חידושים בדיני מקרקעין בפדרציה הרוסית

בשנים האחרונות נחקקו בפדרציה הרוסית חוקים רבים בתחום דיני מקרקעין. ההתפתחות בתחום הנ"ל החלה עם צמיחה כלכלית ופתיחת השוק לתחרות והשקעות.

חוק (קודקס) המקרקעין, אשר נחקק ביום 25.10.2001 מסדיר את מגוון היחסים בתחום המקרקעין החל מקביעת עקרונות ועד לקביעת כללי רישום ופיקוח על ביצוע העסקאות.

בהמשך להוראות החוק (קודקס) המקרקעין משנת 01', נחקקו חוקים ואושרו כללים המסדירים את אופן רישום המקרקעין לסוגיו (קרקע עירונית, חקלאית, קרקע בבעלות המדינה או בבעלות פרטית, קרקע בבעלות או בחכירה). כמו כן נקבעו כללים לגבי גביית תשלום בגין השימוש בקרקע.

כללי פיקוח על ביצוע עסקאות

בחקיקה הוסדרו כללי פיקוח על ביצוע העסקאות, שנתנו לעסקה במקרקעין כח. כאשר מדובר בקרקע עירונית נדרשים הצדדים לעבור הליך אישור קשה ומורכב על ידי רשויות מקומיות, אשר מחד גיסא גרם לסדר ברישום העסקאות ומאידך הערים קשיים על ההליך; בין היתר, מאחר שעל מנת לאשר את העסקה נדרשים הצדדים להצטייד באישורים משלטונות המס, רשויות מוניציפאליות וכו'. ישנם מקרים בהם השלמת העסקה מתעכבת זמן רב וכל זאת בעקבות ההליך הבירוקראטי המסובך. מטבע הדברים, מצב זה גרם להתפשטות נגע השחיתות בקרב הפקידים.

יש לציין, כי קיימת הגבלה של המדינה בקביעת ערך הנכס כדי להדק פיקוח על גביית מסים בגין העסקאות. הצדדים קבעו בעסקאות מחירים נמוכים במיוחד על מנת להקטין את נטל המס החל על העסקה. רשויות המדינה קבעו בחקיקה כללים לחישוב ערך הקרקע לפי מיקומה וייעודה. הגבלות אלה השפיעו לחיוב על שוק הנדל"ן הרוסי, כאשר בעקבותיהן שררה מעין יציבות בשוק זה, בין היתר, בגלל קושי בהטעיית השלטונות.

העברת קרקע מסיווג אחד למשנהו

על אף האמור, עדיין קיימת בעיתיות בתחום העברת קרקע מסיווג אחד למשנהו. חוק העברת קרקעות מסיווג אחד למשנהו מיום 18.6.2001 שמספרו FZ – 78 מקשה על העברות בסיווג הקרקע וקובע תנאים נוקשים לביצוע הליכים מסוג זה. למעשה ישנם מקרים רבים, כאשר צדדים לעסקאות מכר נפלו קורבן לעסקאות מפוקפקות או טעו בסוג העסקה. משקיעים שאינם מתמצאים בדיני המקרקעין ברוסיה אינם מקפידים לעבור על כל הליכי בדיקת הנכס טרם ביצוע העסקה וכתוצאה מכך סופגים נזקים כבדים. לעתים, מחיר מפתה של הנכס גורם למשקיע למהר ולשלם את התמורה ורק לאחר רישום הנכס התברר כי אין הוא יכול להשתמש בו לפי צרכיו. כך למשל: בוצעה עסקת מכר באחת הערים הגדולות, כשנמכר מגרש במרכז העיר על פי נתונים חלקיים ולא נבדק נושא שמירת הטבע וסביבתו של המגרש. לבניין שהוקם על 2 חלקות היה צמוד פארק עירוני, ולא ניתן היה לבנות בחלקות הנ"ל ללא הריסת חלק מהפארק. כשהחלו הליכי בניה התנגדו הרשויות להגנת הטבע והארגונים הירוקים. היזם נאלץ לעצור את העבודות, ועד עצם היום הפרויקט נמצא בהליכים משפטיים. עיכובים כאלה ואחרים בביצוע העסקה גורמים ליזם הפסדים עצומים, והפתרון לא נראה באופק.

באמצעות חקיקה נרחבת בתחום דיני החברות הוסדרו נושאים רבים, הקשורים בכללי רישום הזכויות במקרקעין על ידי חברות שונות. חוק חברות בערבון מוגבל, אשר נחקק ביום 21.10.1994 וחוק חברות בעלות מניות, אשר נחקק ביום 24.11.1995, קבעו כללים לפעילות עסקית לגופים מסחריים, כגון חברות. כמעט כל עסקאות מכר המקרקעין המסחרי מתבצעות באמצעות חברה הרשומה כחוק בתחומי הפדרציה הרוסית. למרות שקיפות החברה, הרשומה כבעלת הנכס, קיימת חובה על הקונה לבצע בדיקות, אלו ואחרות, על אופי החברה ובעליה.

חקיקת חוק המשכון

יש לציין, שאחד החידושים הבולטים בתחום המקרקעין היה חקיקת חוק המשכון (משכון מקרקעין), אשר נחקק ביום 16.7.1998 (תיקון מיום 30.12.2004). החוק קבע כללים ועקרונות אשר אפשרו משכון הנכס כערובה לביצוע התחייבויות על ידי בעל הנכס. יש לציין, שהחוק קבע כללים חדשים בעניין החובה בניהול רישומים של החייב בספרים לצורך הסדרת רישום המשכון.

משאפשר החוק ביצוע משכון על הנכס, נפתחה דרך להליך קבלת משכנתא על ידי מוסדות פיננסיים, דבר אשר העיד על מגמה חיובית ביותר בשוק. נכון להיום, ברוסיה פועלים מאות בנקים מסחריים שחלקם עוסקים בעיקר במתן הלוואות לרכישת נכסים ותחום המשכנתאות החל לפרוח במדינה. סעיף 1 לחוק קבע את צורת ביצוע עסקת המשכון, ועיגן בחוק את דרישת הכתב לעסקה מסוג זה, ובנוסף חייב את הצדדים לעבור הליך רישום ברשויות המדינה. הווי אומר, אי ציות להוראות החוק מוביל לביטול העסקה. יצוין, כי העסקה נכנסת לתוקף לא ממועד חתימת העסקה, אלא ממועד הרישום אצל רשויות המדינה.

החוק מכיל פירוט לגבי דרישותיו הצורניות של שטר המשכון, והחיל על עורך השטר את מלוא האחריות בגין אי ביצוע הוראות החוק. לפי הוראות החוק הוקם מרשם משכונות ממלכתי, שעל פיו אפשר לקבוע, בין היתר, את מעמדו של בעלי הנכס בנכס, וההגבלות החלות עליו או על בעל הנכס. בנושא זה אין משמעות לסוג האישיות (המשפטית או הפיסית) של בעל הנכס. למעשה סעיף 26 לחוק מאפשר לכל גורם לבדוק במרשם שהוקם, כאמור, את הזכויות בנכס ולקבל על כך גושפנקא.

לצורך שמירה על ערך הנכס לאחר המשכון, קבע המחוקק בסעיף 31 לחוק, כי על בעל הנכס חלה חובה לבטח את הנכס לשם שמירה על שלמותו וצורתו.

דה יורה, ביצוע המשכון לא מקשה על בעל הנכס לבצע עסקאות בנכס בכפוף להגבלות המפורטות בשטר המשכון.

נושא נוסף, המוגדר בחוק המשכון בנפרד, הינו בעניין מגרשים פנויים. ולפיו, ניתן למשכן את הקרקע בהתאם להוראות החוק בתנאי שהאחרונה לא נכללה ברשימת הקרקעות אשר לגביהן לא ניתן לבצע עסקאות, כמפורט בחוק המקרקעין, דוגמאות לקרקעות מסוג זה הינן קרקעות בבעלות המדינה קרקעות הנמצאות בבעלות רשויות מקומיות וחלקות ששטחן קטן מהסף המינימאלי אשר נקבעה בחקיקה.

במקרים בהם והקרקע נמצאת בשכירות, קבע החוק כי ניתן למשכן את זכויות השכירות ובתנאי שקיימת הסכמה מצד בעל הקרקע.

לעיתים ישנה בעיתיות בעסקאות שבהן הקרקע ממושכנת אך המבנה לא. קיים חשש, שעסקה כזו לא תצא לפועל עקב התנגשות בין סוגי הבעלות וההגבלות השונות החלות על חלקי הנכס השונים. לדוגמא, יתכן שקונה פוטנציאלי ירכוש בניין ולא יבדוק את הנכס באופן ייסודי, כך שלא יהיה בידיו מידע על כך שהקרקע ממושכנת בחוזה עם בעלים קודמים, ובעת הרישום או כאשר הוא פועל לאישור תוכניות בניה או הרחבה, נוצרת לו בעיה.

התעניינות המשקיעים הזרים בשוק הנדל"ן הרוסי

כל החידושים בתחום דיני המקרקעין בפדרציה הרוסית הובילו לכך, שמשקיעים זרים החלו להתעניין בשוק הנדל"ן הרוסי , והשרו תחושה של יציבות בתחום. לפי נתונים סטטיסטיים, ברוסיה היקף ההשקעות הזרות הגיע למליארדי דולרים. והדבר מהווה ציון דרך להתקדמותן של מערכות שלטוניות ומשפטיות בפדרציה הרוסית, המהוות קטליזאטור לצמיחה כלכלית.

* עו"ד בוריס למפר הוא מומחה לדין זר (דין רוסי ודין אוקראיני) ובעל תואר שני במשפטים. לאתר של עו"ד בוריס למפר

** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין