אינדקס עורכי דין
... עורך דין
... נוטריון
... בוררים
... מגשרים
... מומחים לדין הזר
שרותים משפטיים
... פסיכיאטריה משפטית
... עדים מומחים
... רואי חשבון
... חוקרים פרטיים
... פוליגרף
... גרפולוגיה
... תרגום משפטי
... שרותי עזר משפטיים
... שמאים
... תמלול והקלטות
חיפוש | Newsletter | חדשות | מאמרים | פסיקה | חקיקה | וידאו יצירת קשר ... שרות לקוחות ... פרסום ...
יעוץ אישי   חיפוש בפסקי דין, מאמרים, חדשות   חיפוש עורכי דין  
לקבלת יעוץ אישי מעורך דין       ולחץ/י   פניה ליעוץ אישי
בית משפט העליון
בתאריך: 13/08/2013


בפני:
1. כב' השופט/ת כבוד הנשיא א' גרוניס
2. כב' השופט/ת א' רובינשטיין
3. כב' השופט/ת ד' ברק-ארז
מערערים:
1. קרן קיימת לישראל
2. רשות הפיתוח
- נגד -
משיבים:
1. עיזבון גוזלן ז"ל
2. עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ
ב"כ מערערים:
1. עו"ד אלעד נוה
ב"כ משיבים:
1. עו"ד עופר נתנאל

פסק-דין

השופטת ד' ברק-ארז:

1.        אי שם בשנות החמישים של המאה הקודמת נחתם הסכם בין חברת עמידר לבין דיירים שקיבלו לרשותם נכס אשר הוגדר בהסכם זה כ"דירה". בינתיים, חלפו להם כמה עשרות שנים, הדיירים המקוריים נפטרו והדירה נהרסה כליל. בנעליהם באים יורשיהם, קרובי משפחה שטוענים לזכות להירשם כחוכרים של המגרש שעליו הייתה בנויה הדירה. לצורך כך, אנו נדרשים להכריע בשאלת פרשנותו של ההסכם, ובאופן יותר ספציפי, בשאלה האם הוא הקנה לדיירים זכויות בשטח הדירה בלבד, או גם במגרש שעליו היא הייתה בנויה.

רקע עובדתי וההליכים המשפטיים הצריכים לעניין

2.        ביום 31.10.1957 נחתם הסכם (להלן: ההסכם) בין עמידר החברה הלאומית לשכון עולים בישראל בע"מ (להלן: עמידר) לבין יוסף וסופי גוזלן ז"ל (להלן: גוזלן) ביחס לנכס במושב קדימה. כאמור לעיל, המחלוקת בין הצדדים נוגעת להיקפן של הזכויות שהוקנו לגוזלן במסגרת ההסכם - האם הן כוללות את שטח הדירה בלבד במתכונת של דירה בבית דו-משפחתי צמוד קרקע או שמא הן כוללות גם את המגרש שעליו היא נבנתה (להלן: המגרש).

3.        מטרותיו של ההסכם הוגדרו במבוא לו, כך: "הואיל והמשתכן ביקש מאת עמידר לרכוש בשכון קדימה מ.ש.ב.ק. את הדירה מס' 1 שבמבנה מס' 45 ועמידר הסכימה למסור למשתכן את הדירה בהתאם לתנאי כתב הסכם זה". בנוסף, "הדירה" הוגדרה בו על דרך הפנייה לנספח ("הדירה המתוארת בתוספת 'א' לכתב הסכם זה").

4.        להסכם צורפו שלושה נספחים, ובלשונו של ההסכם - "תוספות". כתוספת א' להסכם שמשה תעודה מטעם עמידר שכללה פרטים מזהים של הדירה: מיקומה (היישוב קדימה), מספר הגוש (7815) מספר הדירה (45) ומספר הבית (1). תוספת ב' כללה את הנוסח המיועד של הסכם החכירה שעתיד להירשם בין המשתכנים לבין הקרן הקיימת לישראל. תוספת ג' להסכם הייתה תרשים של הדירה, שהגדיר את מסגרת הבנייה המותרת בה. ההסכם לא אזכר תוספות מחייבות נוספות. עם זאת, בפועל נלווה לו תרשים של המגרשים בשיכון עמידר בקדימה, שבו סומן בצבע אדום המגרש שבו מוקמה הדירה (מגרש 177). כמו כן, נלווה להסכם תרשים של הבית הדו-משפחתי ומיקומו על גבי שני המגרשים שעליהם הוא בנוי. בתרשים זה פורטו מספר הגוש, מספר החלקה, מספר המגרש, מספר הבית, מספר הדירה ושטחם של כל אלה.

5.        גוזלן התגוררו בדירה במשך שנים ארוכות. בשנים הראשונות למגוריהם בה, ולמעשה עד לשנת 1966, הם שילמו דמי חכירה לעמידר (כפי שאלה הוסדרו בסעיף 4(ג) להסכם). בשנת 1966 קיבלו גוזלן הודעה מעמידר לפיה עליהם לשלם את דמי החכירה "ישירות לבעל הקרקע", ללא פירוט נוסף. מאותו שלב ואילך גוזלן לא שילמו דמי חכירה, ובפועל אף לא קיבלו דרישה לתשלום דמי חכירה מהמערערות. ממילא גם לא נחתם הסכם חכירה בין גוזלן לבין המערערות. מר גוזלן נפטר כבר בשנת 1966 וכשמונה שנים לאחר מכן, בשנת 1974, הלכה לעולמה גם גברת גוזלן, חודשים ספורים לאחר שהוכרזה כפסולת דין. עוד קודם לכן, בשנת 1971, הושלמו הליכי הפרצלציה של המגרש שעליו הייתה בנויה הדירה והחלו הליכי רישום בנוגע למגרשים בשיכון. החל משנת 1973 ועד לשנת 2002 שלחה עמידר למשפחת גוזלן מספר מכתבים שהודיעו על האפשרות לסור למשרדי עמידר ולהסדיר את הליכי הרישום של זכויותיהם והתחייבויותיהם ב"יחידה". מכתבים אלו התייחסו כולם לרישום הדירה עצמה (שיכון קדימה; מבנה מספר 45; יחידה מס' 1; גוש 7815; חלקה 026). אין עדות על כך שמכתבים אלה הגיעו בפועל לידי מי מן המנוחים, ומכיוון שבאותה עת לא הוצא צו ירושה - הם גם לא הגיעו לידי היורשים. בהמשך, נהרסה הדירה שבה התגוררו בני הזוג והיא אינה קיימת עוד. בשנת 2001 עדכנה עמידר את המינהל כי הפניות למשתכן לא נשאו פרי, וכי נמסר לה מהשכנים שהזוג גוזלן נפטר ולא השאיר אחריו ילדים. המינהל השיב כי מדו"ח פיקוח מיום 7.1.2002 עולה כי המגרש ריק, וכי המידע יועבר למחלקת השיווק של המחוז.

6.        הזכויות שהיו לגוזלן מול עמידר והזכויות הנובעות מהן הן אלה שעומדות במרכז ההתדיינות הנוכחית, כפי שטוענים להן יורשיהם, ובראשם מר דוד מיר, המשיב 1, שזכאי לשמינית מן העיזבון (להלן: המשיב).

7.        בשנת 1999 הגישה אימו של המשיב בקשה להיתר בניה להקמת בית בשטח המקרקעין, אך הוועדה המקומית עצרה את הטיפול בבקשה עד להמצאת צו ירושה. רק בשנת 2005 פנה המשיב לסניף עמידר בעיר נתניה בבקשה לקבלת אישור זכויות לגבי המקרקעין לצורך הוצאת צו ירושה. עמידר נענתה לפנייה זו במכתב שנשא את הכותרת "אישור זכויות" (להלן: מסמך אישור הזכויות), ובו צוין שבני הזוג גוזלן "רשומים בעלי זכויות בחכירה שנתית מיום 01/09/1957 בנכס בישוב קדימה". בשנת 2006 נודע למשיב כי המינהל פרסם מכרז להחכרת המקרקעין. המשיב פנה אל המינהל בבקשה לביטול המכרז בטענה כי הזכויות במקרקעין שייכות לעזבון גוזלן, אולם המינהל דחה את בקשתו.

8.        נוכח האמור לעיל, הגיש המשיב תובענה בעניין לבית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו (ת"א 2472-06, השופטת ר' רונן) כנגד קרן קיימת לישראל, רשות הפיתוח ועמידר, וכן בקשה למתן צו מניעה זמני כנגד פתיחת המעטפות במכרז. צו המניעה הזמני ניתן כמבוקש, והליכי המכרז הוקפאו.

פסק דינו של בית המשפט קמא

9.        בית המשפט קמא קיבל את התביעה וקבע כי עיזבון גוזלן זכאי להירשם כבעל זכות חכירה בדירה ובמגרשים הצמודים לה: גוש 7815 חלקה 107 (מספר חדש) (בשטח של 579 מ"ר) וחלקה 617 (מספר ישן) (בשטח של 689 מ"ר).

10.      תחילה, דחה בית המשפט קמא טענת התיישנות שהועלתה כנגד התביעה.       בית המשפט קמא קבע כי במכתבה של עמידר מיום 25.9.2005 היא אישרה את הזכויות של גוזלן בנכס, ולכן הוא מהווה הודאה בזכויות שיש בה כדי לדחות את מרוץ ההתיישנות מכוח סעיף 9 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958.

11.      לגופם של דברים, בית המשפט קמא קבע כי לשון הסכם החכירה סובלת הן את הפרשנות הגורסת כי הוא חל רק על הדירה עצמה והן את הפרשנות הגורסת כי הוא חל גם על המגרש שמסביבה. אולם, לשיטת בית המשפט קמא, מכלול הנסיבות הרלוונטיות לעניין מעלה כי ההסכם חל גם על המגרש הצמוד לדירה. בית המשפט קמא הסתמך על כך שבפועל גוזלן החזיקו גם במגרש ואף עשו בו שימוש חקלאי. כן נלמד הדבר, לשיטת בית המשפט קמא, מן העובדה שלהסכם צורפה, כאמור לעיל, תוכנית השיכון באופן שנצבע בו בצבע אדום המגרש כולו, וכן צורפה תוכנית של מגרשים 177 ו-178 בשלמותם ועליהם תשריט של הדירה. בית המשפט קמא פירש את ההסכם בדרך זו גם על סמך האופן שבו נהגו המערערות ביחס למגרשים הסמוכים, בהתחשב בכך ששכניהם של גוזלן נרשמו כבעלי זכויות במגרשים שבהם מוקמו דירותיהם. בית המשפט קמא הוסיף, כי אם גוזלן היו פונים למינהל עוד בשנות ה-70, כמו שכניהם, אין חולק שהיו מקבלים זכויות במגרש כולו. בית המשפט קמא הוסיף וציין כי פרשנות זו עולה בקנה אחד עם מסמך אישור הזכויות. מסמך זה הוצא לאחר שהדירה כבר נהרסה, ועל כן, כך נקבע, הוא אינו יכול להתייחס לדירה עצמה אלא למגרש שעליו היא בנויה. בית המשפט קמא קבע כי העובדה שלא שולמו דמי חכירה בגין הנכס אינה גורעת ממסקנה זו, שכן הסכם החכירה לא בוטל בשל אי תשלום דמי החכירה. כמו כן, לשיטת בית המשפט קמא, גם מסמך אישור הזכויות אינו מסייג את הזכויות שניתנו לגוזלן בשל חוב בגין דמי חכירה.

12.      בית המשפט קמא דחה את טענת המערערות לפיה יש לנהוג במקרה זה בהתאם לפסיקתו של בית משפט זה בע"א 2135/91 גיל וישראל דוד נ' מינהל מקרקעי ישראל (19.4.1994) (להלן: עניין דוד), שדן אף הוא בהסכם שנעשה עם חברת עמידר בשנות ה-50, ובו נקבע כי הוא מקנה זכויות רק בדירה ולא במגרש שעליו היא בנויה. בית המשפט קמא קבע כי לא ניתן להשוות בין המקרים היות והסכם החכירה שנדון בעניין דוד לא הוצג, וכי ממילא יש לפרש כל הסכם לפי מכלול הנסיבות בעניינו כפי שהוכחו בהליך המשפטי שעסק בו.

הטענות בערעור

13.      הערעור שבפנינו מיוסד על שתי טענות: טענה דיונית וטענה לגופם של דברים. במישור הדיוני, העלו המערערות טענה חדשה שלא הייתה בפני בית המשפט קמא. הם הצביעו על כך, שפסק הדין לא ניתן ליישום מאחר שלצדדים שלישיים, שלא היו צד להליך בבית המשפט קמא, זכויות ביחס לחלקה 617, וכן מאחר שחלקים מסוימים במגרש מהווים שטחים ציבוריים. במישור המהותי, טענו המערערות כי מלשון ההסכם עולה באופן ברור שהוא מתייחס לדירה בלבד ולא למגרשים הצמודים לה. לטענתן, לא ניתן לפרש את ההסכם על-פי מסמכים שלא היה חלק אינטגרלי ממנו. כמו כן, לשיטתן, אין להתעלם מפסיקתו של בית משפט זה בעניין דוד, שהייתה מבוססת על מדיניות עמידר באותה תקופה.

14.      המשיב, מצידו, סמך ידיו על פסק דינו של בית המשפט קמא. לטענתו, ההסכם חל על המגרש כולו - כפי שניתן ללמוד מן המסמך שבו הוא סומן ומן הפרקטיקה שנהגה כלפי השכנים. בכל הנוגע לטענות החדשות בדבר זכויות של צדדים שלישיים, לטענת המשיב מקומן של אלה אינו במסגרת ההליך הנוכחי, אלא בהליכים נפרדים שיעסקו בכך - לרקעה של הפקעה (בנוגע לשטח המשמש לצורכי ציבור) או התדיינות על-פי דיני העסקאות נוגדות בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

הכרעתנו

15.      לאחר שבחנתי את הדברים, הגעתי לכלל דעה שנכון במקרה זה לפרש את ההסכם כחל על שטח הדירה בלבד. על כן, אם תישמע דעתי, הערעור יתקבל והתביעה - ככל שהיא נוגעת לרישום זכויות חכירה של עיזבון גוזלן במגרשים כולם - תידחה.

פרשנות החוזה לפי לשונו ונסיבות עשייתו

16.      אני סבורה שפרשנות זו של ההסכם נובעת הן מלשונו והן מן הנסיבות האופפות את עשייתו.

17.      ככל שהדברים נוגעים ללשון ההסכם, אני סבורה שזו לא הייתה יכולה להיות מפורשת יותר. ההסכם מתייחס באופן עקבי ל"דירה" שהשימוש בה הוא למטרת "מגורים" בלבד. כאמור, גם במבוא להסכם הדירה מתוארת כ"דירה מס' 1 שבמבנה מס' 45". בנוסף, לשון ההסכם מבחינה באופן ברור בין הדירה לבין התייחסויות אחרות לקרקע ולבנוי עליה - "יחידת הקרקע שעליה עומד הבית המכיל את הדירה" (סעיף 2 להסכם); ה"מגרש" (סעיף 3(ג) להסכם); ה"בית המכיל את הדירה" וה"קרקע שעליה בנוי הבית" (סעיף 17 להסכם). לכאורה, מכאן ניתן ללמוד שההסכם מקנה זכויות בדירה בלבד ולא במגרש שעליו היא בנויה.

18.      מסקנה זו מתחזקת בשים לב לתוספות שצורפו להסכם. כאמור, להסכם צורפה כתוספת א' תעודה המעידה על רכישת הדירה, ומכילה תיאור מפורש של הנכס המוקנה במסגרת ההסכם כדלקמן:

"זאת לתעודה כי מר גוזלן יוסף התקשר עם 'עמידר' החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ בהסכם לרכישת הדירה שתיאורה ניתן להלן, לפי תנאי כתב ההסכם המצורף לתעודה זו.

תיאור הדירה: המקום - קדימה; גוש מספר - 7815; בית מספר - 45; דירה מספר - 1".

           כאמור, להסכם צורף כתוספת ג' גם תרשים מפורט של ה"דירה" נשוא ההסכם. התרשים מכיל תשריט של הדירה בלבד, ולא של המגרש שעליו היא בנויה.

19.      לעומת זאת, התרשימים המתארים את המגרש, שעליהם מבקש המשיב להתבסס, לא הוגדרו כחלק מן ההסכם. בחינת ההסכם בכללותו מלמדת שתרשימים אלו, שאחד מהם מתאר את המגרשים בשיכון עמידר והשני את המגרשים שעליהם בנוי הבית המשותף, לא אוזכרו כלל בנוסח ההסכם. ניתן להתרשם כי בפועל הם שימשו אך כ"מנחה מקום", היינו כדרך להבהיר לדיירים את המיקום היחסי של דירתם בתוך שיכון עמידר. הא - ותו לא. יתרה מכך, עיון מדוקדק בתרשים המגרשים בשיכון עמידר בקדימה, שבו סומן בצבע אדום המגרש שבו מוקם הדירה, מעלה כי הוא כלל לא הוכן עבור ההסכם נשוא ההתדיינות שבפנינו. ברישומים המופיעים בשוליו מצוין מקרא הכולל התייחסות למספר בית 40 ומספר מגרש 187, בעוד שמספר הבית נשוא ההסכם הוא 45 ומספר המגרש הוא 177. ניתן ללמוד מכך בבירור שמסמך זה אשר הוכן עבור הסכמים רבים מסוג זה שימש אך כ"מורה נבוכים" כדי להבהיר לדיירים מהו המיקום היחסי של דירתם בשיכון.

לקריאת המשך המסמך יש להזדהות כמנוי או לרוכשו
לרכישה תמורת 26.00 ש"ח » להזדהות כמנוי » לרכישת מנוי »
יעוץ אישי   חיפוש בפסקי דין, מאמרים, חדשות   חיפוש עורכי דין  
לקבלת יעוץ אישי מעורך דין       ולחץ/י   פניה ליעוץ אישי
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. מדיה זו עושה שימוש באמצעים חדשניים ביותר אשר פותחו רק לאחרונה והניסיון לגביהם הוא חדש וללא רקורד רב.

על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי. האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.

בעלי דין רשאים לבקש הסרת המסמך מהמאגר

יצויין כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט.

בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת.