מאת: עו"ד גיא יקותיאל
לפסק הדין בעניין גנזי ואח' נ' שיפר ואח'
המפקחת על המקרקעין דחתה התנגדויות של דיירים, אשר סרבו לביצוע פרויקט תמ"א 38. הסרבנים חויבו בשכר טרחה והוצאות, ויצטרכו להשלים עם יציאת הפרויקט לפועל.
בעלי דירות בבית משותף בפתח תקווה, אשר יזמו פרויקט תמ"א 38 בבניין ולא יכלו להוציאו אל הפועל עקב התנגדות ארבעה בעלי דירות, הגישו תביעה כנגד הסרבנים בפני המפקחת על הבתים המשותפים בפתח תקווה.
כפי שקורה פעמים רבות, כבר במהלכו של ההליך, התרצו שלושה מבעלי הדירות הסרבנים וחתמו על ההסכם עם היזם. משכך, המפקחת דנה רק בטענות בעלי הדירה הנותרת, אשר עמדו על סירובם.
חשוב לציין, כי בניגוד למקרים רבים אחרים, הדיון בפני המפקחת נעשה לאחר שכבר ניתן היתר בניה ולאחר שוועדת התכנון המקומית דחתה את ההתנגדויות לתוכנית, וקבעה, כי יש לאמץ את המדיניות הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והיא סבורה שיש בכך כדי לשפר את הדיור וחזות המבנה המסוים והסביבה כולה.
הסרבנים: נזק כלכלי ותכנון לקוי
הטענה הראשונה שהעלו הסרבנים הייתה כנגד היזם, אשר לדבריהם, הפר הסכם בפרויקט אחר אותו ביצע ולכן לא ניתן לסמוך עליו.
הטענה השנייה התייחסה לנזק הכלכלי שיגרם להם מעצם ביצוע הפרויקט. לטענתם, הם משכירים את דירותיהם, ולא יוכלו ליהנות מפרות השכירות בתקופת הפרויקט. זאת, למרות שהיזם הציע לשלם להם עבור השכירות.
יתר הטענות התמקדו בהיבט התכנוני, למשל, כי המעלית אינה גדולה מספיק ואינה נגישה לנכים.
המפקחת: הטענות לא הוכחו
המפקחת טלי להב התייחסה לכל אחת מטענות הסרבנים: באשר ליזם עצמו, נפסק כי אין מקום להסתמך על "חרושת שמועות" שאינן מגובות בראיות של ממש.
ככל הנוגע לנזק כלכלי, קבעה המפקחת כי הצעת היזם לעשות שימוש בדירת המתנגדים כנגד תשלום דמי השכירות הינה הצעה ראויה והוגנת, ואין מקום לחייבו בתשלום דמי השכירות מבלי שתינתן לו האפשרות לעשות שימוש בדירה.
המפקחת ציינה, כי השתכנעה מעדות היזם לפיה "עלויות החיזוק אינן מבוטלות וכי לא פעם בשל היעדר כדאיות לא יוצאת אל הפועל תוכנית החיזוק כלל".
לגבי הטענות התכנוניות, פסקה המפקחת כי גורמי התכנון הם האמונים על בחינת ההיבטים התכנוניים וההנדסיים של תוכנית שכזו, ואין כל הצדקה לשנות מהוראות התוכנית, בפרט כאשר תנאי ההיתר חייבו אישור יועץ נגישות.
באשר לחניות, ציינה המפקחת את התיקון שבוצע זה מכבר לסעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, המתיר לכפות הוצאת חלקים משותפים בשביל התקנת מקומות חנייה, כאשר מדובר בעבודה שמטרתה בניית דירה חדשה.
מסר לבעלי הבתים
"...התנגדות מרה ועיקשת, שמתבררת כהתנגדות סרק, מחבלת בפועל בקידום חיזוקם של בתים משותפים וחותרת תחת הרציונל המצוי בחקיקת חוק החיזוק, קרי 'האצת חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה'", סיכמה המפקחת את פסיקתה, והסמיכה את באי כח היזם לחתום בשם המתנגדים על כל המסמכים הרלוונטיים. בנוסף, חויבו הסרבנים בהוצאות התובעים ושכר טרחת באי כוחם בסכום של כ 10,000 שקל.
פסק הדין צריך לתת זריקת מרץ לכל בעלי הדירות אשר מעוניינים לחזק את בניינם מפני רעידות אדמה אך חוששים לצאת לדרך בשל התנגדות שכניהם לפרויקט.
אולם, אל-חשש, עינינו רואות כי כאשר מדובר בהתנגדות סרק, ניתן לקבל במקרים רבים סעד, ואילו כאשר מדובר בהתנגדות אמיתית, על פי רוב ניתן למצוא לה פתרון מניח את הדעת.
לפסק הדין בעניין גנזי ואח' נ' שיפר ואח'
* הכותב הינו עו"ד העוסק בתחום תמ"א 38 וחבר הועדה לענייני תמ"א 38 בפורום קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין.
**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
למדור: דיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין