בית משפט השלום בתל אביב - יפו	
		
ת"ט 27357-06-13 ביטרן נ' בן חמו
תיק חיצוני: 0139723135  	

בפני 	כב' השופט  עזריה אלקלעי	

התובע	
עומרי ביטרן	

נגד

הנתבע	
עידו בן חמו

פסק דין	

1.	בפניי תביעה על סך 9,400 ₪ שהגיש התובע נגד הנתבע, אשר תחילתה בבקשה לביצוע שיק.

טענות התובע
2.	לטענת התובע, בזמנים הרלוונטיים לתביעה דנן, הוא היה בעלים של דירה ברחוב קפלן 12 בבאר שבע (להלן: "הדירה").
3.	בתקופה שבין 1.10.10 ל-30.9.11 התגוררו בדירה עתמאנה ג'מיל ואבו מוח נסים (להלן: "השוכרים הקודמים") ובחודש יולי 2010, בטרם הסתיימה תקופת השכירות של השוכרים הקודמים, חיפש התובע שוכר חדש לדירה ולשם כך הוא נעזר באדם בשם חי (להלן: "חי"), אשר כיום הוא אינו בקשר עימו.
4.	ביום 1.8.11 נכרת חוזה בין התובע לבין הנתבע, לאחר שהנתבע ביקר בדירה ומצא כי היא מתאימה לצרכיו (להלן: "ההסכם").
5.	במבוא להסכם צוין מפורשות כי "השוכר [הנתבע] מצהיר בזאת כי ראה את המושכר ומצא אותו מתאים לצרכיו ולמטרת השכירות", ובסעיף 9.א. להסכם מצוין כי: "השוכר מאשר ומצהיר בזה כי קיבל לידיו את החזקה במושכר למשך תקופת השכירות כשהמושכר במצב טוב ותקין, וממועד זה השוכר יהיה מנוע מכל טענת אי התאמה לגבי המושכר, ייעודו ואופן השימוש בו".
6.	לטענת התובע, הדירה הייתה במצב טוב, שכן מדובר בדירה משופצת חלקית ונעימה למגורים.
7.	התובע הצהיר כי במעמד החתימה על ההסכם חתם הנתבע על שיק ביטחון שהינו נשוא תביעה זו, בסעיף 13 ב' להסכם השכירות נקבע כי סך 9,400 ₪ מהווה פיצוי מוסכם מראש למקרה הפרה יסודית של ההסכם.
8.	לטענת התובע, מספר ימים לאחר תחילת תקופת השכירות לפי ההסכם, הנתבע יצר קשר עם התובע וטען שיש לבצע שיפוץ נרחב בדירה, הכולל עבודות ריצוף, עבודות אינסטלציה בעלות של 2,600 ₪ לפני מע"מ, תיקוני דלתות עץ ועבודות צבע ובסך הכל תיקון בשווי של 5,440 ₪.
9.	לטענת התובע, למרות שסבר כי מצבה של הדירה טוב, הוא הביע את נכונותו בפני הנתבע לערוך תיקונים בדירה וביקש ממנו לאפשר לו להביא אדם מטעמו, אשר יבחן את התיקונים הנדרשים בדירה, אולם התברר לו כי הנתבע אינו מעוניין בעריכת תיקונים ונראה כי הנתבע התחרט על שכירת הדירה והשתמש בטענות ביחס לתיקונים כתירוץ ליציאה מההסכם. לטענתו של התובע, הנתבע כלל לא נכנס לדירה ולא הסכים שהתובע יבדוק את הליקויים הנטענים בדירה ויתקנם במידת הצורך.
10.	לטענת התובע, הוא פעל לצמצום נזקיו בכך שניסה להשכיר את הדירה, אולם מאחר שהנתבע הודיע על ביטול ההסכם באופן חד צדדי רק בראשית חודש אוקטובר 2013, נדרשו לו שלושה חודשים (מאוחר יותר הצטמצמה טענת התובע לחודשיים) עד שמצא שוכר חלופי ואף זאת בשכר דירה מופחת בסך של 2,000 ₪ לחודש במקום בסך של 2,350 ₪ בחודש.
11.	לדברי התובע, הוא מעולם לא הסכים לביטול ההסכם עם הנתבע ובהתאם להסכם השכירות, סכום שיק הביטחון נקבע כפיצוי המוסכם והמוערך מראש במקרה של הפרה יסודית של ההסכם. 
12.	לטענתו, הנזקים שנגרמו לו כוללים הפסד דמי שכירות עבור חודשיים בסך 4,700 ₪, הפסד של 350 ₪ לכל חודש בתקופת השכירות של השוכרים החדשים אשר שכרו את המושכר בדמי שכירות מופחתים, תשלום ארנונה בסך 500 ₪ עבור חודשיים, ודמי תיווך בסך 1,500 ₪, כך שלטענת התובע נגרמו לו נזקים של 10,900 ₪ במצטבר בנוסף לאובדן זמן, טרחה והטרדה, אם כי התביעה  הועמדה על סכום הפיצוי המוסכם מראש בסך 9,400 ₪, כסכום שיק הביטחון.
13.	לטענת התובע, בטרם השכיר את הדירה לשוכרים החדשים הוא לא נדרש לשפץ אותה ובוודאי שלא שיפוץ מקיף, כפי שדרש הנתבע, ולדבריו, גם השוכרים החדשים לא טענו כל טענה נגד מצבה של הדירה.

טענות הנתבע
14.	בתצהיר התמיכה שצורף להתנגדות לביצוע שיק הביטחון, טען הנתבע כי כאשר חי, נציגו של התובע, הראה לו את הדירה, התגוררו בה השוכרים הקודמים והדירה הייתה מרוהטת ומאובזרת.
15.	לטענת הנתבע, הוא קיבל את המפתח עבור המושכר רק ביום 4.10.11, במקום ביום 1.10.11, אולם בטרם הזמין הובלה של הריהוט לדירה, הגיע בלוויית רעייתו וחברו לדירה ומצא לתדהמתו חורבה שאינה ניתנת למגורי אדם.

16.	לדבריו כפי שהובאו בתצהיר התמיכה בהתנגדות מטעמו:
"א. הדירה הייתה  מסריחה, הכיור סתום. כמו כן, היו בה חרקים. עובש, ירוקת ורטיבות חמורה התגלו בכל קירות הדירה.  צבע הקירות היה מקולף ונשרו חתיכות טיח על הרצפה. 
ב. הכיור באמבטיה היה רופף לחלוטין [...] 
ג. שקעים בשני חדרים בדירה נתלשו ונעקרו, דבר לא נראה בעת הביקור שלנו בדירה. 
ד. [...]
ה. [...]
ו. [...] "
17.	הנתבע טוען, כי בעת הביקור בדירה, בטרם החתימה על החוזה, הוא לא ראה את התופעות הנ"ל מאחר שהדירה הייתה מרוהטת ומאובזרת ושהו בה אנשים רבים.
18.	לטענתו, כבר ביום 4.10.11 הוא פנה לנציג התובע ולתובע בעצמו וביקש מהם לתקן בדחיפות את הליקויים, אולם, לטענתו, הם לא רצו לשוחח עמו והשיבו לו כי הסכם השכירות נחתם וכי זו הבעיה שלו.
19.	הנתבע טען כי הביא לדירה קבלן שיפוצים שיעריך את עלויות ביצוע עבודות התיקון וזה העריך את התיקונים בסך של 5,440 ₪. 
20.	לטענת הנתבע, הוא חזר וטלפן מספר פעמים לתובע ולנציגו והסביר להם כי הוא ורעייתו אינם מוכנים להיכנס לדירה בשל הפרה חמורה ויסודית של ההסכם וכי הם מעוניינים לבטל את ההסכם ולהחזיר את מפתחות הדירה. נציג התובע הסכים להיפגש עם הנתבע וביום 6.10.11 החזיר הנתבע לנציג התובע את מפתחות הדירה. 
21.	לדבריו, לקראת תום הפגישה, שהייתה קצרה, אמר לו נציג התובע כי הוא לא ישפץ את הדירה ולא ישכיר אותה, אלא ישאיר אותה ריקה כדי שהתובע יוכל מאוחר יותר לתבוע מהנתבע את דמי השכירות בגין שימוש בדירה. 
22.	לטענת הנתבע, הוא לא התגורר בדירה ולא עשה בה כל שימוש בשל ההפרה היסודית של ההסכם מצד התובע. לדבריו, הסכם השכירות בוטל בהסכמה ועצם מסירת המפתחות לידי התובע היא הראיה לביטול ההסכם. התובע מעולם לא פנה לנתבע בכתב או בדרישה לקבלת דמי שכירות או לקבלת תשלום אחר וזאת מאחר שידע כי ההסכם בוטל בהסכמה.

ראיות התובע
תצהירו של ג'מיל עתמאנה
23.	ג'מיל עתמאנה (להלן: "ג'מיל") הצהיר כי שכר אתה דירה מהתובע והתגורר בה בתקופה שבין 1.10.10 ל- 30.9.11.
24.	ג'מיל הצהיר כי פינה את הדירה ביום 30.9.11 ולא נשאר בדירה לאחר תקופת השכירות. לדבריו, במהלך תקופת השכירות הדירה הייתה במצב טוב וראוי למגורים וכך גם השאירו אותה הוא ושותפו לדירה במועד פינויה בתום תקופת השכירות.
25.	לדברי ג'מיל, הוא לא נתקל בבעיות של נזילות, רטיבות, חרקים, עובש או ירוקת, הדירה לא הייתה מסריחה ולא היו בעיות של סתימות בכיור. לדבריו, הכיור באמבטיה אכן לא היה מותקן באופן מיטבי, אולם לא הייתה בעיה להשתמש בו והוא לא הרגיש צורך לפנות לתובע בקשר לכך. לדבריו, בסלון הדירה היה חלק שבו הרצפה התנפחה, אבל כך הוא עצמו קיבל את הדירה ולא היה מדובר בדבר קריטי, אשר הפריע למגורים בדירה.
26.	בחקירתו הנגדית אישר ג'מיל כי בזמן שהתגורר בדירה היא הייתה מרוהטת.

עדותו של התובע
27.	האמור בתצהירו של התובע פורט בפרק "טענות התובע" ואין מקום לחזור על טענות אלה.
28.	בחקירתו הנגדית של התובע הסביר, כי לחי הייתה חברה לניהול נכסים והוא שכר את שירותיו כדי שימצא עבורו שוכרים לדירה. לדבריו, הוא לא זימן את חי לעדות מאחר שלא הצליח להשיגו, על אף שניסה.
29.	התובע העיד כי להבנתו ההסכם לא בוטל והוא אף לא החזיר את השיקים שנמסרו לו עבור החוזה. לדבריו, הנתבע החזיר את המפתחות לחי. 
30.	התובע הסביר, כי הוא לא הזמין בעל מקצוע לשם קבלת הצעת מחיר, מאחר שהנתבע הודיע לו בשיחה טלפונית כי הוא לא יכנס לדירה גם אם יתקן את הליקויים בה (ראה עמ' 3 לפרוטוקול, ש' 5).
31.	התובע השיב כי ייתכן וצבע את הדירה בטרם השכיר אותה לשוכרים החדשים, אולם הוא לא ערך בה תיקונים מהותיים.
32.	לדברי התובע, הוא מצא שוכר לדירה חודשיים אחרי שהנתבע עזב, כך שלדבריו הוא הפסיד שני חודשי שכירות. התובע הסביר כי הדירה הייתה במצב טוב מאוד וכי הסיבה בגינה לא מצא שוכרים מיד הינה מאחר שמדובר באזור בו מתגוררים סטודנטים המבקשים לגור בסמוך לאוניברסיטה והם מחפשים דירות להשכרה בתחילת שנת הלימודים, כך שהמועד שבו ניתן למצוא שוכרים ביתר קלות הינה בין יוני לאוקטובר (עמ' 3 לפרוטוקול, ש' 22). לדבריו, מיד לאחר שהנתבע לא נכנס לדירה הוא החל לפעול כדי למצוא שוכר אחר תוך שיצר קשר עם מתווכים, פרסם מודעות ואפילו הגיע כמה פעמים לבאר שבע בעצמו.
33.	התובע הסביר, כי לא הפחית את דמי השכירות עבור הדירה עקב מצבה, אלא הפחיתם מאחר שלא רצה להפסיד חודשי שכירות נוספים. היות והיה קשה להשכיר את הדירה בתקופה זו - הוא העדיף להשכיר את הדירה במחיר נמוך יותר, חרף מצבה המצוין, מאשר לא להשכירה כלל.
34.	לדברי התובע, נציגו, חי, יידע אותו כי מפתחות הדירה נמסרו לנתבע במועד הקבוע בחוזה.
35.	לדברי התובע, חי התקשר אליו ואמר לו כי הנתבע אינו רוצה להיכנס לדירה מאחר שהוא סבור כי הדירה לא במצב טוב ויש המון פגמים שצריך לסדר. על אף שהתובע השיב כי הוא מוכן לסדר כל מה שצריך, הנתבע אמר כי הוא לא רוצה להיכנס לדירה (עמ' 4 לפרוטוקול, ש' 17). התובע הכחיש שהחוזה בוטל בהסכמה.

ראיות הנתבע
עדותו של יונתן קריספיל
36.	מר קריספיל (להלן: "יונתן") הצהיר כי הינו חברו של הנתבע וכי הוא ביקר עם הנתבע ואשתו בדירה ביום 4.10.11. הוא הצהיר שהדירה לא הייתה ראויה למגורי אדם, תוך שבתצהירו הוא חוזר במדויק על האמור בעניין זה בתצהירו של הנתבע.
37.	בחקירתו הנגדית הוא השיב, כי מבחינתו שלו הדירה לא הייתה ראויה למגורים במובן זה שהוא עצמו לא היה מתגורר בדירה מסוג זה.

עדותו של הנתבע
38.	בתצהירו, הנתבע חזר על עיקר הטענות שנטענו בתצהיר שצורף להתנגדות והרחיב.
39.	בעניין תיקון הליקויים, שינה הנתבע את גירסתו. בהתנגדות טען הנתבע כי התובע סירב לבצע את התיקונים וכי התובע אף אמר לו שזו "בעיה שלו". לעומת זאת, בתצהיר העדות הראשית, הצהיר כי לאחר הפצרות מצדו, הסכים נציגו של התובע להתחלק עמו בעלות התיקונים ולשלם חצי מהם, אולם הוא עצמו דחה הצעה זו של הנציג.
40.	הנתבע נשאל מדוע לא ציין בתצהיר שצורף להתנגדות כי התובע הציע לו להשתתף במחצית מעלות התיקונים, והוא השיב כי הוא פירט יותר בשלב הראיות. עוד השיב הנתבע כי הוא מסיק כי החוזה בוטל בהסכמה מכך שחי קיבל את המפתחות, אם כי איש לא אמר לו במפורש כי הוא מסכים לביטול החוזה. 
41.	לשאלת בית המשפט השיב הנתבע, כי התובע דיבר איתו בטלפון פעם אחת. לדבריו, הוא  אמר לתובע, כי אינו מוכן להיכנס לדירה והתובע הציע לו להתחלק בתיקונים חצי-חצי. אולם מיד לאחר אמירה זו תיקן הנתבע את גרסתו, ואמר כי לא זכור לו דבר ביחס לתיקונים באותה שיחת טלפון, אלא שבאותה שיחה הוא הודיע לתובע כי אינו מוכן להיכנס לדירה והתובע בתגובה אמר שאם לא ייכנס לדירה הוא לא ישכיר אותה למשך שנה וייתבע אותו. 
42.	עוד השיב הנתבע, כי המשיך להתגורר באותה דירה שבה התגורר קודם, לפני החתימה על הסכם השכירות עם התובע ולאחר שבועיים עבר לדירה אחרת של אותו בעל בית.
43.	לדברי הנתבע, הוא הודיע לתובע ולנציגו כי הוא ורעייתו אינם מוכנים להיכנס לדירה בשל הפרה חמורה ויסודית של ההסכם והודיע כי הוא מעוניין לבטל את ההסכם ולהחזיר את מפתחות הדירה. הנתבע נפגש עם נציג התובע, אשר חזר והציע כי התובע יישא במחצית מעלויות השיפוץ, וזה דחה הצעה זו ומסר לנציג התובע את המפתחות. 
44.	בחקירתו הנגדית ציין הנתבע, כי הוא ביטל את ההסכם בגלל הליקויים בדירה ולא בגלל האיחור במסירת המפתח.
45.	בחקירתו הנגדית הגיש התובע תמונות שצילם בדירה, אשר הוגשו וסומנו נ/1 עד נ/15, כאשר תמונות אלו אמורות לשקף את מצבה של הדירה במועד קבלתה.
46.	הנתבע אישר, כי הוא חתם על ההצהרות בחוזה השכירות ביחס למצב המושכר, אולם כשראה את הדירה כחודשיים לפני תחילת תקופת השכירות היא נראתה תקינה ולא נראתה כפי שנראתה במועד מסירת המפתח.

עדותה של אולגה בן חמו
47.	הגברת בן חמו, רעייתו של הנתבע, הגישה תצהיר המהווה העתק מדויק מתצהירו של הנתבע. היא אישרה כי הנתבע הוא זה שקיים את שיחות הטלפון עם התובע ועם חי וכי היא לא יכולה להעיד על תוכן השיחות. כן אישרה, כי לא הייתה נוכחת בפגישה עם חי ביום 6.10.11.

דיון והכרעה
48.	כאמור, מדובר בתביעה שטרית, כאשר לזכות התובע עומדות החזקות הקבועות בפקודת השטרות, לרבות חזקת התמורה, כך שעל הנתבע מוטל נטל ההוכחה לסתור חזקה זו. 
49.	אין חולק כי בין הצדדים נחתם הסכם שכירות מיום 1.8.11, לאחר שהנתבע ביקר עם רעייתו בדירה.
50.	בהסכם השכירות נקבע בסעיף 9.א.: "השוכר מאשר ומצהיר בזה כי קיבל לידיו את החזקה במושכר למשך תקופת השכירות כשהמושכר במצב טוב ותקין, וממועד זה השוכר יהיה מנוע מכל טענת אי התאמה לגבי המושכר, ייעודו ואופן השימוש בו."
51.	לטענת התובע, סעיף זה משתיק את הנתבע מלהעלות כל טענה בדבר טיבו של המושכר, בעוד הנתבע טוען, כי במועד הביקור בדירה הוא לא יכול היה לראות את הליקויים בדירה, שכן הדירה הייתה מרוהטת ומאוכלסת. לדבריו, מצבה של הדירה כפי שראה אותה היה שונה ממצב הדירה כפי שהיא נמסרה לידיו.
52.	בעניין מצבה של הדירה, הצדדים הביאו גרסאות סותרות. בהתאם לעדותו של התובע הדירה הייתה במצב טוב ותקין, וכך גם בהתאם לעדותו של ג'מיל עתמאנה, אשר שכר את הדירה ביחד עם שותף נוסף והחזיק בה עד למועד שבו נמסר המפתח לנתבע. 
53.	לפי עדותו של ג'מיל, אשר לא נסתרה, הדירה הייתה במצב טוב וראוי למגורים הן בתקופת מגוריו בדירה והן בתקופת עזיבתו את הדירה. לדבריו, היו בדירה פגמים מסוימים אולם לא היו בעיות שמנעו שימוש בדירה. עדות זו תומכת בגרסת התובע שהצהיר כי הדירה הייתה במצב טוב וראוי למגורים.
54.	לעומתם, הנתבע העיד, כי כשהגיע לדירה מצא אותה במצב שאינו ראוי למגורים, תוך שהוא מפרט סדרת ליקויים אשר לטעמו אינם מאפשרים בה מגורי אדם. הנתבע אף צירף סדרת תמונות שצילם להוכחת טענתו האמורה לפיה מדובר ב"חורבה שאינה ניתנת למגורי אדם".
55.	בעניין מצבה של הדירה העדפתי את גרסתם של התובע ושל ג'מיל על פני עדותו של הנתבע ועדיו. התובע וג'מיל העידו, כמצוין לעיל, כי מצב הדירה היה טוב וראוי למגורים. אני סבור כי הנתבע ועדיו הגזימו בתיאור מצבה "הירוד" של הדירה כדי ליצור מצג של דירה שאינה ראויה למגורים על מנת ליצור תשתית לרצונו של הנתבע להשתחרר מהחוזה.
56.	התמונות שהוצגו לי על ידי הנתבע תומכות בגרסת התובע וג'מיל, ועולה מהן כי בדירה אכן קיימים ליקויים, אולם מדובר בליקויים שניתן לצפות כי יהיו בדירה ישנה, ולא בכאלו ההופכים את הדירה לכזו שאינה ניתנת למגורי אדם או ל"חורבה".
57.	גרסת התובע וג'מיל בדבר מצבה של הדירה מתחזקת גם מהצעת המחיר שצירף הנתבע, ביחס לעלות תיקון כל הליקויים בדירה על-ידי קבלן שיפוצים שהזמין. בהתאם להצעת המחיר עלות התיקונים מסתכמת בסך של 5,440 ₪. אומנם אין מדובר בסכום זניח, אך מאידך, סכום זה ופירוט התיקונים שבהצעת המחיר מלמדים כי אין מדובר בדירה במצב שאינו ראוי למגורים.
58.	לאור המסקנה אליה הגעתי, לפיה הדירה הייתה במצב הראוי למגורים והפגמים שהיו בה לא היו חמורים, הרי שגם אם ניתן לראות בפגמים אלו משום הפרת חוזה, הרי שאין מדובר בהפרה יסודית של החוזה ולכן הנתבע לא היה רשאי לבטל את החוזה מבלי שנתן קודם לכן ארכה לתובע לבצע את התיקונים. מה גם שהנתבע התעלם מהצהרתו החוזית, לפיה בדק את המושכר ומצא אותו תקין. להלן פירוט המקור הנורמטיבי לקביעתי זו.
59.	ס' 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן – "חוק התרופות"), מקנה לנפגע את התרופות הבאות כשמופר חוזה:
"הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה".
60.	בהתאם לסעיף 6 וסעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, אשר יובאו להלן, נפגע זכאי לתרופת הביטול של החוזה רק במצב של הפרה יסודית. 
"6. לעניין סימן זה, "הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם הייתה סבירה בעת כריתת החוזה".

"7.(א)	הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה הייתה יסודית.
    (ב)	הייתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול.
(ג) [...]".
61.	כאמור לעיל, במקרה שבפני אין מדובר בהפרה יסודית מצדו של התובע ועל כן הנתבע,  לא היה רשאי לבטל את החוזה בטרם התרה בפני התובע על כוונתו לעשות כן ונתן לו ארכה לתיקון הליקויים, לא רק שהנתבע לא נתן ארכה לתובע לתקן את ההפרה אלא שהוא סירב לאפשר לתובע לבצע תיקונים בדירה, לפיכך ההודעה שנתן הנתבע לתובע על ביטול החוזה אינה כדין ויש בה משום הפרת ההסכם מצדו של הנתבע דווקא. 
62.	לפי חוק השכירות והשאילה, המשכיר חייב לתקן במושכר, לאחר שנדרש לכך על ידי השוכר, "כל דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר" ככל שתיקון מסוג זה חל עליו. במקרה שבפניי, ספק אם מדובר בליקויים המגבילים הגבלה של ממש את השימוש בדירה, וגם אם הייתי יוצא מתוך הנחה כי מדובר בפגמים מסוג זה, הרי שהנתבע לא עשה שימוש בסעדים שהיו יכולים להיות נתונים לו לפי חוק השכירות והשאילה. 
63.	הנתבע נהג בניגוד לקבוע בחוק השכירות והשאילה, עת ניסה להכתיב לתובע ביצוע שיפוצים על פי הצעת מחיר שהוא עצמו הביא, ומשהתובע לא הסכים לערוך את השיפוצים כפי שדרש הנתבע הוא הודיע לו על ביטול החוזה, וזאת עשה, כאמור, שלא כדין, מבלי שאיפשר לתובע לבצע את התיקונים כפי שהציע לעשות.
64.	משקבעתי כי הנתבע הפר את החוזה, זכאי התובע לפיצויים המוסכמים הקבועים מראש הקבועים בחוזה בסך 9,400 ₪ שהינו בגובה סכום השיק נשוא התביעה.
65.	הגם שהתובע הסתפק בתביעת סכום הפיצויים הקבועים מראש. אציין כי התובע אף הוכיח את הנזקים הממשיים שנגרמו לו. 
66.	לאחר שהנתבע ביטל את החוזה באופן חד צדדי, ניסה התובע להשכיר את המושכר וניסיונות אלו ארכו חודשיים ימים, זוהי תקופה סבירה בהחלט, במיוחד לאור הסברו של התובע לפיו הדירה מצויה בסביבה בה מתגוררים סטודנטים המחפשים דירות להשכרה בתחילת שנת הלימודים - במועד בו הפר הנתבע את ההסכם תמה תקופה זו. 
67.	אני גם מקבל את טענת התובע, לפיה הוא הפחית את דמי השכירות לא עקב מצבה הלקוי של הדירה, אלא עקב רצונו להשכירה בהקדם כדי למזער את נזקיו.
68.	יצויין, כי לא רק שהנתבע לא הרים את נטל ההוכחה ולא סתר את חזקת התמורה העומדת לזכות התובע, אלא שהתובע הוכיח באופן פוזיטיבי את תביעתו.
69.	אשר על כן, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 9,400 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. בנוסף ישלם הנתבע לתובע את סכום האגרה, כפי ששולמה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, מיום התשלום ועד התשלום בפועל והכל בצירוף שכר-טרחת עורך-דין בסך 5,000 ₪.

ניתן היום,  א' אדר ב תשע"ד, 03 מרץ 2014, בהעדר הצדדים.