החלטה בתיק בר"ם 8268/10

          לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (כב' השופט ע' מודריק), אשר קיבל ערעור על החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה, מחוז מרכז (להלן: ועדת הערר). בגדרה של החלטה אחרונה זו נקבע כי מקרקעי המשיבים 44-1 (להלן: המשיבים) הינם מקרקעין גובלים בתוכנית פוגעת, כאמור בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן: החוק).

עובדות והליכים

1.       המשיבים מתגוררים בבניין ברחוב בן-צבי 14 בפתח-תקווה, הבנוי על חלקה 252 בגוש 6715 (להלן: חלקת המשיבים). ביום 24.5.2001 ניתן תוקף לתוכנית מתאר מקומית המכונה "תכנית שינוי מתאר מס' מח/64 (דרך מס' 471, כביש מכבית)" (להלן: התוכנית), שיזמה ומבצעת המשיבה 2 (להלן: מע"צ). בגדר תוכנית זו, תוכננה דרך מס' 471, המחברת את דרך מס' 4 במערב עם דרך מס' 40 במזרח. מחלף זרובבל, שהינו אחד המחלפים בתוכנית, נבנה בסמוך לחלקת המשיבים. בין המחלף לבין חלקת המשיבים מצויה חלקה 251 (להלן: החלקה החוצצת), שייעודה, על-פי תוכניות המתאר התקפות, הינו שטח ציבורי פתוח (להלן: שצ"פ).

2.       לאחר פרסום התוכנית למתן תוקף הגישו המשיבים, יחד עם קבוצת דיירי בניינים סמוכים ברחוב, תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, בגין ירידת ערך המקרקעין שבבעלותם, נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקווה (להלן: המבקשת). משלא נענו, פנו המשיבים לועדת הערר.  

3.       ועדת הערר בחנה האם מקרקעי המשיבים הינם מקרקעין גובלים, בהתאם להלכה שנקבעה בעע"מ 2775/01 ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שרונים", פ"ד ס(2) 230 (2005) (להלן: עניין ויטנר), שלפיה, נכס ייחשב כגובל בתוכנית פוגעת אם קיימת השקה פיזית בין התוכנית לבין הנכס, או - באין השקה - אם בין הנכס לבין התוכנית מפרידים אחד משני אלה: 'שטח פתוח צר' או 'כביש שכונתי צר'. בהחלטתה מיום 25.2.2007 קבעה הוועדה כי קבוצת הבניינים ברחוב בן-צבי, לרבות חלקת המשיבים, אינם מקרקעין גובלים, כיוון שבין החלקות לבין התוכנית חוצץ שצ"פ - הכולל מדשאות, עצי נוי, מקומות חנייה ודרך גישה - שאינו בא בגדרי החריג "שטח פתוח צר", כמשמעותו בעניין ויטנר. על הכרעה זו הגישו המשיבים ערעור לבית המשפט המחוזי.     

4.       בעוד ועדת הערר בחנה את קבוצת הבניינים ברחוב בן צבי כמקשה אחת, ואת החלקה החוצצת בכללותה, לצורך הכרעה בשאלה האם מדובר במקרקעין גובלים - מיקד בית המשפט המחוזי את הדיון אך בחלקת המשיבים ובמקטע הרלוונטי של החלקה החוצצת, המצוי בין חלקתם לבין התוכנית. בגדר כך, ציין בית המשפט, כי בעוד שבחלקה החוצצת כולה ישנם גם עצי נוי ומדשאות, במקטע הרלוונטי הסמוך לחלקת המשיבים מצוי סופה של דרך עזר, אשר עוברת ברובה בחלקה 250 הצמודה לחלקה החוצצת מדרום. חרף העובדה שבתכנון הסטטוטורי מקטע זה של החלקה החוצצת מוגדר כשצ"פ, קבע בית המשפט שמבחינה מעשית, מקטע זה איננו אלא דרך. באשר לטיבה, ציין בית המשפט כי זוהי דרך ללא מוצא המאפשרת גישה לחניות, שרוחבה נע בין 14.65 לבין 18.3 מטרים. בנסיבות אלו, הסיק בית המשפט כי אמנם מקטע החלקה החוצצת איננו בא בגדרי החריג 'שטח פתוח צר' בשל רוחבו, אולם, בשל טיבו, מקטע זה חוסה תחת החריג 'כביש שכונתי צר'. נוכח זאת, קיבל בית המשפט את הערעור, ופסק כי חלקת המשיבים היא משום מקרקעין גובלים בתוכנית.  

          מכאן הבקשה שלפניי.

טענות המבקשת

5.       המבקשת טוענת כי מקרה זה מעלה שאלות בעלות משמעות משפטית וציבורית רחבה, המצדיקות מתן רשות ערעור, ומבקשת מבית משפט זה "לסכור את שטף הפרשנויות הסותרות להלכת ויטנר". לגופו של עניין, עיקר טענתה של המבקשת היא כי בית המשפט קמא יישם את ההלכה שנקבעה בעניין ויטנר באופן שגוי. המבקשת משיגה על קביעותיו בשלוש: ראשית, טוענת היא כי לצורך סיווג החלקה החוצצת, היה על בית המשפט להעדיף את המצב התכנוני (שצ"פ) על פני המצב בשטח (דרך). לגישת המבקשת, על-פי תוכניות המתאר התקפות, ייעוד החלקה לשצ"פ מתיר שימושים שונים: גנים, רצועות ירק, מגרשי ספורט ומשחקים, חניות לצורך השימושים המותרים וכיוצא באלו. המבקשת סבורה כי בקביעתו כי מדובר ב"דרך", ביכר בית המשפט את השימוש שנעשה בשצ"פ במועד נתון, הגם שלא ניתן לשלול כי בחלוף תקופה ייעשה בו שימוש אחר. הותרת קביעת בית המשפט קמא על כנה, גורסת המבקשת, תרתיע את רשויות התכנון מיצירת מקומות חניה בשצ"פ, מחשש שאלו יפורשו על-ידי ערכאות ככביש שכונתי צר. שנית, ולחילופין, סבורה המבקשת כי משבחן בית המשפט את החלקה החוצצת הלכה למעשה, היה עליו לעשות כן גם בנוגע לחלקת המשיבים. אילו עשה כן -  היה בית המשפט נוכח כי בין בניין המגורים לבין החלקה החוצצת מפרידים עשרות מטרים, הכוללים חניון, צמחיה עבותה ובריכת שחיה. לכן, גורסת המבקשת, אף אם תוכר החלקה החוצצת ככביש שכונתי צר, הרי שבניין המשיבים מרוחק עד מאוד מהתוכנית, ומכאן שאין מדובר במקרקעין גובלים. שלישית, ולחילופי חילופין, טוענת המבקשת כי החלקה החוצצת אינה עומדת בתנאי החריג של 'כביש שכונתי צר', בשל מימדיה הרחבים.

טענות מע"צ

            מע"צ תומכת בטענות המבקשת, וסומכת עמדתה על טיעונים זהים. מע"צ מדגישה כי אם לא היו בחלקה החוצצת דרך וחניות - אלא שימושים אחרים המותרים בשצ"פ, כגון רצועת ירק או גן משחקים - הרי שתביעת המבקשים היתה נדחית, שכן ברור היה אז כי החלקה איננה באה בגדר החריג 'שטח פתוח צר', וודאי שלא בגדרי החריג 'כביש שכונתי צר'. 

טענות המשיבים

6.       המשיבים סבורים כי המקרה דנן אינו מצדיק מתן רשות ערעור, היות שבית המשפט יישם את הקריטריונים שנקבעו בעניין ויטנר, ומקרה זה אינו חורג מעניינם הפרטני של הצדדים. לשיטת המשיבים, אין לתת רשות ערעור אף מן הנימוק שהמבקשת לא דבקה בטיעוניה עם התקדמות ההליכים. כך, בעוד שבתחילה טענה המבקשת כי הדרך המצויה על החלקה החוצצת הינה כביש סואן המנקז דרכו תנועה רבה, אשר אינו יכול לבוא בגדרי החריג 'כביש שכונתי צר', הרי שמאוחר יותר, לאחר שבית המשפט קמא ערך סיור במקום, העלתה המבקשת לראשונה את הטענה כי מדובר בשטח ציבורי פתוח. לגופו של עניין, טוענים המשיבים כי בין חלקתם לבין התוכנית מפריד כביש שכונתי צר, כיוון שבחלקה החוצצת עוברת דרך עזר ללא מוצא, הכוללת נתיב אחד ומשרתת את הדיירים לצרכי חניה בלבד. על כן, סבורים המשיבים, אין הצדקה לגרוע מזכותם לפיצויים, כבעלי נכסים הגובלים בשטח המשמש כביש אך מוגדר כשצ"פ, שעה שבעלי נכסים הגובלים בשטח המשמש כביש ומוגדר מבחינה תכנונית ככזה, זכאים לפיצוי. לשיטת המשיבים, קבלת עמדת המבקשת, שלפיה אין להתייחס לדרך העזר ככביש שכונתי צר אלא כשצ"פ, תאפשר לרשויות התכנון ליצור חציצות מלאכותיות בין מקרקעין לבין תוכניות פוגעות, דבר אשר יהפוך את סעיף 197 לחוק לאות מתה.

דיון והכרעה

7.       סעיף 197(א) לחוק קובע חובת תשלום פיצויים לבעל מקרקעין שנפגעו כתוצאה מתוכנית, בזו הלשון:

השאלה מתי ייחשבו מקרקעין כגובלים נידונה בעניין ויטנר. באותה פרשה נקבע "כלל ההשקה הפיזית", שלפיו מקרקעין ייחשבו גובלים בתחומה של תכנית כאשר קיימת השקה פיזית בין המקרקעין לבין גבול התוכנית. עם זאת, לכלל זה נקבעו שני חריגים מצומצמים - 'שטח פתוח צר' או 'כביש שכונתי צר' - כך שאף אם אחד מאלה מפריד בין המקרקעין לבין התוכנית, ייחשבו המקרקעין כגובלים בתוכנית. באשר לחריג 'שטח פתוח צר', נקבע כי לרוב יעמוד רוחבו על מטרים ספורים, ובגדרו תבוא חציצה צרה, מסוג תעלת נוי, שביל המשמש כמעבר, או שדרת עצים, אך לא תבוא חציצה רחבה, מסוג שטח פתוח רחב או מבנה בנוי. באשר לחריג השני, נקבע כי במסגרתו ייכנסו "רק מקרים שבהם בין התכנית לבין המקרקעין עובר כביש שכונתי צר או דרך כבושה או סלולה", ולא יבואו "דרכים בין-עירוניות או כבישים עירוניים שהם עורקי תנועה ראשיים ורחבים" (עניין ויטנר, בעמ' 271). עם זאת, נמנע בית המשפט מלקבוע רוחב מרבי לכביש אשר יבוא בגדרי החריג, על מנת להותיר בידי ועדות הערר ובתי המשפט שיקול דעת לעשיית צדק במקרים אינדיבידואליים.