מאת: עו"ד גיא יקותיאל
מתלבטים בקשר לתמ"א 38? לא יודעים עם איזו חברה להתקשר? עו"ד גיא יקותיאל מגיש סקירה ממצה של סוגי החברות הפועלות בתחום ומנתח את השפעת הקשרים בינן לבין החברות היזמיות על הדיירים. חלק ראשון מתוך שניים.
במקרים רבים מתקשרים בעלי דירות בבניין המיועד לביצוע תמ"א 38 עם חברה "מארגנת" ולא עם הקבלן המבצע בעצמו. לחברות "מארגנות" פנים שונות ותפקידים שונים, ועל אף שהמטרה הסופית היא אחת, כל חברה ניגשת אליה מתוך גישה ותפישה שונות, התואמות את אופן הגדרתן.
מהם ההבדלים בין החברות השונות? כיצד הם משפיעים על אופן ההתקשרות עם הדיירים? מהי הדרך לבחור את החברה המתאימה לצרכי הדיירים? להלן סקירה עניינית של סוגי החברות הפועלות בשוק.
ארגון גרידא: חברה מארגנת טהורה
"חברה מארגנת טהורה" היא חברה שמסייעת לארגן את הדיירים בבניין לקראת הפרויקט. על פי רוב, הדיירים הם אלו שיוצרים קשר עם החברה, בעיקר כאשר יש קושי לוועד הבית להשיג את הסכמת כל הדיירים, או כשאין בנמצא מי שיניע את הפרויקט קדימה.
נציגי החברה, שהכשרתם עשויה להיות משפטית, כלכלית או הנדסית, יסבירו לדיירים את התהליך העומד בפניהם, יסייעו לשכנע את המתלבטים, יעזרו בבחינתם ובחירתם של אנשי מקצוע מתאימים לפרויקט - כולל עורך דין מלווה - וילוו את הפרויקט עד תומו. יש לציין, שהדיירים הם שיחליטו אילו בעלי המקצוע להעסיק והם שיחתמו על ההסכמים מולם.
חשוב לזכור: החברות המארגנות אינן יזמיות והן אינן לוקחות על עצמן סיכון והוצאות, מלבד הזמן שישקיעו בפרויקט. חברות אלו מקבלות את שכרן, על פי רוב, מהקבלן או היזם עמו הדיירים יתקשרו, בסופו של דבר, ושכרן עומד על כ-2.5-3 אחוזים ממכירת דירות הקבלן.
ארגון פלוס: חברה מעין-יזמית
"חברה מעין-יזמית" היא חברה המאגדת את הדיירים בהסכם ראשוני ויוזמת על חשבונה את כל ההליכים המקדימים לפרויקט, בדרך כלל עד לשלב קבלת היתר הבניה. לאחר מכן, מחליטה החברה על קבלן או יזם, שיתקשר בהסכם נפרד מול הדיירים. היזם/ הקבלן ישלם את אגרות הבניה ואת עלויות שאר היועצים ששכרו הדיירים, יחזק את הבניין, יבנה את הדירות החדשות וימכור אותן.
חברות מעין-יזמיות נושאות בסיכון נמוך, שתלוי באישורו של היתר הבניה. את עיקר הסיכון הן מעבירות ליזם/ לקבלן, שנושא בעלויות החיזוק והשיפוץ ונהנה מהרווח בגין מכירת הדירות.
על פי רוב, שכרן של חברות אלו ישולם להן על ידי היזם/ הקבלן כאחוזים מתקבולי המכירות בפרויקט, או כמחיר קבוע ומוסכם מראש. פעמים רבות חברות אלו אף מקבלות על עצמן תפקידים נוספים, כגון פיקוח על הבניה או יעוץ משפטי לדיירים, תמורת תשלום נוסף.
יוזמה לשמה: חברות יזמיות
חברות יזמיות, שהן החברות הנפוצות ביותר, מתקשרות ישירות מול הדיירים בהסכם מפורט ומחייב לביצוע הפרויקט. חברות אלו נושאות בכל עלויות הפרויקט וכן במלוא האחריות מול הדיירים לגבי כל האספקטים הכרוכים בביצוע.
חברות יזמיות עשויות להתקשר עם קבלן או מספר קבלני ביצוע לשם ביצוע הפרויקט בפועל, אך הדיירים אינם צד בהתקשרות הזאת.
ויש גם ספסרים: קבלני החתימות
"קבלני חתימות" הוא השם המקובל לחברות או יזמים פרטיים, שתפקידם הוא אך ורק לאתר בניינים המתאימים לביצוע תמ"א 38 ולהחתים את הדיירים על הסכם ראשוני כלשהו, שמחד ימנע מהדיירים להתקשר עם יזמים אחרים, ומאידך יאפשר לאותם קבלני חתימות "לסחור" בחתימות הדיירים בקרב חברות יזמיות שונות תמורת סכום כסף.
קבלני החתימות כמעט ואינם נושאים בעלויות או בסיכונים כלשהם, ועל פי רב הם לא מלווים את הפרויקט ואת הדיירים לאחר העברתו לחברה יזמית.
לכל תמ"א יש חברה
השאלה עם איזו חברה כדאי להתקשר תלויה במידה רבה ביכולת הארגון והתאום של הדיירים. בבניינים בהם הדיירים מגובשים ויש ביניהם בעלי יוזמה, שמוכנים להשקיע מזמנם ומרצם בפרויקט, ההעדפה תהיה לפנות לחברות יזמיות. בבניינים בהם אין כוח מניע, יעדיפו הדיירים לפנות לחברה מארגנת, שתיקח על עצמה את כל ההתעסקות ותלווה את הדיירים.
חלקו השני של המאמר יעסוק בנושאים המשפטיים עליהם יש לתת את הדגש בהתקשרות עם כל אחת מסוגי החברות הללו. לחצו כאן לחלק השני.
- הכותב הוא עו"ד המייצג דיירים ויזמים בתחום תמ"א 38, וחבר בפורום קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין.
- המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
למדור: דיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין