, ובנוסף, אי ניוד זכויות הבנייה גורם לכך שהם אינם יכולים לקבל את האישורים הנדרשים להפיכת המחסן למשרד, ובכך הם מסתכנים בהגשת כתב אישום כנגדם בגין שימוש חורג.
לתובעים התברר עוד, לטענתם, כי לא רק שאין באפשרותם להשתמש במחסן כמשרד, אלא הם גם לא יכולים להשתמש בו כמחסן, מאחר שהוא נבנה תוך חריגות בנייה מהותיות, ללא היתר, המונעות שימוש חוקי בו, וביניהן, כניסה נפרדת למחסן, בשונה מכל המבנים הקיימים בפרויקט, הכוללים מחסנים בהם הכניסה היא פנימית. בסופו של דבר, התובעים פעלו, על חשבונם, להשגת היתר בנייה מתאים לכניסה הנפרדת.
5. התובעים מציינים, כי העובדות הרלוונטיות התבררו להם רק לאחר שניתן להם היתר לשימוש חורג במחסן שבבעלותם, והדיירים השכנים הגישו ערעור לוועדת הערר במחוז תל אביב, לאור התנגדותם לניוד זכויות הבנייה. על פי הנטען, דיירים אלה הגישו המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, ועתרו, בין היתר, למתן הצהרה שלפיה זכויות הבניה הבלתי מנוצלות שייכות לכלל דיירי הבניין, ולכן אין אפשרות לניוד זכויות מגג הבניין, ללא הסכמת כל דיירי הבניין.
בפסק דינו מיום 15/11/09 קיבל כב' סגן הנשיאה, השופט (בדימוס) יהודה זפט את עמדת הדיירים-השכנים וקבע כי אין אפשרות לנייד את זכויות הבנייה מהגג ללא הסכמת כל אחד מבעלי הדירות בבניין, ולפיכך, אין תוקף לניוד זכויות הבנייה מגג הבניין לשטח המחסן, כל עוד לא התקבלה הסכמת כל בעלי הדירות בבניין לכך.
לאור זאת, החליטו התובעים למחוק את הערר מוועדת הערר, וביום 31/12/09 הגישו תובענה שמהותה בקשה למתן פסק דין הצהרתי הקובע, כי בהסכם רכישת המחסן נרכשו גם זכויות בנייה לשטחים עיקריים, באופן שיאפשר להם להפוך את המחסן משטח שירות לשטח עיקרי. בסופו של דבר, החליטו התובעים שלא להמשיך בתובענה, והם עתרו למחיקתה.
לטענת התובעים, מאחר שהנתבעת מסרבת לפעול להצמדת זכויות הבנייה לשטחים עיקריים, ומאחר שטרם התבצע רישום של בית משותף, הרי שאין באפשרותם לעשות כל שימוש חוקי במחסן.
6. לאור האמור, עותרים התובעים בתביעתם להורות לנתבעים לרשום את זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין, ביחד עם רישום הבניין כבית משותף, בהתאם לסעיף 8א להסכם, ועל פי חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
בנוסף, מבקשים התובעים להורות לנתבעת לרשום את המחסן כהצמדה לדירה או כזכות חכירה של התובעים, בהתאם לסעיף 3 לנספח להסכם רכישת הדירה.
בנוסף, עותרים התובעים לקבלת פיצוי בסך 406,955 ש"ח, בגין הנזקים שנגרמו להם בשל מעשי הנתבעת, סכום המורכב, לטענתם, מסך של 256,955 ש"ח ששולם עבור המחסן; סכום של 100,000 ש"ח כפיצוי עבור אי רישום זכויות התובעים בלשכת רישום המקרקעין ואי רישום הבית המשותף, בחלוף 17 שנים וסך של 50,000 ש"ח בגין הנזקים שנגרמו לתובעים, כתוצאה מהפרות בוטות של ההסכמים בין הצדדים (אעיר, כי הסך של 256,955 ש"ח הוא הסכום החוזי הנומינלי; על התובעים היה לשערך סכום זה ליום הגשת התביעה, ולשלם אגרה על הסכום המשוערך; הם לא עשו כן, ולפיכך לא ניתן לפסוק להם, במידה ואקבע שהם זכאים לתשלום כלשהו, יותר מהסכום שפורט בכתב התביעה וששולמה אגרה בגינו).