עע"מ, ר"ם
בית המשפט העליון בירושלים
|
2775-01,3624-01,5358-01 וערעור שכנגד,7448-01,7449-
04/09/2005
|
בפני השופט:
1. דורית ביניש
2. אילה פרוקצ'יה
3. אשר גרוניס
|
| - נגד - |
התובע:
1. שרגא ויטנר
2. איילה ויטנר
3. הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים
4. הועדה המקומית לתכנון ולבניה מורדות הכרמל
5. עו"ד איתי בר סלע
6. הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-גן
7. אוניברסיטת בר-אילן
8. חברת מגדלי אלרוב בע"מ
עו"ד פנינה הרניב
עו"ד סטיב שמואל ברמן
עו"ד מיכאל סיגל
עו"ד שרי לרנר-הורוביץ
עו"ד איתי ברסלע
עו"ד מרגלית מלצר ואח'
עו"ד זאב הרטבי
עו"ד אריאל יונגר ואח'
עו"ד גרשון דרנס
|
הנתבע:
1. הועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים"
2. דורון ברקוביץ
3. בברלי ברקוביץ
4. היועץ המשפטי
5. יוסף הלברייך
6. אוריאל הלברייך
7. מינהל מקרקעי ישראל
8. מגדלי היכל שלמה בע"מ
9. אודליה ואברהם אילנץ ו-25 אח'
10. ועדת הערר המחוזית - מחוז חיפה
11. דונלד לו ופאולה אדלשטיין ואח'
12. איווניר יעקב ו-110 אח'
13. אברהם רמי טייב
14. עדה טייבר
15. הועדה המקומית לתכנן ולבניה תל-אביב-יפו
עו"ד עופרה זילברשץ
עו"ד אורן מילר
עו"ד נעמי וייל
עו"ד חיים צדוק ואח'
עו"ד א' פלביאן ואח'
עו"ד איתי ברסלע
עו"ד יעקב סבו
עו"ד רם דקל
עו"ד אסף טייבר
עו"ד יעל עידן
עו"ד ענר הלמן
|
| פסק-דין |
השופטת ד' ביניש:
סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: סעיף 197, וחוק התכנון והבניה או החוק, בהתאמה), מורה כהאי לישנא:
|
"תביעת פיצויים
|
(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".
|
השאלה העקרונית המצריכה הכרעה בתיקים שלפנינו הינה מתי ייחשבו מקרקעין כמקרקעין הגובלים בתחומה של תוכנית פוגעת, לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 האמור.
עיקרי העובדות
1. בפנינו 7 ערעורים ובקשות רשות ערעור, העוסקים כולם בתביעות פיצויים שהוגשו לועדות המקומיות לתכנון ובניה בגין תכניות פוגעות, בהתאם להוראת סעיף 197. התובעים (לשם הנוחות ייקראו כל תובעי הפיצויים לפי סעיף 197 בתיקים שלפנינו "תובעים", בין אם בהליך שבפנינו הם מערערים ובין אם משיבים) הינם בעלי זכויות במקרקעין, אשר אינם נמצאים בתחום התכנית ואף אינם משיקים לה פיזית, הטוענים כי למקרקעין שלהם נגרם נזק כתוצאה מן התכנית, וכי זכאים הם לפיצויים מכוח סעיף 197, בהיותם "מקרקעין גובלים בתחום התכנית".
המערערים בעע"ם 2775/01 ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים"(ערעור על פסק דינו של הנשיא א' גורן מבית המשפט לענינים מינהליים בתל-אביב-יפו בעת"מ 1040/00, 1059/00 דשבסקי נ' הוועדה המקומית "שרונים" (להלן: עת"מ דשבסקי)) הם בעליהם של בית מגורים ברחוב המייסדים באבן יהודה, אשר בינו ובין הקניון והחניה שנבנו מכוח התכנית הפוגעת מפריד כביש (רחוב המייסדים), ואילו "הקו הכחול" המסמן את תחום התכנית עובר במרכזו של הכביש. המשיבים 1 ו-2 בבר"ם 3624/01 הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים נ' הלברייך (בקשת רשות ערעור על פסק דינו של הנשיא ו' זילר מבית המשפט לענינים מינהליים בירושלים בעמ"נ 102/00 הלברייך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים(להלן: עמ"נ הלברייך)) הם הבעלים של מקרקעין ברחוב אבידע בירושלים, אשר בינם ובין התכנית לבניית מלון מפריד כביש (רחוב אבידע). התכנית קובעת, בין היתר, כי הכביש יורחב ב-7 מטרים, מן הצד הרחוק ממקרקעי המשיבים. המשיבים והמערערים שכנגד בעע"ם 5358/01 הועדה המקומית לתכנון ולבניה מורדות הכרמל נ' אילנץ (ערעור וערעור שכנגד על פסק דינה של השופטת ב' גילאור מבית המשפט לענינים מינהליים בחיפה בעת"מ 154/00 אילנץ נ' ועדת ערר מחוזית - מחוז חיפה (להלן: עת"מ אילנץ)) הם תושבי שכונת רמת יצחק בנשר, אשר בינם ובין התכנית שבמסגרתה נבנה בנין בן שמונה קומות, מפריד כביש, ו"הקו הכחול" של התכנית סומן במרכזו. המשיבים בעע"ם 7448/01 הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים נ' אדלשטיין והמערערים בעע"ם 7449/01 אטינגון נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים (ערעורים על פסק דינה של השופטת י' צור מבית המשפט לענינים מינהליים בירושלים בעת"מ 131/00, 137/00, 138/00 שדמון נ' הועדה המקומית (להלן: עת"מ שדמון)) הינם עשרות תושבים של מספר שכונות בירושלים, הטוענים כי מקרקעיהם נפגעו כתוצאה מתכנית שבמסגרתה נסללו "שדרות בגין", החוצות את ירושלים מצפון לדרום. המשיבים בעע"ם 6425/02 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' איוניר (ערעור על פסק דינו של השופט נ' ישעיה מבית המשפט לענינים מינהליים בתל-אביב-יפו (עת"מ 116/01 איוניר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן (להלן: עת"מ איוניר)) הינם מעל 100 בעלי זכויות בדירות הסמוכות לאוניברסיטת בר אילן, אשר נפגעו לטענתם מתכנית ששינתה את ייעודה של קרקע חקלאית סמוכה לקרקע לבנייה לשם הקמת מגרש חניה עבור האוניברסיטה. בין דירות המשיבים לבין התכנית מפרידה דרך, אשר לצידיה חונות מכוניות של דיירי הבניינים (רחבת האילן). המשיבים בבר"ם 5810/03 חב' מגדלי אלרוב נ' טייבר (בקשת רשות ערעור על פסק דינו של השופט ע' מודריק מבית המשפט לענינים מינהליים בתל-אביב-יפו בעמ"נ 157/02 חברת מגדלי אלרוב נ' טייבר (להלן: עמ"נ טייבר)) הינם בעלי זכויות במבנה מגורים הממוקם בין רחוב חיותמן לרחוב אהבת ציון בתל-אביב, אשר לטענתם נפגעו מתכנית להקמת בניינים רבי קומות. חלקו המערבי של רחוב אהבת ציון (בו נמצא הנכס הנדון) אינו כלול בתחומי "הקו הכחול" של התכנית ואילו חלקו המזרחי של הרחוב נכלל בחלקו בתחום "הקו הכחול".
ענייניהם של התובעים שבפנינו נדונו בפני ועדות הערר ולאחר מכן בפני בתי המשפט לענינים מינהליים במחוזות השונים, אשר הכריעו בשאלה מהם מקרקעין הגובלים בתכנית לצורך סעיף 197. בתי המשפט לענינים מינהליים נחלקו בפסיקותיהם העקרוניות בשאלה זו, ובהתאם, גם בתוצאות האופרטיביות בכל מקרה ומקרה.
הגישות השונות העולות מפסקי הדין של בתי המשפט לענינים מינהליים
2. הנשיא גורן בשבתו בבית המשפט לענינים מינהליים בתל-אביב-יפו קבע בעת"מ דשבסקי הנ"ל כי יש ליתן פירוש מצמצם למונח "מקרקעין גובלים", הכולל רק מקרקעין המשיקים פיזית לתחום התכנית. גישה דומה הביע הנשיא גורן בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 51/98 אורן ואח' נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה רמת השרון (לא פורסם) (להלן: עמ"נ אורן), שאינו נמנה עם הערעורים שבפנינו. הנשיא גורן סבר כי פירוש זה הוא הפירוש הראוי בהתחשב בלשון הסעיף, ובפרשנות שניתנה למונח "גובל" בהקשרים שונים בחוק התכנון והבניה. לגישה מצמצמת זו הצטרף השופט מודריק מבית המשפט לענינים מינהליים בתל-אביב-יפו בעמ"נ טייבר הנ"ל, תוך שהוא מוסיף כי "אולי ניתן להוציא מן הכלל מיני תוצאות אבסורדיות...שבהם בין התוכנית הפוגעת למקרקעין הנפגעים מפרידים סנטימטרים ספורים או אפילו מטרים בודדים חסרי כל משמעות".
יחד עם זאת, קבעו הן הנשיא גורן והן השופט מודריק (בעת"מ דשבסקי הנ"ל ובעמ"נ טייבר הנ"ל, בהתאמה) כי ניתן לקבוע, במקרים מיוחדים המצדיקים זאת, כי גבולות התכנית לצורך מתן פיצויים לפי סעיף 197 אינם במקום בו מסומן "הקו הכחול" על גבי התכנית, אלא במקום אחר. קביעה כזאת נדרשת, לשיטתם, כאשר ועדת הערר, או בית המשפט, נוכח כי גבולות התכנית סומנו במקום אשר סומנו על-ידי "הקו הכחול", באופן שרירותי, שנועד לצמצם את חשיפתה של הרשות לתביעות פיצויים לפי סעיף 197 (וראו גם: פסק דינה של השופטת ה' גרסטל בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 242/03 הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה אונו נ' פניגשטיין (טרם פורסם), שאינו נמנה עם הערעורים שבפנינו).
לעומתם, הנשיא זילר בשבתו בבית המשפט לענינים מינהליים בירושלים הגיע בעמ"נ הלברייך הנ"ל למסקנה כי יש ליתן פרשנות מרחיבה למונח "מקרקעין גובלים", כך שזו תכלול גם מקרקעין שאינם משיקים פיזית לתכנית, תוך שהוא קובע:
"כללו של דבר, נראה לי שמקרקעין הניצבים מול תכנית פוגעת, כשאין בין השניים לא חיץ של מרחק מהותי, גם לא חיץ פיזי, גם לא גורם אחר המנתק את רצף הזיקה שבין השניים כפי שהיא נראית לעיני כל, זאת לא מבחינה פונקציונלית גם לא מבחינה אחרת, הם מקרקעין גובלים בתכנית הפוגעת לצורך סעיף 197, אפילו יש מרחק-מה ביניהם.
נראה לי, שכל התנאים הללו מתקיימים בענייננו. תנאים אלו הם:ב מרחק קטן בין הגבול הפורמלי של התכנית הפוגעת לבין המקרקעין של המערערים, העדר חיץ פיזי או של מרחק גדול או של מכשול כלשהו המפריד בין השניים וזיקה בין השניים המתבטאת בביצוע עבודות גם בחיץ הקטן שיש בין השניים".
לגישה מרחיבה זו הצטרפו (בשינויים קלים) גם השופטת י' צור מבית המשפט לענינים מינהליים בירושלים בעת"מ שדמון, השופטת ב' גילאור מבית המשפט לענינים מינהליים בחיפה בעת"מ אילנץ, והשופט נ' ישעיה מבית המשפט לענינים מינהליים בתל-אביב-יפו בעת"מ איוניר. שופטים אלה נימקו את הצורך בפרשנות המרחיבה למושג גובלים בכך שלגישתם, מתכלית הסעיף ומכוונת המחוקק עולה כי אין לשלול במקרים של סמיכות גיאוגרפית את הזכות לפיצויים. יצוין כי גישה דומה התקבלה בפסקי דין מחוזיים נוספים, שאינם נמנים עם הערעורים שבפנינו (ראו: פסק דינו של השופט י' קלינג בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 113/02 גונן נ' הוועדה המקומית (טרם פורסם) ופסק דינה של השופטת ש' דותן בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 218/02 ועדה מקומית לתכנון ובניה שרונים נ' זילבר (טרם פורסם); וראו גם: א' נמדר פגיעה במקרקעין - פיצויים בגין נזקי תכנית (תשס"ב) 151; א' נמדר וי' עטר "מקרקעין 'גובלים' לעניין תביעת פיצויים בגין פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית" מקרקעין ב(5) (2003) 32, אשר תמכו בגישה המרחיבה).
טענות הצדדים
3. באי-כוח הצדדים בערעורים שבפנינו, השמיעונו טענות מפורטות ומלומדות בעל-פה ובכתב בסוגיה המשפטית שהונחה לפתחנו. הוועדות המקומיות טענו כי הפרשנות שיש ליתן למונח "מקרקעין גובלים" הוא פירוש צר, וביקשו כי נקבע שרק מקרקעין המשיקים פיזית ל"קו הכחול" של תכנית פוגעת, יוכלו לזכות בפיצויים במסגרת תביעה על-פי סעיף 197. לטענתם, פרשנות זו מתבקשת מלשון החוק, שכן לשיטתם, המונח "גובל", על-פי המשמעות הלשונית הפשוטה משמעו משיק פיזית. בנוסף, טענו הוועדות, בחינת ההקשר בו מופיע המונח "גובל" בחוק התכנון והבניה מביאה למסקנה כי הכוונה למשיק פיזית, ועל כן, יש לפרש את המונח באותו אופן גם לצורך סעיף 197. טענה נוספת אותה השמיעו הוועדות המקומיות היא כי ההיסטוריה החקיקתית של הסעיף מצביעה על כך שכוונת המחוקק הייתה להגביל את התובעים הפוטנציאליים בגין תכנית לבעלי זכויות במקרקעין אשר גובלים פיזית בתכנית, לשם יצירת ודאות לגבי המקרקעין עליהם יחולו ההוראות.