מה אם היו אומרים לכם שניתן להקל את המצוקה בשוק הדיור או לפחות להביא לה מזור? מה אם היו מספרים לכם שיש אלפי יחידות צמודות-קרקע באזורים איכותיים ובמחירים הנמוכים משמעותית ממחירי השוק, אותן ניתן לשווק ולממש כבר כעת?
הקרקעות המדוברות הן השטחים הפנויים שבחלקות המגורים של המושבניקים בעלי הנחלות, שמיועדות כבר היום למטרות מגורים ללא צורך בהליכי תכנון. הקרקעות הללו "הופשרו" בעקבות החלטה 1155 של רמ"י משנת 2008, שביטלה את הדרישה הקשוחה לפיה יש להוכיח רצף בין דורי (מגורי שלוש דורות בנחלה) כתנאי לקבלת היתר לבניית היחידה השלישית. משמעות מימוש ההחלטה היא, שהמושבניקים יכולים לבנות יחידת דיור נוספת בכל נחלה, ולא רק לבני המשפחה.
המשמעות היא שאת היחידה הנוספת - או את אחת היחידות שכבר בנויות - ניתן יהיה למכור בשוק החופשי לכל דיכפין בכפוף להסדרת מעמדה מול רמ"י, כך שהמושבניקים יצטרכו לשלם לרמ"י תשלום מופחת בגובה שליש מערך הקרקע למגורים של המגרש המפוצל.
החלום על בית עם גינה עומד להתממש?
על מנת להוציא את האפשרות הזאת אל הפועל, על המושבניקים להסדיר את מעמד הקרקע של חלקת המגורים בנחלה מול רמ"י באמצעות תשלומים שונים, הנמוכים בעשרות אחוזים מהעלות הריאלית של הקרקע. לאחר מכן ניתן יהיה לפצל מחלקת המגורים מספר מגרשים ולבנות עליהם יחידות דיור, בכפוף לתנאים שקבעה רמ"י: בעלי הנחלה יהיו מחויבים להתגורר בחלקה, זכויות הבניה לכל יחידה לא יפחתו מ-160 מ"ר והמושב לא ניצל את מכסת יחידות הדיור המוקצבות לו. את יחידות הדיור ניתן, כאמור, להשכיר או למכור לכל דורש, ועלות הקרקע הזולה תוזיל גם את עלות הנכסים.
על אף החזון האוטופי המתואר לעיל ועל אף שחלפו שש השנים מאז אושרה ההחלטה ושלוש שנים לאחר שעברה גם את מבחן בג"ץ, טרם פורסמו הנחיות לביצועה. התכנית המהפכנית הזאת נבחנה עד כה כפיילוט בשני מושבים בלבד מתוך כארבע מאות.
הסיבה המוצהרת לעיכוב בביצוע ההחלטה היא, לכאורה, היעדר תקנים לעובדים הנדרשים ברמ"י ליישומה. במילים אחרות: לרמ"י אין כסף לשלם לעובדים חדשים, שיטפלו ביישומה של התכנית בעלת ההשלכות המשמעותיות ביותר לציבור המתיישבים, לציבור מחפשי הדירות ומשפרי הדיור ולמשק בכלל.
ממתינים בכיליון עיניים
מושבניקים רבים ברחבי הארץ ממתינים בכיליון עיניים ליישום ההחלטה בפריסה ארצית: אלפי יחידות דיור - חלקן נבנו זה מכבר ללא היתרים - יתווספו לשוק הדירות וישמשו אלטרנטיבה ראויה וזולה למי שמחפשים איכות חיים. בכך יתאפשר גם לעבות את ההתיישבות במושבים שאוכלוסייתם מזדקנת או מתדלדלת ללא השקעה נוספת בתשתיות או הגדלת שטח המיועד למגורים. בנוסף, יוכלו המושבניקים עצמם להוריש חלקים מהנחלה לכמה יורשים ולא רק לבן אחד, כפי שקבעו התקנות עד כה.
עלותן של הקרקעות שהמדינה משווקת מאמירה מיום ליום. לכך מצטרפים גם הליכי חקיקה ארוכים, שינוי תכניות מתאר, תכנון ובנייה של תשתיות שונות ועוד, שמייקרים ומסרבלים את הדינמיקה בשוק הדיור. האפשרות לבניה במושבים ומימוש ההחלטה על פיצול הנחלה, שמשמעותה רווח נקי לכל הצדדים, תחולל מהפכה של ממש בזמן קצר בשוק הדיור בישראל.
אם מישהו שם למעלה שובר את הראש בחיפוש אחר הפתרון הזול והזמין למצוקת הדיור - ידע נא, שכל שנדרש לעשות בנדון הוא לאשר תקנים לעובדים נוספים ברמ"י, כדי שניתן יהיה סוף סוף להביא את החלטה 1155 לידי ביצוע ויישום.
* עו"ד גלעד שרגא עוסק בדיני אגודות שיתופיות, בן ממשיך, מושבים, נחלות ומשקים חקלאיים.
**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
למדור: מקרקעין
אתר המשפט הישראלי פסקדין
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין